Byggahus.se

Förslag på besiktningsklausul önskas

  1. h-man
    Medlem Nivå 6
    Hej alla,
    Ska skriva på ett hus i em men är inte riktigt nöjd m besiktningsklausulen i mäklarens kontraktsförslag. Det ska besiktigas på tisdag

    Detta avtal har ingåtts innan köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt. Köparen skall
    ha rätt att utföra en besiktning av fastigheten för att uppfylla sin undersökningsplikt.
    Besiktningen skall utföras av sakkunning besiktningsman på köparens uppdrag senast 7
    arbetsdagar efter detta avtals undertecknande. Om köparen inte genomför en besiktning
    inom angivna tid är han bunden vid avtalet om det inte är så att orsaken till besiktning
    inte utförts ligger utanför köparens kontroll. Besiktning skall då utföras så snart det kan
    ske.
    Om det vid besiktningen framkommer fel avseende fastigheten som inte upptagits i
    frågelistan och som kan anses onormala i förhållande till husets ålder och allmäna skick
    samt vars åtgärdskostnader av besiktningsmannen eller annan fackman beräknas uppgå
    till sammanlagt minst 100.000 kr inklusive moms har köparen rätt att frånträda köpet.

    Denna rätt att frånträda detta avtal skall utövas genom att köparen skriftligen meddelar
    säljaren och mäklaren härom senast 7 arbetsdagar efter det att besiktning ägt rum.
    Köparen skall på säljarens begäran tillställa säljaren en kopia av besiktningsprotokollet
    med kostnadsuppskattningen. Om köparen frånträder köpet skall handpenning
    omedelbart återbetalas till köparen.


    Jag skulle vilja ha så bra möjligheter som möjligt att begära avdrag om det skulle dyka upp nåt oförutsett (såklart). Ska jag tex försöka sänka beloppsgränsen eller kan paragrafen omformuleras på ett sätt som gynnar mig. Tips och synpunkter mottages m tacksamhet
     
  2. A
    Medlem Nivå 6
    Nu har du kanske redan skrivit på, men för andra intresserade. Vi fick förslag på följade formulering av jurist när vi köpte. Säljaren accepterade den:

    "Köparen har rätt att besiktiga fastigheten med hjälp av sakkunnig person senast den DD MM ÅÅÅÅ. Köparen har rätt att frånträda köpet om han efter besiktningen inte längre vill stå fast vid köpet. Om köparen väljer att frånträda köpet ska handpenningen omgående återbetalas till köparen. Ingen av parterna har rätt till skadestånd av andra parten.

    Villkoret gäller under förutsättning att köparens begäran om återgång görs skriftligt och är säljaren tillhanda senast den DD MM ÅÅÅÅ med kopia till fastighetsmäklaren."

    Mvh/Abbe
     
  3. Hemmakatten
    Medlem · Nivå 19
    Denna formulering som abbe skriver om, har jag förstått är den som alla de stora mäklarbyråerna (i Sthlm iaf) använder sig av numera. Detta pga att det blev så mkt tjafs med de villkorade paragraferna om pengar hit o dit. Sunt, tycker jag, att köparen kan avträda från köp om besiktningen inte utfaller till belåtenhet. Dessutom enklare för alla parter.
     
  4. yonna
    Medlem · Nivå 15
    Jag hade motsvarande klausul i Malmö. En så kort formulering skyndar på processen för säljaren då just 'tjafset' Hemmakatten så riktigt skriver kan bli både invecklat och utdraget.

    Tänk också på att det inte bara gäller besiktningen i sig självt - uppdragsgivaren brukar ofta inte få besiktningsprotokollet i sin hand samma dag som besiktningen gjorts. Kolla med besiktningsmannen när han beräknar du får protokollet.
     
  5. Swetrot
    Medlem Nivå 11
    Den korta varianten är att föredra. Så fort man börjar lägga in villkor för andra villkors gällande, kan det bli tjafs. Det gäller i alla sorters juridik.

    Att ha paragrafer som reglerar prisnedsättningar etc är inte rimligt. Så länge man inte köper ett helt nytt hus, så får man räkna med en och annan skavank. (Och även om man köper nya hus är allt inte perfekt visar många trådar på forumet). Det enda rimliga i avtalet är att man köper huset, eller inte. Det kan naturligtvis leda till en prisdiskussion, men bara utifall att säljare och köpare tycker att det finns förutsättningar att resonera vidare.

    Det är också bra att det finns en relativt snäv tidsgräns för besiktning i ett avtal som ger rätt att häva avtalet efter att besiktningen genomförts. 7-10 dagar är en högst rimlig tidsgräns. Som husköpare bör man därför innan budgivning ha lite koll på besiktningsmän i närområdet.
     
