Entreprenörens garantiansvar
Efter ett struligt husbygge står vi inför en intressant problemställning och jag önskar kolla med detta forum vad som gäller.
Vi flyttade för 2dra gången in i vårt nya lösvirkeshus efter slutbesiktning i slutet på september ifjol. Vi var tvungna att flytta ut efter 1sta flytten i juli efter att entreprenören hade slarvat med vvs-arbete med vattenlekage som följd.
Entreprenadformen är totalentreprenad med ABS 95.
Huset vart dock inte godkänd på denna slutbesiktning då alla relationsritningar, intyg och protokoll saknades utöver våra märknader. Fortsatt slutbesiktning 2 veckor senare och fortfarande saknas samma saker och inget godkännande. FSB 2 precis innan jul blev godkänt, men som vanligt med några fel noterat.
Entreprenören var alltså 5 ½ månad försenat med sitt arbete, och jag kan lova vi har haft några diskussioner med entreprenören om förseningen.
Vid godkännande av entreprenaden gjorde vi en ök med entreprenören om delbetalning av innehållna pengar. Det visar sig så att besiktningsmannen har använd fel toleranstabell vid mätning av buktighet på innerväggar, och plötslig innehåller vi för lite pengar som säkerhet för avhjälpande av felen i FSB2 protokollet.
Inte överraskande avhjälper entreprenören INTE felen inom sin 2 månaders frist. Entreprenören har fortfarande inte hört av sig direkt till oss efter FSB2. Vi har vid 2 anledningar i dessa 2 månader informerat om att vi avhjälper felen med andra på vår entreprenörs bekostnad om felen inte avhjälps.
Vi informerar så entreprenören om att vi inte er intresserade av att vänta på honom längre och avhjälper felen med andra på hans bekostnad.
Efter 2 veckor får vi ett kryptiskt brev från en advokat som informerar om att vår entreprenör har anlitat honom då det inte har varit möjligt för entreprenören att komma fram till en uppgörelse med oss om avslut av entreprenaden. Vi uppmanas samtidigt till att föreslå hur entreprenaden skall avslutas så uppgörelse kan träffas. Advokaten kommer inom kort att gå igenom alla handlingar han har fått av entreprenören för så att komma med sin inställning till ärendet för sin huvudman.
Vi ignorerar detta brev då vi är säkra på att vi har gått till väga på rätt sätt, och vi har inte hört något mer från entreprenören eller advokaten.
Det intressanta nu är hur entreprenören kommer att ställa sig till sitt garantiansvar.
Vi har informerat entreprenören om fel upptäckta efter FSB2 som vi önskar åtgärdat, och vi kommer också att ha en 2 års-besiktning.
Vad säger lagen om entreprenörens garantiansvar? Kan entreprenören komma undan detta?
I och med att entreprenören inte har visat något intresse för att avhjälpa fel för så att avsluta entreprenaden, misstänker vi självklart att han inte kommer att visa något intresse för sitt garantiansvar hällre.
Vad och hur gör vi? Är det ARN, Gar-Bo eller advokater som gäller?
Vi flyttade för 2dra gången in i vårt nya lösvirkeshus efter slutbesiktning i slutet på september ifjol. Vi var tvungna att flytta ut efter 1sta flytten i juli efter att entreprenören hade slarvat med vvs-arbete med vattenlekage som följd.
Entreprenadformen är totalentreprenad med ABS 95.
Huset vart dock inte godkänd på denna slutbesiktning då alla relationsritningar, intyg och protokoll saknades utöver våra märknader. Fortsatt slutbesiktning 2 veckor senare och fortfarande saknas samma saker och inget godkännande. FSB 2 precis innan jul blev godkänt, men som vanligt med några fel noterat.
Entreprenören var alltså 5 ½ månad försenat med sitt arbete, och jag kan lova vi har haft några diskussioner med entreprenören om förseningen.
Vid godkännande av entreprenaden gjorde vi en ök med entreprenören om delbetalning av innehållna pengar. Det visar sig så att besiktningsmannen har använd fel toleranstabell vid mätning av buktighet på innerväggar, och plötslig innehåller vi för lite pengar som säkerhet för avhjälpande av felen i FSB2 protokollet.
Inte överraskande avhjälper entreprenören INTE felen inom sin 2 månaders frist. Entreprenören har fortfarande inte hört av sig direkt till oss efter FSB2. Vi har vid 2 anledningar i dessa 2 månader informerat om att vi avhjälper felen med andra på vår entreprenörs bekostnad om felen inte avhjälps.
