Dolt fel?
Hej! Har fått brev från advokat där köparen av vår fastighet vill att vi ska stå för rep. han upptäckt med besiktningsmän EFTER köpet. Vi har redan lovat att stå för rep av ugn och frys som inte fungerade. Huset har stått tomt i ett år så det visste inte vi. Besiktn säger -Det finns synliga otätheter....-Balkongdörren är i så dåligt skick att den troligen släpper in vatten "bara det regnar på den" Alltså fullt synligt, har inte varit orolig men i brevet säger hans advokat att vi vid köpet uppgav att balkongen blivit uppförd under överinseende av fackman. Han hävdar att felet är dolt, att en utfästelse skett av oss och att han saknat anledning att förvänta sig ett sådant fel. Vi har INTE sagt det han påstår: eftersom min man och svärför höll på med renoveringen, tyvärr avled svärfar och vi flyttade så balkongen blev aldrig klar. Känner mig orolig, man är ju inte van med varken husförsäljning eller lagar. Tacksam för tips och åsikter. Anna
Hej! Bor i Stockholm, men tack ändå. Hoppas att någon med kunskap/erfarenhet av detta ska ge mig något lugnande svar. Glömde skriva att vi gick ner 140.000 kr i pris, sprickor i golvklinker i båda badrummen. Huset är byggt ca 1940 och man får väl räkna med ett och annat fel i ett så gammalt hus även om det är renoverat genom åren, eller?
Om vi antar att ni inte har någon villkorsklausul i kontraktet som ger köparen rätt att efter en sen beiktning, så hr ni nog redan varit för snälla.
Det där med ugn och frys? Är det ett löfte som ni givit efter köpet? I så fall tycker jag att ni skall glömma det och hävda att det är ett missförstånd (såvida ni inte har råkat skriva något om det). Säljaren har börjat kriga då får man vara tuff tillbaka.
De fel ni nämner låter som saker som typiskt ligger under köparens undersökningsplikt, den påstådda utfästelsen om balkongens skick är det ju upp till köparen att bevisa, med de fel som nämns så låter det uppenbart att köparen bprde insett att balkongen inte är fackmannamässigt (färdig) renoverad, så troligen gäller inte utfästelsen även om ni skulle ha uttalat den.
En balkongdörr är ju inga större pengar, det är osannolikt att köparen har anlitat en advokat på riktigt för att få ut detta belopp, troligen är det en bekant som ställer upp. Verkar osannolikt att de skulle gå till process med de risker det innebär för en ett så litet belopp.
En liten fundering till, du nämner att svärfar dog och ni flyttade, vem sålde huset? var det ni eller dödsboet efter svärfar? För om det var dödsboet så är det inte er de skall kräva, då är det dödsboet som ni förhoppningsvis har skiftat (gör det annars genast).
Oavsett så föreslår jag att ni kontaktar jurist, börja med villaägarförbundet de ger gratis rådgivning, och kan troligen råda er om juristval, för den händelse att det mot all förmodan skulle bli process (I så fall skall ni absolut skaffa advokat även om ni sitter "säkert", kan vara bra att ha en i beredskap).
Det där med ugn och frys? Är det ett löfte som ni givit efter köpet? I så fall tycker jag att ni skall glömma det och hävda att det är ett missförstånd (såvida ni inte har råkat skriva något om det). Säljaren har börjat kriga då får man vara tuff tillbaka.
De fel ni nämner låter som saker som typiskt ligger under köparens undersökningsplikt, den påstådda utfästelsen om balkongens skick är det ju upp till köparen att bevisa, med de fel som nämns så låter det uppenbart att köparen bprde insett att balkongen inte är fackmannamässigt (färdig) renoverad, så troligen gäller inte utfästelsen även om ni skulle ha uttalat den.
En balkongdörr är ju inga större pengar, det är osannolikt att köparen har anlitat en advokat på riktigt för att få ut detta belopp, troligen är det en bekant som ställer upp. Verkar osannolikt att de skulle gå till process med de risker det innebär för en ett så litet belopp.
En liten fundering till, du nämner att svärfar dog och ni flyttade, vem sålde huset? var det ni eller dödsboet efter svärfar? För om det var dödsboet så är det inte er de skall kräva, då är det dödsboet som ni förhoppningsvis har skiftat (gör det annars genast).
