Jag bor i en bostadsrättslägenhet i ett hus som uppfördes i början av 1900-talet. Mot slutet av 70-talet totalrenoverades fastigheten och såldes i samband med detta till den nybildade bostadsrättsförening. Renoveringen omfattade bland annat förändrad planlösning (mindre lägenheter slogs samman till större), förändrad ventilation och nya sänkta innertak.

Innertaken är konstruerade av stålreglar och enkelgips och är uppsatta på ett avstånd mellan 25 och 50 cm från det ursprungliga innertaket. Utrymmet mellan innertaken består av luft (inget isoleringsmaterial) och nyttjas för dragning av el och på ett ställe även för dragning av en imkanal inom lägenheten.

Jag vill ta bort innertaken och återställa flera av de attribut som associeras med hus byggda omkring den här tiden, så som takhöjd och tidsenliga golv. Jag har pratat med ordförande i föreningen som är trevlig och generellt positiv till renovering.

Det framkom dock att frågan om att höja innertak har varit uppe tidigare - och att man då från föreningen har sagt att det är OK så länge ljudbilden mellan bostäderna inte påverkas negativt. Jag blev fundersam kring vilka grunder föreningen kan ha till ett sådant ställningstagande och vill ställa frågan här :)

Jag är medveten om att bostadsrättsföreningar har både ansvar och bestämmanderätt över t.ex. vatten/avlopp, ventilation och andra väsentliga delar. Är ljudisolering mellan bostadsrättslägenheterna en sådan väsentlig del?

Kan bostadsrättsföreningen kräva att ljudisolering upprättas mellan bostäderna enligt mer moderna mått, än vad som tillämpades i början av 1900-talet när huset byggdes? Har det någon betydelse att huset var renoverat (med sänkta tak) när bostadsrättsföreningen bildades? Och om nu bostadsrättsföreningen har rätt att bestämma kring detta - vem avgör vilken grad av ljudisolering som ska tillämpas? Vad som var praxis på 70-talet eller kanske vad som är praxis nu, 2021?
 
Dom kan kräva att en ombyggnad inte ska vara till men och ge upphov till problem för andra medlemmar och i förlängningen föreningen..
Du får visa och säkerställa att din planerade ombyggnad inte försämrar nuvarande ljudisolering mot övriga lägenheter.
 
  • Gilla
honungstiger och 2 till
  • Laddar…
Föreningen äger fastigheten. Ombyggnationer som kan förändra ljudbild tillhör helt klart föreningens beslutsområde. Vill du göra förändringar ligger beviset hos dig mot föreningen innan du kan få klartecken. Bekymret med det du beskriver verkar vara komplicerat.
’Vi har i vår förening dialog med en hyresgäst om ljud kan bara konstatera att detta är ett komplicerat område då ljudläckage är svåra att identifiera innan förändringen är gjord. All risk hamnar ju då på dig att leva med risken att stå för ytterligare kostnader.
 
  • Gilla
MetteKson och 3 till
  • Laddar…
Instämmer med inlägget ovan. Som tillägg kan det sägas att du bör börja med att läsa stadgarna i din förening. Troligen är det du avser att göra ett fall för bedömning som nog inte anges tydligt i stadgarna. Bostadsrätten har upplåtits i ett visst skick när föreningen bildades och styrelsen bör se till att ombyggnader inte ger försämringar. Hur det såg ut när huset byggdes, med en annan ägare, har knappast någon betydelse. En ombyggnad kan även ge påverkan på ventilation och elsystem. Sammanfattningsvis så bör föreningen inte acceptera åtgärder som riskerar att försämra situationen. En möjlighet för din del kan vara att göra en utredning angående dina planerade åtgärder. En annan möjlighet är att lägga fram ett förslag till föreningsstämman angående en policy för ombyggnader av denna typ.
 
  • Gilla
MetteKson och 3 till
  • Laddar…
C
Notera att "OK så länge ljudbilden mellan bostäderna inte påverkas negativt" inte är samma sak som att "BRF kräver ljudisolering". Jag tycker det är en fair inställning. Föreningen vill försäkra sig om att det inte blir en försämring, men säger inte nej, och lägger sig inte i vilken specifik åtgärd som skall vidtas eller ens om någon särskild åtgärd krävs.

Sen är ditt problem att det så klart är svårt att visa rent konkret att det inte kommer att bli någon försämring.
 
