Bostadsrättsinnehavarens ansvar/skyldighet
Hej,
Jag har nyligen köpt en bostadsrätt som är i renoveringsbehov. Jag har tecknat ett avtal med ett företag som fick total entreprenad, dvs. kommer att utföra hela jobbet inklusive el- och VVS jobbet i lägenheten. Entreprenören är ett Svenskt AB.
Nu har det uppstått ett läckage i ett rör som enligt BRF har orsakats av entreprenören. Enligt entreprenören har läckaget uppstått pga. åldern och dåliga skicket på röret. Det är enligt BRF ett alvarligt fel och ett väldigt viktigt rör (värmerör) som har påverkat värmen i hela huset. Jag vet inte vad/vem som har orsakat felet då jag inte är sakkunnig.]BRF:en har nu börjat hota med att dra ärendet till rättegången. Jag vill så klart undvika rättslig process då jag vill att arbetet ska vara klart i tid.
Jag har fyra frågor och är väldigt tacksam för svar och tips:
Jag har nyligen köpt en bostadsrätt som är i renoveringsbehov. Jag har tecknat ett avtal med ett företag som fick total entreprenad, dvs. kommer att utföra hela jobbet inklusive el- och VVS jobbet i lägenheten. Entreprenören är ett Svenskt AB.
Nu har det uppstått ett läckage i ett rör som enligt BRF har orsakats av entreprenören. Enligt entreprenören har läckaget uppstått pga. åldern och dåliga skicket på röret. Det är enligt BRF ett alvarligt fel och ett väldigt viktigt rör (värmerör) som har påverkat värmen i hela huset. Jag vet inte vad/vem som har orsakat felet då jag inte är sakkunnig.]BRF:en har nu börjat hota med att dra ärendet till rättegången. Jag vill så klart undvika rättslig process då jag vill att arbetet ska vara klart i tid.
Jag har fyra frågor och är väldigt tacksam för svar och tips:
- Vem bär ansvaret för det som har hänt, jag som ägare till lägenheten eller entreprenören?
- Om det blir en rättslig process, kan jag som ägare till lägenheten bli krävd på skadestånd från BRF eller är det entreprenören som BRF kommer att kräva på skadestånd?
- Vad behöver jag som köpare att tänka på? Vad är min skyldighet och vilka är mina rättigheter?
- Har jag rätt att anlita vilken entreprenör jag vill? Måste BRF lämna sitt godkännande på mitt val av entreprenören?
Redigerat av moderator:
JAg misstänker att Brf kommer att kräva dig, å du får bråka med byggfirman
Gentemot föreningen så ansvarar du för det du själv ställer till, det som dina gäster ställer till. Entrepenören är i det här fallet inbjuden av dig.
Föreningen kan kräva dig på skadestånd, vet ej om de kan kräva entrepenören istället om de väljer att göra så.
Nu vet vi ju ingenting om vad som har hänt i det aktuella fallet, men enkelt utryckt så får du som medlem i föreningen inte göra något med el eller vvs installationer som räknas till föreningens ansvarsområde, utan tillstånd, så om vi antar att entrepenören har ex. kapat radiatorledningen för att ex. dra in en radiator i ett annat rum, så skulle du dels ha begärt tillstånd från föreningen, dels så är du då ansvarig för ev. följdskador som uppstår på ledningen.
Det som kanske är allvarligare för dig är att under vissa omständigheter som kan vara uppfyllda i den här situationen så kan föreningen förverka din bostadsrätt, då blir du vräkt och bostadsrätten säljs på auktion.
Föreningen kan ställa krav på hur en renovering utförs om den påverkar föreningens fastigheter eller installationer. Så om du skall göra något med vatten eller el som innebär ingrepp i ex. stamledningar så kan föreningen ställa krav på att entrepenören har vissa certifikat, försäkringar osv. Och ev. tom. kräva att du måste anlita just den entrepenör som föreningen föreskriver. Detta är dock inte så vanligt att föreningar ställer så långtgåeende krav.
Föreningen kan kräva dig på skadestånd, vet ej om de kan kräva entrepenören istället om de väljer att göra så.
