Därför tror vi inte på bostadsbubblan

Tänkte först att redaktionen ("vi") inte trodde på bostadsbubblan. Ett politiskt inlägg, alltså.

Paul Krugman varnade för en tydlig bostadsbubbla redan 2013 och nu är den här.

 

Bubblan är ju ett faktum om priserna har rusat, vilket de har. Folk verkar använda ordet bubbla synonymt med krasch, men en bubbla kan blåsas upp länge. Desto längre den blåses upp, desto större smäll när den poppar-

 

stefancrs

Det behöver inte vara en bubbla bara för att priserna rusar. Ökar efterfrågan och tillgången är liten så ökar priserna naturligt. Man kan prata om bubblor om det egentliga marknadsvärdet understiger vad folk betalar under en längre tid, men hittills har detta inte visat sig. Oavsett så tror jag inte på några större prisnedgångar, kanske stannar ökningen av ett tag, men så länge det fortsätter att flytta folk till städerna och utbudet inte ökar, så kommer priserna att fortsätta stiga. Det kommer ju sedan en gräns där folk inte längre har råd eller prioriterar annat, men då stannar priserna av, de rasar inte.Det som skulle kunna få priserna att rasa är om ränteläget skulle förändras drastiskt, men det verkar vara ganska avlägset just nu. I ett sådant läge kommer ju folk dessutom (om de kan) välja att inte sälja.

 

Ah, ja det har du ju rätt i. I sverige så verkar dock inte prisuppgången vara på grund av en ökad efterfrågan, även på orter med minskad efterfrågan så har priserna gått upp, vilket antagligen till stor del kan förklaras av att krediter blivit så pass billiga.

Varför verkar en drastiskt ändrad ränta avlägsen? 2008 var den rörliga räntan över 6%, att få mer än tre gånger så höga räntekostnader mot idag skulle slå hårt mot nyblivna bostadsägare.

 

Att priserna går upp på orter med liten efterfrågan är ju en omöjlighet. Folk betalar ju inte mer än vad de anser rimligt om de har ett val. Därmed måste i så fall tillgången vara ännu mindre än efterfrågan. Bara för det är en liten ort betyder inte detta att efterfrågan per automatik är liten. Helt klart bidrar de billigare krediterna till en ökad prisnivå, p.g.a. att folk har råd att låna mer. Så länge det är billigare att köpa än att hyra på dessa orter kommer priserna troligtvis fortsätta stiga. Anledningen till ökande priser även på mindre orter tror jag också har att göra med en ändrar attityd kring skuldsättning. Många ur min mormor och morfars och till viss del även mina föräldrars generation har en väldigt negativ syn på skuldsättning. De betalar hellre än hög hyra än att långa pengar och betala ränta i en bostadsrätt, även om detta skulle vara billigare. Yngre generationer ser inte skuldsättning som någon psykologisk börda och väljer då hellre att köpa och därmed få högre standard och lägre månadskostnad än om de hade hyrt.

Ytterligare generella förklaringar har att göra med förändrade prioriteringar kring hemmets betydelse. Det är uppenbart att hemmet prioriteras mer än för 10-15 år sedan. Titta bara på alla inredningsbloggar och program på TV. Var och varannan tjej (ursäkta generaliseringen) har ju ett inredningskonto på Instagram.

Det är en självklarhet att priserna inte kan fortsätta stiga för alltid, åtminstone inte i denna takten. Dock tror jag att man är förlorare om man sitter vid sidan av och intalar sig att "vänta ni bara, när det kraschar köper jag era hus billigt.." för detta kommer aldrig hända. Även om priserna stannar av eller sjunker har de flesta ändå gjort tillräcklig vinst för att kunna gå vidare till ett ännu större boende som då blivit något billigare.

 

Falkn, du kanske bekräftar det artikeln handlar om?

Givetvis kan priserna gå upp även om efterfrågan går ner. Folk betalar för krediter, inte bostäder, och krediterna är tokbilliga. Alltså är det inte en omöjlighet med stigande bostadspriser trots minskad efterfrågan, då efterfrågan på krediterna ökar pga lägre priser.

Angående sista stycket, du har glömt 90-talet? Den kraschen drabbade rätt många väldigt hårt, så att de blev skuldsatta för livet. Men det händer väl aldrig.

Nuvarande årstakt för bostadsrätters prisutveckling är 20%. De som blir förlorare är de som av någon anledning inte har råd att bo kvar om priserna går ned.

