Byggahus.se

Bygga nytt eller köpa begagnat?

  1. O
    Medlem Nivå 3
    Hej!

    Vi letar hus i trakterna utanför södra och östra Malmö och dess kranskommuner. I dagsläget går de begagnade husen för runt 4,5-5 miljoner i de områdena vi tittar på. Vi funderar därför på att bygga nytt i stället då de flesta begagnade husen behöver omfattande renoveringar.

    Oftast behöver minst ett badrum samt kök göras vid och ofta ytskick i hela huset. Inte ovanligt med dålig uppvärmning. Finns det källare så är de i de flesta fall i väldigt dåliga skick. Så renoveringar för minst en halv miljon är standard.

    Men hur ska man tänka? Nyproduktion eller begagnat med galna slutpriser för det skick de är i med stora renoveringskostnader?

    Pantbrev och lagfart springer iväg en del om man bygger nytt som jag förstår det, med tanke på att du måste ta ut nya pantbrev på ganska höga bolån och att lagfarten blir rätt hög för en tomt på två miljoner. Med nyproduktion behöver vi ju inte tänka på renovering/nämnvärt underhåll de närmsta 20 åren.

    Vår budget är i dagsläget följande:
    • Genensam årsinkomst: 1 032 000 kr före skatt
    • Månadslöner: 50 000 resp. 36 000 före skatt
    • Kontantinsats i dagsläget 800 000 kr (ökar med 15 000 kr varje månad)
    Vi äger inte nuvarande bostad eller bil. Leasar dock bil på 3-årsavtal. Vi har två studielån som betalas av samt 2 barn.

    Skulle det finnas något nyckelfärdigt hus som vi skulle ha råd med om tomten kostar 2 miljoner? Vårt krav kring bostad är 4 sovrum. Vad skulle en bank säga om vi skulle vilja bygga ett nytt hus i de här områdena med de här tomtpriserna?

    Tacksamma för att bolla med någon kring detta!
     
  2. kenneth5828
    Medlem · Nivå 8
    Har ni kollat med er bank, ni får bättre svar där än på ett forum med bara gissningar.
     
    • Laddar…
  3. Bästa svaret

    coconut
    Medlem · Nivå 5
    Enklast är ju att prata med banken och helt enkelt fråga med era förutsättningar vad ni skulle kunna få bygga för. Nordea som vi nyttjade har en egen avdelning som hanterar nybyggande.

    Men räknar man lite snabbt så ger 800 000 i kontantinstans ungefär 5,3 miljoner om man ska låna 85%. Kostar då tomten 2 miljoner har man 3,3 miljoner kvar. Sen tillkommer lagfart och pantbrev för säg 150 000. Då har man 3,15 miljoner kvar att bygga för.

    Andra kostnader som tillkommer är elanslutning, vatten/avlopp, bygglov, utsättning, KA och säkert nått jag missat här. Räknar jag på vad vi betalde för dessa kostnader så hamnar vi på ungefär 300 000. Då har du 2 850 000 kvar att bygga hus för.

    Är det en helt plan tomt som inte kräver nått mer än att man bara skalar bort ytlagret och lägger ut för grunden dvs inget direkt tillkommande markarbete så finns det vissa tillverkare av hus där denna typ av jobb ingår. Men räkna ändå med att markarbete är en av de mest osäkra posterna när det gäller att bygga hus. Så om man då drar av ytterligare 300 000 för markarbete så har man alltså 2 550 000 kvar till själva huset. En annan sak är att det mer eller mindre alltid tillkommer utgifter man inte räknat med från början också i husbygget, så det gäller att ha en plan för hur dessa utgifter ska hanteras. Det kan vara extra tillval som man kommer på att man vill ha, omlastningskostnader, skador på vägar, mer makadam eller annat oväntat som dyker upp.

    Det finns flera tillverkare som kan erbjuda nyckelfärdiga hus för den summan. Men det beror ju på också vilken storlek man vill ha på sitt hus, antal sovrum och vilken standard man förväntar sig.

    Nått annat som man behöver väga in är också att ett befintligt hus så har man ofta redan en färdig trädgård, uteplatser, kanske altaner och eventuellt garage redan på plats. Annars behöver man lägga till detta till sin budget också och räkna på vad det kan kosta både i pengar men också i tid.

    Sen till sist för att banken ska vara villig att finansiera att bygge så behöver värderingen vara samma som produktionskalkylen eller över, så bara för att kontantinsatsen ger ett låneutrymme på 5,3 miljoner så kanske inte huset är värt mer än 5 miljoner när det är färdigt och då kommer inte banken att vilja låna ut mer än den summan.
     
  4. F
    Medlem · Nivå 19
    Mycket bra summerat. Instämmer i allt.

    Att tänka på är ju att ett nybyggt hus av enklaste typ med krypgrund och avsaknad av råspont, isolering i innerväggar o.s.v. inte är att jämföra riktigt med ett renoverat äldre hus som KAN vara mer välbyggt i grunden. Jag tror definitivt att ni kan få till ett nybygge, men det blir ingen hög standard på huset. Kan nämna att en kollega till mig byggde ett enplanshus på 140 m2 för ett år sedan från Huscompagniet (lättbetong + isolering + skalmursfasad) samt en del tillval, framför allt el och kök. Detta landade på 4 miljoner.
     
  5. S
    Medlem · Nivå 7
    Hej, de bygger ett nytt område med villor,
    tomter på 1000kvm lite utanför Vellinge, de har rätt bra broschyrer som visar vilka kostnader som finns och vad slutpriset blir. Du kanske kan använda det som en referens för vad en nyproduktion kostar i Malmö trakten. Tomten går på 2Mkr och slutpriset närmre 6Mkr med hus och lite tillval. Sen tillkommer kostnader för att färdigställa tomten.

    https://www.vaningen.se/vaningenVitec//OBJ23943_1791423099/DOK8325A43E0725431597D99DC70B30AED1.pdf
     
    • Laddar…
  6. O
    Medlem Nivå 3
    Jag kollade upp och de hade bra dokument kring vad som ingick i detta fall. Tack för tipset!
     
    • Laddar…
  7. O
    Medlem Nivå 3
    Stort tack för denna analys! Det hjälper mycket i hur vi ska tänka. Som du säger, det blir i dagsläget inte mycket över till att bygga. Frågan är då om man ska kompromissa på standard, vilket instinktivt känns som något man kommer ångra.

    Det jobbiga är att känna en rimlighet att betala mellan en halv upp till en miljon över ett utgångspris på ett begagnat hus som behöver renoveras för minst en halv miljon. Jag undrar ofta varför så många husägare i södra Skåne låtit sina hus förfalla på detta vis. Sen får vi ju skylla oss själva med som vill bo i dyrare område.