Försäljning av 1 år gammalt hus
Vi håller på att sälja vårt 1 år gamla hus. Köparen har skrivit på kontraktet och har nu gjort en överlåtelsebesiktning. I kontraktet står det att köparen har rätt att häva köpet vid allvarliga brister och fel som ev framkommer i besiktningen.
En besiktning gjordes, inga allvarliga brister och fel framkom, dock påpekades en del "fel" enligt besiktningsmannen. Dessa fel var baserade på rekommendationerna i Husama, vilket skiljer sig från ABS 95 som gällde för byggregler för vårt hus. Tex så var det småsaker som att golvtröskeln in till tvättstugan var för låg, den skulle vara 15 mm. Detta är dock inget krav i ABS 95 (om jag fattat det hela rätt), utan endast en rekommendation i Husama.
Köpare säger nu att de vill att vi åtgärdar en del av dessa saker från besiktningen. Vilken rätt har de att göra detta?
Ytterligare ett exempel, besiktningsmannen säger att vårt balkongräcke är klättringsbart. Slutbesiktningsmannen sa att det var gränsfall, men han godkände det som icke klättringsbart. Köpare säger att de vill att vi sätter upp en plexiglas-skiva runt balkongen.
1) Kan de kräva att vi åtgärdar det när slutbesiktningen godkänt huset?
2) Om vi ska åtgärda det, kan de kräva med vilket material vi ska göra det? Det enda vi bör göra är ju att inte göra det klättringsbart och då kan vi ju sätta upp masonitskivor istället.
Till saken hör att vi inte vill stöta oss med dem. Vi vill ha en bra relation till köparna eftersom man har ett långt ansvar som husägare vid en försäljning. Dock känner vi att om vi börjar åtgärda saker kommer det bara att komma mer och mer godtyckliga saker (de började förhandla om vissa inventarier när vi satt och skulle skriva på kontraktet...)
Hoppas ni kan hjälpa mig, tack på förhand!
En besiktning gjordes, inga allvarliga brister och fel framkom, dock påpekades en del "fel" enligt besiktningsmannen. Dessa fel var baserade på rekommendationerna i Husama, vilket skiljer sig från ABS 95 som gällde för byggregler för vårt hus. Tex så var det småsaker som att golvtröskeln in till tvättstugan var för låg, den skulle vara 15 mm. Detta är dock inget krav i ABS 95 (om jag fattat det hela rätt), utan endast en rekommendation i Husama.
Köpare säger nu att de vill att vi åtgärdar en del av dessa saker från besiktningen. Vilken rätt har de att göra detta?
Ytterligare ett exempel, besiktningsmannen säger att vårt balkongräcke är klättringsbart. Slutbesiktningsmannen sa att det var gränsfall, men han godkände det som icke klättringsbart. Köpare säger att de vill att vi sätter upp en plexiglas-skiva runt balkongen.
1) Kan de kräva att vi åtgärdar det när slutbesiktningen godkänt huset?
2) Om vi ska åtgärda det, kan de kräva med vilket material vi ska göra det? Det enda vi bör göra är ju att inte göra det klättringsbart och då kan vi ju sätta upp masonitskivor istället.
Till saken hör att vi inte vill stöta oss med dem. Vi vill ha en bra relation till köparna eftersom man har ett långt ansvar som husägare vid en försäljning. Dock känner vi att om vi börjar åtgärda saker kommer det bara att komma mer och mer godtyckliga saker (de började förhandla om vissa inventarier när vi satt och skulle skriva på kontraktet...)
Hoppas ni kan hjälpa mig, tack på förhand!
Det ni säljer är ett begagnat hus, och "brister" som man talar om i överlåtelsebesiktningar skall vara saker som avviker från det förväntade skicket på ett begagnat objekt.
Eftersom huset är byggt och slutbesiktigat enligt ABS95 kan det inte anses som fel/brist om det inte uppfyller rekommendationerna i husama. Uppenbarligen har alla punkterna, inklusive balkongräcket, godkänts i slutbesiktningen, och därmed är det inte att betrakta som fel.
Självklart ska ni säga blankt nej till att förhandla om pris eller reparationer. Dessutom är det heller inte "fel" av en karaktär som ger köparen rätt att häva kontraktet.
Eftersom huset är byggt och slutbesiktigat enligt ABS95 kan det inte anses som fel/brist om det inte uppfyller rekommendationerna i husama. Uppenbarligen har alla punkterna, inklusive balkongräcket, godkänts i slutbesiktningen, och därmed är det inte att betrakta som fel.
Självklart ska ni säga blankt nej till att förhandla om pris eller reparationer. Dessutom är det heller inte "fel" av en karaktär som ger köparen rätt att häva kontraktet.
Jag tror också på att ni skall hålla en fast hållning till detta. Säg på ett vänligt sätt att ni uppfattar inte dessa anmärkningar som fel av den karaktär som avses i ert kontrakt. Och ersätt ingenting. Det bådar inte gott med en köpare som beter sig på detta sättet redan nu.
Om ni hade många intressenter på huset så skulle jag nog försöka få köparen att häva och välja en annan köpare.
Ett alternativ är att lova åtgärd, och i gengäld begära ett tilläggsavatal med en friskrivningaklausul, så ni slipper dem i fortsättningen. Det kan ev. fungera som en väckarklocka hos köparen att de håller på att gå för långt.
Om ni hade många intressenter på huset så skulle jag nog försöka få köparen att häva och välja en annan köpare.
