El feldragen i hela huset- Dolt fel?
Har precis flyttat in i hus och vi upptäckte när vi skulle koppla in lampor att vissa vägguttag inte var aktiva. Efter några veckor gick dessutom en säkring och därefter slocknade ugnen att funka mitt i matlagningen. Dessutom var brytarna kopplade till olika spottar i taket, alltså inte en brytare till alla spottar i köket.
Tog dit en elektriker som började undersöka och öppna väggbrytarna och ser då att det är fel sladdar dragna till dem (vanliga lampsladdar är dragna). Han upptäcker fler konstigheter och säger att allt ser ut som high chaparral och att det inte är en behörig elektriker som dragit elen. Det är brandfarliga dragningar i väggen direkt i isoleringen.Till saken är att ägaren vi köpte huset av har ytskickts renoverat huset de sista åren (han har inte bott i huset) och elektrikern kunde se att uttagen inte är så gamla, utan ditsatta på senare år. Då det är förra ägaren som satt in spottar i taket och fasadbelysning så är det ganska säkert att det är han som dragit om elen och att det är gjort av de byggare från utlandet som renoverat och bott i huset under renoveringen.
Vi har fått byta ut all el i hela huset till en kostnad av 85 000:- för det som förra ägaren fuckade up.
Vad har man för rätt gällande dolda fel i detta läget? Vet att man har vida undersökningsplikt vid köp, men det är förbannat svårt att se bakom väggar. Dessutom är ju inte detta ett elfel som är rimligt i förhållande till bostadens ålder då det är nytt fel. Vi hade en besiktningsman, men han gör ju bara en okulär besiktning.
Tog dit en elektriker som började undersöka och öppna väggbrytarna och ser då att det är fel sladdar dragna till dem (vanliga lampsladdar är dragna). Han upptäcker fler konstigheter och säger att allt ser ut som high chaparral och att det inte är en behörig elektriker som dragit elen. Det är brandfarliga dragningar i väggen direkt i isoleringen.Till saken är att ägaren vi köpte huset av har ytskickts renoverat huset de sista åren (han har inte bott i huset) och elektrikern kunde se att uttagen inte är så gamla, utan ditsatta på senare år. Då det är förra ägaren som satt in spottar i taket och fasadbelysning så är det ganska säkert att det är han som dragit om elen och att det är gjort av de byggare från utlandet som renoverat och bott i huset under renoveringen.
Vi har fått byta ut all el i hela huset till en kostnad av 85 000:- för det som förra ägaren fuckade up.
Vad har man för rätt gällande dolda fel i detta läget? Vet att man har vida undersökningsplikt vid köp, men det är förbannat svårt att se bakom väggar. Dessutom är ju inte detta ett elfel som är rimligt i förhållande till bostadens ålder då det är nytt fel. Vi hade en besiktningsman, men han gör ju bara en okulär besiktning.
Det finns ett antal trådar där det har upptäcks fel på elinstallationen när någon har flyttat in. Diskussionen i trådarna brukar inte komma fram till något entydigt svar. Men här kommer min åsikt.
När det gäller el och besiktningar så brukar elen vara undantagen eftersom vanliga besiktningsmän inte är elektriker eller liknande. Kolla vad det står i avtal/protokoll.
Naturligtvis går det inte att upptäcka att det går lampsladdar i väggarna vid en okulär besiktning, vilket är vad som krävs när det gäller elbesiktning. Men om det finns något synligt som inte är normalt, ledningar som går snett, är felaktigt klamrade, sneda uttag eller något annat som en duktig elektriker inte skulle göra så måste man göra en fördjupad undersökning och undersöka grundligare, t.ex. öppna strömbrytare och vägguttag för att se hur det ser ut bakom.
Normalt ska dessutom säljaren ha rätt att kontrollera vad man anmärker på och själv bestämma vilken elektriker som ska åtgärda felen (om de kan anses dolda) och hur. Det är mycket svårt att komma när allt är åtgärdat och kräva betalt. Men visst kan man kontakta säljaren och ta upp frågan och be om ersättning, men att i ert läge gå till domstol är mycket tveksamt.
När det gäller el och besiktningar så brukar elen vara undantagen eftersom vanliga besiktningsmän inte är elektriker eller liknande. Kolla vad det står i avtal/protokoll.
