Får bostadsföreningen säga nej???
Jag vill flytta köket 1-2 meter och utgå från befintliga ledningar. Byggingenjör, VVS:are osv. säger att det inte kommer att ha någon negativ inverkan för föreningen. Nu säger styrelsen nej med motiveringen att de har varit med om att flyttar av kök har orsakat störningar.
Detta svar är ju spekulativt och allmänt. Denna ”flytt” handlar om 1-2 meter och enligt ritningar kan jag inte se att någon har sovrum i närheten. Är det verkligen ok att göra så här? Behöver man inte sakligt kunna motivera ett nej?
Detta svar är ju spekulativt och allmänt. Denna ”flytt” handlar om 1-2 meter och enligt ritningar kan jag inte se att någon har sovrum i närheten. Är det verkligen ok att göra så här? Behöver man inte sakligt kunna motivera ett nej?
Läs på i stadgarna.
Jag tror de har rätt.
Jag tror de har rätt.
Vad är det för "störningar" som styrelsen refererar till? Gäller det störningar under ombyggnadsarbetet eller är det något som rör vatten/el?
Föreningen ska utgå från likabehandlingsprincipen.
Ombyggnader som görs korrekt och på ett fackmannamässigt sätt bör kunna godkännas.
Föreningen ska utgå från likabehandlingsprincipen.
Ombyggnader som görs korrekt och på ett fackmannamässigt sätt bör kunna godkännas.
Jag tror inte att föreningen kan neka dig att flytta köket, OM du har tillräckligt bra beslutsunderlag. Men de kan ställa på gränsen till orimliga krav på konstruktionsunderlag. Så i praktiken kan de nog göra så att du måste anlita bygg/vvs/el/ventilations konsulter som gör detaljerade kompletta konstruktionsunderlag och ritningar för arbetet. Risk att dina konsultkostnader överstiger värdet av bostadsrätten.
Det duger inte att du har en VVS firma som säger att det kommer att gå, du kan behöva en VVS konsult som redovisar i detalj hur de skall lösa rördragningen, och då kan du behöva redovisa konstruktionsunderlag att den nya ledningsdragningen inte påverkar hållfasthet i bjälklag, inte påverkar ex. elledningar i bjälklaget osv.
Många fokuserar på rördragningen vatten/avlopp vid köksflyttning. Men det är ofta ett minst lika stort problem med ventilation. Du måste ha en imkanal till köket även om du har en kolfilterfläkt som inte ansluts till kanalen.
Man kan se det så här: Föreningens byggnad har en gång i tiden byggts av proffs, troligen med fackmannamässiga konstruktionsunderlag för VVS, hållfasthetsberäkningar osv. Föreningen har rätt att kräva att man även efter en ombyggnad som påverkar byggnadens "inre", VVS, el, hållfasthet, ventilation osv. Så skall både utförande och teknisk dokumentation vara av minst lika hög kvalitet som innan ombyggnaden.
Det duger inte att du har en VVS firma som säger att det kommer att gå, du kan behöva en VVS konsult som redovisar i detalj hur de skall lösa rördragningen, och då kan du behöva redovisa konstruktionsunderlag att den nya ledningsdragningen inte påverkar hållfasthet i bjälklag, inte påverkar ex. elledningar i bjälklaget osv.
Många fokuserar på rördragningen vatten/avlopp vid köksflyttning. Men det är ofta ett minst lika stort problem med ventilation. Du måste ha en imkanal till köket även om du har en kolfilterfläkt som inte ansluts till kanalen.
Man kan se det så här: Föreningens byggnad har en gång i tiden byggts av proffs, troligen med fackmannamässiga konstruktionsunderlag för VVS, hållfasthetsberäkningar osv. Föreningen har rätt att kräva att man även efter en ombyggnad som påverkar byggnadens "inre", VVS, el, hållfasthet, ventilation osv. Så skall både utförande och teknisk dokumentation vara av minst lika hög kvalitet som innan ombyggnaden.
Du skriver inte till vilken typ av rum du vill flytta köket, det har nog stor betydelse. Föreningen har ansvar för godkänd ventilation, OVK, och det kan vara svårt att få efter en flytt. Det finns flera trådar på detta forum om sådana problem, och även andra problem som köksflytt har medfört. Många föreningar är därför försiktiga med tillstånd till flytt då det kan bli väldigt dyrt för föreningen. Föreningen är ansvarig för installationer och måste säkerställa att det inte är någon risk för skador eller överflyttning av kostnader som belastar övriga föreningsmedlemmar. Det kan också finnas synpunkter från andra boende som bor över eller under beroende på vad det är för slags rum där. En möjlighet att komma till ett avslut är att du föreslår ett möte med representanter för föreningen där ni går igenom tänkbara konsekvenser och lösningar. Föreningen kan då kräva ett omfattande underlag av konsekvenser från kompetenta på ventilation, VA och annat. Detta bör göras på din bekostnad och det kan bli rätt dyrt.