Oavsett så föreslår jag att ni kontaktar jurist, börja med villaägarförbundet de ger gratis rådgivning, och kan troligen råda er om juristval, för den händelse att det mot all förmodan skulle bli process (I så fall skall ni absolut skaffa advokat även om ni sitter "säkert", kan vara bra att ha en i beredskap).
Hej! Nej det finns ingen villkorsklausul. Ja löfte om rep av ugn och frys skedde efter köpet, 8000kr, finns ingen skrivet om det.
Det är inte bara balkongdörren, det har trängt ner fukt i väggen även till undervåningen. Det är en riktig jurist han anlitat. En av firmorna, den som fuktsanerar har vi även fått ptokoll och bilder av. Bilderna visar tydligt att både väggen, dörren ser "mysko" ut. En bild visar även en penna som stuckits ner mellan väggen och pappen, protokoll: Det finns synliga otätheter mellan balkongtaksuppvik mot fasad, någon plåt mellan fasad och tak finns ej och även väldigt litet uppvik m papp, där regnvatten kan tränga in o därefter ledas in i vägg/dörrparti. Ang min svärfar nämnde jag det bara för att det var han som hjälpte min man med allt snickeri och han var ej snickare. Huset ägde vi och sålde genom mäklare.
Det är inte bara balkongdörren, det har trängt ner fukt i väggen även till undervåningen. Det är en riktig jurist han anlitat. En av firmorna, den som fuktsanerar har vi även fått ptokoll och bilder av. Bilderna visar tydligt att både väggen, dörren ser "mysko" ut. En bild visar även en penna som stuckits ner mellan väggen och pappen, protokoll: Det finns synliga otätheter mellan balkongtaksuppvik mot fasad, någon plåt mellan fasad och tak finns ej och även väldigt litet uppvik m papp, där regnvatten kan tränga in o därefter ledas in i vägg/dörrparti. Ang min svärfar nämnde jag det bara för att det var han som hjälpte min man med allt snickeri och han var ej snickare. Huset ägde vi och sålde genom mäklare.
Tyvärr verkar det bli allt vanligare, att man försöker bluffa till sig pengar via lagstiftningen om dolda fel.
Lagen, som ursprungligen var tänkt för andra syften, utnyttjas numera alltmer på lindrigt sagt tvivelaktiga sätt för att (i efterhand) få tillbaka delar av köpeskillingen. Ett alltför vanligt trick i alla tvistemål är att låta en advokat-titel "skrämma" en motpart med mer eller mindre falska anklagelser. Fortfarande tycks många svenskar ha en för mig ofattbar respekt för advokater, trots att den hårda konkurrensen i advokatkåren numera gjort alltför många av dagens advokater till "skojare i lagens utkanter", detta för att kunna överleva i den hårda verkligheten för dem
Det du beskriver verkar vara ett så kallat "går det så går det"-försök, för jag har svårt att få detta till dolda fel. Gå in på
http://www.villaagarna.se/portal/page?_pageid=100,1&_dad=portal&_schema=PORTAL
Där kan du få en första hjälp av villaägarna till låg kostnad (ett års medlemsavgift är 300 kr), om du saknar rådgivare.
Lagen, som ursprungligen var tänkt för andra syften, utnyttjas numera alltmer på lindrigt sagt tvivelaktiga sätt för att (i efterhand) få tillbaka delar av köpeskillingen. Ett alltför vanligt trick i alla tvistemål är att låta en advokat-titel "skrämma" en motpart med mer eller mindre falska anklagelser. Fortfarande tycks många svenskar ha en för mig ofattbar respekt för advokater, trots att den hårda konkurrensen i advokatkåren numera gjort alltför många av dagens advokater till "skojare i lagens utkanter", detta för att kunna överleva i den hårda verkligheten för dem
Det du beskriver verkar vara ett så kallat "går det så går det"-försök, för jag har svårt att få detta till dolda fel. Gå in på
http://www.villaagarna.se/portal/page?_pageid=100,1&_dad=portal&_schema=PORTAL
Där kan du få en första hjälp av villaägarna till låg kostnad (ett års medlemsavgift är 300 kr), om du saknar rådgivare.
