Dolt fel? Feldimensionerade markrör.
:-/ Vi köpte en Onsalavilla för ett år sedan, som vi nu håller på att bygga ut. I samband med schaktningen till tillbyggnaden konstaterades att markrören för dränering och dagvatten har en mindre dimension (diameter) och är av ett klenare rörmaterial än vad som angivits i bygg- och materialbeskrivningen från 1988 då Onsalavillan byggde huset. Man har alltså inte konstruerat rören enligt de ritningar och beskrivningar som finns framtagna. Dessutom har en del markrör börjat spricka, och fungerar inte fullt ut längre.
Är detta ett dolt fel? Varken vi eller säljaren har vetat om felkonstruktionen, då rören varit nergrävda. Besiktningsmannen, som vi anlitade för ett år sedan, kunde ju inte heller se detta. Om det är ett dolt fel, vem ska då stå för kostnaden? Är det säljaren eller Onsalavillan, eller kan någon försäkring täcka detta?
Vi har en bra relation till säljaren, och är inte ute efter att sätta dit honom. Han har ju inte vetat om felet. [smiley=bath.gif]
Är detta ett dolt fel? Varken vi eller säljaren har vetat om felkonstruktionen, då rören varit nergrävda. Besiktningsmannen, som vi anlitade för ett år sedan, kunde ju inte heller se detta. Om det är ett dolt fel, vem ska då stå för kostnaden? Är det säljaren eller Onsalavillan, eller kan någon försäkring täcka detta?
Vi har en bra relation till säljaren, och är inte ute efter att sätta dit honom. Han har ju inte vetat om felet. [smiley=bath.gif]
Om ni skulle lyckas få det till att vara ett dolt fel så ärdet ju säljaren som får stå för det, och ev. kräva den han köpte huset av om det skedde för mindre än 10 år sedan.
Nu tror jag inte att det är att betrakta som ett ersättningsbart dolt fel. För det första måste det då vara ett fel enligt de normer som gällde vid tidpunkten, alltså ett rör som inte då var typgodkänt för den tillämpningen. För det andra så är det ju idag inte något fel på anläggningen vatten rinner trots allt ut (som jag tolkar det) dvs. funktionen finns där även om den inte är så bra som det kanske skulle varit om ritningarna följts.
Även om det varit fel på anläggningen så är huset av en sådan ålder att det måste betraktas som gränsfall om inte felet faller för regeln "ett dolt fel är inte ersättningsbart om man med ledning av husets ålder eller allmäna skick borde kunnat anta att felet fanns".
Dvs att du har sprickbildning i rör som är nästan 20 år må vara anmärkningsvärt, men så länge det inte innebär att avvattningen inte fungerar så är det egentligen inte något fel.
Och till slut så är det ju så att ersättningen jämkas i princip för ålder, dvs om du får nya rör nedgrävda idag så ökar husets värde och den värdeökningen behöver inte säljaren stå för.
Nu tror jag inte att det är att betrakta som ett ersättningsbart dolt fel. För det första måste det då vara ett fel enligt de normer som gällde vid tidpunkten, alltså ett rör som inte då var typgodkänt för den tillämpningen. För det andra så är det ju idag inte något fel på anläggningen vatten rinner trots allt ut (som jag tolkar det) dvs. funktionen finns där även om den inte är så bra som det kanske skulle varit om ritningarna följts.
Även om det varit fel på anläggningen så är huset av en sådan ålder att det måste betraktas som gränsfall om inte felet faller för regeln "ett dolt fel är inte ersättningsbart om man med ledning av husets ålder eller allmäna skick borde kunnat anta att felet fanns".
Dvs att du har sprickbildning i rör som är nästan 20 år må vara anmärkningsvärt, men så länge det inte innebär att avvattningen inte fungerar så är det egentligen inte något fel.
Och till slut så är det ju så att ersättningen jämkas i princip för ålder, dvs om du får nya rör nedgrävda idag så ökar husets värde och den värdeökningen behöver inte säljaren stå för.
Tack för svaret, men jag tror att du inte läst informationen i min fråga så noga.
