Dolt fel & dolda-fel försäkring Gar-Bo

[Zlade]

Personligen tycker jag att detta borde vara ett ganska klart fall av dolda fel.
Även fast det står i besiktningsprotokollet att det finns ett par minimala sprickor så kan inte detta vara något man kan vänta sig 4 år efter att fasaden putsats om.
Angående fördjupad undersökning, hade det gått att upptäcka att det var felaktigt gjort även om man gjort en fördjupad undersökning?

Edit:
Angående "dolda fel-" försäkringen så spelar det väl ingen roll för dig om den gäller eller inte? Om de hävdar att den inte gäller så är det fortfarande säljaren ni har ett kontrakt med och han kan ändå vara ersättningsskyldig. Skillnaden är att han får betala det själv och kan inte använda sin försäkring.

 

[klimt]

Knepigt fall, ni kommer säkert att behöva kompetent stöd om ni ska driva detta. För er del är det säljaren som är motparten, det är dennes sak att anlita försäkringen. Besiktningen har pekat på brister, det innebär att ert krav på besiktning och kontroll ökar. Det finns nog en risk att försäkringsbolaget avvisar era krav med hänsyn till detta. Om ni i så fall väljer att gå vidare så behövs ordentliga underlag att ni kontrollerade allt som gick att kontrollera och att felet inte är kopplat till de brister som anges i besiktningen

 

[Gabsson]

Personligen tycker jag att detta borde vara ett ganska klart fall av dolda fel.
Även fast det står i besiktningsprotokollet att det finns ett par minimala sprickor så kan inte detta vara något man kan vänta sig 4 år efter att fasaden putsats om.
Angående fördjupad undersökning, hade det gått att upptäcka att det var felaktigt gjort även om man gjort en fördjupad undersökning?

Edit:
Angående "dolda fel-" försäkringen så spelar det väl ingen roll för dig om den gäller eller inte? Om de hävdar att den inte gäller så är det fortfarande säljaren ni har ett kontrakt med och han kan ändå vara ersättningsskyldig. Skillnaden är att han får betala det själv och kan inte använda sin försäkring.

Ja det lär bli tuffare att driva ärendet mot försäkringsbolaget då de har sina jurister. Men jag behöver ju provtrycka dem först. Om de nekar ersättning då kommer jag ge mig på säljaren. Jag har skickat ett mail till säljaren där det framgår hur och varför jag reklamerat till försäkringsbolaget. Säljaren har bekräftat detta.
Angående eventuell djupare undersökning som eventuellt skulle ha gjorts vid besiktningen 2019: Jadu, då hade man behövt provborra hela fasaden för att upptäcka detta. Känns ju helt orimligt när fasadreparationen bara var två år gammal då. Man tänker ändå att en fasadreparation av fackman ska hålla typ minst 15 år. Kanske ommålning efter 10 år. Reparationen gick på 330 000kr så det var alltså ingen total omputsning.

 

[Gabsson]

Knepigt fall, ni kommer säkert att behöva kompetent stöd om ni ska driva detta. För er del är det säljaren som är motparten, det är dennes sak att anlita försäkringen. Besiktningen har lekt på brister, det innebär att ert krav på besiktning och kontroll ökar. Det finns nog en risk att försäkringsbolaget avvisar era krav med hänsyn till detta. Om ni i så fall väljer att gå vidare så behövs ordentliga underlag att ni kontrollerade allt som gick att kontrollera och att felet inte är kopplat till de brister som anges i besiktningen

Ja besiktningen påpekade två hårtunna sprickor, ca 0.2 mm tjocka. Alla fasader har enstaka sprickor i putsen (även helt ny).
Jag vet inte mer vad vi som köpare skulle kunna tänkas ha gjort för att utreda sprickorna vid det tillfället. Vi tog in originalkvitton på fasadreparationen och pratade även med den dåvarande muraren och han sade att det kommer hålla i minst 15-20år. Med tanke på att reparationen kostade 330 000 kr så antog vi att det var väl genomfört. Muraren "anses" vara en av de skickligaste på orten.
Ja mycket mer underlag än så har jag inte.
Jag har även ett utlåtande från en annan murarfirma från februari i år som säger samma sak som besiktningsmannen. Dock muntligt utlåtande.
Men det kanske inte spelar någon roll eftersom jag "borde" upptäckt skadan 2019 innan vi skrev på köpeavtalet.

 

[klimt]

Ja besiktningen påpekade två hårtunna sprickor, ca 0.2 mm tjocka. Alla fasader har enstaka sprickor i putsen (även helt ny).
Jag vet inte mer vad vi som köpare skulle kunna tänkas ha gjort för att utreda sprickorna vid det tillfället. Vi tog in originalkvitton på fasadreparationen och pratade även med den dåvarande muraren och han sade att det kommer hålla i minst 15-20år. Med tanke på att reparationen kostade 330 000 kr så antog vi att det var väl genomfört. Muraren "anses" vara en av de skickligaste på orten.
Ja mycket mer underlag än så har jag inte.
Jag har även ett utlåtande från en annan murarfirma från februari i år som säger samma sak som besiktningsmannen. Dock muntligt utlåtande.
Men det kanske inte spelar någon roll eftersom jag "borde" upptäckt skadan 2019 innan vi skrev på köpeavtalet.

Vi är många här som ofta avråder från att driva ärenden om dolt fel, det är svårt och krävande. Man måste förstås veta mer, men detta känns som ett öppet fall som kan vara möjligt att driva. Vilka kostnader talar vi om jämfört med försäljningspriset? Om det är en låg andel får ni ändå svårt att driva detta.
Besiktningsföretagen är skickliga på att ge svepande och otydliga formuleringar om brister som de sedan kan använda för att avvisa krav. Det kan vara så att de gör det i ert fall. Om ni då ska driva det till rätten krävs att ni har besiktningsintyg som anger att bristerna inte kunde upptäckas vid ert köp. Ni kommer också att behöva en kompetent jurist som är specialist på fastighetsjuridik. Er motpart har hög kompetens på dessa områden.

 

[Gabsson]

Vi är många här som ofta avråder från att driva ärenden om dolt fel, det är svårt och krävande. Man måste förstås veta mer, men detta känns som ett öppet fall som kan vara möjligt att driva. Vilka kostnader talar vi om jämfört med försäljningspriset? Om det är en låg andel får ni ändå svårt att driva detta.
Besiktningsföretagen är skickliga på att ge svepande och otydliga formuleringar om brister som de sedan kan använda för att avvisa krav. Det kan vara så att de gör det i ert fall. Om ni då ska driva det till rätten krävs att ni har besiktningsintyg som anger att bristerna inte kunde upptäckas vid ert köp. Ni kommer också att behöva en kompetent jurist som är specialist på fastighetsjuridik. Er motpart har hög kompetens på dessa områden.

Köpeskillingen var 5.0msek. Jag skulle säga att huset hade kostat 4.6 msek med en fasad i dåligt skick. Det är ju inte så att vår fasad faller ihop imorgon, men livslängden är avsevärt förkortad.
Jag är helt inne på ditt spår och har respekt för processen. Jag tycker dock om att driva liknande processer och att grotta ner mig i juridiken. Besiktningsmannen har faktiskt sagt att han kan formulera om sig och att skadan inte hade gått att upptäcka vid originalbesiktningen. Det är nämligen samma besiktningsman som lät utföra originalbesiktningen av huset 2019 och nu även besiktningen på skadorna 2021.
Han vill väl rädda sitt eget skinn.

 

[Autodidak1]

Personligen tycker jag att detta borde vara ett ganska klart fall av dolda fel.
Även fast det står i besiktningsprotokollet att det finns ett par minimala sprickor så kan inte detta vara något man kan vänta sig 4 år efter att fasaden putsats om.
Angående fördjupad undersökning, hade det gått att upptäcka att det var felaktigt gjort även om man gjort en fördjupad undersökning?

Edit:
Angående "dolda fel-" försäkringen så spelar det väl ingen roll för dig om den gäller eller inte? Om de hävdar att den inte gäller så är det fortfarande säljaren ni har ett kontrakt med och han kan ändå vara ersättningsskyldig. Skillnaden är att han får betala det själv och kan inte använda sin försäkring.

Man kan inte driva ärendet 2 gånger, ärendet drivs mot husägaren och försäkringsbolaget företräder säljaren via fullmakt. Men detta borde kunna vara ett dolt fel eller dålig besiktning (om skadorna fanns redan vid besiktningen).

Har nu fått ett skriftligt utlåtande av besiktningsman (även SBR byggnadsingenjör) angående putsskadorna, se bifogat nedan.
Har nu skickat in alla dokument till Gar Bo.
Återstår som sagt hur de ser på faktumet att det fanns två tunna sprickor i fasaden när besiktningen gjordes 2019.

[bild]

Jag tycker inte det är bra formulerat, borde förklara följderna av att de använt ytputs och målat med alcro granit. Även hänvisa alla arbetsmoment till Putsfabrikörens anvisningar och alla brister i detalj som inte har följts. Hårtunna sprickor ska inte betyda något och om besiktningsmannen skulle ha trott det så borde han ha varnat för detta i besiktningsprotokollet

Jag tycker personligen att isåfall ligger på utföraren då de är ursprungligt.

Måste inte säljaren känna till dr för att de ska va ett dolt fel ?

Ett dolt fel är ju dolt, då vet normalt ingen något om den. TS har inget avtalsförhållande med den som putsat fasaden och kan INTE kräva något från denna.

 

[Gabsson]

Ponera jag får nej från försäkringsbolaget (GarBo), kan jag då inte driva ärendet direkt mot säljaren enligt Jordabalken? (alltså utan försäkringsbolagets klausuler) Med andra ord gå till domstol alternativt förlikning.

Jag kan inte riktigt påverka besiktningsmannens utlåtande även om jag hade önskat. Jag har dock redan lyckats få honom att skriva detta utlåtande gratis, trots att det normalt kostar ca 8000 kr (har fått offert från annan besiktningsman tidigare). Jag kan säkert få honom att formulera om det lite. Men som jag ser det (som känner fasaden väl vid det här laget) så har man inte knackat ner tillräckligt med bom i fasaden. Och vi alla vet ju att bom växer alltid med tiden vid fuktbelastning och frysning.
Många murare brukar säga att om det är mindre än 20% bom i fasaden så rekommenderar man att laga istället för att putsa om helt. Lite bom gör ju ingenting så länge majoriteten håller det på plats. Det är trots allt ganska låg mekanisk belastning på putsen.
Så min argumentation i detta ärende kommer handla kring underarbetet innan man målade om. Jag vet inte exakt hur man lagade putsen, men jag vet att man först rengjorde fasaden med högtryck, lagade en del skador utan att lägga in fibernät när man kunde vid fönster/dörrar och att man sedan målade med Alcro Granit vilket ska vara en diffusionsöppen färg likt silikat fast en mer repellerande yta likt Goretex.
Tidigare var nog fasaden målad med silikat.
Den gamla grovputsen består av en kalkrik blandning, har testat med ättiksyra. Därefter verkar man ha lagt ett skikt med alldeles för mycket cement, då den är grå i färgen. Därefter har man lagt en kalkrik vit (kanske infärgad) ädelputs. Ser inga fel i denna uppbyggnad, förutom att man inte knackat ner tillräckligt av den dåliga putsen. Stommen består av gasbetong (aka lättbetong från 1928). Grundmuren består av platsgjuten betong, som är i gott skick. Huset dränerades 2014 så fuktproblem borde inte vara några problem underifrån. Taket lades om samt med ny takavvattning 2013.

 

[Autodidak1]

Ponera jag får nej från försäkringsbolaget (GarBo), kan jag då inte driva ärendet direkt mot säljaren enligt Jordabalken? (alltså utan försäkringsbolagets klausuler) Med andra ord gå till domstol alternativt förlikning.

Jag kan inte riktigt påverka besiktningsmannens utlåtande även om jag hade önskat. Jag har dock redan lyckats få honom att skriva detta utlåtande gratis, trots att det normalt kostar ca 8000 kr (har fått offert från annan besiktningsman tidigare). Jag kan säkert få honom att formulera om det lite. Men som jag ser det (som känner fasaden väl vid det här laget) så har man inte knackat ner tillräckligt med bom i fasaden. Och vi alla vet ju att bom växer alltid med tiden vid fuktbelastning och frysning.
Många murare brukar säga att om det är mindre än 20% bom i fasaden så rekommenderar man att laga istället för att putsa om helt. Lite bom gör ju ingenting så länge majoriteten håller det på plats. Det är trots allt ganska låg mekanisk belastning på putsen.
Så min argumentation i detta ärende kommer handla kring underarbetet innan man målade om. Jag vet inte exakt hur man lagade putsen, men jag vet att man först rengjorde fasaden med högtryck, lagade en del skador utan att lägga in fibernät när man kunde vid fönster/dörrar och att man sedan målade med Alcro Granit vilket ska vara en diffusionsöppen färg likt silikat fast en mer repellerande yta likt Goretex.
Tidigare var nog fasaden målad med silikat.
Den gamla grovputsen består av en kalkrik blandning, har testat med ättiksyra. Därefter verkar man ha lagt ett skikt med alldeles för mycket cement, då den är grå i färgen. Därefter har man lagt en kalkrik vit (kanske infärgad) ädelputs. Ser inga fel i detta uppbyggnad, förutom att man inte knackat ner tillräckligt av den dåliga putsen. Stommen består av gasbetong (aka lättbetong från 1928). Grundmuren består av platsgjuten betong, som är i gott skick. Huset dränerades 2014 så fuktproblem borde inte vara några problem underifrån. Taket lades om samt med ny takavvattning 2013.

Du driver ärendet mot säljaren, finns ingen annan att driva det emot. Säljaren har genom sin dolda felförsäkring lämnat fullmakt till dom att företräda honom. Dolda fel kan bara drivas mot säljaren, ingen annan. Så det är försäkringsbolaget du får slåss med hela tiden.

Det du själv beskriver är mycket bra, formulera det ännu mer detaljerat då du anmäler det dolda felet till Garbo. Men lägg vikten på att underarbetet var dåligt, förstärkningar saknas mm. Dvs allt som inte följer instruktionerna för hur just din fasad borde ha putsats.

Om hela gavelns puts nu är dålig men inte var det tidigare så är bör det vara bra chanser till att det kan klassassom dolt fel (sällan jag skriver det). Och om skadan fanns där tidigare så är det i stället en dålig besiktning och då ska du kräva besiktningsmannen på ersättning.

 

[klimt]

Ponera jag får nej från försäkringsbolaget (GarBo), kan jag då inte driva ärendet direkt mot säljaren enligt Jordabalken? (alltså utan försäkringsbolagets klausuler) Med andra ord gå till domstol alternativt förlikning.

Jag kan inte riktigt påverka besiktningsmannens utlåtande även om jag hade önskat. Jag har dock redan lyckats få honom att skriva detta utlåtande gratis, trots att det normalt kostar ca 8000 kr (har fått offert från annan besiktningsman tidigare). Jag kan säkert få honom att formulera om det lite. Men som jag ser det (som känner fasaden väl vid det här laget) så har man inte knackat ner tillräckligt med bom i fasaden. Och vi alla vet ju att bom växer alltid med tiden vid fuktbelastning och frysning.
Många murare brukar säga att om det är mindre än 20% bom i fasaden så rekommenderar man att laga istället för att putsa om helt. Lite bom gör ju ingenting så länge majoriteten håller det på plats. Det är trots allt ganska låg mekanisk belastning på putsen.
Så min argumentation i detta ärende kommer handla kring underarbetet innan man målade om. Jag vet inte exakt hur man lagade putsen, men jag vet att man först rengjorde fasaden med högtryck, lagade en del skador utan att lägga in fibernät när man kunde vid fönster/dörrar och att man sedan målade med Alcro Granit vilket ska vara en diffusionsöppen färg likt silikat fast en mer repellerande yta likt Goretex.
Tidigare var nog fasaden målad med silikat.
Den gamla grovputsen består av en kalkrik blandning, har testat med ättiksyra. Därefter verkar man ha lagt ett skikt med alldeles för mycket cement, då den är grå i färgen. Därefter har man lagt en kalkrik vit (kanske infärgad) ädelputs. Ser inga fel i denna uppbyggnad, förutom att man inte knackat ner tillräckligt av den dåliga putsen. Stommen består av gasbetong (aka lättbetong från 1928). Grundmuren består av platsgjuten betong, som är i gott skick. Huset dränerades 2014 så fuktproblem borde inte vara några problem underifrån. Taket lades om samt med ny takavvattning 2013.

Ja, du kan gå till domstol om du inte är nöjd med försäkringsbolagets utlåtande. Då kommer försäkringsbolaget att företräda din säljare, så du har en kompetent motpart med goda resurser. En tänkbar handlingslinje från deras sida kan bli att du blev uppmärksammad på brister hos putsen genom anmärkning i besiktningen. Då borde du ha genomfört de kontroller som du nu har gjort. Detta måste du förbereda för. Det bör finnas snarlika fall som den jurist som du anlitar känner till som kan ge vägledning. Men var beredd på att rättegångskostnaderna kan bli flera hundra tusen för vardera parten om det går till flera instanser. Detta betalas av den förlorande parten.

 

[Gabsson]

Ja, du kan gå till domstol om du inte är nöjd med försäkringsbolagets utlåtande. Då kommer försäkringsbolaget att företräda din säljare, så du har en kompetent motpart med goda resurser. En tänkbar handlingslinje från deras sida kan bli att du blev uppmärksammad på brister hos putsen genom anmärkning i besiktningen. Då borde du ha genomfört de kontroller som du nu har gjort. Detta måste du förbereda för. Det bör finnas snarlika fall som den jurist som du anlitar känner till som kan ge vägledning. Men var beredd på att rättegångskostnaderna kan bli flera hundra tusen för vardera parten om det går till flera instanser. Detta betalas av den förlorande parten.

Låter som jag är kokt på förhand. Kan man gå till ARN gentemot försäkringsbolaget då?

Är ju verkligen illa att jag inte kan processa direkt mot säljaren utan måste driva allt mot försäkringsbolaget. För jag kanske får nej enligt deras strama villkor men att jag ändå har bevis som skulle hålla i rättslig prövning.

Edit: att jag kan besikta fasaden så utförligt/noggrant nu beror ju på att den fallit ned och därmed blottat sig. Det hade omöjligen gått att göra på en visning. Tveksam att provborrning heller hade gett svar. Hur analyserar man en yta på 200 kvm?!

 

[Autodidak1]

Låter som jag är kokt på förhand. Kan man gå till ARN gentemot försäkringsbolaget då?

Är ju verkligen illa att jag inte kan processa direkt mot säljaren utan måste driva allt mot försäkringsbolaget. För jag kanske får nej enligt deras strama villkor men att jag ändå har bevis som skulle hålla i rättslig prövning.

Edit: att jag kan besikta fasaden så utförligt/noggrant nu beror ju på att den fallit ned och därmed blottat sig. Det hade omöjligen gått att göra på en visning. Tveksam att provborrning heller hade gett svar. Hur analyserar man en yta på 200 kvm?!

Det är inte alls kört, de kan juridiken och deras bedömning lär vara att antingen är det ett dolt fel eller inte. Det luriga är att även dolda fel i vissa fall inte är det i juridisk mening. Till exempel om skadan inte är nog dyr eller att det är gammalt (huset eller putsen i detta fall). Deras bedömning är sannolikt rätt juridiskt.

Men om skadan Inte var dold utan borde upptäckts så är det besiktningsmannen som blir skadeståndsskyldig.

 

[Daniel 109]

Hela iden med en doldafelförsäkring är att säljaren försäkrar sig mot krav från köparen. Så visst är det försäkringsbolaget som kommer att hjälpa säljaren även om det går till rätten. ARN tror jag inte hanterar fastighets affärer alls. Det här är en tvist i en fastighetsaffär, inte ett försäkringsärende. Eller ja, det är ju inte en tvist om ni kommer överens.

 

[Gabsson]

Tack för era inspel. Det verkar som ni har bra koll.

Nu är iaf dokumenten inskickade så just nu kan jag inte göra så mycket mer än att vänta.
Totalt blev det åtta PDF filer enligt deras kravlista på underlag.

Återkommer på forumet när jag har information av intresse. Jag kommer inte ge upp i första taget.

 

[Anonymiserad 168520]

Utifrån det du berättat skulle jag försökt få fram några dokument till:

1. Utfästelse från murare och/eller ännu bättre tillverkare av puts:
Om små sprickor i fasaden alltid innebär ett dåligt underarbete eller om det kan komma från rörelser i huset eller andra orsaker
Om bom ljud kan uppstå med tid men ändå bero på dåligt underarbete


Med dessa två utfästelser från kunniga fackpersoner/företag bör ditt ärende luta mer till din fördel.

2. Måste det stå fördjupad undersökning rekommenderas i besiktningen för att de ska kunna hävda det? Dvs vad finns i protokollet och beskrivningen kring hur det ska tolkas?