Tillägg efter att ha läst din andra tråd om flytten. Noterar då att köket flyttas ut i vardagsrummet. Hur löser du du då ventilationen i ett rum som knappast har frånluft.
Tillägg efter att ha läst din andra tråd om flytten. Noterar då att köket flyttas ut i vardagsrummet. Hur löser du du då ventilationen i ett rum som knappast har frånluft.
Redigerat:
K klimt skrev:
Den enda motivering som jag har fått är att andra flyttar har i vissa fall orsakat störningar. Enligt ritningar finns det inget sovrum varken över eller under. Flytten är på 1-2 meter. Så det argumentet kan ju inte hålla.
De nämner inget om ventilation eller VVS. Dessutom har bygginspektör, byggingenjör samt hantverkare intygat att detta kan göras.
Föreningen säger att de helt enkelt säger nej till alla ingrepp som rör kök och bad, trots att det i stadgarna står att det måste orsaka väsentlig skada för att man inte ska få ett tillstånd.
För mig handlar detta om att styrelsen leker småpåvar.
Flytten är på 1-2 meter och ledningarna kommer att förlängas och dras utanpå i lägenheten i värsta fall. Dessutom finns det en inkanal ca 50 cm bort, då fläkten ligger vägg i vägg med platsen för det nya köket.H hempularen skrev:
Styrelsen hänvisar dock inte till detta utan hävdar bara att denna miniflytt skulle kunna störa de boende i deras vardagsrum/kök över och under.
Ja, så kan det vara, det e klart dom bör vara tydliga. Det kan va så att om dy flyttar köket så det hamnar väggivägg eller över/under ett sovrum så kan det störa grannarna då köket ofta "låter" mer med all utrustning o aktiviteter. framför allt om husets ljud isoleringen inte är på topp som i många gamla hus.O Odsch skrev:
Dessutom måste du söka bygglov/bygganmälan också.
/A
Jag skulle personligen invända kraftigt mot påståendet att styrelsen leker småpåvar. För många boende ligger en stor del av tillgångar i den bostadsrätt man äger. Det är då ett stort ansvar för en styrelse att hantera detta på bästa sätt så att boendet fungerar bra till en rimlig avgift. Styrelsen måste hela tiden göra avvägningar. Ombyggnad, och då särskilt flytt av kök, är en komplicerad fråga. På detta forum är frågan ofta uppe. Det är antingen snarlikt det du skriver, alltså att styrelsen krånglar när det gäller ombyggnader, eller dyrbara konsekvenser av ombyggnader. Det ör tyvärr vanligt att OVK inte godkänns efter ombyggnad. För ett par veckor sedan hade vi ett extremt exempel där man vid en ombyggnad gått rakt genom kanaler som nu måste återställas, kanske på föreningens bekostnad.O Odsch skrev:
När föreningen godkänt en ombyggnad tar föreningen över ansvar för ventilation och andra installationer. Det kan leda till att föreningen blir ansvarig för dyrbara framtida reparationer. Det är därför viktigt att styrelsen begär in rejäla underlag. Vad byggare säger är inte så relevant, de vill bygga, ta in sina pengar, sedan upphör ansvaret. Föreningen måste därför ställa krav på att objektiva kompetenta experter inom VVS, byggteknik och ventilation tar fram underlag, det ska givetvis ske på den sökandes bekostnad. Jag är själv en sådan småpåve som du skriver om. Vi har hittills lyckats hålla tillbaka inom detta område, något som vi informerat medlemmar om och som också finns tillgängligt vid försäljning. En styrelse har ett skadeståndsansvar, som också diskuterades i en annan tråd nyligen, Det kan leda till att medlemmar stämmer styrelsen om till exempel en köksombyggnad lett till utgifter för föreningen och styrelsen fattat beslut utan tillräckligt underlag. Därför är dessa diskussioner problematiska inom en styrelse. När frågan en gång var uppe i vår förening fick vi rådet av en kompetent jurist att hellre lämna styrelsen än att godkänna en ombyggnad som kan ge framtida problem, med risk för personliga skadestånd.
Så frågan är inte så enkel. Om du inte är nöjd med styrelsens bedömning så kan du ta upp frågan på en stämma och lämna ett förslag att föreningen ska ha som praxis att godkänna ombyggnader. Du behöver inte vänta till ordinarie stämma, det krävs inte många underskrifter för att få en extra stämma, se stadgarna. En annan möjlighet är att gå till hyresnämnden för att ifrågasätta styrelsens bedömning.