Naturligtvis går det inte att upptäcka att det går lampsladdar i väggarna vid en okulär besiktning, vilket är vad som krävs när det gäller elbesiktning. Men om det finns något synligt som inte är normalt, ledningar som går snett, är felaktigt klamrade, sneda uttag eller något annat som en duktig elektriker inte skulle göra så måste man göra en fördjupad undersökning och undersöka grundligare, t.ex. öppna strömbrytare och vägguttag för att se hur det ser ut bakom.
Normalt ska dessutom säljaren ha rätt att kontrollera vad man anmärker på och själv bestämma vilken elektriker som ska åtgärda felen (om de kan anses dolda) och hur. Det är mycket svårt att komma när allt är åtgärdat och kräva betalt. Men visst kan man kontakta säljaren och ta upp frågan och be om ersättning, men att i ert läge gå till domstol är mycket tveksamt.
Varför kan man inte häva dolt fel efter det är åtgärdat?Elektrikerna som åtgärda felen har även skrivit upp vad som var fel.T TheGame skrev:
Man kan förstås hävda dolt fel, problemet är att bevisa att det inte fanns något synligt som skvallrade om att det fanns allvarliga problem samt att säljaren kan hävda att elektrikern har löst det på ett onödigt dyrt sätt.
Det var en tråd rätt nyligen (startad av säljaren) om en köpare som under badrumsrenoveringen upptäckte att det under det sänkta badrumstaket fanns dolda rörskarvar, vilket inte är tillåtet, åtgärdade det utan att prata med säljaren och sen kom och ville ha pengar för att ha dragit om rören (mer än 50 000 kr har jag för mig). Men i tråden skrev då andra att det räckte med att ha en inspektionslucka i taket vilket kostar bara några tusenlappar.
Det finns även domstolsbeslut på att även om det är ett dolt fel så har inte köparen rätt till ersättning om kostnaden för att åtgärda felet är liten i förhållande till priset på huset/lägenheten därför att det då troligen inte hade sålts till ett lägre pris om alla presumtiva köpare hade vetat om felet.
Det var en tråd rätt nyligen (startad av säljaren) om en köpare som under badrumsrenoveringen upptäckte att det under det sänkta badrumstaket fanns dolda rörskarvar, vilket inte är tillåtet, åtgärdade det utan att prata med säljaren och sen kom och ville ha pengar för att ha dragit om rören (mer än 50 000 kr har jag för mig). Men i tråden skrev då andra att det räckte med att ha en inspektionslucka i taket vilket kostar bara några tusenlappar.
Det finns även domstolsbeslut på att även om det är ett dolt fel så har inte köparen rätt till ersättning om kostnaden för att åtgärda felet är liten i förhållande till priset på huset/lägenheten därför att det då troligen inte hade sålts till ett lägre pris om alla presumtiva köpare hade vetat om felet.
Som sagt rent formellt så tror jag att frågan om dolt fel faller i första hand på att du tydligen inte anmält det här till säljaren direkt när felet upptäcktes. Och att du dessutom åtgärdat utan att låta säljaren få en chans att inspektera själv först.
Men sedan är ju frågan om vad som kunde gå att upptäcka vid en noggrann undersökning. Givetvis inte kablarna i väggen.
Detta att vissa uttag inte fungerade kan ev. anses ingå i undersökningsplikten. Och iom. att man upptäckt det så kommer krav på fördjupad undersökning. Vilket är ungefär vad du gjorde när du kallade på elektrikern som upptäckte felen, men försent.
Dolda fel handlar i första hand om att det skall vara fel som du som köpare inte skäligen skall behöva förvänta dig. I ett nytt eller helt nyrenoverat hus, så bör man kunna förvänta sig att elinstallationen är OK (beror givetvis lite på vad man vet om nyrenoveringen).
Men dolda fel har sedan även villkoret, att även fel man med rätta inte borde behöva räkna med, ger ingen ersättning om det gick att upptäcka dem vid en noggrann undersökning. Och här kommer ev. problemet i det här fallet. Vid en noggrann undersökning, kan man hävda att du borde upptäckt att vissa uttag inte fungerar (beror lite på om det var ett uttag av 30, eller alla i ett rum osv). När du upptäckt att några uttag inte fungerar, då vet du alltså att det är problem med elinstallationen, du kan inte skäligen räkna med att den är OK. Och första villkoret är då inte längre uppfyllt.