Vi informerar så entreprenören om att vi inte er intresserade av att vänta på honom längre och avhjälper felen med andra på hans bekostnad.
Efter 2 veckor får vi ett kryptiskt brev från en advokat som informerar om att vår entreprenör har anlitat honom då det inte har varit möjligt för entreprenören att komma fram till en uppgörelse med oss om avslut av entreprenaden. Vi uppmanas samtidigt till att föreslå hur entreprenaden skall avslutas så uppgörelse kan träffas. Advokaten kommer inom kort att gå igenom alla handlingar han har fått av entreprenören för så att komma med sin inställning till ärendet för sin huvudman.
Vi ignorerar detta brev då vi är säkra på att vi har gått till väga på rätt sätt, och vi har inte hört något mer från entreprenören eller advokaten.
Det intressanta nu är hur entreprenören kommer att ställa sig till sitt garantiansvar.
Vi har informerat entreprenören om fel upptäckta efter FSB2 som vi önskar åtgärdat, och vi kommer också att ha en 2 års-besiktning.
Vad säger lagen om entreprenörens garantiansvar? Kan entreprenören komma undan detta?
I och med att entreprenören inte har visat något intresse för att avhjälpa fel för så att avsluta entreprenaden, misstänker vi självklart att han inte kommer att visa något intresse för sitt garantiansvar hällre.
Vad och hur gör vi? Är det ARN, Gar-Bo eller advokater som gäller?
Innan du börja tänka på garantiansvaret gäller det ju att avsluta entreprenaden.
Har inte entreprenaden godkänts vid slutbesiktning löper fortfarande entreprenadtiden och entreprenören har ansvaret för skador på huset m.m.
(Det är f.ö. fel att flytta in i ett hus som inte är slutbesiktat med godkänt resultat och
någon ersättning för den försening som uppenbarligen föreligger torde du nog inte kunna få då du flyttat in i huset och förmodligen inte haft några direkta kostnader för förseningen.)
När entreprenaden väl är godkänd har entreprenören två månader på sig att åtgärda i besiktningsprotokollet noterade fel. Sker inte detta trots påstötning (behövs bara en gång) kan du själv låta åtgärda felen och dra av kostnaden för detta vid betalning av innehållet belopp. För du innehåller väl åtminstone de 10 % som skall innehållas tills godkänd slutbesiktning föreligger?
Det är lämpligt att du även kontaktar Gar-Bo om de lämnat färdigställandeförsäkringen och gör åtgärderna i samråd med dem. (Om du betalt för mera än vad som utförts så ersätter inte Gar-Bo mellanskillnaden.)
Du bör också samråda med din kvalitetsansvarige då ju denne har att infordra de intyg över egenkontroll m.m. som krävs enligt byggsamrådsprotokollet. Detta skall sedan resultera i att byggnadsnämnden utfärdar ett slutbevis på att huset uppfyller de krav som samhället ställt.
Vad sedan gäller garantiansvaret så har inte detta något att göra med de fel som noterats vid slutbesiktningen. Garantiansvaret gäller för fel som framträder under garantitiden, alltså efter det att godkänd slutbesiktning genomförts.
I god tid före garantitidens (två år från godkänd slutbesiktning) utgång skall du kontakta en besiktningsman och be denne kalla parterna till en garantibesiktning. För att säkerställa att entreprenören då åtgärdar de eventuella fel som då konstateras kan du inte nu hålla inne några pengar, om detta inte uttryckligen överenskommits i kontraktet. Det får bli en ny fight !!?....
Lycka till.
Har inte entreprenaden godkänts vid slutbesiktning löper fortfarande entreprenadtiden och entreprenören har ansvaret för skador på huset m.m.
(Det är f.ö. fel att flytta in i ett hus som inte är slutbesiktat med godkänt resultat och
någon ersättning för den försening som uppenbarligen föreligger torde du nog inte kunna få då du flyttat in i huset och förmodligen inte haft några direkta kostnader för förseningen.)
När entreprenaden väl är godkänd har entreprenören två månader på sig att åtgärda i besiktningsprotokollet noterade fel. Sker inte detta trots påstötning (behövs bara en gång) kan du själv låta åtgärda felen och dra av kostnaden för detta vid betalning av innehållet belopp. För du innehåller väl åtminstone de 10 % som skall innehållas tills godkänd slutbesiktning föreligger?
Det är lämpligt att du även kontaktar Gar-Bo om de lämnat färdigställandeförsäkringen och gör åtgärderna i samråd med dem. (Om du betalt för mera än vad som utförts så ersätter inte Gar-Bo mellanskillnaden.)