 

Jag tror den största risken är inte att priserna går ned utan att folk inte har råd att bo kvar. (det finns alltid utländska som har mer pengar - se london!) Men för individen är det sak samma. Dock så måste man hålla med om att den stora skuldsättningen inte är bra, jag tror att folk skuldsätter sig mer än de borde pga av räntan är så extremt låg. jag är själv sugen att låna någon miljon för att köpa bostad (och sedan renovera et.c.).
Den största risken är om räntan går upp och att bostadsomkostnaderna skenar så man får mindre att leva för - det leder till minskad konsumtion vilket leder till lågkonjuktur och därmed arbetslöshet -> man måste sälja. (det är vad vi sett i usa och europa, där har inte priserna eg inte gått ned pga att värdet minskat utan för att det är färre som ser positivt på framtiden)

Roten till det onda är spekulation på bostäder (vilket jag tycker är helt fel) kan man lagstifta bort vinsterna som görs på bostäder skulle vi inte se den enorma prisökningen (men att övertyga medborgarna det blir en svår nöt att knäcka, men vilka tycker idag det är sunt att låna för att spekulera på aktier, som och sägs öka på lång sikt)

 

Du kan ha rätt i vissa fall, men generellt tror jag att folk har ganska bra utrymme i sina ekonomier, med tanke på att bankerna räknar med betydligt högre ränta än nuläget. Vår bank räknade med en ränta på 5 % för oss. Att det skulle inträffa från dagens läge motsvarar en höjning på 330 %. Folk säljer inte när efterfrågan minskar och marknadsvärdena sjunker om man inte måste. Har man då utrymme i sin ekonomi så sitter man lugnt i båten.

 

1) Generellt ja, men om 10% inte har det så är det ett stort problem.
2) Bankerna bryr sig inte om att t.ex. lyxkonsumtionen behöver sänkas för den enskilde, men om många måste sänka sin konsumtion så går vi in i en lågkonjuktur. Detta är givetvis inget banken kan ta i beaktande på ett rimligt vis när de bedömer varje låntagare.
3) När vi tog vårt första lån till en BR för 1,5 miljoner i centrala göteborg 2005 så räknade banken på 10% ränta. 5% är inte en hög ränta, det är snarare medel för hur det sett ut under 2000-talet. 2008 var den rörliga räntan över 6%, tycker du det är så länge sedan att det inte kan bli så igen inom några år?

Alla dina argument är fullt applicerbara (eventuellt med andra siffror) innan 90-talskraschen. Eller kraschen i USA efter 2008. Likväl kraschade det. Hårt.

 

1. Jag tror inte att 10% räcker för att göra någon större skillnad på marknaden. De måste kanske sälja och gör så med förlust, men det är för få objekt för att det ska påverka marknaden så mycket.

2. Absolut inte, det har du helt rätt i. Vad händer dock i en lågkonjunktur? Jo, räntan sjunker, folk har råd att bo kvar. Så länge inte båda blir arbetslösa.

3. Man kan inte titta på räntan som procentenheter. Från 5-10 % är 100 % höjning. Från 1.5-5 % ränta är en höjning med 330 %.

Situationerna är såklart olika för alla och beroende på var man bor. Min referens är ju oss själva och våra bekanta, som bor i cityläge. Det är väl främst i storstäderna det pratas om bubblor och kanske Stockholm i synnerhet. Våra liv hade inte förändrats speciellt av en dubblerad ränta, vi hade bara sparat mindre. Det ska ganska mycket till innan det hade påverkat vår konsumtion och enligt banken bör man ha de inkomsterna vi har för att kunna låna de pengarna vi gjort, så situationen borde vara liknande för flera.

 

Priserna kommer att fortsätta öka så länge som räntenivån är låg. När räntan fördubblas har många inte längre råd eftersom de inte amorterat medan räntorna var låga. Då kommer många att tvingas sälja samtidigt vilket leder till ett överutbud och ett prisras.

 

Men här är ju problemet, vad är rimligt? Med låg ränta så spelar det ingen roll om huset kostar en halv miljon eller tre miljoner.

När vi köpte vårt hus för snart 20 år sen så konstaterade vi att med ett lån på mer än 1 miljon skulle vi inte ha råd med räntan. Det var räntan som var vår begränsning.

Men vad begränsar idag när lån i det närmaste är räntefritt?

 

Självklart är amortering, sparande eller något typ av buffert bra. Men man ska inte ha någon övertro att amortering på kort sikt gör något underverk med räntekostnaden. Vi tar ett enkelt exempel. Två familjer A och B köpte båda hus 2010 för 3 miljoner. Familj A har inte amorterat någonting medan familj B amorterat 2% av 3 miljoner per år. Efter 5 år har B 2,7 miljoner i lån medan A fortfarande har 3 miljoner i lån.

Om räntan går upp till 6% så har familj A en räntekostnad på 15 000:- i månaden medan familj B har en räntekostnad på 13 500:- i månaden. Dvs en skillnad på 1500:- så det krävs ganska hög eller långvarig amortering för att det ska göra en faktisk skillnad i plånboken och avgöra om man har råd och bo kvar eller inte.

Däremot så ser jag det som ett mer allvarligt problem om man har köpt ett hus där man redan med dagens låga räntekostnad lägger en stor del av sin inkomst på boendet. Då kan en tredubbling av räntan bli ohållbart och mot det hjälper ingen amortering nu när räntan varit låg.

 

2% amortering är ju en väldigt låg takt dock...