Definition av väg vid köp av tomt med anslutning till väg

[EnPlatsPåLandet]

Hej,

Först lite bakgrund: vi bor sedan två år i en nybyggd villa på landet. I området så finns det sju fastigheter varav sex består av nybuggda kåkar likt våran och ett äldre hus som är en del av den tidigare stamfastigheten från vilken våran och de andra tomterna är avstyckade. Det sista huset i området blev precis färdigt och alla husen i området är nu bebodda.All tung trafik relaterat till husbyggen är nu alltså över.

I köpekonraktet för tomten på vilken vårat hus är byggd så står det att det ingår anslutning till väg. Vägen som kontraktet syftar till är en ca 200-250m lång "väg" som anlades av säljaren av tomterna i samband med att husbyggena startade.- Den löper mellan fastigheterna och ansluter till kommunens väg genom byn.

Personen som sålt tomterna har varit väldigt tydlig med att om vi(köparna) vill ha det bättre(eller i godkänt skick som jag ser det) så får vi bekosta det själva. Eftersom han jobbar som projektledare på Obos som desstuom sålt alla husen i området, dock via Myresjöhus, så gissar jag att han har koll på sina skyldigheter även om det ligger en hög med anmälningar på personen hos kommun, polis och civilrättsligt gällande andra saker.

Min fråga är om och i så fall vad man kan ställa för krav som köpare gällande en sådan väg? Det är en gemensamhetsanläggning idag uppdelad på åtta delar där den tidigare stamfastigheten äger två andelar och vi övriga en var. Det går enligt mitt synsätt inte att kalla det en väg idag då ett i princip är en markduk utrullad på en åker och sen lite grus på. Det finns inga diken, ingen dränering, ingen möjlighet till möte o.s.v. o.s.v.

Förmedlingen av både hus och tomt har skötts via Myresjöhus säljare om det är relevant information.

Går det att ställa några krav eller är det bara att gilla läget ?

 

[Falckman]

Min fråga är om och i så fall vad man kan ställa för krav som köpare gällande en sådan väg? Det är en gemensamhetsanläggning idag uppdelad på åtta delar där den tidigare stamfastigheten äger två andelar och vi övriga en var. Det går enligt mitt synsätt inte att kalla det en väg idag då ett i princip är en markduk utrullad på en åker och sen lite grus på. Det finns inga diken, ingen dränering, ingen möjlighet till möte o.s.v. o.s.v.

Förmedlingen av både hus och tomt har skötts via Myresjöhus säljare om det är relevant information.

Går det att ställa några krav eller är det bara att gilla läget ?

Det är gemensamhetsanläggningen som ansvarar för att hålla vägen i farbart skick (samt dess utförande). Krav på att rusta upp vägen får alltså ställas till gemensamhetsanläggningens förvaltning. Kom ihåg att det är de delägande fastigheterna som via sina andelstal betalar vägavgifter etc. Så din "motpart" eller hur vi ska uttrycka oss är inte Myresjöhus, det är den gemensamhetsanläggning du själv är medlem i.

Men kan det vara så att gemensamhetsanläggningen ännu inte är utförd och att det är därför vägen är i så dåligt skick? I vilket fall är det som regel de delägande fastigheterna som betalar för såväl utförande som drift för en gemensamhetsanläggning. I praktiken innebär det alltså du och dina grannar.

Vad gäller säljarens agerande har jag lite svårare att uttala mig. Men om jag förstått det rätt köpte ni en befintlig fastighet? Således borde ni kunnat begärt ut förrättningsakten för att se hur vägfrågan hanterades i det fall ni ansåg att säljaren var otydlig. Däremot blir det (som jag förstått saken) en gränsdragning mot hur pass otydlig säljaren var eller om denne rent utav farit med osanning, det ska väl inte heller helt uteslutas att säljaren själv inte hade fullständig koll på detaljerna om hur vägfrågan i praktiken ska hanteras (anläggningslagen är inte alltid den mest lättlästa eller tydliga). Så hävning, prisavdrag eller liknande törs jag inte uttala mig om.

 

[Claes Sörmland]

I och med att det finns en befintlig väg och Lantmäteriet har tagit beslut om en inrätta gemensamhetsanläggning så är vägen med all sannolikhet redan utförd. Det finns s a s inga hårda krav på utförande av en gemensamhetsanläggning med vägändamål utan det är framförallt rätten att förvalta en väg på en viss markyta som anläggningsbeslutet säkrar.

Så nu är det helt upp till samfälligheten att uttaxera medel enligt andelarna för att underhålla eller förbättra vägen. Hur förvaltas gemensamhetsanläggningen, är det delägarförvaltning eller har Lantmäteriet också beslutat att inrätta en samfällighetsförening? Med så många som sju fastigheter skulle jag rekommendera en samfällighetsförening. Lättare att få igenom uttaxeringar då.