Ett alternativ är att lova åtgärd, och i gengäld begära ett tilläggsavatal med en friskrivningaklausul, så ni slipper dem i fortsättningen. Det kan ev. fungera som en väckarklocka hos köparen att de håller på att gå för långt.
HBF skrev:
Förtydligande kanske kan vara på sin plats eftersom HBF uppenbarligen fått bereppen om bakfoten.
AMA
Allmän Material- och Arbetsbeskrivning. Publiceras av Svensk Byggtjänst och finns i flera variationer, t ex Hus AMA, Mark AMA och VVS AMA. Används som underlag vid upprättande av beskrivningar och gör att dessa blir kortare, mer enhetliga och därmed mer lättlästa.
AMA är ett referensverk till vilket beskrivningar hänvisar. AMA med tillhörande Råd och anvisningar (RA) förenklar arbetet med att formulera beställarens krav på den färdiga produkten och dess olika delar.
AMA kan altså inte gälla i sin helhet eftersom det kan finnas många alternativa utförandesätt/lösningar på samma arbete.
För att AMA skall gälla så måste men hänvisa till en specifik rubrik eller punkt.
ABS 05
För att komplettera och förtydliga konsumenttjänstlagen har Sveriges Byggindustrier, Konsumentverket, Villaägarna, Bostadsgaranti GAR-BO och Svensk Trähusindustri enats om nya allmänna bestämmelser för småhusentreprenader där enskild konsument är beställare, ABS 05. Denna skrift handlar om avtalsvillkor såsom pris, vite, omfattning etc.
Altså:Besiktnignsmannen kan inte hänvisa till att något skall ha varit utfört enligt AMA om inte man i avtalshandlingarna hänvisat till specifika punkter i AMA:
Man hittar aldrig några generella detaljbeskrivningar avseende utförande i ABS 05 eftersom den inte schablonmässigt innehåller några konstruktionslösningar. Detta måste specificeras separat i bilagor.
Hej och tack för hjälpen!
Jag har inte full koll på vad Husama och ABS95, utan lyssnade mest på entreprenören som sa i stil med "Huset är byggt enligt ABS95, rekommendationerna i Husama kan inte gälla som krav på huset".
Ni som har koll på detta, vet ni vad som gäller för ytterligare exempel:
I överlåtelsbesiktningen står det att det ska finnas en plåt över elskåpet på fasaden. Detta kom aldrig upp i vår slutbesiktning och är alltså godkänt. Byggaren säger även att fasaden då blir så ful så att det är väldigt få husägare som väljer att sätta dit en plåt (vi blev aldrig ens tillfrågade).
Vad jag inte kan förstå är hur en besiktningsman, svart på vitt, kan skriva att detta är ett fel, medan det aldrig kom upp i slutbesiktningen!!! Varför baserar man besiktningar på helt olika villkor??? Detta leder ju till att man inte kan bygga ett hus som antagligen inte kommer få en massa anmärkningar i en överlåtelsebesiktning. För mig låter det här väldigt konstigt.
Tyvärr har vi ingen möjlighet att gå till en annan köpare, vi la aldrig ut det på nätet utan körde på mäklares nuvarande kunder.
Jag har inte full koll på vad Husama och ABS95, utan lyssnade mest på entreprenören som sa i stil med "Huset är byggt enligt ABS95, rekommendationerna i Husama kan inte gälla som krav på huset".
Ni som har koll på detta, vet ni vad som gäller för ytterligare exempel:
I överlåtelsbesiktningen står det att det ska finnas en plåt över elskåpet på fasaden. Detta kom aldrig upp i vår slutbesiktning och är alltså godkänt. Byggaren säger även att fasaden då blir så ful så att det är väldigt få husägare som väljer att sätta dit en plåt (vi blev aldrig ens tillfrågade).
Vad jag inte kan förstå är hur en besiktningsman, svart på vitt, kan skriva att detta är ett fel, medan det aldrig kom upp i slutbesiktningen!!! Varför baserar man besiktningar på helt olika villkor??? Detta leder ju till att man inte kan bygga ett hus som antagligen inte kommer få en massa anmärkningar i en överlåtelsebesiktning. För mig låter det här väldigt konstigt.
Tyvärr har vi ingen möjlighet att gå till en annan köpare, vi la aldrig ut det på nätet utan körde på mäklares nuvarande kunder.
Byt köpare OCH mäklare!
.....tur att det var inga anmärkningar på tapetter .... då skulle köparen kräva att ni tapetserar om med Borås randiga eller Sandbergs med guldtryck ;D ;D ;D.HBF skrev:
Därför att det ÄR olika villkor!
En slutbesiktningsman tittar huruvida ert hus har byggts i enlighet med det avtal som ni har med entreprenören. Antagligen ingick inte plåten uttryckligen i er överenskommelse. Ansvaret husbyggaren har är att om huset inom 10 år blir skadat p.g.a. frånvaron av plåten så skall de rätta till detta. Konstruktionsansvaret ligger altså på dem. En godkänd slutbesiktning innebär bara att entreprenören levererat det som överenskommits.
Vid en överlåtelsebesiktning så skriver sig besiktningsmannen fri från framtida klagomål på hans besiktning genom att påpeka allt sådant som kan tänkas bli upphov till framtida skada (som frånvaron av en plåt). En överlåteslebesiktning har till uppgift att påtala alla framtida risker som ett köp av det huset kommer att innebära.