Redigerat:
Om de faktiskt menar att själva störningen från arbetet med ombyggnaden blir för stort, så är de ute och cyklar. Föreningen har inte rätt att neka en ombyggnad med det argumentet. Föreningen kan ha regler i sina ordningsbestämmelser som ex. förbjuder att borra eller andra bullrande arbeten inom vissa klockslag. Det kan vara nog så frustrerande om man tänker utföra arbetet själv utanför ordinarie arbetstider.
Sedan hur man bäst "låser upp" ställningen är ju svårare att komma med förslag om.
I princip så kan en enskild medlem stämma föreningen om de osakligt inskränker medlemmens förfogande över bostadsrätten. Att underhålla och delvis bygga om i en bostadsrätt hör till normalt förfogande. Men det är kanske inte så smart inför framtiden att stämma sina grannar. Det bör gå att hitta en mjukare väg frammåt.
Till styrelsens försvar skall man kanske säga att lättstörda medlemmar ofta kan vara extremt högljudda i sin kritik av hur föreningen förvaltas med avseende på "lugn och ro".
I föreningen där jag var ordförande för 30 år sedan hade vi en äldre medlem som oftast var helt OK att prata med, men om det skulle göras något störande brukade vi i styrelsen få ett brev från honom där han ingående beskrev hur han skulle spränga husen (exakt vilka sprängmedel han sade sig ha), och sprätta upp min mage, och k...a den kvinnliga sekreteraren, brukade vara 3 - 4 sidor tättskrivna hot av den kalibern (exemplen hör till de snällare hoten). Om man tog upp saken med honom dagen efter så tittade han bara generat bort. När jag var ny i styrelsen så var min initiala reaktion att detta måste polisanmälas, men vår förvaltare lugnade mig "han har hållit på sådär i 20 år". Vi brukade varna hantverkare som skulle in i hans lägenhet, vi krävde att ingen fick arbeta ensam där.
Sedan hur man bäst "låser upp" ställningen är ju svårare att komma med förslag om.
I princip så kan en enskild medlem stämma föreningen om de osakligt inskränker medlemmens förfogande över bostadsrätten. Att underhålla och delvis bygga om i en bostadsrätt hör till normalt förfogande. Men det är kanske inte så smart inför framtiden att stämma sina grannar. Det bör gå att hitta en mjukare väg frammåt.
Till styrelsens försvar skall man kanske säga att lättstörda medlemmar ofta kan vara extremt högljudda i sin kritik av hur föreningen förvaltas med avseende på "lugn och ro".
I föreningen där jag var ordförande för 30 år sedan hade vi en äldre medlem som oftast var helt OK att prata med, men om det skulle göras något störande brukade vi i styrelsen få ett brev från honom där han ingående beskrev hur han skulle spränga husen (exakt vilka sprängmedel han sade sig ha), och sprätta upp min mage, och k...a den kvinnliga sekreteraren, brukade vara 3 - 4 sidor tättskrivna hot av den kalibern (exemplen hör till de snällare hoten). Om man tog upp saken med honom dagen efter så tittade han bara generat bort. När jag var ny i styrelsen så var min initiala reaktion att detta måste polisanmälas, men vår förvaltare lugnade mig "han har hållit på sådär i 20 år". Vi brukade varna hantverkare som skulle in i hans lägenhet, vi krävde att ingen fick arbeta ensam där.
”Till styrelsens försvar skall man kanske säga att lättstörda medlemmar ofta kan vara extremt högljudda i sin kritik av hur föreningen förvaltas med avseende på "lugn och ro".”H hempularen skrev:
Det här citatet var bland de bästa jag har sett, så jag kommer att sno det rakt av
Så märkligt när extremt ljuskänsliga och icke-resonliga personer väljer att bosätta sig i ett flerfamiljshus i storstadens city. Paradoxalt.
Håller med dig att det inte vore ev trevlig väg att gå om man tar det vidare rent rättsligt.
Sätt du igång med din renovering. Det finns ett antal domar som du kan hänvisa till:
http://www.bofakta.se/nr-4-2102-rätten-att-renovera-är-absolut
och
https://omvarldsbevakning.byggtjans...a028703b284ca828ab1/dom-2016-02-23-maskad.pdf
http://www.bofakta.se/nr-4-2102-rätten-att-renovera-är-absolut
och
https://omvarldsbevakning.byggtjans...a028703b284ca828ab1/dom-2016-02-23-maskad.pdf