Nu vet vi ju ingenting om vad som har hänt i det aktuella fallet, men enkelt utryckt så får du som medlem i föreningen inte göra något med el eller vvs installationer som räknas till föreningens ansvarsområde, utan tillstånd, så om vi antar att entrepenören har ex. kapat radiatorledningen för att ex. dra in en radiator i ett annat rum, så skulle du dels ha begärt tillstånd från föreningen, dels så är du då ansvarig för ev. följdskador som uppstår på ledningen.
Det som kanske är allvarligare för dig är att under vissa omständigheter som kan vara uppfyllda i den här situationen så kan föreningen förverka din bostadsrätt, då blir du vräkt och bostadsrätten säljs på auktion.
Föreningen kan ställa krav på hur en renovering utförs om den påverkar föreningens fastigheter eller installationer. Så om du skall göra något med vatten eller el som innebär ingrepp i ex. stamledningar så kan föreningen ställa krav på att entrepenören har vissa certifikat, försäkringar osv. Och ev. tom. kräva att du måste anlita just den entrepenör som föreningen föreskriver. Detta är dock inte så vanligt att föreningar ställer så långtgåeende krav.
man skall kanske komma ihåg att "föreningen" är su själv och dina grannar, några av dina grannar offrar fritid på att sköta styrelsearbetet i föreningen. Självklart så blir man inte så glad om en granne sabbar värmen för alla andra och sedan kanske också strular med att återställa.
På samma sätt så bidrar det ju inte till grannsämjan om styrelsegrannarna hotar med stämmning det första dom gör. Så jag gissar att detta är ett problem som kanske redan dragit ut för långt i tiden?
På samma sätt så bidrar det ju inte till grannsämjan om styrelsegrannarna hotar med stämmning det första dom gör. Så jag gissar att detta är ett problem som kanske redan dragit ut för långt i tiden?
Läs bostadsrättslagen, och stadgarna i föreningen. värmesystemet hör till föreningen, men det är den boende som är skyldig att sköta underhåll på det, så "normal" åldring sker. dvs måla element. MEN, om ett värmerör läcker, så är även den boende skyldig att snarast meddela BRF så de kan åtgärda felet, har den boende skött underhållet på normalt sätt ska BRF stå för det.
för tappvattenrör gäller det annorlunda....
för tappvattenrör gäller det annorlunda....
Hej och tack för alla svar!
Jag har nu hört vilka min skyldigheter är och vad mitt ansvar är, men jag har inte hört något om vilka mina rättigheter i det här fallet är. Jag vet inte vad jag som köpare mer kan göra än att anlita en entreprenör som är sakkunnig. Hade jag varit sakkunnig, hade inte jag anlitat någon utan hade själv gjort det hela.
Om det skulle t.ex. vara en rättslig process, har jag rätt att kräva entreprenören på den summan(skadestånd) som föreningen kräver mig på? Är det entreprenören eller entreprenörens försäkring som täcker detta?
Jag har nu hört vilka min skyldigheter är och vad mitt ansvar är, men jag har inte hört något om vilka mina rättigheter i det här fallet är. Jag vet inte vad jag som köpare mer kan göra än att anlita en entreprenör som är sakkunnig. Hade jag varit sakkunnig, hade inte jag anlitat någon utan hade själv gjort det hela.
Om det skulle t.ex. vara en rättslig process, har jag rätt att kräva entreprenören på den summan(skadestånd) som föreningen kräver mig på? Är det entreprenören eller entreprenörens försäkring som täcker detta?
Jag tror det vore bra om du beskrev lite mer detaljerat vad som hänt. Vad är det för typ av VVS jobb som du anlitat entreprenören för? Vad gick fel? Ju mer vi vet om "ditt case", ju lättare är det att det att ge vettiga råd.
Det är möjligt att entrepenören i slutänden är ansvarig. Men föreningen och du har en förbindelse som styrs av föreningens stadgar, bostadrättslagen, och ev andra lagar. Mellan antrepenören och dig finns en förbindelse som styrs av ert avtal, och diverse regler och lagar om byggverksamhet. Det finns ingen direkt koppling mellan bostadsrättsföreningen och din byggare.
Det finns för lite fakta i inlägget för att man skall kunna ha någon riktig uppfattning om läget.
