Felaktig information vid husköp, extra kostnader

[Erik Lövstav]

Hej!

Jag och min sambo har köpt vårt första hus som vi tillträder i början på mars.

Vi har läst skräckhistorier om allt möjligt som kan gå fel och därför ansträngt oss och gjort en ordentlig undersökning kring allt som berör huset.

Vi har begärt ut handlingar från byggkontoret i kommun, vi har lusläst detaljplan,mäklarprospekt,energideklaration,ställt frågor till länsstyrelsen, allt såg bra ut..

Vi började planera vad vi skulle göra med huset och tyckte att grannen med ett exakt likadant hus har gjort fint och tänkte göra likadana renoveringsåtgärder.

Men i det förberedande arbetet när jag kontaktade kommunens bygglovsavdelning och skulle ta reda på vilka åtgärder vi behövde lov för, så visar det sig att huset har blivit upptaget i kommunens "bevarandeprogram för kulturmiljö". Där man pekar ut fasad,ytterdörr,skärmtak,trappräcke,färgsättning som viktiga karaktärdrag. Det gör att vi nu eventuellt inte kommer få renovera och fullfölja planerna vi hade när vi bestämde oss för att köpa huset.

Huset är byggt 1961 och är ett mockfjärds elementhus med aluminiumfasad som är 0.7mm tjockare än en pet-burk. Vidare är fasadplåten direktmonterad mot trä utan luftspalt så att den är att likna vid en enstegstätad fasad. Den är omöjlig att demontera utan att förstöra den.

Länk till inventeringen:
https://kulturarvvastmanland.se/databas/plats/byggnadsinventering/byggnader_vasteras.4118

Färgsättningen är anskrämlig mörkbrun / ljusblå som inte passar in i området.

Det finns inga estetiska, hantverksmässiga, materialspecifika kvalitéer som är önskvärda att spara eller skapar ett mervärde för oss eller allmänheten.

Med den nya informationen så vet jag inte om vi över huvud hade velat köpa huset/museet, vi hade absolut inte lagt samma bud eftersom informationen i allra högsta grad påverkar priset/värdet på huset.

Vidare medför det massor med kostnader i form av experthjälp för att kunna tekniskt motivera att vi ska få byta/ändra fasad.

Jag har frågat mäklare och säljare om detta men dom hänvisar till att dom inte visste om det och att det hamnar under vår undersökningsplikt.

Men nu i morse läste jag energideklarationen som är i form av en mall upprättad av Boverket och utförd av certifierad besiktningsman. Där framgår det att huset INTE ska vara upptaget/utpekat som särskilt värdefull byggnad enligt 8kap 13p PBL.

Så oavsett om vi nu har fått reda på att huset är inventerat och upptaget I bevarandeprogrammet, så har vi fått intygat att så inte var fallet i samband med köpet.

Vi gillar huset generellt men merkostnaderna som uppstår och utgångspriset hade vart annorlunda om rätt information hade framkommit vid köpet.

Vad ska vi göra, hur ska vi tänka?

Jag börjar känna mig som William Foster i falling down.

Hoppas ni orkar läsa, vi är oerhört tacksamma för alla råd.

/Erik

 

[TypRätt]

Saxat från: https://www.boverket.se/sv/PBL-kuns...yggnadsverk-och-tomter/forvanskningsforbudet/

"När "blir" en byggnad särskilt värdefull?
Även om en byggnad har pekats ut som särskilt värdefull i till exempel ett kommunalt bevarandeprogram så är det rent formellt endast en upplysning om att kommunen bedömer att byggnaden har sådana värden att den omfattas av förvanskningsförbudet enligt 8 kap. 13 § PBL. Utpekandet i sig har dock ingen rättsverkan. I ett beslut om bygglov måste byggnadsnämnden ta ställning till om byggnaden har sådana värden att den kan anses vara en särskilt värdefull byggnad. Därvid kan till exempel ett bevarandeprogram tjäna som ett underlag. Om en sökande får avslag på en ansökan med hänvisning till att åtgärden innebär en förvanskning av en särskilt värdefull byggnad, så kan den sökande i ett överklagande ifrågasätta att byggnaden har sådana värden att den bestämmelsen är tillämplig.
Kommunen måste kunna motivera varför bevarandet av en speciell stil är viktigare än din rätt till att göra förändringar på ditt hus, speciellt om det är ändringar som behövs för att förlänga livslängden på huset."

Jag tror att detta är en rätt vanlig byggnadstyp över hela Sverige så jag antar att efter som det nu inte verkar vara ett helt bevarat område utan kanske främst berör ert hus så skulle man i ett överklagande kunna argumentera för att det finns ett relativt litet bevarande värde för det allmänna jämfört mot den extremt stora inskränkning detta gör på eran äganderätt och att på ett enkelt och kostnadseffektivt sätt kunna underhålla huset.

 

[Erik Lövstav]

Tack för svaret, precis hela västra sidan av gatan är moderniserade med god smak i vitt utförande så det är snarast vårt hus som avviker. Våra föreslagna ändringar harmoniserar utmärkt med detaljplan.

Men ändå så uppstår det stora kostnader med juridisk hjälp och annan byggteknisk expertis som jag inte borde förväntat mig eftersom vi inte köpte ett kulturhistoriskt värdefullt hus enligt beskrivningen?

Är jag ute och cyklar?

