Jag och min sambo köpte ett hus med en rejäl sättning som berodde på att inkommande vatten hade läckt någon gång på 70-talet gissar jag. Det är gammal sjöbotten och leran blev nog välling när det kom för mycket med vatten. Vårt hus är byggt på 40-talet med källare så vi hade bättre förutsättningar för att räta upp det till en låg kostnad. Vi lyfte huset en helg med domkrafter och lade in ny måttanpassad syll mellan entéplan och källare. Själva lyftet kostade oss ca 25000kr med material och hyra av stämp för att säkra upp under lyftet. Men vi hade ”blåst” huset helt invändigt och kostnaden för att återställa det ska vi inte tala om.... 
Morän är normalt mycket säkert att bygga på. Men det finns ju fallgropar och här kommer grävd mark in.
Om utfyllning har gjort under plattan, för tex vatten/el/V/A så krävs det att den paddas/packas ordentligt.
Resten av grunden som ligger på ogrävd morän med måttligt lager av singel etc kommer att ligga relativt stabilt medan den del som ligger ovan grävd och återfylld mark kommer att sjunka/sätta sig.
Om utfyllning har gjort under plattan, för tex vatten/el/V/A så krävs det att den paddas/packas ordentligt.
Resten av grunden som ligger på ogrävd morän med måttligt lager av singel etc kommer att ligga relativt stabilt medan den del som ligger ovan grävd och återfylld mark kommer att sjunka/sätta sig.
Administrator
· Skåne
· 7 640 inlägg
L LyckeKonsult skrev:
Det är väl allmänt känt att man ska göra en egen överlåtelsebesiktning och inte köpa ut säljarens.
Här är ett fall där Högsta domstolen dömde till besiktningsföretagets fördel på grund av att husköparen hade tagit över säljarens besiktning och inte utfört en egen överlåtelsebesiktning. De hade köpt ett nybyggt hus som de tvingades renovera för 1,9 miljoner kr - besiktningsmannen hade gjort grova missar. Hade de gjort en egen överlåtelsebesiktning hade de haft rätt till ersättning från besiktningsmannen. https://www.byggahus.se/ekonomi/kopte-nybyggt-hus-fick-renovera-19-miljoner
Det finns minst två saker som är fel med att ta över säljarens besiktning.
1. Detta att säljare gör besiktningar är i grunden ett försäljningstrick uppfunnet av mäklare. De knyter avtal med ett besiktningsföretag om att undersöka hus på löpande band. Syftet är att göra snabbare avslut och invagga köparen i en falsk trygghet om att huset är undersökt. Underförstått är besiktningsmannens kund (mäklaren) mer nöjd ju färre fel besiktningsmannen hittar. Det är alltid så att det uppstår en jävsituation mellan besiktningsman och dennes uppdragsgivare. Här står det dessutom ett löpande avtal på spel. Besiktningsmannen vill göra mäklaren nöjd i första hand, man biter inte den hand som föder en. Mäklaren vill ha snabb affär och så lite krångel som möjligt.
2. Sedan finns det faktiska skillnader i en säljbesiktning och en överlåtelsebesiktning. Säljbesiktningen omfattar inte garage, gästhus och dylikt. Det ingår inte kontroll av dränering, altan, VA, el, värme, vatten, avlopp med mera. Man undantar också fel som inte har uppmärksammats på grund av säljarens bristande medverkan vid försäljningen.
När du köper ett hus ska du leta upp en egen besiktningsman som du betalar och som därför tjänar dig i första hand. Du ska gå med vid besiktningen och vara uppmärksam på var det behövs göras en utökad besiktning. Annars har du inte uppfyllt din lagstadgade undersökningsplikt.
Redigerat:
Till de som tjatar om säljarens upplysningsplikt och eventuellt ansvar. Säljaren ska fylla fel och avvikelser. Men säljaren tycker inte att det är ett fel att huset lutar, kanske inte ens tänker på det. utan tror att det är normalt. Varför skulle säljaren säga något då? Det är inte olagligt att vara korkad. Så släpp säljarens upplysningsplikt, köparens undersökningsplikt är mycket mer långt gående. Dessutom ett hus som lutar så pass mycket det borde man helt klart upptäcka vid den undersökning man ska göra. Alltså spelar det ingen roll om säljaren säger något eller inte.
