Byggahus.se

Dolt fel och dränering ...

  1. G
    Medlem Nivå 1
    Har hamnat i en lite tråkig sits och behöver lite hjälp med hur vi ska tänka.

    För att göra en lång historia kort så köpte vi för två år sedan en 1.5-plans villa med källare för två år sedan. Huset är från 1924 och vissa saker är därefter. Vi föll för husets charm och att vad vi ansåg som alla stora, nödvändiga projekt/renoveringar var utförda "relativt" nyligen.

    För en månad sen började vi renovera gillestugan i källaren och vi skulle då bland annat göra om golvet. När våra hantverkare börjar gräva märker de att det rinner in vatten under grundmuren och de påtalar omgående att de misstänker att dräneringen är fel. För att undersöka det så lät vi gräva upp marken/dräneringen runt ena husknuten. Det visade sig då dräneringen är felaktigt utförd. Dräneringsröret låg för högt (ovankant på röret låg i samma höjd som övergången grundmur/sula), det fanns inget makadam varken ovan eller under dräneringsröret, och på vissa ställen fanns ingen markduk rund dräneringsröret. Det saknas dessutom inspektionsrör eller dräneringsbrunn så inget sätt att kontrollera om dräneringen fungerar. Stuprör/dagvatten var inte anslutet till dräneringen.

    Dräneringen är utförd 2003 av säljarna (eller snarare hantverkare anlitade av säljarna). Det sitter isodrän med markduk över och dräneringslist över, vilket vi såg när vi undersökte huset och antog var ett tecken på att dräneringen var gjord på ett modernt sätt enligt konstens alla regler.

    Vi hävdar att den felaktiga dräneringen är ett dolt fel, då vi anser att det var orimligt för oss att anta eller misstänka att dräneringen var fel när vi köpte huset. Dräneringar håller ju inte för evigt, men vi hade inte räknat med att behöva fixa den på förhoppningsvis 10-15 år. Så en tråkig överraskning nu. Vi anmälda det som ett dolt fel till säljarna, som i sin tur rapporterade det till det försäkringsbolag som de har "dolda-fel-försäkring" via.

    Försäkringsbolaget har nu återkommit och hävdat att det inte var ett dolt fel med hänvisning till fynd som besiktningsmannen gjorde i den undersökning som säljarna lät göra (utfördes i början av Maj 2017). Försäkringsbolaget skriver:
    "Av besiktningsprotokollet har ni fått information om att det vid köpet förekom förhöjda fuktvärden i källaren. Besiktningsteknikern har rekommenderat att utreda orsaken till samt omfattningen av fukten. Denna notering i besiktningsprotokollet har utökat er undersökningsplikt att inför köpet ta reda på vad detta kunde innebära
    för er såväl byggtekniskt som privatekonomiskt. Notera att en köpare hade att vidta en utredning av hela källaren. Med beaktande av att det fanns fuktproblem i källaren vid köpet står en köpare risken för att dräneringen kunde vara bristfällig och även vara i behov av åtgärder. Med denna bakgrund utgör bristen ni anför inte en avvikelse från vad en köpare haft att förvänta sig sett till vad som framkommit vid köpet och utgör därmed ej ett dolt fel som en säljare svarar för i enlighet med 4 kap 19 § jordabalken. Vi tillbakavisar ert krav.



    Den punkt från besiktningsprotokollet som de hänvisar till är följande
    Källarplan / Allmänt
    Fuktmätningar med förhöjda fuktvärden har utförts i påreglad yttervägg i gästrum/bastu.

    För att undersöka orsaken till och
    omfattningen av de förhöjda fuktvärden som uppmättes rekommenderas att en fördjupad undersökning utförs. Det är viktigt att tänka på att denna rekommendation om fördjupad undersökningen gäller hela källaren.


    Försäkringsbolaget nämner inte det i sitt brev till oss, men så här stod det specifikt för gästrum och bastu:

    Källarplan / Bastu
    Fuktindikering på golv utan anmärkning.
    Vid fuktindikering som utfördes i utrymmet noterades inga förhöjda fuktindikationer.

    Fuktmätning har utförts i påreglad yttervägg.
    Risk för mikrobiell tillväxt föreligger om den
    relativa fuktigheten (RF) i den omgivande luften är över 75 % vilket i furuvirke motsvarar en fuktkvot (FK) på 17 %. Den relativa fuktigheten uppmättes till 82 %.
    Se Källarplan/Allmänt!