 

[Håbbe01]

Hej, ser inte ljust ut för en eventuell kompensation.Finns det ingen besikting av huset innan köpet som ni anlitat så faller ju ansvaret på er. Hade en eventuell besiktningsman missat detta då finns det en åtmintone en teoretisk chans att processa. Energibesiktingen ingår ej heller att kolla detta. Mäklaren gör ej någon egen bedömning utan tar den info som säljaren har. Dolt fel funkar inte heller då man kan kolla med kommun om detta via kontakt.

 

[Erik Lövstav]

Det är säljaren som anlitat besiktningsman certifierad enligt kiwa swedcert som svarat
"NEJ" på frågan: "är byggnaden en sådan särskilt värdefull byggnad som avses i 8 kap 13p PBL" på sidan som rör byggnadens egenskaper.

 

[rolflidvall]

Jag har inga råd att ge, men jag äger en fastighet med en k-märkt huvudbyggnad i Nacka kommun. Jag kan dock berätta att kommunen aldrig informerat mig personligen när de beslutade det, varken då eller senare. Den enda anledningen till att jag vet detta är att jag själv ägnat ansenlig tid åt att undersöka olika förhållanden vad gäller fastigheten. Jag har grannar som inte har en aning om att deras hus är k-märkta. Nu vet inte jag hur det fungerar i andra kommuner, men det finns i varje fall ingen lag som tvingar kommunen att informera fastighetsägare när de tar beslut om k-märkning, vilket jag tycker är helt sjukt.
Man kan alltså inte förutsätta att en säljare är medveten om att en fastighet har en byggnad som belastas av k-märkning.

Jag googlade lite och hittade det här som kanske du redan sett?
https://lawline.se/answers/ar-k-markning-ett-radighetsfel-och-kan-krav-riktas-mot-besiktningsmannen

 

[Erik Lövstav]

Hej, ser inte ljust ut för en eventuell kompensation.Finns det ingen besikting av huset innan köpet som ni anlitat så faller ju ansvaret på er. Hade en eventuell besiktningsman missat detta då finns det en åtmintone en teoretisk chans att processa. Energibesiktingen ingår ej heller att kolla detta. Mäklaren gör ej någon egen bedömning utan tar den info som säljaren har. Dolt fel funkar inte heller då man kan kolla med kommun om detta via kontakt.

Ingår det i undersökningsplikten att dubbelkontrollera behörig besiktningsmans utlåtande?

 

[Erik Lövstav]

Jag har inga råd att ge, men jag äger en fastighet med en k-märkt huvudbyggnad i Nacka kommun. Jag kan dock berätta att kommunen aldrig informerat mig personligen när de beslutade det, varken då eller senare. Den enda anledningen till att jag vet detta är att jag själv ägnat ansenlig tid åt att undersöka olika förhållanden vad gäller fastigheten. Jag har grannar som inte har en aning om att deras hus är k-märkta. Nu vet inte jag hur det fungerar i andra kommuner, men det finns i varje fall ingen lag som tvingar kommunen att informera fastighetsägare när de tar beslut om k-märkning, vilket jag tycker är helt sjukt.
Man kan alltså inte förutsätta att en säljare är medveten om att en fastighet har en byggnad som belastas av k-märkning.

Jag googlade lite och hittade det här som kanske du redan sett?
[länk]

Tack så mycket för länken och svaret, jag ska kolla upp det.

 

[Erik Lövstav]

Jag har inga råd att ge, men jag äger en fastighet med en k-märkt huvudbyggnad i Nacka kommun. Jag kan dock berätta att kommunen aldrig informerat mig personligen när de beslutade det, varken då eller senare. Den enda anledningen till att jag vet detta är att jag själv ägnat ansenlig tid åt att undersöka olika förhållanden vad gäller fastigheten. Jag har grannar som inte har en aning om att deras hus är k-märkta. Nu vet inte jag hur det fungerar i andra kommuner, men det finns i varje fall ingen lag som tvingar kommunen att informera fastighetsägare när de tar beslut om k-märkning, vilket jag tycker är helt sjukt.
Man kan alltså inte förutsätta att en säljare är medveten om att en fastighet har en byggnad som belastas av k-märkning.

Jag googlade lite och hittade det här som kanske du redan sett?
[länk]

Wow det är precis samma situation tack för spännande läsning.

 

[Håbbe01]

Lite min poäng. Svårt att sätta dit en besikningsman vars jobb är beställt av en annan. Hade köparen beställt och fått fel så ör det en annan sak

 

[Erik Lövstav]

Lite min poäng. Svårt att sätta dit en besikningsman vars jobb är beställt av en annan. Hade köparen beställt och fått fel så ör det en annan sak

Jag förstår vad du säger men samtidigt så är det en utfästelse/enuntiation som är konkret felaktig.

 

[Erik Lövstav]

Lite min poäng. Svårt att sätta dit en besikningsman vars jobb är beställt av en annan. Hade köparen beställt och fått fel så ör det en annan sak

https://www.minilex.se/a/garantier-enuntiationer-och-utfästelser ?

 

[Håbbe01]

Men har du fått denna garanti direkt av säljaren att fastigheten inte är k märkt?

 

[Nötegårdsgubben]

Anger verkligen besiktningsfirmorna om hus ör K-märkta, eller kommer det från ett frågeformulär som säljaren svarat på? Det känns som en väldigt udda grej för besiktningsmannen att uttala sig om.

 

[Håbbe01]

Frågeformulär kan det falla under liknande detta "Har företrädare för myndighet gjort påpekanden eller utfärdat förelägganden?" Konstig nog så syns det på energideklarationen vilket känns helt off.