Dränering saknas - Dolt fel eller ej?

[PouredArt]

Jag och min sambo köpte hus för lite drygt ett år sedan. I objektsbeskrivningen och besiktningsprotokollet står det tydligt att huset omdränerades runt 2002 med ny platonmatta.

Då vi upptäkt fukt i källaren bestämde vi oss för att ta hit någon som kunde kolla på eventuella åtgärder. Efter att han grävt lite längst med huset visar det sig huset inte alls har dränerats. Hantverkaren påstår att grunden ser ut att vara original (från 57), och vi har nu fått en offert på ca 360 000kr för att dränera.

Vad gäller här egentligen? Vi köpte ju huset i tron på att dränering redan var gjord, även om något äldre. Det står ju i papperna att dränering är gjord. Hör till saken att säljaren köpte huset 2019 av sin mormor.

Kan vi driva dolt fel trots att säljaren själv inte bodde här när dräneringen är påstådd vara utförd?

 

[Globetrot]

Man upphörs aldrig att förvånas! Vad säger säljaren? Du bör ju i alla fall fråga om detta?

 

[Claes Sörmland]

Det finns alltså ingen platonmatta alls på grunden trots att säljaren har uppgivit detta?

 

[PouredArt]

Är i full färd med att kontakta säljaren, men han har knappast varit hjälpsam vad gäller andra problem/frågor…

 

[PouredArt]

Det finns alltså ingen platonmatta alls på grunden trots att säljaren har uppgivit detta?

Vad vi förstår, nej det gör det inte.
Nu grävde hantverkaren bara ca 50cm djupt för att kolla, men han menar att man direkt kan se att det inte har dränerats

 

[Globetrot]

Står det något i besiktningsprotokollet om detta? Något som indikerar att det inte är gjort, eller fukt?

 

[wildeside]

Skrevs det hur det va dränerat?
Ett dräneringsrör utmed huslivet i nederkant vägg är en dränering men inte en sån som man förväntar sig.

 

[PouredArt]

Står det något i besiktningsprotokollet om detta? Något som indikerar att det inte är gjort, eller fukt?

Det här är vad som står i besiktningsprotokollet:


Samt:


Så absolut att vi räknade med lite fukt, men det känns ju som ett markant större fel om dränering inte har gjorts överhuvudtaget.

 

[Claes Sörmland]

Det var ju tydligt!

Det är inte så att bara en del av grunden dränerades och typ platonmatta sattes där. Jag undrar för jag har så svårt att tro att man helt har fantiserat ihop utfästelsen från noll och intet.

Om nu inte besiktningsmannen har fantiserat ihop detta? Rört ihop objekt? Missförstått en muntlig beskrivning?

 

[PouredArt]

Det var ju tydligt!

Det är inte så att bara en del av grunden dränerades och typ platonmatta sattes där. Jag undrar för jag har så svårt att tro att man helt har fantiserat ihop utfästelsen från noll och intet.

Ja precis, det tänkte hantverkaren också. Han grävde på lite olika platser runt om huset, men kunde inte hitta någon platonmatta. Han sa däremot att dagvattenrören i anslutning till hängrännorna verkade utbytta, eftersom dessa var i nyare standard.
Men det står ju platonmatta, så om sån inte finns borde det väl ändå vara ett dolt fel?

Edit: Det står i både besiktningsprotokollet och i objektsbeskrivningen från mäklaren, så det är ju helt klart säljaren som gett fel information och inte bara besiktningsmannen som snurrar till det.

 

[Claes Sörmland]

Det konstiga är att en platonmatta syns ju vanligen vid grunden, alldeles ovanför marken. Så har besiktningsmannen tittat på grunden och jämfört med sitt protokoll?

Jag börjar misstänka att besiktningsmannen har rört ihop olika objekt och gissat lite i protokollet.

 

[PouredArt]

Det konstiga är att en platonmatta syns ju vanligen vid grunden, alldeles ovanför marken. Så har besiktningsmannen tittat på grunden och jämfört med sitt protokoll?

Jag börjar misstänka att besiktningsmannen har rört ihop olika objekt och gissat lite i protokollet.

Vet du vad som hade gällt i ett sådant fall då? För det känns som ett väldigt dyrt misstag att göra…

 

[Falckman]

Jag skulle säga att det inte är ett dolt fel, det är ett faktiskt fel. Säljaren har sagt att huset ska vara utrustat med platonmatta, men det är inte huset. Således är felet inte dolt, det är faktiskt, du har fått information som inte är förenlig med verkligheten av säljaren. Fastigheten stämmer helt enkelt inte överens med det avtal som ingåtts. Ni bör ha rätt till prisavdrag eller hävning, se 4:19 JB, men jag får reservera mig för att det var ett tag sedan jag djupdök i skillnaden mellan faktiska och dolda fel.

 

[VetarN]

Det känns definitivt som ett case men tyvärr så är det nästan 20 år sedan de skulle gjort. Du kanske skulle kunna hävda 30 på livslängd på matta och dränrör. Dvs avskrivningstid (maximalt)

Det innebär att den har 10 år kvar så kanske 120 000 förutsatt att det är maxtak du kan få. Men sannolikt så är den ersättningen du kan hävda ännu mindre i praktiken. (En del saker va byta)

 

[Claes Sörmland]

Jag skulle säga att det inte är ett dolt fel, det är ett faktiskt fel. Säljaren har sagt att huset ska vara utrustat med platonmatta, men det är inte huset. Således är felet inte dolt, det är faktiskt, du har fått information som inte är förenlig med verkligheten av säljaren. Fastigheten stämmer helt enkelt inte överens med det avtal som ingåtts. Ni bör ha rätt till prisavdrag eller hävning, se 4:19 JB, men jag får reservera mig för att det var ett tag sedan jag djupdök i skillnaden mellan faktiska och dolda fel.

Det är ju så att fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet. Alltså ett kriterium för ett fel enligt 4 kap. 19 § jordabalken som berättigar till avdrag på köpeskillingen eller att häva köpet. Men samtidigt så dyker ju alltid formuleringen i andra stycket upp: Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick. Och det är ju den här formuleringen i andra stycket som ger att enbart dolda fel ger avdrag på köpeskillingen (eller hävning i extremfallet).

Så nog måste TS hävda att felet är dolt för att få ersättning av säljaren, trots den felaktiga utfästelsen. Just att det berör saker som i alla fall till del är dolda i mark underlättar ju.