    Källarplan / Gästrum
    Fuktmätningar har utförts i påreglad
    yttervägg.

    Flytande laminatgolv finns. Konstruktionen består av betongvägg, reglar, isolering och gipsskiva. Risk för mikrobiell tillväxt föreligger om den relativa fuktigheten (RF) i den omgivande luften är över 75 % vilket i furuvirke motsvarar en fuktkvot (FK) på 17 %. Den relativa fuktigheten uppmättes till 85 %.
    Se Källarplan/Allmänt!



    I källaren finns utöver bastu och gästrum en gillestuga/allrum, klädkammare och ett badrum/tvättstuga och där fanns inga anmärkningar vad gäller fukt eller luftfuktighet. I badrum/tvättstuga gjordes en fukt-mätning/indikering och den visade inga förhöjda fuktnivåer.

    Besiktningsprotokollet börjar med besiktningsmannens reflektioner som säger:
    Ett trevligt hus från 1920-talet som har genomgått en omfattande renovering med
    bla. omdränering av grund, yttertak omlagt samt renoverade våtutrymmen. Vid besiktningstillfället uppmättes förhöjda fuktvärden i påreglade ytterväggar i källaren. Det är inte ovanligt med förhöjda fuktvärden i denna konstruktion pga naturlig
    fuktpåverkan. Därför rekommenderar jag att man utför en fördjupad undersökning för att kontrollera om det finns mikrobiella skador och kunna ge lämpliga åtgärdsförslag.


    Det står inget om det i besiktningsprotokollet, men det har varit problem med avloppet i området och det har vad säljarna säger varit översvämning i källaren två ggr (grannen säger tre gånger). Efter den första totalrenoverades badrum/tvättstuga, bastu och gästrum till så som det är byggt nu. Två år senare blev det översvämning igen, om vilken säljarna säger "[...] men inte i samma omfattning som den tidigare. Golvet i gästrummet och 60 cm av vägg byttes dock ut". Vi har inte kunnat se några skarvar eller dylikt som gör att det skulle gå att se vilken del av väggen/väggarna som bytts ut.


    Vi gjorde en tolkning av allt detta som att det fanns en felaktig konstruktion i två rum där man reglat upp direkt mot källarväggen utan någon form av luftspalt eller ventilation mellan källarvägg och ny uppreglad vägg. Så att det fanns fukt där ansåg vi inte som konstigt utan snarare vad som var att förvänta sig på grund av konstruktionen. Vi ansåg inte att de två förhöjda fuktnivåerna var att anse som en anledning att ifrågasätta att dräneringen var felaktigt utförd. Vi tolkade inte heller besiktningsmannens reflektioner som att dräneringens funktion borde ifrågasättas utan snarare som att man behövde göra kontroller av gästrum och bastu för att se det fanns risk för mögel och hur man skulle åtgärda de felaktigt byggda innerväggarna.



    Har någon här liknande erfarenheter? Har vi något att komma med mot försäkringsbolaget eller är det bara ge upp? De ifrågasätter ju inte att dräneringen är fel, utan att vi borde ha undersökt den noggrannare. Är det en rimlig tolkning av besiktningsprotokollet?


    Tacksam för hjälp



     
    Redigerat 7 jan 17:51
  2. K
    Lägenhetsfixare · Nivå 9
    I ert fall har säljaren en försäkring som innebär att försäkringsbolaget tar över eventuella krav. Detta innebär att ni har en motpart med väsentligt starkare resurser än om ni gått på säljaren direkt. I sak så fanns det en indikation på problem och en rekommendation att gå vidare med fördjupad undersökning, vilket ni inte gjorde. Detta innebär troligen att ni har små chanser att hävda dolt fel i ert fall. För att få en fördjupad bedömning kan ni vända er till en jurist som är specialiserad på bostadsområdet, men jag skulle bli förvånad om ni får rådet att driva en process i ert fall.
     
  3. G
    Medlem Nivå 1
    Tackar för svaret. Bekräftar i någon mening det vi misstänkt men inte hoppats på.

    Vi gick på säljaren, men denne hade ju en försäkring och bollade ju då så klart över vårt anspråk till sitt försäkringsbolag. Men visst håller jag med om det pga av det blir lite av en "David och Goliat"-match om vi nu skulle välja att driva det vidare.

