Diskussion: Omvänd besiktningsklausul för säljare
Något jag har tänkt på vid försäljning av fastigheter är besiktningsklausulen som ofta finns med i kontrakten.
Det är ju en positiv sak för köparen för att möjliggöra sin undersökningsplikt.
Dock kan jag tycka att det kan ställa till det en del för säljaren.
Scenario:
Hus läggs ut på hemnet
Stort intresse gör att huset ökar med en summa över utgångspris
Kontrakt med besiktningsklausul skrivs med möjlighet att frångå köpet inom två veckor
Huset besiktigas och det framkommer saker som kan förväntas med tanke på ålder.
Säljare och köpare kommer inte överens om prisjustering inom två veckor
Köparen frångår köpet.
Nu skall huset ut på hemnet igen, ev ytterligare annonskostnad och ev nya visningar.
Här ser jag risken att huset är "dött" på marknaden. Då intressenter säkert blir fundersamma varför det försvann för att sedan komma tillbaka igen.
Då hade jag gärna sett en möjlighet för säljaren att kunna frångå affären och sälja till annan intressent.
På så sätt sätts lite press på köparen också att fullfölja köpet.
Tilläggsavtal skulle kunna skrivas så fort undersökningen/besiktningen är avklarad, där båda parter avsäger sig respektive klausul.
Är det någon här inne som lyft denna fråga med eventuella mäklare? Eller tom fått in en liknande klausul i kontraktet.
Läste på forumet om att i england/GB så var affären osäker fram till inflytt, så är det något liknande där som påverkar?
Det här är bara mina egna tankar, som jag hoppas få lite input på.
Det är ju en positiv sak för köparen för att möjliggöra sin undersökningsplikt.
Dock kan jag tycka att det kan ställa till det en del för säljaren.
Scenario:
Hus läggs ut på hemnet
Stort intresse gör att huset ökar med en summa över utgångspris
Kontrakt med besiktningsklausul skrivs med möjlighet att frångå köpet inom två veckor
Huset besiktigas och det framkommer saker som kan förväntas med tanke på ålder.
Säljare och köpare kommer inte överens om prisjustering inom två veckor
Köparen frångår köpet.
Nu skall huset ut på hemnet igen, ev ytterligare annonskostnad och ev nya visningar.
Här ser jag risken att huset är "dött" på marknaden. Då intressenter säkert blir fundersamma varför det försvann för att sedan komma tillbaka igen.
Då hade jag gärna sett en möjlighet för säljaren att kunna frångå affären och sälja till annan intressent.
På så sätt sätts lite press på köparen också att fullfölja köpet.
Tilläggsavtal skulle kunna skrivas så fort undersökningen/besiktningen är avklarad, där båda parter avsäger sig respektive klausul.
Är det någon här inne som lyft denna fråga med eventuella mäklare? Eller tom fått in en liknande klausul i kontraktet.
Läste på forumet om att i england/GB så var affären osäker fram till inflytt, så är det något liknande där som påverkar?
Det här är bara mina egna tankar, som jag hoppas få lite input på.
Säljaren behöver ju inte gå med på någon prutning och då återstår ju bara att häva avtalet?fgo skrev:
Den möjligheten säljaren har är ju att göra en besiktning med ett välrenomerat företag (inte Anticimex etc) och sen göra protokollet tillgängligt för köparna innan budgivning. Det är ingen som lägger 15.000 kr för skojs skull.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 21 917 inlägg
Det du efterfrågar, ett avtal där ingen av parterna är bunden av avtalet kan väl knappt ens kallas ett avtal.
Grundtanken i det svenska systemet är att köparen ska undersöka fastigheten före köpet, men då besiktning är så pass dyrt har praxis blivit att man skriver avtal först, med en öppen klausul på ett par veckor för att köparen ska kunna besiktiga och vid behov frångå köpet. Vad skulle en öppen klausul för säljaren vara bra för?
Samtidigt försöker du lösa ett reellt problem. Ett problem som ofta annars löses genom säljarbesiktningar, där säljaren försöker förekomma köparens undersökningsansvar genom att ha gjort en oberoende undersökning. Jag är ingen vän av den ordningen, den verkar ge väldigt svaga, bortkomna köpare som inte förstår sitt eget ansvar, men jag förstår den ändå.
Det är ofta mångmiljonaffärer vi pratar om. Att några brakar samman är förstås synd, men jag tror dels inte att det är så många, dels tror jag att det ofta hänger ihop med att säljaren presenterat objektet på ett alltför skönmålat vis.
Så är det verkligen ett problem som behöver lösas?
Grundtanken i det svenska systemet är att köparen ska undersöka fastigheten före köpet, men då besiktning är så pass dyrt har praxis blivit att man skriver avtal först, med en öppen klausul på ett par veckor för att köparen ska kunna besiktiga och vid behov frångå köpet. Vad skulle en öppen klausul för säljaren vara bra för?
Samtidigt försöker du lösa ett reellt problem. Ett problem som ofta annars löses genom säljarbesiktningar, där säljaren försöker förekomma köparens undersökningsansvar genom att ha gjort en oberoende undersökning. Jag är ingen vän av den ordningen, den verkar ge väldigt svaga, bortkomna köpare som inte förstår sitt eget ansvar, men jag förstår den ändå.