Sedan har man lite teknikaliteter, så fort man upptäckt ett fel, så skall man underrätta säljaren och ge säljaren en möjlighet att inspektera felet. Gör man inte det så förfaller rätten till ersättning. Här kan finnas undantag, om felet akut måste åtgärdas just nu, så kan man dokumentera så mycket som möjligt, och sedan underrätta säljaren så fort som möjligt. Detta är ett problem i fallet i tråden, felet verkar vara avhjälpt redan, utan att säljaren informerats.
Och så sista parametern för dolda fel.
I relativt nya rättsfall underkänns ersättning för dolt fel, om felet är för billigt i förhållande till köpesumman på huset/bostadsrätten.
Även om man hittar ett tvättäkta dolt fel, så skall ersättningen beräknas efter hur köpet hade påverkats om felet vore känt. I ett rättsfall underkändes ersättning på typ 120 000 för ett fel (badrum) i en bostadsrätt som hade sålts för 7,5 milj. Felet ansågs försumbart i förhållande till priset för bostadsrätten. Det finns ett annat rättsfall där ett fel för 20 - 40 000 (kommer inte ihåg) på en villa underkändes, villan hade kostat 4 milj, tror jag.
Jag tror iofs. att de här fallen är lite av advokatmissar. Jag tror att man mha. vittnesmål från mäklare borde kunna bevisa att en lägenhet med utdömt badrum, kanske är värd 1,5 milj. mindre än samma lägenhet med OK badrum.
Men sedan är ju frågan om vad som kunde gå att upptäcka vid en noggrann undersökning. Givetvis inte kablarna i väggen.
Detta att vissa uttag inte fungerade kan ev. anses ingå i undersökningsplikten. Och iom. att man upptäckt det så kommer krav på fördjupad undersökning. Vilket är ungefär vad du gjorde när du kallade på elektrikern som upptäckte felen, men försent.
Dolda fel handlar i första hand om att det skall vara fel som du som köpare inte skäligen skall behöva förvänta dig. I ett nytt eller helt nyrenoverat hus, så bör man kunna förvänta sig att elinstallationen är OK (beror givetvis lite på vad man vet om nyrenoveringen).
Men dolda fel har sedan även villkoret, att även fel man med rätta inte borde behöva räkna med, ger ingen ersättning om det gick att upptäcka dem vid en noggrann undersökning. Och här kommer ev. problemet i det här fallet. Vid en noggrann undersökning, kan man hävda att du borde upptäckt att vissa uttag inte fungerar (beror lite på om det var ett uttag av 30, eller alla i ett rum osv). När du upptäckt att några uttag inte fungerar, då vet du alltså att det är problem med elinstallationen, du kan inte skäligen räkna med att den är OK. Och första villkoret är då inte längre uppfyllt.
Sedan har man lite teknikaliteter, så fort man upptäckt ett fel, så skall man underrätta säljaren och ge säljaren en möjlighet att inspektera felet. Gör man inte det så förfaller rätten till ersättning. Här kan finnas undantag, om felet akut måste åtgärdas just nu, så kan man dokumentera så mycket som möjligt, och sedan underrätta säljaren så fort som möjligt. Detta är ett problem i fallet i tråden, felet verkar vara avhjälpt redan, utan att säljaren informerats.
Och så sista parametern för dolda fel.
I relativt nya rättsfall underkänns ersättning för dolt fel, om felet är för billigt i förhållande till köpesumman på huset/bostadsrätten.
Även om man hittar ett tvättäkta dolt fel, så skall ersättningen beräknas efter hur köpet hade påverkats om felet vore känt. I ett rättsfall underkändes ersättning på typ 120 000 för ett fel (badrum) i en bostadsrätt som hade sålts för 7,5 milj. Felet ansågs försumbart i förhållande till priset för bostadsrätten. Det finns ett annat rättsfall där ett fel för 20 - 40 000 (kommer inte ihåg) på en villa underkändes, villan hade kostat 4 milj, tror jag.
Jag tror iofs. att de här fallen är lite av advokatmissar. Jag tror att man mha. vittnesmål från mäklare borde kunna bevisa att en lägenhet med utdömt badrum, kanske är värd 1,5 milj. mindre än samma lägenhet med OK badrum.
Jordabalken:
19 a § Köparen får inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt 11, 12 och 17--19 §§, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation).