Onsala-villan har (1988) specat att markrören skulle vara av en annan dimension och kvalitet än vad man sedan använt vid byggnationen (1988). Detta har vi papper på. Man har alltså inte följt sina egna byggnadsbeskrivningar. De felaktiga rören är av en kvalité som man inte brukar använda i dessa sammanhang.
Rören har spruckit sönder, p g a den klena kvalitén. Detta har medfört att vatten läcker ut intill huset, vilket medför hög risk för fuktskador på huset.
Onsala-villan har (1988) specat att markrören skulle vara av en annan dimension och kvalitet än vad man sedan använt vid byggnationen (1988). Detta har vi papper på. Man har alltså inte följt sina egna byggnadsbeskrivningar. De felaktiga rören är av en kvalité som man inte brukar använda i dessa sammanhang.
Rören har spruckit sönder, p g a den klena kvalitén. Detta har medfört att vatten läcker ut intill huset, vilket medför hög risk för fuktskador på huset.
Skall börja med att konstatera att jag tycker du skall ta kontakt med en riktig jurist för att få en bedömning. Kontakta ex. villaägarförbundet, dom ger gratis rådgivning till medlemmar.
Jag är ingen expert, men har genom bekantskapskretsen insyn i ca 5 fall där husaffärer hamnat hos advokat, både rörande dolda fel och falska utfästelser från säljare osv. Rent generellt så är det oerhört svårt att (som köpare) få rätt i fall av dolda fel. Enl en advokat i bekanstkapskretsen så vinner köpare bara 2-3 fall per år i svenska domstolar. Däremot så avgörs ju en mängd fall utanför domstol (säljaren inser eller tror sig inse att han måste betala).
Dom fall jag känner till där köparen inte har haft framgång har för mig som lekman förefallit solklara för köparen.
I ditt fall så har du flera problem med bevisningen som jag ser det, visserligen så har huset ev. byggts med byggfusk. Men det preskiberas gentemot byggaren efter 10 år. Du har ingen konstaterad skada på huset, rören är spruckna, men det kan en advokat lätt få till att det ej beror på dåligt material utan sättningar eller normalt slitage etc. Fel som man kanske får räkna med på ett 20 år gammalt hus. Att man använt ett annat material än vad som angavs på ritningen tror jag att man har väldigt svårt att bevisa som fel på huset idag. Sådant kan man ha mycket stora problem att få accepterat som byggfusk redan vid bygget idag, att då ha framgång med en sådan bevisning när det hände för 20 år sedan känns hopplöst.
Och om du skulle ha framgång i bevisningen, så är ju frågan hur mycket du kan räkna med i ersättning. Skadan skrivs ned med avseende på ålder. Där har jag hört talas om lite olika sätt att räkna. Dels en variant där man bedömmer hur mycket lägre marknadspriset skulle ha varit om felet vore känt vid försäljnningen (troligen den korrekta metoden). Dels varianter där man skriver ned värdet med en lämplig andel av kostnaden, typ att dränering anses ha 30 års livslängd, om man då måste byta den efter 20 år så är en tredjedel av kostnaden ersättningsbar osv.
Jag är ingen expert, men har genom bekantskapskretsen insyn i ca 5 fall där husaffärer hamnat hos advokat, både rörande dolda fel och falska utfästelser från säljare osv. Rent generellt så är det oerhört svårt att (som köpare) få rätt i fall av dolda fel. Enl en advokat i bekanstkapskretsen så vinner köpare bara 2-3 fall per år i svenska domstolar. Däremot så avgörs ju en mängd fall utanför domstol (säljaren inser eller tror sig inse att han måste betala).
Dom fall jag känner till där köparen inte har haft framgång har för mig som lekman förefallit solklara för köparen.