Hej! Ja det tycker ju vi oxå, men som sagt, man är ju inte specialist på området. Mäklaren vet inte om köparen överhuvudtaget var ute på balkongen! Köparen valde att inte ta dit en besiktningsman före köpet. "Fuktsaneringsföretaget" är ett lokalt företag och på en liten ort där alla känner alla tror jag inte han behövde bet mkt för undersökningen. Han tog dit dom för han kände mögellukt i hallen, som dom alltså härleder fr balkongen ovanför. Vi har aldrig känt någon lukt men vi har ju inte bott där på ett år heller. Den andra besiktningen genomfördes av Anticimex p.g.a. vad jag förstår att han ville försäkra huset, och antar jag gratis. Kan man överhuvudtaget påtala fel som besiktningsmän hittar efter köpet om man "snålat" in på den utgiften före köpet? Låter snurrigt om så är fallet. Anna
Juristen är säkert riktig, men jag tvivlar på att det är till normalt arvode. Mer troligt är att det är ex. advokaten de anlitar på jobbet eller en kompis kompis etc.
Som sagt om ni kontaktar ex. villaägarförbundet så bör ni kunna få bedömt om de verkligen är helt fel ute som tydligen både ni och vi som svarar här tror. Men får ni det från en riktig jurist så kan ni troligen sova lite lugnare sedan.
Kan ju också vara viktigt att ta reda på hur man på ett korrekt sätt svarar på deras krav, så att man inte gör något fel som kan ligga en till last vid en osannolik process senare (Jag tror att rätt metod är att inte svara eller kommentera över huvud taget, allt för att göra deras väg mot process så motig som möjligt, med ett minimum av egen insats).
Som sagt om ni kontaktar ex. villaägarförbundet så bör ni kunna få bedömt om de verkligen är helt fel ute som tydligen både ni och vi som svarar här tror. Men får ni det från en riktig jurist så kan ni troligen sova lite lugnare sedan.
Kan ju också vara viktigt att ta reda på hur man på ett korrekt sätt svarar på deras krav, så att man inte gör något fel som kan ligga en till last vid en osannolik process senare (Jag tror att rätt metod är att inte svara eller kommentera över huvud taget, allt för att göra deras väg mot process så motig som möjligt, med ett minimum av egen insats).
Det kan ju vara sant, att han känner advokaten. Tror inte det finns så många att tillgå i trakten av fastigheten. (Men det är ändå åtta mil för honom att åka till advokaten). Åtgärderna som besiktningsmännen rekommenderar är att både väggar och dörrar vid entren och balkongen, som ligger ovanför ska rivas och det kan, vad jag förstår bli rätt stora kostnader. Anna
De fel dom kan hävda efter ett köp är dolda fel, och fel på saker som ni påstått har en viss kvalitet.
Advokaten hävdar tydligen båda dessa saker. Men de fel som åberopas är uppenbarligen inte dolda. Möjligen kan man hävda att fukten inne i väggen är ett dolt fel, OM orsaken till felet också är dold. Nu har ju besiktningsmannen på ett föredömligt sätt pekat ut orsaken som ett mycket synligt fel. Då är inte heller följdfelet med fukt i väggen ett dolt fel. Om ni har tillgång till besikningsprtokollet så se till att spara det. För det kan mycket väl vara så att de senare bestämmer sig för att undertrycka det protokollet och hävda att orsaken till fukten är okänd, eller hitta på en annan tänkbar dold källa.
vad gäller er utfästelse så är det ju upp till köparen att bevisa, och som sagt en utfästelse skall vara ganska specifik för att vara giltig.
Ordvalet där kan vara lite vanskligt. Om ni ex. har sagt att vi har just renoverat balkongen, så kan köparen ev. hävda att han uppfattat det som att ni låtit renovera balkongen, och då haft anledning att förutsätta att det var fackmannamässigt. Om ni däremot sagt något i stil med "jag" eller "min man" har just renoverat balkongen eller "håller på" att renovera balkongen så bör det vaar uppenbart för köparen att balkongen inte är renoverad av fackman, och bör besiktigas.
men som sagt de fel som påtalas låter som så uppenbara och lätta att besiktiga så att köparen borde ha upptäckt dem som en del av sin undersökningsplikt, oavsett ev. utfästelser.