  6. h-man
    Medlem Nivå 6
    Tack för synpunkter. Jo vi har redan hunnit skriva men ska besikta på tis så bra tips ändå. I vårt fall har huset varit till salu rätt länge och säljaren var väldigt mån om att sälja innan årsskiftet. Mao så tror jag han hade haft svårt att acceptera en så generös (för köparen) hävningsklausul som ni rekommenderar.

    Jag tror/hoppas att besiktningsprotokollet kommer vara tydligt vad gäller eventuella problem som måste åtgärdas.

    En annan tanke. Mäklaren var väldigt välvilligt inställd till att rekommendera besiktningsfirma och även enskilda besiktningsmän på olika firmor. Jag valde en annan givetvis men mäklaren var väldigt mån om att få reda på vilken firma och vem där det skulle vara. Jag tror inte att mäklaren och besiktningsmannen har något direkt otillbörligt samarbete i normala fall men på marginalen måste väl ändå besiktningsmännens sympatier mot mäklarna (det är ju via dom som de får många av sina uppdrag) visa sig genom att besiktningarna genomförs på ett sådant sätt att transaktionen går i lås friktionsfritt?

    I vårt fall skulle det innebära att alla eventuella brister besiktningsmannen hittar kommer dels klassas som normala för ett så gammalt hus och dels kosta <100 000 att åtgärda... Allt för att köpet ska kunna genomföras utan problem

    Eller har jag för litet förtroende för besiktningsmännens integritet och yrkesstolthet? Vad gäller mäklarna så har jag tappat förtroendet för dom för länge sen
     
  7. H
    Moderator · Nivå 25
    Jag tror att det finns besiktningsmän som jobbar över hela skalan, de som är helt köpta av mäklare, hustillverkare och hela skalan till de som ber mäklaren dra åt h..e om han ens försöker prata om ett objekt.

    För att gardera sig så kan det vara en god tanke att undvika de besiktningsmän som rekomenderas av mäklaren. När vi köpte hus så valde vi en besiktningsman som rekomenderades av en mäklare som ev. skulle få sälja vårt hus. Det kändes som att det var åtminstonde ett steg längre ifrån ett beroende mellan mäklare och besiktningsman. Han var väl skapligt bra, missade ett par saker, men inte upprörande dålig.

    Vi satt i en lite knepig sits för vi hade inget utrymme för prisförhandling, mäklaren vi köpte av hade en bulvan som det var meningen skulle fått köpa huset till ett underpris, mäklaren var mäkta irriterad när vi kom in i bilden och krävde att få bjuda. Gjorde allt för att få oss att hoppa av. Det gjorde ju att minsta försök från vår sida att med anledning av ett fel förhandla ner priset togs emot mycket väl av mäklaren, som ju helst ville sälja till sin kompis.
     
  8. h-man
    Medlem Nivå 6
    Lustigt. Nu är det dags att flytta igen och när jag satt och googlade på besiktningsklausuler så hittade jag min gamla tråd från när vi köpte huset !

    Nu är situationen alltså den omvända. Vi ska sälja och vill inte att köparen ska ha alltför stora möjligheter att frånträda köpet. Följande förslag har vi fått från mäklaren

    Köparen har rätt att efter köpet låta besiktiga fastigheten med hjälp av sakkunnig besiktningsman. Om köparen efter att ha genomfört en sådan besiktning inte önskar stå fast vid köpet, äger köparen rätt att begära köpets återgång.





    Vite (20') är ju småpengar jämfört med allt strul m att få ut huset på marknaden igen, ringa gamla budgivare osv osv Priset på huset lär sjunka med mer än 20'

    Jag vill framförallt undvika att nedslag på saker som man borde kunna förvänta sig i ett hus från 1971 leder till att köpet hävs. T.ex är det inte dränerat och taket kommer behövas läggas om inom ett par år. Det här har jag också tagit upp i frågelistan som man får fylla i innan försäljning. Jag tänker teckna en sk Säljarförsäkring mot dolda fel

    Hur skulle ni formulera besiktningsklausulen så att den talar mer till min fördel?
     
  9. Lolle
    Medlem Nivå 12
    Kräv besiktning före kontraktsskrivning.

    Mer "fördelaktiga" besiktningsvillkor än just en öppen klausul kommer bara innebära en risk för tjaffs eller än värre process där säljare och köpare inte kan komma överrens
     
    • Laddar…
  10. H
    Moderator · Nivå 25
    Som Lolle skriver, de mer detlajerade klausuler man skrev förr, med formuleirngar i stil med att bara fel som skulle kosta mer än 50 000 gällde.

    De formuleringarna lämnade stora tolkningsproblem. OM nu bes. mannen hittar ett fel. Så är första frågan: Är det verkligen ett fel överhuvudtaget, köpare och säljare har olika uppfattning.

    Sedan går köparen och får in en prisuppgift att det kommer att kosta 60 000 att fixa, säljaren vägrar förhandla, köparen häver avtalet. Säljaren fpr fram en annan offert på 10 000, och menar att hävningen var utan grund, behåller handpenningen osv.

    Sedan kan man processa om vem som har rätt i 3 - 4 år, efter den tiden så är det troligen så att vinnaren har förlorat något mindre än förloraren.

    En öppen klausul är inte så dum. OK det innebär att man blir tvungen att ge köparen "öppet köp" i kanske 2 veckor.

    Men om alternativet är att man istället skjuter på kontraktskrivningen i 2 veckor till köparen har lyckats få någon att besiktiga, vad är skillnaden. Med klausulen så är säljaren bunden, köparen är inte bunden och kan hitta ett annat trevligt hus. Samtridigt så är köparen troligen hårdare bunden till huset ren psykologiskt när man skrivit på.

    Om man istället skjuter på kontraktskrivningen i 2 veckor, OK säljaren kan hitta en köpare under den tiden som vill betala mer, köparen kan ångra sig och köpa ett annat hus, dvs ungefär samma risk för säljaren i båda fallen.
     
  11. K
    Medlem · Nivå 9
    Det beror till syvende och sist på hur attraktivt ditt hus är, och hur mycket du vill ha ut för det.
    Om du förväntar dig att det finns många intresserade som kommer att köra en budgivning kan det vara mycket opraktiskt att kräva besiktning före kontraktskrivning. Det är nog rätt många som i det läget inte hade vågat lägga ut de tusenlappar en besiktning kostar utan att ha något skrivet. Det kan till och med vara så att du tappar potentiella budgivare redan från start.
    Om det däremot bara finns en potentiell köpare är det kanske lättare. Men då är å andra sidan köparen i en starkare sits, och lägger kanske lägre bud pga villkoret om besiktning före kontrakt.
     
  12. h-man
    Medlem Nivå 6
    Det är ett attraktivt hus. Vi har en köpare som vunnit en budgivning. Vill bara undvika att han får för sig att börja krångla t.ex med hänvisning till att taket behövs läggas om eftersom det i min värld är uppenbart att betongpannor från -71 sjunger på sista versen (och vi dessutom flaggat för det i frågelistan). Nu är det snart sommar och då är det rent casino att lägga ut det på marknaden igen
     
  13. M
    Medlem Nivå 17
    Strula inte med konstiga skrivningar. Öppet köp eller inte.
     
  14. K
    Medlem · Nivå 9
    Nu verkar det ju som köparen inte informerats före budgivningen om att du kommer att kräva att besiktning görs före kontraktskrivning, vilket ju kan bli en överraskning.
    Jag förstår inte fördelen med att vänta med kontraktskrivning i det här läget.
    Det innebär ju att du får ge köparen en tidsfrist för att hinna besikta, ungefär samma som i en öppet köp-klausul. Under den tiden finns det inget som helst skrivet mellan er, han kan lika gärna dyka upp med en släkting som "kan hus", titta lite och börja pruta. Eller så får han bara kalla fötter, och det kan vara svårt att få igång budgivningen igen, andra budgivare kan tycka det är mysko med någon som bara försvunnit utan att det varit något skrivet.

    Fördelen med att skriva kontrakt med öppen klausul är att ni har något på papper, något att utgå från.
     
  15. h-man
    Medlem Nivå 6
    Jag vill inte vänta med kontraktsskrivning och jag har inte krävt att besiktning ska göras före kontraktsskrivning.

    Köparen har rätt att efter köpet låta besiktiga fastigheten med hjälp av sakkunnig besiktningsman. Om köparen efter att ha genomfört en sådan besiktning inte önskar stå fast vid köpet, äger köparen rätt att begära köpets återgång.

    Tycker ni det är en helt obefogad oro att köparen kan hoppa av med hänvisning till nåt nedslag på besiktning där det är rimligt fel med hänsyn till husets ålder och skick? Huset är från -71 och det är t.ex inte dränerat och taket behövs läggas om snart. Huset är attraktivt på alla sätt och vis men jag vill/kan inte gå igenom en ny försäljningsprocess