 

[Claes Sörmland]

Just det ja, logga in på Min fastighet på Lantmäteriets sida och läs förrättningshandlingarna. De ligger där under namnet på GA:n och i den lite snåriga beslutstexten står allt ni behöver veta. Man ska jag vara ärlig så klarar de flesta i min bekantskapskrets inte att förstå Lantmäteriets språk, jag fungerar som tolk för hela grannskapet och deras olika gemensamhetsanläggningar. (Och inget förstod jag själv innan jag la en väldig massa timmar på detta) Här:

https://www.lantmateriet.se/sv/fastigheter/min-fastighet/

 

[EnPlatsPåLandet]

Det är gemensamhetsanläggningen som ansvarar för att hålla vägen i farbart skick (samt dess utförande). Krav på att rusta upp vägen får alltså ställas till gemensamhetsanläggningens förvaltning. Kom ihåg att det är de delägande fastigheterna som via sina andelstal betalar vägavgifter etc. Så din "motpart" eller hur vi ska uttrycka oss är inte Myresjöhus, det är den gemensamhetsanläggning du själv är medlem i.

Men kan det vara så att gemensamhetsanläggningen ännu inte är utförd och att det är därför vägen är i så dåligt skick? I vilket fall är det som regel de delägande fastigheterna som betalar för såväl utförande som drift för en gemensamhetsanläggning. I praktiken innebär det alltså du och dina grannar.

Vad gäller säljarens agerande har jag lite svårare att uttala mig. Men om jag förstått det rätt köpte ni en befintlig fastighet? Således borde ni kunnat begärt ut förrättningsakten för att se hur vägfrågan hanterades i det fall ni ansåg att säljaren var otydlig. Däremot blir det (som jag förstått saken) en gränsdragning mot hur pass otydlig säljaren var eller om denne rent utav farit med osanning, det ska väl inte heller helt uteslutas att säljaren själv inte hade fullständig koll på detaljerna om hur vägfrågan i praktiken ska hanteras (anläggningslagen är inte alltid den mest lättlästa eller tydliga). Så hävning, prisavdrag eller liknande törs jag inte uttala mig om.

Tack för svar. Att det är jag(vi) som gemsanhetsanläggning som nu ansvarar för drift och skötsel är jag med på.

Vägen i fråga skapades i samband med avstyckningen av tomterna som nu är gemensamhetsanläggningen. När vi sedan köpte den nyskapade fastigheten så gjorde vi och övriga köpare det med "anslutning till väg" i kontraktet. Frågan var därför om vi som köpare har någon rättighet kring statusen på vägen eller om vi helt enkelt får tugga i oss att det åligger oss som nybildad gemensamhetsanläggning att få upp den i dugligt skick enligt lantmäteriets definition(bifogat) Men då tolkar jag ditt svar som att vi får göra just det.

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

 

[EnPlatsPåLandet]

I och med att det finns en befintlig väg och Lantmäteriet har tagit beslut om en inrätta gemensamhetsanläggning så är vägen med all sannolikhet redan utförd. Det finns s a s inga hårda krav på utförande av en gemensamhetsanläggning med vägändamål utan det är framförallt rätten att förvalta en väg på en viss markyta som anläggningsbeslutet säkrar.

Så nu är det helt upp till samfälligheten att uttaxera medel enligt andelarna för att underhålla eller förbättra vägen. Hur förvaltas gemensamhetsanläggningen, är det delägarförvaltning eller har Lantmäteriet också beslutat att inrätta en samfällighetsförening? Med så många som sju fastigheter skulle jag rekommendera en samfällighetsförening. Lättare att få igenom uttaxeringar då.

Tack för svar Claes, delägarförvaltning idag och samfällighet under bildande. Jag har varit inne på lantmäteriet och läst och det är ju myndighetssvenska i sin renaste form. Inte lätt. Deras definition av väg är

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

Jag vill ju då hävda att om jag köper en nybildad fastighet med anslutning till nyskapad väg och vägen inte lever upp till den hygiennivån så borde det inte vara okej. Men så är kanske inte fallet

 

[Claes Sörmland]

Tack för svar Claes, delägarförvaltning idag och samfällighet under bildande. Jag har varit inne på lantmäteriet och läst och det är ju myndighetssvenska i sin renaste form. Inte lätt. Deras definition av väg är [bild]
Jag vill ju då hävda att om jag köper en nybildad fastighet med anslutning till nyskapad väg och vägen inte lever upp till den hygiennivån så borde det inte vara okej. Men så är kanske inte fallet

Det som du läser är en del av lagtexten från anläggningslagen som definierar vad som vägen kan omfatta och som ni i anläggningssamfälligheten sedan Lantmäteriets beslut vann laga kraft förvaltar. Det är alltså inget krav på att er anläggning har dessa element. Men skulle ni t ex vilja gräva vägdiken för att leda bort vatten från vägen så har ni med beslutet den rätten.