Det finns rättsfall där man anser att ett halvår är för lång tid mellan upptäckt av felet och meddelande till säljaren. Hur länge sen är det ni upptäckte felen?
19 a § Köparen får inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt 11, 12 och 17--19 §§, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation).
Det finns rättsfall där man anser att ett halvår är för lång tid mellan upptäckt av felet och meddelande till säljaren. Hur länge sen är det ni upptäckte felen?
vi upptäckte det för 2 mån sedan. Flyttade in för 3 mån sedanuseless skrev:
Om du söker på Eltrådar här på forumet så hittar du att 1 kostnader för rättsprocess inte gagnar någon!T tinajade skrev:
Så satsa pengarna på elanläggningen!
2El installationer i Sverige är under all kritik och fusket är omfattande så investera i hederlig elfirma med referenser som du känner
Läs gärna denna tråd där snarlika frågor diskuteras
https://www.byggahus.se/forum/threads/farlig-el-fran-foerra-aegaren.359272/page-7
I ert fall är det nog svårt att få ersätttning från säljaren enligt de regler som anges i Jordabalken. Skälen till detta är flera. El ingår i köparens besiktningsansvar, men är undantaget i de flesta besiktningar som görs. Köparen bör därför komplettera med en undersökning av el om man ska vara säker. Jag vet inte hur gammalt huset är , men i äldre hus finns ofta el av olika kvalitet, och då bör man göra en ordentlig besiktning för att kontrollera kvalitet. Ni bör också ge säljaren en chans att själv undersöka innan ni åtgärdar . Även om ni skulle kunna få ersättning kan ni knappast få det för hela kostnaden, efter arbetet är elen nyare och i bättre skick. Slutligen är ett ersättningsbelopp troligen för lågt i förhållande till försäljningspriset, praxis är att drt bör vara en betydande del av försäljningsbeloppet. Ni kan förstås ändå framföra allt till säljaren och försöka förhandla, ni kanske kan få en viss ersättning av god vilja. Ni kan ju samråda med en kompetent jurist, men min bedömning är att ni har väldigt liten chans vid en rättslig prövning
https://www.byggahus.se/forum/threads/farlig-el-fran-foerra-aegaren.359272/page-7
I ert fall är det nog svårt att få ersätttning från säljaren enligt de regler som anges i Jordabalken. Skälen till detta är flera. El ingår i köparens besiktningsansvar, men är undantaget i de flesta besiktningar som görs. Köparen bör därför komplettera med en undersökning av el om man ska vara säker. Jag vet inte hur gammalt huset är , men i äldre hus finns ofta el av olika kvalitet, och då bör man göra en ordentlig besiktning för att kontrollera kvalitet. Ni bör också ge säljaren en chans att själv undersöka innan ni åtgärdar . Även om ni skulle kunna få ersättning kan ni knappast få det för hela kostnaden, efter arbetet är elen nyare och i bättre skick. Slutligen är ett ersättningsbelopp troligen för lågt i förhållande till försäljningspriset, praxis är att drt bör vara en betydande del av försäljningsbeloppet. Ni kan förstås ändå framföra allt till säljaren och försöka förhandla, ni kanske kan få en viss ersättning av god vilja. Ni kan ju samråda med en kompetent jurist, men min bedömning är att ni har väldigt liten chans vid en rättslig prövning
har redan läst om elfelen här på forumet och förstår att det är lönlöst att hävda dolt fel, men vi ville ändå dubbelkolla då elen inte är gammal utan nydragen.B byggarätt skrev:
det är det vi nu gjort, all el i huset är omdragen, uppdaterad och jordad.B byggarätt skrev:
Låter ju som att ni har gjort aningen mer än bara korrigerat felen.T tinajade skrev:
I en annna tråd blev vi tipsade om att det finns enkla och billiga instrument som gör att man själv kan kolla en del angående el, kan vara bra att veta om någon löser detta före köp
https://www.jula.se/catalog/el-och-...strument/testpennor/vagguttagsprovare-405058/
https://www.jula.se/catalog/el-och-...strument/testpennor/vagguttagsprovare-405058/
ja, iom att de feldragna ledningarna var otillåtna så var vi tvugna att dra om allt och då såklart gör man ju jordat, vore väldigt osmart att inte göra det.T tanaris skrev:
