Får inte hyreskalkyl att gå ihop med "Skälig hyra"
Hej,
Jag sitter och funderar på att köpa ett hus för att hyra ut.
Huset i fråga ligger inom budget för vad jag har råd med kontant, så någon ränta behöver jag inte inte räkna med men när jag räknar på affären så genererar det ju inga pengar alls och det jag undrar nu är om jag missförstått någonting?
Om fastigheten hyrs ut omöblerad (kallhyra) och fastighetens värde och inköpspris är 2.000.000kr innebär det då att jag inte har rätt att ta ut mer än 3333kr/mån i hyra (baserat på en kapitalkostnad på 2%)?
Jag sitter och funderar på att köpa ett hus för att hyra ut.
Huset i fråga ligger inom budget för vad jag har råd med kontant, så någon ränta behöver jag inte inte räkna med men när jag räknar på affären så genererar det ju inga pengar alls och det jag undrar nu är om jag missförstått någonting?
Om fastigheten hyrs ut omöblerad (kallhyra) och fastighetens värde och inköpspris är 2.000.000kr innebär det då att jag inte har rätt att ta ut mer än 3333kr/mån i hyra (baserat på en kapitalkostnad på 2%)?
jag vet inte var du får siffran 2% ifrån. Men om vi pratar om privaturhyrning (gäller lite speciella regler). Så har du väl rätt att ta en "skälig" avkastning på kapitalet, plus faktiska kostnader.
Men syftet med privatuthyrning är att du skall kunna hyra ut din egen bostad, sommarstuga osv, när du inte själv behöver den. Syftet är inte att man skall kunna hyra ut för att tjäna pengar, bara reducera kostnader.
Vill du hyra ut som näringsverksamhet, så får du istället hyra ut med normalt hyresavtal (hyresgästen får besittningsrätt osv), och då ta ut en bruksvärdeshyra. Men jag tvivlar på att bruksvärdeshyran blir så mycket högre.
De flesta som privatuthyr i vinstsyfte, tar dels ut avsevärt högre hyra än lagen tillåter, dels räknar de inte med vinst på uthyrningen, utan på värdeuppgången, som ju inte är så bra just nu....
Men syftet med privatuthyrning är att du skall kunna hyra ut din egen bostad, sommarstuga osv, när du inte själv behöver den. Syftet är inte att man skall kunna hyra ut för att tjäna pengar, bara reducera kostnader.
Vill du hyra ut som näringsverksamhet, så får du istället hyra ut med normalt hyresavtal (hyresgästen får besittningsrätt osv), och då ta ut en bruksvärdeshyra. Men jag tvivlar på att bruksvärdeshyran blir så mycket högre.
De flesta som privatuthyr i vinstsyfte, tar dels ut avsevärt högre hyra än lagen tillåter, dels räknar de inte med vinst på uthyrningen, utan på värdeuppgången, som ju inte är så bra just nu....
Hyresnämnden förklarar kapitalkostnad så här:H hempularen skrev:
"Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.
Enligt förarbetena till lagen är avkastningsräntan skälig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta (länken öppnas i nytt fönster). Räntan är inte kopplad till uthyrarens faktiska kostnader utan är en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden. Om den som hyr ut har lånat pengar för att köpa bostaden eller inte saknar alltså betydelse."
Reporäntan just nu är -0,25% vilket då innebär att 2% egentligen är för högt det med.
Tittar jag på marknadspriser i området så innebär det att en kallhyra på 10.000kr hade varit rimlig men tar jag ut det då begår jag således ett lagbrott?
Du blir ju inte åtalad om du tar för hög hyra. Men din hyresgäst kan klaga och få rätt att få tillbaka en del. Tidigare kunde en andrahandshyresgäst gå till hyresnämnden typ efter 3 år när det är dags att flytta ut, och få tillbaka allt retroaktivt. Med den nyare lagen är retroaktiviteten begränsad, men jag har inte koll på hur lång bak man riskerar att få betala tillbaka.