I ditt fall så har du flera problem med bevisningen som jag ser det, visserligen så har huset ev. byggts med byggfusk. Men det preskiberas gentemot byggaren efter 10 år. Du har ingen konstaterad skada på huset, rören är spruckna, men det kan en advokat lätt få till att det ej beror på dåligt material utan sättningar eller normalt slitage etc. Fel som man kanske får räkna med på ett 20 år gammalt hus. Att man använt ett annat material än vad som angavs på ritningen tror jag att man har väldigt svårt att bevisa som fel på huset idag. Sådant kan man ha mycket stora problem att få accepterat som byggfusk redan vid bygget idag, att då ha framgång med en sådan bevisning när det hände för 20 år sedan känns hopplöst.
Och om du skulle ha framgång i bevisningen, så är ju frågan hur mycket du kan räkna med i ersättning. Skadan skrivs ned med avseende på ålder. Där har jag hört talas om lite olika sätt att räkna. Dels en variant där man bedömmer hur mycket lägre marknadspriset skulle ha varit om felet vore känt vid försäljnningen (troligen den korrekta metoden). Dels varianter där man skriver ned värdet med en lämplig andel av kostnaden, typ att dränering anses ha 30 års livslängd, om man då måste byta den efter 20 år så är en tredjedel av kostnaden ersättningsbar osv.
Nu kanske detta har ändrats sedan dess, men OnsalaVillan utför i.a.f. idag inga markarbeten i sin entreprenad. Dessa får köparen upphandla själv och de skall utföras enligt instruktioner från OnsalaVillan. Om inte dessa instruktioner följs så är det ju knappast OnsalaVillans fel.seape skrev:
Är du säker på att det är OnsalaVillan som utfört detta arbete?
I min bekantskapskrets (säger inte att man kan generalisera utifrån den) finns åtminstone 3-4 personer som genomfört husköp där de krävt prisnedsättning efter besiktningen, och där säljaren gått med på detta. Det har inte handlat om enbart dolda fel. Inget av fallen har gått till domstol, och såvitt jag vet har ingen anlitat advokat. Kan bara konstatera att det verkar finnas en rätt stor variation i lösningar på dessa problem.
Men det är ju inte samma sak. Om man får prisnedsättning efter besiktning när man köper hus, så har man ju oftast en villkorsklausul i kontraktet som antingen stipulerar att köpet kan gå tillbaka eller att säljaren skall åtgärda de fel som upptäcks vid besiktningen. Alternativt (det bästa) så besiktigar man innan man skriver kontraktet.
Dvs i dessa fall finns det ingen helt färdig affär. Då finns det fortfarande förhandlingsmöjligheter. Ersättning för dolda fel, eller fel som säljaren på olika sätt undertryckt, handlar ju om att få ut ersättning när man defakto äger fastigheten.
Fel som upptäcks vid en överlåtelse besiktning är per definition inte dolda fel. Hela tanken med besiktningen är ju att genom att låta en expert inspektera, så är de fel som experten inte upptäcker, men som visar sig senare dolda. Om inte ens experten hittar dem, så har man uppfyllt sin undersökningsplikt. Undersökningsplikten är omfattande men skall (teoretiskt sett) kunna utföras av någon som inte är expert. Så de fel man upptäcker medan man fullgör sin undersökningsplikt (själv eller med besiktningsman), dom felen skall man ju helt enkelt lägga in i sin bedömning över hur mycket man är villig att betala för huset.
Dvs i dessa fall finns det ingen helt färdig affär. Då finns det fortfarande förhandlingsmöjligheter. Ersättning för dolda fel, eller fel som säljaren på olika sätt undertryckt, handlar ju om att få ut ersättning när man defakto äger fastigheten.
Fel som upptäcks vid en överlåtelse besiktning är per definition inte dolda fel. Hela tanken med besiktningen är ju att genom att låta en expert inspektera, så är de fel som experten inte upptäcker, men som visar sig senare dolda. Om inte ens experten hittar dem, så har man uppfyllt sin undersökningsplikt. Undersökningsplikten är omfattande men skall (teoretiskt sett) kunna utföras av någon som inte är expert. Så de fel man upptäcker medan man fullgör sin undersökningsplikt (själv eller med besiktningsman), dom felen skall man ju helt enkelt lägga in i sin bedömning över hur mycket man är villig att betala för huset.