Det är ofta mångmiljonaffärer vi pratar om. Att några brakar samman är förstås synd, men jag tror dels inte att det är så många, dels tror jag att det ofta hänger ihop med att säljaren presenterat objektet på ett alltför skönmålat vis.
Så är det verkligen ett problem som behöver lösas?
@Nyfniken Klart säljaren kan motsätta sig prutning, men fortfarande är det upp till köparen att häva avtalet.
Jag gillar transperens, så besiktningsprotokoll i annonser är bara positivt kan jag tycka.
Då eventuella felaktigheter bör avspegla sig på priset.
@Nötegårdsgubben Nej det kanske är ett icke-problem.
Frågeställningen/tankarna är bara något som gnagt mig några dagar.
Då klausulen kan tolkas som öppet köp.
Oavsett om säljaren har gjort en besiktning, rekommenderas det att köparen gör en egen besiktning.
Jag kan bara tycka att man som säljare blir väldigt beroende av köparens beslut då avtalet är påskrivet.
Jag gillar transperens, så besiktningsprotokoll i annonser är bara positivt kan jag tycka.
Då eventuella felaktigheter bör avspegla sig på priset.
@Nötegårdsgubben Nej det kanske är ett icke-problem.
Frågeställningen/tankarna är bara något som gnagt mig några dagar.
Då klausulen kan tolkas som öppet köp.
Oavsett om säljaren har gjort en besiktning, rekommenderas det att köparen gör en egen besiktning.
Jag kan bara tycka att man som säljare blir väldigt beroende av köparens beslut då avtalet är påskrivet.
Men vad fiskar du efter? Vilka förhandlingar?
Om säljaren säger nej så har köparen bara två val: Häva eller fullfölja till de ursprungliga villkoren. Så i praktiken så är det säljaren som bestämmer.
Det enda läget där säljaren inte har något val är om köparen vill fullfölja köpet till de ursprungliga villkoren. Men varför i allsin dar skulle säljaren vilja backa då?
Redigerat:
Då är det ju bättre att inte skriva avtal fören efter besiktning.
Resonerar som Nyfniken. De förhandlingar säljaren borde vara mest intresserad av sker innan kontraktsskrivnin, dvs den där priset kan gå upp.
De har lika stor möjlighet att sätta stopp/häva köpet i förhandlingarna efteråt helt enkelt genom att stenhårt motsätta sig alla sänkningar oavsett vad som uppkommit i en besiktning.
De har lika stor möjlighet att sätta stopp/häva köpet i förhandlingarna efteråt helt enkelt genom att stenhårt motsätta sig alla sänkningar oavsett vad som uppkommit i en besiktning.
Varför skulle man göra det?
Det där lät som en intressant lösning.O olomar skrev:
Har aldrig hört om nåt sådant.
Då blir köpet bindande utan risk för ånger under resterande tid i klausul.
Liknande som jag skrev i början. Men man utgår från dagens besiktningsklausul.
@Nyfniken Om jag ser hur jag själv skulle resonera. Köparen besiktigar och vill förhandla om reducering pga fel. Om känslan av att det är en strulig köpare. Så hade jag iaf vilja ha möjligheten att förhandla med någon mer intressent och kanske reducera priset till rätt köpare för att slippa huvudvärk i framtiden.
Ser man till flera trådar på forumet så förekommer det att köpare budar upp priset för att sedan vilja förhandla ner det med hjälp av besiktningen.
OM man tycker att köparen är en jobbig typ som börjar försöka pruta på skitsaker efter besiktning så vägrar bara köpare att sänka sitt pris och kommer då troligen lätt kunna sälja till nummer 2 i budgivningen.
Det finns ju också en väldigt stor fördel för säljaren med besiktningsklausulen som missas här, och det är att man som säljare slipper ha flertalet spekulanter som vill undersöka objektet i detalj innan kontraktsskrivning.
Ser inte riktigt problemet här. Det måste ju vara praktiskt möjligt för köparen att hinna boka in en besikningsman också. Med de frister som gäller i praktiken är det lite av en utmaning och jag skulle vilja påstå att det tillhör ovanligheterna att köparen har särskilt mycket betänketid kvar när besiktningen väl genomförts.
Om en köpare sedan backar är väl sedan den normala gången att pucken går vidare till övriga deltagare i budgivningen, och först när det står klart att man inte har någon köpare går man ut på nytt med annons, visningar, osv.
Ser inte riktigt problemet här. Det måste ju vara praktiskt möjligt för köparen att hinna boka in en besikningsman också. Med de frister som gäller i praktiken är det lite av en utmaning och jag skulle vilja påstå att det tillhör ovanligheterna att köparen har särskilt mycket betänketid kvar när besiktningen väl genomförts.
Om en köpare sedan backar är väl sedan den normala gången att pucken går vidare till övriga deltagare i budgivningen, och först när det står klart att man inte har någon köpare går man ut på nytt med annons, visningar, osv.