Jag har uppfattat att det är vanligt med hyror långt utöver vad som är lagligt idag. Jag arbetar som konsult i en grupp med över 20 nationaliteter, de flesta är här tillfälligt. Jag har en kollega som betalar 12 000 i månaden för en etta på drygt 30 kvm, i bra läge. Jag gissar att marknadsvärdet för lägenheten kan ligga på ca 3 - 3,5 milj. Hon lyckades dessutom pruta ned hyran från 16 000, som tydligen inte var orimlig. Tror att uthyraren föredrog att hyra ut till henne trots rabatten, hon verkar troligen mer seriös och stabil än en del andra som var villiga att betala 16 000.
Jag har uppfattat att det är vanligt med hyror långt utöver vad som är lagligt idag. Jag arbetar som konsult i en grupp med över 20 nationaliteter, de flesta är här tillfälligt. Jag har en kollega som betalar 12 000 i månaden för en etta på drygt 30 kvm, i bra läge. Jag gissar att marknadsvärdet för lägenheten kan ligga på ca 3 - 3,5 milj. Hon lyckades dessutom pruta ned hyran från 16 000, som tydligen inte var orimlig. Tror att uthyraren föredrog att hyra ut till henne trots rabatten, hon verkar troligen mer seriös och stabil än en del andra som var villiga att betala 16 000.
Sen ska ju huset skötas. Är det ett friköpt hus, storlek?
Det kostar med, gräsklippning, tak, dränering, fasad mm.
Är det ett helt hus för 2 miljoner så är definitivt 10000kr inte för mkt. Sen vad lagen säger vet jag inte men se hur andra hyror ligger liksom. Det är ju inte orimligt med 10000kr, det kostar med hus.
Det kostar med, gräsklippning, tak, dränering, fasad mm.
Är det ett helt hus för 2 miljoner så är definitivt 10000kr inte för mkt. Sen vad lagen säger vet jag inte men se hur andra hyror ligger liksom. Det är ju inte orimligt med 10000kr, det kostar med hus.
En liten mer detaljerad bild av fastigheten i fråga:J Johan456 skrev:
Friköpt, fiberansluten villa med 5 rok på 135kvm. Huset har en liten tomt (500kvm) samt ett fristående 1-bilsgarage med förråd (ca 8kvm förråd) och ligger sjönära (350m) med en äng mellan fastigheten och sjön.
Vidare så finns skolor och dagis mindre än 1km bort och samhällets centrum ligger inom 3km från fastigheten.
Som jämförelse så finns det just nu hyreslägenheter (3 rok på 80kvm) tillgängliga för 9400kr
Oj, ja herregud det är ju billigt att få bo där för 10000kr i månaden. Har en kompis som hyr ut betydligt mindre för betydligt mer. Beror såklart på var det ligger. Jag hade nog försökt få men 10000kr i kallhyra kanske är helt ok? 12000kr. Du går bara se var du ligger +/0. Ta få även med löpande underhåll i kalkylen med minst 2000kr/ mån som du lägger på hög.
Men är det så genomtänkt att spekulationsköpa en villa idag? Dels är det ju en hel del arbete med att ordna en seriös uthyrning,både att få tag på en bra hyresgäst, och att sedan ordna med reparationer, och diverse underhåll. Hyresgästen ringer om trasig tvättmaskin, när du är på semester osv.
Jag tycker också att man läser påtagligt ofta om problem med hyresgäster just när det gäller villor, betydligt mer än för uthyrda lägenheter.
Jag tycker också att man läser påtagligt ofta om problem med hyresgäster just när det gäller villor, betydligt mer än för uthyrda lägenheter.
H hempularen skrev:
Hur tyckte du ditt tips om ”ingen bra idé att köpa på spekulation” ser ut idag
All sa samma sak till oss också när vi skulle köpa vårt hem. Aldrig någon som kan komma med något konkret.OnT: hur gick det med uthyrningen? Angående retroaktivt gäller det enbart hyresrätter.