Jag har svårt att se att något av det som TS nämnt skulle vara dolda fel. Eftersom allting upptäcktes enkelt utan att behöva förstöra något. Sprickorna i fasad och grund räcker för att man måste granska vidare.
Faktiskt, jag kan tycka att det kan vara lämpligt att kontakta säljaren, inte för att tigga pengar utan för att se om man kan få fram lite fakta när det gäller sättningarna. Det är intressant å veta om det stannat av eller om det fortsätter.
Jag har svårt att se att något av det som TS nämnt skulle vara dolda fel. Eftersom allting upptäcktes enkelt utan att behöva förstöra något. Sprickorna i fasad och grund räcker för att man måste granska vidare.
Faktiskt, jag kan tycka att det kan vara lämpligt att kontakta säljaren, inte för att tigga pengar utan för att se om man kan få fram lite fakta när det gäller sättningarna. Det är intressant å veta om det stannat av eller om det fortsätter.
Har ringt tanten idag, hon påstod sig inte veta så mycket men tillslut sa hon "ja juste, en gång när vi satt i vardagsrummet small det till rejält" det var tydligen väldigt kort efter dom byggt och flyttat in. Och sen minns hon nåt om sprickor i fasaden. så hon verkar väl smått orolig över att vi skulle kräva henne på pengar.
Har iaf undersökt vidare nu och konstaterat att det är en lång spricka längst vardagsrumsgolvet
Den ligger under originalmattan och verkar inte så bred, då borde det väl bara ha varit smällen hon märkte av och sedan har det avstannat? Sprickan går just brevid där avloppen är nedgräva 2-3 m. Men sjukt att dom nyss byggt huset och hela huset spricker och dom bryr sig inte att kontakta dom som byggt huset? Sedan har uppfarten asfalterats i efterhand, och den lutar också ner mot hörnet det är som värst. Om den kommit dit lång tid efter så rör väl sig marken där fortfarande?
Mitten av rummet är relativt rakt men det andra hörnet har också satt sig och lutar 4 cm istället för 6,5 på 4 meter då. Utanför det hörnet går ju bara dagvatten och dränering då.
Vi har väl inte tänkt strida för dolt fel utan funderar mest nu på vad det beror på och om vi måste åtgärda något innan vi flytspacklar och rätar upp allt invändigt
Dom har ju som sagt fogat där det är värst i fasaden på framsidan men fanns även andra sprickor som inte var fogade, så antingen om dom struntat i dom för dom var mindre eller om dom kommit senare ändå.
Har iaf undersökt vidare nu och konstaterat att det är en lång spricka längst vardagsrumsgolvet
Den ligger under originalmattan och verkar inte så bred, då borde det väl bara ha varit smällen hon märkte av och sedan har det avstannat? Sprickan går just brevid där avloppen är nedgräva 2-3 m. Men sjukt att dom nyss byggt huset och hela huset spricker och dom bryr sig inte att kontakta dom som byggt huset? Sedan har uppfarten asfalterats i efterhand, och den lutar också ner mot hörnet det är som värst. Om den kommit dit lång tid efter så rör väl sig marken där fortfarande?
Mitten av rummet är relativt rakt men det andra hörnet har också satt sig och lutar 4 cm istället för 6,5 på 4 meter då. Utanför det hörnet går ju bara dagvatten och dränering då.
Vi har väl inte tänkt strida för dolt fel utan funderar mest nu på vad det beror på och om vi måste åtgärda något innan vi flytspacklar och rätar upp allt invändigt
Dom har ju som sagt fogat där det är värst i fasaden på framsidan men fanns även andra sprickor som inte var fogade, så antingen om dom struntat i dom för dom var mindre eller om dom kommit senare ändå.