    Det är alltid lätt att vara efterklok, men vår uppfattning inför husköpet var att efter att ha lusläst besiktningsprotokollet, egen undersökning samt telefonsamtal med besiktningsmannen i fråga, var att denne rekommenderade en fördjupad undersökning för att utreda huruvida det faktiskt fanns mikrobiell påväxt i de felaktiga väggarna och i så fall hur detta skulle åtgärdas (med andra ord annan konstruktion på de två väggar där förhöjd fukt uppmättes). Vi tänkte att vi bara river de väggarna och bygger upp de rätt så vi sket i att betala för att få bekräftat att väggarna var felaktigt gjorda och därför fuktiga. Det beslutet ångrar vi lite nu :)

    Men hade vi fått någon hint om att besiktningsmannen antydde att dräneringen kunde varit orsaken till fukten i källaren, så hade vårt läge inför köpet varit annorlunda och inte stått lika oförberedda nu. Dialog med besiktningsmannen var dock över telefon och således finns ingen av den diskussionen dokumenterad.

    Det här påståendet blir inte helt objektivt, men lite känns det som att pga den felaktiga konstruktionen av väggen (som i sin natur kommer att bli fuktig även om dräneringen hade varit helt tipp-topp) så finns det ett frikort för sälarna/försäkringsbolaget. Även om den skadan/punkten inte var orsakad av en felaktig dränering.

    Sen är ju det så klart en hypotetisk fråga. Men om vi valt att göra en fördjupad undersökning inför köpet. Hur stor är sannolikheten att de skulle ha grävt upp runt huset för att kontrollera hur dräneringsarbetet var utfört?

    Om vi nu återigen pratar hypotetiskt, men låt oss säga att vi skulle få tag i besiktningsmannen och denne skriftligt bekräftar vår uppfattning att den fördjupade undersökningen skulle röra frågan om vidare undersökning av den invändig konstruktionen för att se om mögelpåväxt fanns och åtgärder för att riva och bygga upp en korrekt vägg. Alltså att dennes tanke inte var att gräva upp dräneringen. Tror ni det skulle det förändra något i försäkringsbolagets syn? Eller kommer de stirra sig blind på skrivelsen i rapporten, även om andemeningen bakom den varit något annorlunda tänkt?
     
    • Laddar…
  4. Byurn
    Nybyggare · Nivå 6
    Men avsaknad av spol och inspektionsrör behöver du inte gräva upp rubt huset för att bekräfta, så där har du nog tyvärr indikation på en felaktig dränering.
     
    • Laddar…
  5. G
    Medlem Nivå 1
    Jag håller med om att det är ett konstigt val när man gör en dränering. Men det i sig behöver ju inte betyda att dräneringen inte lagts tillräckligt djupt.

    Kan tycka att det är lite konstigt att inte besiktningsmannen noterat att det saknats dräneringsbrunn eller inspektionsrör. Men det är väl en separat fråga.
     
    • Laddar…
  6. H
    Moderator · Nivå 25
    Jag håller med, du har små möjligheter att få rätt här. Men jag är inte jurist. Du bör kolla med en jurist. Du kan ju ex. börja med att höra med villaägarförbundets jurister. De ger en viss gratis rådgivning till medlemmar. Tror att du kan få en timme advokat gratis. Men du behöver bli medlem först. Det är bra även av andra skäl, du får rabatt i ex. färgbutiker. Jag får igen min medlemsavgift 2 - 3 ggr om varje år på det.

    När det finns en uppmaning till fördjupad undersökning så är dte i princip ett frikort. Om du gör en fördjupad undersökning, och det senare visar sig finnas mer än den undersökningen visade, så har du inte undersökt djupt nog.

    Ett dolt fel är en egenskap som du som köpare "med fog inte borde behöva förvänta dig", det skall dessutom vara en egenskap som du inte kunde upptäcka vid en noggrann undersökning.

    När det finns ett känt fuktproblem, så kan du inte "med fog förvänta dig" att fuktrelaterade funktioner är OK.

    Här fanns en relativt modern dränering, som du borde kunna räkna med är korrekt utförd. Men vid undersökning av huset visade det sig att det fanns fuktproblem. Därmed kan du inte förutsätta att dräneringen är OK.
     
    • Laddar…
  7. S
    Medlem · Nivå 13
    Det ska dock påpekas att ett hus från 1924 aldrig kommer att få en torr källare oavsett hur bra dräneringen än är. Då handlar det om att bryta upp golv och få dit kapillärbrytande skikt och isolering också.
     