Det undre stycket "Vägen ska hållas farbar..." kan du betrakta som den skyldighet som ni som anläggningssamfällighet har att underhålla vägen. Varje delägare har rätt att kräva denna nivå och ni har som ägare av delägande fastigheter en skyldighet att upprätthålla sådan standard på vägen. Det gör ni genom förvaltningsåtgärder som betalas via uttaxeringen.

Se er själva som en liten kommun som bara underhåller denna korta väg och har rätt att ta ut skatt för detta från ägarna av de sju ingående fastigheterna. Just nu har ni direktdemokrati i kommunen och ni måste vara överens om varje förvaltningsåtgärd.

 

[EnPlatsPåLandet]

Det som du läser är en del av lagtexten från anläggningslagen som definierar vad som vägen kan omfatta och som ni i anläggningssamfälligheten sedan Lantmäteriets beslut vann laga kraft förvaltas. Det är alltså inget krav på att er anläggning har dessa element. Men skulle ni t ex vilja gräva vägdiken för att leda bort vatten från vägen så har ni med beslutet den rätten.

Det undre stycket "Vägen ska hållas farbar..." kan du betrakta som den skyldighet som ni som anläggningssamfällighet har att underhålla vägen. Varje delägare har rätt att kräva denna nivå och ni har som ägare av delägande fastigheter en skyldighet att upprätthålla sådan standard på vägen. Det gör ni genom underhållsåtgärder som betalas via uttaxeringen.

Tack för tydligt svar

 

[Falckman]

Frågan var därför om vi som köpare har någon rättighet kring statusen på vägen eller om vi helt enkelt får tugga i oss att det åligger oss som nybildad gemensamhetsanläggning att få upp den i dugligt skick enligt lantmäteriets definition(bifogat) Men då tolkar jag ditt svar som att vi får göra just det. [bild]

Claes Sörmland har redan gett ett eminent svar, men bara för att vara övertydlig så är jag tyvärr rädd för att så är fallet.

Om vi ska ge oss ut i spekulationernas tassemarker kan det möjligen finnas ett teoretiskt utrymme för att diskutera eventuellt fel i fastighetsköpet (men det beror helt på omständigheterna och vad som sagts och inte sagts beträffande vägfrågan och gemensamhetsanläggningen innan fastighetsköpets fullbordande). Om så vore möjligt kan det möjligen den vägen gå att få säljaren att indirekt betala genom ett prisavdrag på köpeskillingen som sedan används av dig för att finansiera eventuella avgifter som vägsamfälligheten tar ut för att rusta upp vägen. Men med det sagt, se sista stycket här som ett långskott som nog inte kommer gå i mål.

 

[EnPlatsPåLandet]

Claes Sörmland har redan gett ett eminent svar, men bara för att vara övertydlig så är jag tyvärr rädd för att så är fallet.

Om vi ska ge oss ut i spekulationernas tassemarker kan det möjligen finnas ett teoretiskt utrymme för att diskutera eventuellt fel i fastighetsköpet (men det beror helt på omständigheterna och vad som sagts och inte sagts beträffande vägfrågan och gemensamhetsanläggningen innan fastighetsköpets fullbordande). Om så vore möjligt kan de möjligen den vägen gå att få säljaren att indirekt betala genom ett prisavdrag på köpeskillingen som sedan används av dig för att finansiera eventuella avgifter som vägsamfälligheten tar ut för att rusta upp vägen. Men med det sagt, se sista stycket här som ett långskott som nog inte kommer gå i mål.

Haha spekulationernas tassemarker är uttryck jag tar med mig.

Tack för dina svar

 

[Claes Sörmland]

Ska jag fylla på i dessa tassemarker så gäller det att säljaren har gjort en utfästelse där något specifikt har utfästs för att få det till ett fel i fastighetsköpet.

Om t ex fastigheten köptes när vägen redan var inrättad som en gemensamhetsanläggning stod det ju klart att det är just den samfällda väganläggningen som åsyftas när det står att det ingår anslutning till väg i kontraktet.

Om vägen inte var inrättad som en gemensamhetsanläggning vid köpet så blir det hela klurigare.

Fastigheten man köper definieras ju i grunden av jordabalken och där ingår inte lös egendom. Fastighetstillbehör ingår ju men för att vara fastighetstillbehör och ligga utanför fastigheten som t ex denna väg så krävs ju ett servitut. Om ett sådant servitut inte finns så är ju vägen lös egendom (eller snarare fast egendom på grannens fastighet). Har man då köpt vägen som lös egendom i ett sidoavtal?