Advokaten hävdar tydligen båda dessa saker. Men de fel som åberopas är uppenbarligen inte dolda. Möjligen kan man hävda att fukten inne i väggen är ett dolt fel, OM orsaken till felet också är dold. Nu har ju besiktningsmannen på ett föredömligt sätt pekat ut orsaken som ett mycket synligt fel. Då är inte heller följdfelet med fukt i väggen ett dolt fel. Om ni har tillgång till besikningsprtokollet så se till att spara det. För det kan mycket väl vara så att de senare bestämmer sig för att undertrycka det protokollet och hävda att orsaken till fukten är okänd, eller hitta på en annan tänkbar dold källa.
vad gäller er utfästelse så är det ju upp till köparen att bevisa, och som sagt en utfästelse skall vara ganska specifik för att vara giltig.
Ordvalet där kan vara lite vanskligt. Om ni ex. har sagt att vi har just renoverat balkongen, så kan köparen ev. hävda att han uppfattat det som att ni låtit renovera balkongen, och då haft anledning att förutsätta att det var fackmannamässigt. Om ni däremot sagt något i stil med "jag" eller "min man" har just renoverat balkongen eller "håller på" att renovera balkongen så bör det vaar uppenbart för köparen att balkongen inte är renoverad av fackman, och bör besiktigas.
men som sagt de fel som påtalas låter som så uppenbara och lätta att besiktiga så att köparen borde ha upptäckt dem som en del av sin undersökningsplikt, oavsett ev. utfästelser.
Ja vi har fått protokollet både av köparen och advokaten. (Jag skulle brännt det om jag vore köpare). Balkongen har vi inte ens pratat om varken före, under eller efter köpet. Vi tyckte det var så uppenbart i vilket skick den var så vi påtalade inte ens det, men det kanske var fel. Anna
Jag är inte bara ovan vid fastighetsförsäljning och advokater utan även vid sådana här forum. Jag glömde skriva att balkongdörren inte gick att stänga, vi hade bundit fast den med ett koppel i ett element bredvid dörren. Vi tycker (även mäklaren) att han brustit i sin undersökningsplikt. Det som oroar mig är hans lögner om att vi sagt att en fackman varit inblandad i uppförandet av balkongen. Ord kommer stå mot ord och hur ska någon kunna bevisa något? Anna
För att räknas som dolt fel är det tre punkter som måste vara uppfyllda,
1. Felet måste ha funnits vid köpetillfället och inte uppstått efteråt.
2. Felet ska vid köpetillfället inte vara upptäckbart.
(Köparen har stor undersökningsplikt och har han inte fullgjort den kan han inte heller göra anspråk på sådana fel som hade kunnat upptäckas.)
3. Det skall inte ha funnits skäl för köparen att förvänta sig felet. Tex styr fastighetens ålder, läge osv.
För er del är det positivt att huset har stått tomt eftersom köparen borde förvänta sig mer fel än vanligt. Det är oxå positivt att ni har fått besiktningsprotokollet (håll hårt i det!), kunde köparen via en vanlig besiktning upptäcka felet efter köpet borde han kunnat upptäcka det innan köpet oxå.
1. Felet måste ha funnits vid köpetillfället och inte uppstått efteråt.
2. Felet ska vid köpetillfället inte vara upptäckbart.
(Köparen har stor undersökningsplikt och har han inte fullgjort den kan han inte heller göra anspråk på sådana fel som hade kunnat upptäckas.)
3. Det skall inte ha funnits skäl för köparen att förvänta sig felet. Tex styr fastighetens ålder, läge osv.
För er del är det positivt att huset har stått tomt eftersom köparen borde förvänta sig mer fel än vanligt. Det är oxå positivt att ni har fått besiktningsprotokollet (håll hårt i det!), kunde köparen via en vanlig besiktning upptäcka felet efter köpet borde han kunnat upptäcka det innan köpet oxå.
Ja det är ju en viktig fundering: hur kan man låta besiktiga huset EFTER köpet och påtala fel? De felen hade ju upptäckts om han låtit det göras FÖRE köpet. Att köparen hittat på det här med utfästelse kan vi bara tolka som att advokaten har sagt att det är din enda chans att vinna, eller kan landsortsadvokater vara i sådant behov av jobb att de "lurar" sina klienter att gå vidare? Anna