Förutsatt att säljaren pratar sanning, vilket vi får hoppas, så låter det som att det är en gammal sättning. Vilket alltid är en fördel. Men kan vara smart som Jarlingar säger att kontrollmäta över tid. Om det är en gammal sättning så lär den inte bli sämre för att du väntar! Men jag tror att du inte behöver stressa med att åtgärda själva huset. Dock kan det vara smart att filma avloppen redan nu ifall det är något fel på dessa pga sättningen.
Medlem
· Västra Götaland
· 545 inlägg
En besiktningsman skall vara oberoende, oavsett om han gör entreprenadbesiktningar eller överlåtelsebesiktningar
Först och främst så har HD i sin dom gått långt utanför sitt uppdrag att döma i det aktuella fallet och lagt till saker som är deras egna personliga tyckanden utan grund i kunskap om förhållandena för överlåtelsebesiktningar och branschens praxis för besiktningsmannens ansvar.
I punkt 50 i domen skriver HD: "Det betyder emellertid inte att köparna har haft fog för att sätta samma lit till det övertagna utlåtandet som till ett utlåtande efter en besiktning utförd av en av dem själva anlitad besiktningsman." vilket är helt taget ur det blå.
Det finns bara en typ av besiktning - överlåtelsebesiktning - ibland görs den åt en säljare och ibland åt en köpare. Villkoren är i grunden de samma för båda uppdragen.
När besiktningsmannen gör en genomgång med en köpare så upprättas ett avtal som innebär samma ansvar för uppdraget som om det hade varit en överlåtelsebesiktning - det finns inget mindre ansvar för en genomgång!
Ett utlåtande vid en förhandsbesiktning skrivs inte till säljaren - det skrivs för att köparna skall ha ett bra beslutsunderlag. Det skrivs också med vetskap om att besiktningsmannen en dag kan komma att stå det juridiska ansvaret gentemot köparen. Den besiktningsman som gör något annat biter sig själv i svansen!
Svar på dina punkter:
1. Att hävda att förhandsbesiktningar är ett "ett försäljningstrick uppfunnet av mäklare" tyder på okunskap om besiktningens funktion och syfte - att köparna redan innan budgivningen har kunskap om husets skick gynnar båda parter.
Det går inte att besiktiga hus "på löpande band" - varje hus och säljare/köpare är unik och måste behandlas som individ. Även om det inte gjordes förhandsbesiktningar så skulle det behöva besiktigas lika många hus åt köpare "på löpande band" .
Ingen besiktningsman gynnas av att hitta "få" fel - i det fall köparen tar dit en annan besiktningsman som hittar fel som den första missat så hamnar mäklare, säljare och första besiktningsmannen i problem - ingen vinner på "friserade" utlåtanden.
Det är floskler och ogrundade uttalanden om besiktningsmannens förhållande till mäklarna!
2. Som sagts tidigare så är det ingen skillnad mellan en besiktning åt en köpare eller säljare - normalt ingår aldrig el, VA, uppvärmning, skorsten eller mekanisk ventilation i överlåtelsebesiktning. Besiktningsmannen är en byggnadstekniskt kompetent person och för övriga delar krävs annan kompetens. Ibland erbjuds enklare kontroller som bedömer ålder och fackmässighet - men det görs till både köpare och säljare - faktiskt oftare i samband med förhandsbesiktning för då kan även el och VA omfattas av en doldafelförsäkring.
En överlåtelsebesiktning kan aldrig bedöma annat än det som är synligt - därför undantas normalt t.ex. dränering - både vid förhands- och överlåtelsebesiktning. Om besiktningsmannen besiktigar altaner, garage eller andra byggnader beror på avtalet - oberoende om det är en förhands- eller överlåtelsebesiktning.
Vad betyder "Man undantar också fel som inte har uppmärksammats på grund av säljarens bristande medverkan vid försäljningen." - allt handlar om besiktningsmannens noteringar, skulle det inte kunna finnas dolda fel i ett hus som säljs av ett dödsbo?
Jag blir så trött på snacket om att säljaren skall ta sin egen besiktningsman - jätte bra, då får alla besiktningsmän dubbelt så mycket att göra - problemet blir att det måste göras "på löpande band"
Marlen Eskilsson, det hade varit trevligt att inviga dig närmre, i allt som rör överlåtelsebesiktningar, dolda fel och besiktningsmannens ansvar - tycker kanske inta alltid att Sverker Thorslund är "sanningen och ljuset".