  • Gilla
Dortmunder DAB och 1 till
  • Laddar…
C cpalm skrev:
Notera att "OK så länge ljudbilden mellan bostäderna inte påverkas negativt" inte är samma sak som att "BRF kräver ljudisolering". Jag tycker det är en fair inställning. Föreningen vill försäkra sig om att det inte blir en försämring, men säger inte nej, och lägger sig inte i vilken specifik åtgärd som skall vidtas eller ens om någon särskild åtgärd krävs.

Sen är ditt problem att det så klart är svårt att visa rent konkret att det inte kommer att bli någon försämring.
Nej, man skulle nog nästan göra en före- och eftermätning så man inte hamnar i en konstig situation om/när grannarna börjar klaga.
 
  • Gilla
Dortmunder DAB och 2 till
  • Laddar…
Tack för er input! Här kommer en uppdatering för eftervärlden.

Frågan har diskuterats vidare ett varv och visat sig bottna i en juridisk frågeställning dels kring huruvida ändringen utgör en "väsentlig förändring" (enligt bostadsrättslagen) och vidare huruvida en sådan ändring medför en "påtaglig skada eller olägenhet för föreningen".

Inte helt solklart vad som gäller då rättspraxis saknas - de jurister vi pratat med beskriver att frågan till viss del är öppen för tolkning.

Mycket pekar dock på att undertak faller inom bostadsrättsinnehavarens underhållsansvar liksom innerväggar och därmed inte utgör en "väsentlig förändring". Om ändringen ändå betraktas som en "väsentlig förändring" pekar mycket på att det blir svårt att påvisa "påtaglig skada eller olägenhet för föreningen". En sådan skada behöver kunna kopplas till en ekonomisk skada för föreningen - till exempel att bostäderna i huset blir svårare att avyttra för föreningen - vilket är tvivelaktigt då bostädernas värden snarare ökar än minskar av en ändring likt denna.
 
Njaa. Om en medlem senare kan påvisa att ljudisoleringen är undermålig. Jag vet inte vad det finns för gränsvärden. Då är det möjligt att medlemmen kan tvinga föreningen som fastighetsägare att vidta åtgärder. Det kan ju t.o.m. vara samme medlem som rivit bort det isolerande taket.
Visserligen har medlemmar som klagar på lyhördhet ofta en väldig uppförsbacke för att få åtgärd. Men det är inte omöjligt.
 
Och bara för att ljudisoleringen ligger inom medlemmens underhållsansvar så betyder inte det att man kan ta bort det. I badrummet ligger tätskiktet på medlemmen vad gäller underhåll. Det är inte ok att skippa tätskiktet.
 
Om innertaket fanns på plats när lägenheten överläts till första innehavaren så sträcker sig väl ändå inte bostadsrätten ovanför innertaket?
Vad brukar gälla för utrymmen mellan våningsplan?
 
H hempularen skrev:
Njaa. Om en medlem senare kan påvisa att ljudisoleringen är undermålig. Jag vet inte vad det finns för gränsvärden. Då är det möjligt att medlemmen kan tvinga föreningen som fastighetsägare att vidta åtgärder. Det kan ju t.o.m. vara samme medlem som rivit bort det isolerande taket.
Visserligen har medlemmar som klagar på lyhördhet ofta en väldig uppförsbacke för att få åtgärd. Men det är inte omöjligt.
Ja, frågan är knepig och intressant och rör definitivt ett område där gränsdragningen mellan bostadsrättsinnehavaren och föreningen inte är solklar.

Jag förmodar dock att det måste vara såhär: Om en medlem kan påvisa en undermålig ljudisoleringen inom de delar där föreningen har underhållsansvar - det vill säga i bjälklaget eller ytterväggarna mellan lägenheterna - så kan föreningen bli skyldig att åtgärda detta. Om ljudisoleringen invändigt i lägenheten kan påvisas vara bristfällig (i vilken mån man nu kan kräva detta är dock oklart) - faller det i stället på bostadsrättsinnehavaren att genomföra och bekosta åtgärder. Exempel på sådan invändig isolering kan vara ljuddämpande matta under golvet eller tilläggsisolering av väggar och/eller tak som mynnar mot närliggande lägenheter.

Hela detta resonemang bygger dock på att undertaken räknas som en del av lägenheten (snarare än fastigheten) och faller under bostadsrättsinnehavarens underhållsansvar. En kanske intressant detalj i sammanhanget är att undertaken är monterade i lägenhetens innerväggar. Plockar man bort en innervägg så rasar undertaken ner.
 