Men om vi antar att föreningens värmeledning blivit skadad, och att skadan har uppstått pga. något arbete som utförts i din lägenhet. Då har du ett ansvar gentemot föreningen att ordna detta. Detta förstärks av att du tydligen inte hade begärt tillstånd från föreningen för ingreppen i ledningen. Sedan kanske du kan visa att detta är en skada som entrepenören skall stå för, men det blir i så fall en annan process mellan dig och entrepenören. Nu har entrepenören tydligen svurit sig fri med motiveringen att rören var för gamla osv. Det är ett ganska tveksamt argument, men efterssom vi inte vet omständigheterna så kan entrepenören ha rätt.
Jag läser lite mellan raderna i ditt inlägg att du kanske försökt få det till att föreningen skall gå på entrepenören istället för dig. Ett sådant agerande kan reta gallfeber på vilken bostadsrättstyrelse som helst. Jag var ordf. i en bostadsrättsförening för ca 20 år sedan, vi hade ett liknande fall, med en entrepenör som under en badrumsrenovering borrade hål ned till grannens badrum av misstag, diskussionerna om ansvar gick i stå, och när hålet hos grannen inte var åtgärdat efter några veckor så hotade vi med förverkande av bostadsrätten, skadan blev då åtgärdad på några dagar.
Det finns för lite fakta i inlägget för att man skall kunna ha någon riktig uppfattning om läget.
Men om vi antar att föreningens värmeledning blivit skadad, och att skadan har uppstått pga. något arbete som utförts i din lägenhet. Då har du ett ansvar gentemot föreningen att ordna detta. Detta förstärks av att du tydligen inte hade begärt tillstånd från föreningen för ingreppen i ledningen. Sedan kanske du kan visa att detta är en skada som entrepenören skall stå för, men det blir i så fall en annan process mellan dig och entrepenören. Nu har entrepenören tydligen svurit sig fri med motiveringen att rören var för gamla osv. Det är ett ganska tveksamt argument, men efterssom vi inte vet omständigheterna så kan entrepenören ha rätt.
Jag läser lite mellan raderna i ditt inlägg att du kanske försökt få det till att föreningen skall gå på entrepenören istället för dig. Ett sådant agerande kan reta gallfeber på vilken bostadsrättstyrelse som helst. Jag var ordf. i en bostadsrättsförening för ca 20 år sedan, vi hade ett liknande fall, med en entrepenör som under en badrumsrenovering borrade hål ned till grannens badrum av misstag, diskussionerna om ansvar gick i stå, och när hålet hos grannen inte var åtgärdat efter några veckor så hotade vi med förverkande av bostadsrätten, skadan blev då åtgärdad på några dagar.
Redigerat:
Fast i detta fall vet vi väl egentligen inte om de ingrepp som planerades behövde något tillstånd. Utifrån (bristen på) detaljerna i denna tråd kan väl nästan vad som helst ha hänt. Det skulle ju kunna vara så att TS beställt byte av ett tvättställ, vilket normalt inte kräver något tillstånd från styrelsen, och i samband med bytet råkade entreprenören borra sönder en "stamledning". Nu spekulerar jag ju bara, men i brist på mer detaljerad beskrivning av vad som hänt är det svårt att göra så mycket annat.hempularen skrev:
Medlem
· Västra Götalands Län
· 529 inlägg
Hempularen har gett dig rätt svar. Föreningen har en enda part, och det är du som Brf-innehavare. Föreningen har ingen anledning att gå på entreprenören.
Off topic: Entreprenörens snack om dåliga rör är bara en ursäkt. Han har pluggat dåligt, thats it.
Du har rätt att göra ganska omfattande renoveringar, och du får anlita vem du vill (eller göra det själv).
Ingrepp i värmesystemet får dock inte göras utan föreningens tillstånd först. Ett tillstånd från föreningen är skriftligt, och undertecknat av hela styrelsen, alternativt en kopia på protokollsanteckning, där det framgår att styrelsen gett sitt tillstånd (inklusive eventuella krav på utförande et c). Muntligt "på gången" från ex ordförande duger inte.
Fixa skadorna. Gå på entreprenören (han har ansvarsförsäkring). För kostnader som han inte ersätter, använder du din hemförsäkring med Brf tillägg.