Medlem
· Västra Götaland
· 545 inlägg
Fasader med Mexisten spricker alltid beroende på spänningar då det inte ordnas rörelsefogar i hörnen. Dessutom är liggytan på stenen slät så bruket får dåligt fäste...V Vickman skrev:
Ev Orsak,???
Växer det nu stora träd nära el i närheten av huset?
Om det växer stora träd i närheten av huset så kan rotsystemet över tid ändrat fukt och jordförhållandena över tid.
Ex Huset byggdes ca 1970 och då stog små träd på tomten, träden växer med åren rötterna växer långt ut(ca 3x trädets höjd) även ofta under huset och suger mycket vatten, det medför ändrade jordförhållanden jorden "drar ihop" sig vilket skapar sättningar i huset, rötterna kan så klart även skada rör och brunnar mm.
En åtgärd är då att bla ta bort stora träd i närheten till huset, då återfår marken så småningom sitt ursprung som det var då huset byggdes och det mesta av sprickor och sättningar går tillbaka, det tar dock runt året el mer innan det gått tillbaka.
Växer det nu stora träd nära el i närheten av huset?
Om det växer stora träd i närheten av huset så kan rotsystemet över tid ändrat fukt och jordförhållandena över tid.
Ex Huset byggdes ca 1970 och då stog små träd på tomten, träden växer med åren rötterna växer långt ut(ca 3x trädets höjd) även ofta under huset och suger mycket vatten, det medför ändrade jordförhållanden jorden "drar ihop" sig vilket skapar sättningar i huset, rötterna kan så klart även skada rör och brunnar mm.
En åtgärd är då att bla ta bort stora träd i närheten till huset, då återfår marken så småningom sitt ursprung som det var då huset byggdes och det mesta av sprickor och sättningar går tillbaka, det tar dock runt året el mer innan det gått tillbaka.
Det är ett djärvt utlåtande. Kanske bättre att bara acceptera faktum att det är den nya realiteten iom denna vägledande domenL LyckeKonsult skrev:
Låt mig gissa du känner dig trampad på tårna? I den dom du recenserar och klagar på, med ditt resonemang så borde de flesta domar som handlar om andra saker än brottsbalken bli fel. Ditt resonemang är att HD har fel och fabulerar. Det är ganska intressant påstående.L LyckeKonsult skrev:
Deras domar brukar vara välskrivna. Men det är klart om man upplever att rätten har fel så brukar man vilja hitta de mest konstiga argument.
Att det finns oseriösa besiktningsmän är inget som du behöver förneka det finns Om det var SVT som granskade besiktningsmän och mäklare. Det var ingen vacker syn. Jag är inte heller förvånad. Men rötägg finns i alla branscher så även besiktningsbranschen. Där finns även en hel del okunniga. De är dessa som svärtar ner branschen. Jag tycker att man skall göra en egen besiktning. Det finns flera anledningar men framförallt du kommer säkerligen få en del tips och påpekanden som inte antecknas.
Jag fortsätter att anse att säljarens besiktning skall tas med en nypa salt. Dock är den väldigt intressant att ögna igenom innan man går på visningen. Nu är det nästan "standard" att besiktiga huset före försäljning. Så idag skulle man snarare fundera på varför det inte är besiktigat.
Ska du bila i närheten av sprickan eller där ni har sättningar så är det ingen bra ide, du försvagar plattan ännu mer om du bryter armeringen. Om du gräver ur marken i det hörnet du har sättningar så ska du prata med någon expert för du vill inte att det blir värre.V Vickman skrev:
Jag såg en annons från en firma som heter Golvlyftarna som "lyfter, stabiliserar och återställer sjunkna betonggolv". Jag har inget med dem att göra själv och vet inte om de är seriösa. Kanske några att prata med i alla fall. Så vitt jag förstod så pumpar de inte en expanderande massa som lyfter plattan där den har sjunkit.