H hempularen skrev:
Och bara för att ljudisoleringen ligger inom medlemmens underhållsansvar så betyder inte det att man kan ta bort det. I badrummet ligger tätskiktet på medlemmen vad gäller underhåll. Det är inte ok att skippa tätskiktet.
Som medlem har man rätt att ta bort det mesta, så vida det inte medför en "påtaglig skada eller olägenhet för föreningen". Tätskikt i badrum kvalificerar nog in där ganska enkelt. Dessutom står det uttryckligen i våra stagar att medlemmen ansvarar för underhåll av tätskikt. Det står däremot ingenting om undertak, men med föreningens nuvarande hållning kanske detta borde skrivas in.
 
C cotillion skrev:
Om innertaket fanns på plats när lägenheten överläts till första innehavaren så sträcker sig väl ändå inte bostadsrätten ovanför innertaket?
Vad brukar gälla för utrymmen mellan våningsplan?
Utrymmet mellan våningsplan brukar falla under föreningens underhållsansvar. Normalt brukar detta utgöras av fastighetens bärande konstruktion (bjälklag/stommar). Det yttre skiktet mot respektive lägenhet ovanför och under (golv och tak) faller i stället på respektive medlems underhållsansvar.

Vid t.ex. vattenläckor som uppstår i lägenheter (som inte har orsakats av oaktsamhet) är det vanligt att respektive bostadsrättsinnehavare står för kostnader för att reparera sina ytskikt (dvs tak och golv) och föreningen står för kostnader för reparation av den bärande konstruktionen.

Hittade det här exemplet som visar på gränsdragning i underhållsansvar:

[länk]
Diskmaskinen i lägenhet A går sönder och orsakar en vattenskada på köksgolvet. Vattnet rinner sedan vidare ner i stommen och fortsätter ner i lägenhet B, som får skador i taket och på parkettgolvet. Bostadsrättshavaren i lägenhet A har inte varit försumlig på något sätt. Här får bostadsrättshavaren i lägenhet B stå för sina reparationskostnader för taket och parkettgolvet. Bostadsrättsföreningen får betala skadorna på stommen. Om skadan hade berott på att medlemmen i lägenhet A bevisligen hade varit försumlig hade den personen fått stå för reparationerna i sin och grannens lägenhet samt föreningens del. Att bevisa försumlighet är en mycket svår uppgift.
 
I vår förening är ansvaret just ytskiktet, dvs färgen. Gipskivan som färgen sitter på är föreningens.
I vårt fall hade du inte fått riva gipstaket utan tillstånd.
Ett tillstånd kan följas av krav, tex som i detta fall ljudisoleringen, just för att det är föreningens tak du fått tillstånd att riva.
Men som sagt, det är vår förening, inte din.
 
Isakare Isakare skrev:
I vår förening är ansvaret just ytskiktet, dvs färgen. Gipskivan som färgen sitter på är föreningens.
I vårt fall hade du inte fått riva gipstaket utan tillstånd.
Ett tillstånd kan följas av krav, tex som i detta fall ljudisoleringen, just för att det är föreningens tak du fått tillstånd att riva.
Men som sagt, det är vår förening, inte din.
Rent formellt så ägs ju hela lägenheten av föreningen - inklusive alla gips-skivor som kan förekomma i eller utanför lägenhetens gränser. :) Som bostadsrättsinnehavare äger man en nyttjanderätt.

Som bostadsrättsinnehavare har du dock långtgående rättigheter, enligt lag, till att renovera inom lägenhetens gränser, vilket innebär att du har rätt att riva ut allt gips du hittar inom lägenhetens gränser - så länge ingen "påtaglig skada eller olägenhet" uppstår för föreningen. Gips som sitter på väggar som mynnar mot andra lägenheter kan dock vara en annan fråga beroende på hur dessa väggar är konstruerade. Om dessa väggar består av reglar + gipsskivor så kan jag tänka mig att gips-skivorna betraktas höra till fastighetens konstruktion snarare än lägenhetens konstruktion. Det är dock en tolkningsfråga.

Var en lägenhets gränser går generellt sett kan jag bara resonera kring. Det finns inte beskrivet i någon lagtext. Det är fritt för alla att göra tolkningar kring detta, inklusive en bostadsrättsförening, tills något sägs i en domstol.

En förening kan genom sina stadgar ta över visst underhållsansvar från bostadsrättsinnehavaren när detta är till bostadsrättsinnehavarens fördel - till exempel underhållsansvaret för gips-skivor på innerväggar. Föreningen kan dock inte begränsa bostadsrättsinnehavarens rätt till att renovera eftersom att bostadsrättslagen alltid har företräde framför eventuella stadgar.
 
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.