Off topic: Entreprenörens snack om dåliga rör är bara en ursäkt. Han har pluggat dåligt, thats it.
Du har rätt att göra ganska omfattande renoveringar, och du får anlita vem du vill (eller göra det själv).
Ingrepp i värmesystemet får dock inte göras utan föreningens tillstånd först. Ett tillstånd från föreningen är skriftligt, och undertecknat av hela styrelsen, alternativt en kopia på protokollsanteckning, där det framgår att styrelsen gett sitt tillstånd (inklusive eventuella krav på utförande et c). Muntligt "på gången" från ex ordförande duger inte.
Fixa skadorna. Gå på entreprenören (han har ansvarsförsäkring). För kostnader som han inte ersätter, använder du din hemförsäkring med Brf tillägg.
Nu är som tur det här med röret fixat. Det var en ventil på ett värmerör som läckte (en droppe varannan sekund har droppat i ca 24 timmar). I man öron är det inga stora mänger av vatten som har läckts så att värmesystem i hela huset kunde ha påverkats plus att värmen nu i September går på sparläge om jag har förstått rätt. Kan detta verkligen ha påverkat hela värmesystem i hela huset.
Hur som helst, nu är detta historia och jag får koncentrera mig på framtida renoveringar i lägenheten (det är en del som ska göras och iordningsställas).
Jag kommer framöver att behöva koppla två ytterliggare radiatorer till den befintliga radiator som redan finns i lägenheten (idag finns det bara en radiator i hela lägenehten (fråga mig inte varför, det är bara så)). Som jag har förstått i inläggen ovan så måste jag då få ett skriftligt tillstånd från styrelsen att det är ok att koppla ytterliggare två radiotorer till värmesystem. Ser ni något problem med detta? Kan jag få ett nej från BRF med motivering att husets värmesystem inte klarar av två ytterliggare radiatorer?
Hur som helst, nu är detta historia och jag får koncentrera mig på framtida renoveringar i lägenheten (det är en del som ska göras och iordningsställas).
Jag kommer framöver att behöva koppla två ytterliggare radiatorer till den befintliga radiator som redan finns i lägenheten (idag finns det bara en radiator i hela lägenehten (fråga mig inte varför, det är bara så)). Som jag har förstått i inläggen ovan så måste jag då få ett skriftligt tillstånd från styrelsen att det är ok att koppla ytterliggare två radiotorer till värmesystem. Ser ni något problem med detta? Kan jag få ett nej från BRF med motivering att husets värmesystem inte klarar av två ytterliggare radiatorer?
Ja påverkats kan det väl ha gjort i och med att vatten försvunnit från värmesystemet och behöver fyllas på. Detta borde i och för sig inte vara något större problem. Vart tog vattnet vägen? Detta kan vara ett större problem.diferenzo skrev:
Du har idag alltså en radiator men anser att du behöver tre. Varför då?diferenzo skrev:
VART TOG VATTNET VÄGEN?
Vattnet har vi lett med ett plaströr till handfatet i köket, så det borde inte vara någon fara.
VARFÖR BEHÖVER JAG YTTERLIGGARE TVÅ RADIATORER?
Innan jag köpte lägenheten så var detta en kontorslokal. Av någon anledning så hade företaget som satte där element bara i köket. Eftersom jag gör om detta till en lägenhet så måste jag ha ett element i varje rum och jag kommer att ha tre rum inkl. köket i lägenheten.
Vattnet har vi lett med ett plaströr till handfatet i köket, så det borde inte vara någon fara.
VARFÖR BEHÖVER JAG YTTERLIGGARE TVÅ RADIATORER?
Innan jag köpte lägenheten så var detta en kontorslokal. Av någon anledning så hade företaget som satte där element bara i köket. Eftersom jag gör om detta till en lägenhet så måste jag ha ett element i varje rum och jag kommer att ha tre rum inkl. köket i lägenheten.
OK, då borde det problemet vara ur världen.diferenzo skrev:
Detta låter definitivt som en omfattande förändring som du ska ha styrelsens samtycke till. Sen kan det finnas andra regler/lagar som är inblandade om du ska göra om en kontorslokal till bostad. Här är jag inte tillräckligt insatt för att kommentera ytterligare.diferenzo skrev: