Dolda fel, bostadsrätt. vad gäller?
Hej.
Ursäkta om detta blir mycket att läsa, men jag hoppas att någon kunnig vill ta sig tid och hjälpa mig.
Jag är ny på bostadsmarknaden och det är mycket juridik att sätta sig in i.
Vi har köpt en bostadsrätt för drygt 1 år sedan 2021.
Nu har det visat sig att våra fönster i vardagsrummet samt i det mindre sovrummet läcker, eftersom det drar in kalluft genom dom.
Vi misstänker även att det är bristande konstruktion i bostadsrättens stammar, eftersom det kommer in väldigt / onormalt mycket damm i vårt vardagsrum. Detta gick ej att upptäcka vid visningen, då säljaren med all säkerhet har städat och dammsugit rummet innan visningen.
Vi har påtalat detta till vår styrelse, som har varit här och försökt att täta fönstren. Dock har detta ej fungerat, för det drar fortfarande in kalluft vilket man känner när man håller handen där.
Även genom vår balkongdörr läcker det in kalluft, och enligt styrelsens fastighets ansvarig, så beror detta på ett tidigare inbrottsförsök. Detta beslut känns dock lite partiskt, eftersom det är styrelsens egna fastighetsskötare som kommit fram till detta beslut.
Vad är bäst att göra här?
Slutligen är vår ytterdörr inte riktigt tät nertill, då man skymtar ett ljusinsläpp längst nertill.
Det kan därmed komma in damm den vägen, och det kan stämma eftersom det då både kan komma damm från vardagsrummet samt från utsidan.
Går det att förhandla om priset till mäklaren i efterhand, och på så vis få ner lånekostnaden?
Om jag har förstått saken rätt, så kan man reklamera dolda fel upp till 2 år efter köpet av bostadsrätten.
Stämmer detta?
Kan jag kontakta mitt försäkringsbolag och få hjälp den vägen?
Vad gäller för saker som är trasiga och som man upptäcker efter köpet?
Vi har te x en toalettstol, där locket är löst och som lyfter från fästena när man sitter på ringen.
Jag är även osäker på vilken ordning man skall göra saker, samt vem som man skall kontakta.
Det är ju flera parter i detta, som mäklaren och säljaren.
Vad är deras ansvar i detta?
Vem och när skall jag kontakta någon utav dessa?
Hur går jag vidare med mitt ärende?
Hoppas att någon orkat läsa igenom detta, och kan komma med matnyttiga tips och råd till en förstagångsköpare
Tack på förhand.
Ursäkta om detta blir mycket att läsa, men jag hoppas att någon kunnig vill ta sig tid och hjälpa mig.
Jag är ny på bostadsmarknaden och det är mycket juridik att sätta sig in i.
Vi har köpt en bostadsrätt för drygt 1 år sedan 2021.
Nu har det visat sig att våra fönster i vardagsrummet samt i det mindre sovrummet läcker, eftersom det drar in kalluft genom dom.
Vi misstänker även att det är bristande konstruktion i bostadsrättens stammar, eftersom det kommer in väldigt / onormalt mycket damm i vårt vardagsrum. Detta gick ej att upptäcka vid visningen, då säljaren med all säkerhet har städat och dammsugit rummet innan visningen.
Vi har påtalat detta till vår styrelse, som har varit här och försökt att täta fönstren. Dock har detta ej fungerat, för det drar fortfarande in kalluft vilket man känner när man håller handen där.
Även genom vår balkongdörr läcker det in kalluft, och enligt styrelsens fastighets ansvarig, så beror detta på ett tidigare inbrottsförsök. Detta beslut känns dock lite partiskt, eftersom det är styrelsens egna fastighetsskötare som kommit fram till detta beslut.
Vad är bäst att göra här?
Slutligen är vår ytterdörr inte riktigt tät nertill, då man skymtar ett ljusinsläpp längst nertill.
Det kan därmed komma in damm den vägen, och det kan stämma eftersom det då både kan komma damm från vardagsrummet samt från utsidan.
Går det att förhandla om priset till mäklaren i efterhand, och på så vis få ner lånekostnaden?
Om jag har förstått saken rätt, så kan man reklamera dolda fel upp till 2 år efter köpet av bostadsrätten.
Stämmer detta?
Kan jag kontakta mitt försäkringsbolag och få hjälp den vägen?
Vad gäller för saker som är trasiga och som man upptäcker efter köpet?
Vi har te x en toalettstol, där locket är löst och som lyfter från fästena när man sitter på ringen.
Jag är även osäker på vilken ordning man skall göra saker, samt vem som man skall kontakta.
Det är ju flera parter i detta, som mäklaren och säljaren.
Vad är deras ansvar i detta?
Vem och när skall jag kontakta någon utav dessa?
Hur går jag vidare med mitt ärende?
Hoppas att någon orkat läsa igenom detta, och kan komma med matnyttiga tips och råd till en förstagångsköpare
Tack på förhand.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 21 951 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 21 951 inlägg
Börja med att förstå hur underhållsansvaret är uppdelat. Det s. k. yttre underhåller av huset ansvarar föreningen för och det s.k. inre underhållet av lägenheten ansvar ni som bostadsrättshavare för.
Ni båda har skyldighet att hålla era delar i gott skick. Med det ansvaret kommer också att det är ni själva i första hand som står för bedömningen av vad gott skick är. Ni får också stå för utförandet och kostnaden av era respektive underhållsåtgärder.
D v s era möjligheter att ställa krav på att föreningen ska genomföra och bekosta en yttre underhållsåtgärd som styrelsen inte önskar genomföra är minimal. På samma sätt kan styrelsen svårligen tvinga er som bostadrättshavare att t ex renovera köket eller tapetsera om.
Sen tar du upp ett antal specifika problem som ni har identifierat i lägenheten. En första fråga är om underhållsåtgärden ligger på er eller föreningen. Detta regleras i stadgarna (som ofta är rätt lika mellan olika BRFer). Låt oss ta dem en och en:
Fönster är inte täta. För att veta vem som ansvarar för underhåll av vilken del av fönstret. I t ex min förening är det bostadsrättshavaren som ansvarar för tätningslister som hör till fönster. De ska bytas ofta, mycket oftare än de flesta förstår, kanske vart 10-20 år eller så. Om det enligt stadgarna ligger på er så får ni ordna med detta. Om det ligger på föreningen så får styrelsen avgöra om och när de vill åtgärda det.
Är det någon annan del av fönstret än tätningslisterna som kan fallera så att det läcker in kall luft. Vilken? Vem ansvarar enligt stadgarna för den tekniska delen?
Vad gäller balkongdörr så kolla återigen i stadgarna vem som ansvarar för reparation av den. I t ex min förening så är det bostadsrättshavaren som svarar för reparation efter ett inbrottsskador (eller andra skador).
Frågan om stammar förstår jag inte riktigt. Vad är det för stammar som avses? Vanligen syftar man på vatten- och avloppsstammar när man pratar om stammar. Är det ventilationssystemet som ni tänker på? Annars är det vanliga att damm kommer från textiler i vardagen, t ex kläder, kuddar, gardiner och sängkläder och deras hantering. Är det något annat damm som ni har problem med?
Ni båda har skyldighet att hålla era delar i gott skick. Med det ansvaret kommer också att det är ni själva i första hand som står för bedömningen av vad gott skick är. Ni får också stå för utförandet och kostnaden av era respektive underhållsåtgärder.
D v s era möjligheter att ställa krav på att föreningen ska genomföra och bekosta en yttre underhållsåtgärd som styrelsen inte önskar genomföra är minimal. På samma sätt kan styrelsen svårligen tvinga er som bostadrättshavare att t ex renovera köket eller tapetsera om.
Sen tar du upp ett antal specifika problem som ni har identifierat i lägenheten. En första fråga är om underhållsåtgärden ligger på er eller föreningen. Detta regleras i stadgarna (som ofta är rätt lika mellan olika BRFer). Låt oss ta dem en och en:
Fönster är inte täta. För att veta vem som ansvarar för underhåll av vilken del av fönstret. I t ex min förening är det bostadsrättshavaren som ansvarar för tätningslister som hör till fönster. De ska bytas ofta, mycket oftare än de flesta förstår, kanske vart 10-20 år eller så. Om det enligt stadgarna ligger på er så får ni ordna med detta. Om det ligger på föreningen så får styrelsen avgöra om och när de vill åtgärda det.
Är det någon annan del av fönstret än tätningslisterna som kan fallera så att det läcker in kall luft. Vilken? Vem ansvarar enligt stadgarna för den tekniska delen?
Vad gäller balkongdörr så kolla återigen i stadgarna vem som ansvarar för reparation av den. I t ex min förening så är det bostadsrättshavaren som svarar för reparation efter ett inbrottsskador (eller andra skador).
Frågan om stammar förstår jag inte riktigt. Vad är det för stammar som avses? Vanligen syftar man på vatten- och avloppsstammar när man pratar om stammar. Är det ventilationssystemet som ni tänker på? Annars är det vanliga att damm kommer från textiler i vardagen, t ex kläder, kuddar, gardiner och sängkläder och deras hantering. Är det något annat damm som ni har problem med?
Mäklaren har inget ansvar i frågor som detta, såvida den inte ljugit och misskött sitt uppdrag. Hen har fått sina pengar och stuckit vid det här laget, räkna inte med någon respons därifrån.
Angående brister i bostaden så måste de sorteras efter vad som är föreningens respektive medlemmens ansvar. Du kommer inte kunna hävda fel gentemot säljaren där det är föreningens ansvar. Vad som är föreningens ansvar står i stadgarna.
Vad som kan hävdas vara ett dolt fel som säljaren ska stå för finns det många trådar om på forumet Hade du kunnat upptäcka det vid visningen utan att börja bryta upp väggar mm. så är det inte ett dolt fel. (Edit: de handlar mest om hus och då gäller ju en annan tolkning...)
Jag tror det bästa du kan göra för din egna vinning är att försöka belasta föreningen med så mycket som möjligt här.
Angående brister i bostaden så måste de sorteras efter vad som är föreningens respektive medlemmens ansvar. Du kommer inte kunna hävda fel gentemot säljaren där det är föreningens ansvar. Vad som är föreningens ansvar står i stadgarna.
Vad som kan hävdas vara ett dolt fel som säljaren ska stå för finns det många trådar om på forumet
Hade du kunnat upptäcka det vid visningen utan att börja bryta upp väggar mm. så är det inte ett dolt fel. (Edit: de handlar mest om hus och då gäller ju en annan tolkning...)Jag tror det bästa du kan göra för din egna vinning är att försöka belasta föreningen med så mycket som möjligt här.
Redigerat:
Helt normalt för gamla hus att det inte är helt tätt vid dörrar och fönster och att smuts/nedfall mm sugs in. Om du vill bli ovän med styrelsen , dvs dina grannar och delägare i Brf kan du ställa krav men min gissning är att du Max kommer få några tätningslister om ens det…
jag ska göra det enkelt för dig, allt du nämner har du ansvar för själv.
dessutom finns inget som heter "dolt fel" vid köp av bostadsrätt.
dessutom finns inget som heter "dolt fel" vid köp av bostadsrätt.
Hittade den här och läste eftersom jag själv gått igenom liknande historia med läckande tätskikt i en bostadsrätt:
https://zacharias.se/vasentligt-fel-enligt-koplagen/
Intressant att HD hävdar att det inte rör sig om ett väsentligt fel om kostnaden för att åtgärda enbart uppgår till några procent av köpeskillingen. Köper man en lägenhet för tre miljoner så kan man med andra ord ge upp tanken på att hävda fel om kostnaden att avhjälpa är under 100 000.
https://zacharias.se/vasentligt-fel-enligt-koplagen/
Intressant att HD hävdar att det inte rör sig om ett väsentligt fel om kostnaden för att åtgärda enbart uppgår till några procent av köpeskillingen. Köper man en lägenhet för tre miljoner så kan man med andra ord ge upp tanken på att hävda fel om kostnaden att avhjälpa är under 100 000.
Välkommen till detta forum! Ni har köpt en bostadsrätt, då är det köplagen som gäller för köpet. Det finns möjlighet att få ersättning för fel från säljaren under vissa förutsättningar, kallas ofta ”dolda fel”. Det är vanligt att man i köpekontrakt lägger in att bostadsrätten köpts i befintligt skick och att köparen uppmanas till undersökning. Kolla om det finns i ert kontrakt. Utan att veta alla detaljer så skulle jag hävda att de problem ni upptäckt hade ni kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Därför är det knappast möjligt att kräva ersättning från säljaren. Även om det vore möjligt så finns en praxis att ersättningen (nedsättning av köpebelopp) måste uppgå till minst 3-4 procent av köpebeloppet, vilket kanske inte gäller för de problem ni noterat.E Eduardo.S skrev:Hej.
Ursäkta om detta blir mycket att läsa, men jag hoppas att någon kunnig vill ta sig tid och hjälpa mig.
Jag är ny på bostadsmarknaden och det är mycket juridik att sätta sig in i.
Vi har köpt en bostadsrätt för drygt 1 år sedan 2021.
Nu har det visat sig att våra fönster i vardagsrummet samt i det mindre sovrummet läcker, eftersom det drar in kalluft genom dom.
Vi misstänker även att det är bristande konstruktion i bostadsrättens stammar, eftersom det kommer in väldigt / onormalt mycket damm i vårt vardagsrum. Detta gick ej att upptäcka vid visningen, då säljaren med all säkerhet har städat och dammsugit rummet innan visningen.
Vi har påtalat detta till vår styrelse, som har varit här och försökt att täta fönstren. Dock har detta ej fungerat, för det drar fortfarande in kalluft vilket man känner när man håller handen där.
Även genom vår balkongdörr läcker det in kalluft, och enligt styrelsens fastighets ansvarig, så beror detta på ett tidigare inbrottsförsök. Detta beslut känns dock lite partiskt, eftersom det är styrelsens egna fastighetsskötare som kommit fram till detta beslut.
Vad är bäst att göra här?
Slutligen är vår ytterdörr inte riktigt tät nertill, då man skymtar ett ljusinsläpp längst nertill.
Det kan därmed komma in damm den vägen, och det kan stämma eftersom det då både kan komma damm från vardagsrummet samt från utsidan.
Går det att förhandla om priset till mäklaren i efterhand, och på så vis få ner lånekostnaden?
Om jag har förstått saken rätt, så kan man reklamera dolda fel upp till 2 år efter köpet av bostadsrätten.
Stämmer detta?
Kan jag kontakta mitt försäkringsbolag och få hjälp den vägen?
Vad gäller för saker som är trasiga och som man upptäcker efter köpet?
Vi har te x en toalettstol, där locket är löst och som lyfter från fästena när man sitter på ringen.
Jag är även osäker på vilken ordning man skall göra saker, samt vem som man skall kontakta.
Det är ju flera parter i detta, som mäklaren och säljaren.
Vad är deras ansvar i detta?
Vem och när skall jag kontakta någon utav dessa?
Hur går jag vidare med mitt ärende?
Hoppas att någon orkat läsa igenom detta, och kan komma med matnyttiga tips och råd till en förstagångsköpare
Tack på förhand.
Beträffande underhåll så bör ni läsa stadgarna vad som gäller. Det troliga är att ni som ägare är ansvariga för att byta ut tätningslister i fönster och balkongdörrar. Det kan vara enkelt eller mer komplicerat om det krävs injustering av balkongdörren till exempel. Testa att göra det själv, annars är det inte så dyrt att köpa tjänsten. Ventilationen i huset ör föreningen ansvarig för och det görs regelbundna kontroller, OVK. Det bör finnas anslaget i trapphuset när den gjorts, ni kan även försöka få en kopia från föreningen. Trasiga saker bör man notera vid sin undersökning som köpare, så det är sedan ert eget ansvar att fixa.
även om det är dolda fel ska det uppfylla nedan, vilket verkligen inte dina "fel" gör.
sedan köps bostadsrätter nästan uteslutande i befintligt skick, vilket inte heller ger dig rätt
sedan köps bostadsrätter nästan uteslutande i befintligt skick, vilket inte heller ger dig rätt
- felet måste ha funnits vid köptillfället
- felet ska inte ha varit upptäckbart
- felet ska inte ha varit förväntat.
På vissa wc-sitsar kan man behöva skruva åt skruvarna underifrån. men det finns ju olika monteringssätt.E Eduardo.S skrev:
Men en ny kostar ju typ 3-400spänn, så det är ju inte en förmögenhet.
Tack för ett långt och utförligt svar, det uppskattas verkligenK klimt skrev:
Bra, då vet jag att den som säljer en bostadsrätt kan låta bli att meddela fel och brister till mäklaren.
Det åligger inget ansvar på säljaren, utan köparen är ansvarig för att upptäcka felen, både synliga och dolda.
Måste ju vara en dröm att vara säljare och mäklare. Tycker synd om alla köpare, det måste ju förekomma en hel del nya köpare. Men sedan lyssnar man på diverse poddar så inser man snabbt att man inte är ensam vid när det uppstår problem efter ett köp av bostadsrätt.
Ok, så bara att bita i det sura äpplet och inse att man har blivit lurad?A Aunty skrev:
Kan det som säljer låta bli att rapportera ett fel, även om denne vet om det?
Säljaren är ju rädd för att inte få sålt bostadsrätten om denne meddelar fel till mäklaren.