Ännu krångligare är det ju om vägen inte ens fanns vid fastighetsköpet. Har man då avtalat om en utfästelse som säljaren gör att bygga vägen. I så fall ska nog detta formuleras extremt tydligt i kontraktet med datum, kartor, utförandestandard o s v.

 

[Claes Sörmland]

En liten sidoreflektion också:

Går aldrig mäklare igenom det här med gemensamhetsanläggningar med köpare vid fastighetsköp? Mina egna erfarenheter är att de inte gör det och i grannskapet är det få som har förstått vad de har köpt. Kan mäklare inte detta med GA?

 

[EnPlatsPåLandet]

Ska jag fylla på i dessa tassemarker så gäller det att säljaren har gjort en utfästelse där något specifikt har utfästs för att få det till ett fel i fastighetsköpet.

Om t ex fastigheten köptes när vägen redan var inrättad som en gemensamhetsanläggning stod det ju klart att det är just den samfällda väganläggningen som åsyftas när det står att det ingår anslutning till väg i kontraktet.

Om vägen inte var inrättad som en gemensamhetsanläggning vid köpet så blir det hela klurigare.

Fastigheten man köper definieras ju i grunden av jordabalken och där ingår inte lös egendom. Fastighetstillbehör ingår ju men för att vara fastighetstillbehör och ligga utanför fastigheten som t ex denna väg så krävs ju ett servitut. Om ett sådant servitut inte finns så är ju vägen lös egendom (eller snarare fast egendom på grannens fastighet). Har man då köpt vägen som lös egendom i ett sidoavtal?

Ännu krångligare är det ju om vägen inte ens fanns vid fastighetsköpet. Har man då avtalat om en utfästelse som säljaren gör att bygga vägen. I så fall ska nog detta formuleras extremt tydligt i kontraktet med datum, kartor, utförandestandard o s v.

Inte lätt detta

”Vägen” fanns inte vid köpet utan fastigheten köptes med ”anslutning till väg” i kontraktet och att sådan skulle anläggas samt del i gemensamhetsanläggning. Var den skulle gå i förhållande till avstyckade tomter var så klart tydligt uppmärkt på karta och med pinnar. Därav fanns ingen möjlighet att ha med ”vägens” standard i utvärdering av köpet. Därför jag i grunden var intresserad av vad definitionen av en väg egentligen är.

 

[EnPlatsPåLandet]

En liten sidoreflektion också:

Går aldrig mäklare igenom det här med gemensamhetsanläggningar med köpare vid fastighetsköp? Mina egna erfarenheter är att de inte gör det och i grannskapet är det få som har förstått vad de har köpt. Kan mäklare inte detta med GA?

Det gjordes inte heller i detta fall men man lär sig, kan väl bli en del lärpengar för en annan även i detta fall. Erfarenheten är att Mäklare är järnkoll så länge det är inom vad som kanske kan kallas vanliga fastighetsaffärer. D.v.s Bostadsrätt eller Villa som byter ägare. Så fort det är annat, dödsbon(lärde jag mig nyligen), GA(uppenbarligen) eller andra sidopuckar så blir det jobbigt.

 

[Claes Sörmland]

Inte lätt detta

”Vägen” fanns inte vid köpet utan fastigheten köptes med ”anslutning till väg” i kontraktet och att sådan skulle anläggas samt del i gemensamhetsanläggning. Var den skulle gå i förhållande till avstyckade tomter var så klart tydligt uppmärkt på karta och med pinnar. Därav fanns ingen möjlighet att ha med ”vägens” standard i utvärdering av köpet. Därför jag i grunden var intresserad av vad definitionen av en väg egentligen är.

Jag tror fortfarande att tidpunkten för köpet (=datum ni skrev kontrakt) respektive datum som Lantmäteriet bildade GAn är det som är värt att titta på. Vad skedde först?

Annars som sagt så finns ingen vedertagen definition av en väg (eller "anslutning till väg"). Det kan vara allt får två hjulspår i terrängen till E4an.

Man skulle kanske kunna hävda att de riktlinjer som Trafikverket har gett ut i form av en handbok för att bygga enskilda vägar är förväntad standard? En myndighetsnorm kan ju hävdas ge viss vägledning av vad som anses vara en ändamålsenlig väg till småhus:

https://trafikverket.diva-portal.org/smash/record.jsf?aq2=[[]]&c=30&af=[]&searchType=LIST_LATEST&sortOrder2=title_sort_asc&query=&language=sv&pid=diva2:1416240&aq=[[]]&sf=all&aqe=[]&sortOrder=author_sort_asc&onlyFullText=false&noOfRows=50&dswid=-3367