    • Laddar…
  8. H
    Moderator · Nivå 25
    När det gäller djup för dränering, så skall den enligt huvudregeln läggas lägre än grundsulan. Men om du har ett äldre hus på dålig mark, så får man inte gräva ner under grundsulan, det ger sättningsskador. Därför får man göra bästa möjliga och lägga dräneringen i höjd med grundsulan. Här låter det som det var mer, onödiga fel.
     
  9. G
    Medlem Nivå 1
    Är sen tidigare med i Villaägarnas. Håller med om att det är väl värda medlemspengar. Vi har tänkt att rådfråga de, men vi inser att det vi greppar efter halmstrån som förmodligen inte finns :/ . Men hoppat är det sista som överger en :)
     
    • Laddar…
  10. Claes Sörmland
    Medlem · Nivå 17
    Bo i en källare från ett hus från 1924? Huset är inte konstruerat för den lösningen. Där är det vanligen tänkt att man ska ha matkällare, pannrum och tvättstuga. Utgångspunkten är det som är fel, inte konstruktionen.
     
  11. K
    Lägenhetsfixare · Nivå 9
    Det kan vara värdefullt för er del att få en oberoende bedömning av en kompetent jurist, men välj noga, det måste vara någon som kan området. Angående era frågor, hypotetiska och andra, så är det nog riktigt som ni skriver att försäkringsbolagen använder generella termer om ytterligare undersökning som ger dem ett frikort att åberopa vid problem. Det räcker inte att bedöma andemeningen, utan man bör läsa texten formellt. Vi vet ju inte om problemen med dränering upptäckts vid ytterligare undersökning, men om samma bolag använts och de missat detta hade ni haft en starkare ställning. Att få besiktningsmannnen (som troligen är anställd av försäkringsbolaget) att lång tid efteråt bedöma något är nog svårt.
     
    • Laddar…
  12. G
    Medlem Nivå 1
    Något off-topic, men det är inte så att vi "bor" i källaren. Det finns badrum/tvättstuga, bastu, gillestuga och ett litet gästrum/arbetsrum. Dessutom ser inte konstruktionen ut nu så som den gjorde 1924. Utsidan på grundmuren är isolerad (förvisso bara 10 cm isodrän), 75 % av golvytan är utgrävd, "dränerad" och isolerad, samt att det finns element och värme alla rum. Temperaturen är något sval, vi bor inte där så ser ingen anledning till mer än 18-19 grader, och luftfuktigheten hålls i de blöta perioderna i schack och går aldrig över 60 % RH. Att göra en innervägg direkt påreglad mot källarens grundmur kanske inte är en stor konstruktion, men det är i alla fall felaktigt eller åtminstone en dum idé.
    Men det var ju inte riktigt det vi diskuterade här :)
     
  13. S
    Medlem Nivå 9
    TS skriver

    1 Det saknas dessutom inspektionsrör eller dräneringsbrunn så inget sätt att kontrollera om dräneringen fungerar. Stuprör/dagvatten var inte anslutet till dräneringen.

    2 säljarna säger varit översvämning i källaren två ggr

    3 Redan där ihop med besiktningen som indikerar förhöjda fuktvärden - förordar utökad besiktning/utreda orsak

    4 Ihop med 17 år sedan dräneringen utfördes

    5 Ihop med hus från 1924

    6 Försäkringsbolaget har tittat på frågan och kommit med ett besked om hur de ser på saken.

    SAMMANTAGET gör det nog att det är svårt att få någon annan att betala utan helt enkelt är en sak man får räkna med, OM ÄN TRÅKIGT att det händer då man nyligen köpt hus. Så lägg energin på att blicka framåt och fixa till det på bästa sätt.
     
  14. Darling McFluff
    Trädgårdsfixare · Nivå 8
    Mitt förslag är att lägga energi på att åtgärda istället för att försöka driva ett fall om dolt fel. Ni har inte en chans.
     
  15. Claes Sörmland
    Medlem · Nivå 17
    Nej, det är inte alls off-topic. Husets källarkonstruktion är från 1924. Du kan då som köpare inte utgå från att det är byggt i enlighet med en samtida boendestandard ( t ex viss dränering och grundläggning). Dock, om säljarna har gjort en specifik utfästelse att husets källare och grundläggning är helt omgjord till samtida standard lämplig för boende så kan du hålla dem ansvariga för det.