Du bör också samråda med din kvalitetsansvarige då ju denne har att infordra de intyg över egenkontroll m.m. som krävs enligt byggsamrådsprotokollet. Detta skall sedan resultera i att byggnadsnämnden utfärdar ett slutbevis på att huset uppfyller de krav som samhället ställt.
Vad sedan gäller garantiansvaret så har inte detta något att göra med de fel som noterats vid slutbesiktningen. Garantiansvaret gäller för fel som framträder under garantitiden, alltså efter det att godkänd slutbesiktning genomförts.
I god tid före garantitidens (två år från godkänd slutbesiktning) utgång skall du kontakta en besiktningsman och be denne kalla parterna till en garantibesiktning. För att säkerställa att entreprenören då åtgärdar de eventuella fel som då konstateras kan du inte nu hålla inne några pengar, om detta inte uttryckligen överenskommits i kontraktet. Det får bli en ny fight !!?....
Lycka till.
Det är möjligt jag förklarade detta dårligt.
Entreprenaden är godkänd, men med fel noterade i SB-protokollet.
Entreprenören har inte avhjälpt felen inom sin 2 månaders frist, och vi avhjälper nu felen med andra entreprenörer.
Vår nyfikenhet går nu på garantiansvaret. I och med att entreprenören inte visade någon vilja till att avhjälpa felen i SB-protokollet, så tror vi inte han kommer att visa någon vilja till att fixa till fel som kommer under garantitid hällre.
Vi har upptäck fel som måste åtgärdas snabbt, bla. fel plasserade ränndalar som gör att spillvatten rinner ner utanför stenkista.
Hoppas detta förklarar bättre.
Entreprenaden är godkänd, men med fel noterade i SB-protokollet.
Entreprenören har inte avhjälpt felen inom sin 2 månaders frist, och vi avhjälper nu felen med andra entreprenörer.
Vår nyfikenhet går nu på garantiansvaret. I och med att entreprenören inte visade någon vilja till att avhjälpa felen i SB-protokollet, så tror vi inte han kommer att visa någon vilja till att fixa till fel som kommer under garantitid hällre.
Vi har upptäck fel som måste åtgärdas snabbt, bla. fel plasserade ränndalar som gör att spillvatten rinner ner utanför stenkista.
Hoppas detta förklarar bättre.
Är entreprenaden godkänd skall entreprenören, som jag nämnt ovan, åtgärda felen inom två månader. Görs inte detta kan du själv, på entreprenörens bekostnad låta göra detta.
Om fel som framträder under garantitiden är av sådan art att de måste åtgärdas omgående för att huset inte skall skadas, och entreprönören inte gör detta trots påstötning, kan du också låta göra det själv på entreprenörens bekostnad.
Se ABS 95 kap. 7 § 16 Avhjälpande av fel.
Om fel som framträder under garantitiden är av sådan art att de måste åtgärdas omgående för att huset inte skall skadas, och entreprönören inte gör detta trots påstötning, kan du också låta göra det själv på entreprenörens bekostnad.
Se ABS 95 kap. 7 § 16 Avhjälpande av fel.
Se till att all kommunikation med den ursprungliga entreprenören sker med daterade brev så att di kan bevisa att ni agerat rätt om de senare inte skulle vilja betala fakturor.
Fel som om de inte åtgärdas snabbt kan ge större skador är speciellt viktigt att ni har dokumenterat hur ni meddelat entreprenören innan ni tagit in annan hantverkshjälp för att minimera skadorna.
Fel som om de inte åtgärdas snabbt kan ge större skador är speciellt viktigt att ni har dokumenterat hur ni meddelat entreprenören innan ni tagit in annan hantverkshjälp för att minimera skadorna.
Om du har betalat ut de 10 % så får du hoppas på att byggaren är solid. För om du på egen hand beskostar det som ska åtgärdas och byggaren inte har pengar när du vill ha betalt så blir det en merkostnad för dig 
Man får då bita i det "sura" äpplet >
Man får då bita i det "sura" äpplet >
jamen efter att besikningen och eventuella fel är avhjälpta ska man ju inte hålla inne 10 procent? Så man kan ju inte hålla inne något för att garantera att enteprenören fixar till felen som upptäcks efter två år?
Hur ska man kunna tvinga honom att fixa de felen om han inte är hederlig och fixar de självmant?
Hur ska man kunna tvinga honom att fixa de felen om han inte är hederlig och fixar de självmant?
