Förvisso spelar krediterna en stor roll men jag har följt experter som under minst 10 år hävdat att vi står inför en bostadsbubbla (då med fokus naturligtvis på utvecklingen i framförallt Stockholm). Under dessa år har jag som ekonom men lekman hävdat att så länge intresset att flytta till Stockholm är så stort som det är i kombination med ett svagt byggande, så kommer det starkt motverka ett kraftigt prisfall. Som alltid är den smarte vaksam och överköper inte i denna marknad då det naturligtvis kan komma sättningar. Men som sagt har följt framförallt Stellan Lundström. Han skrev nyligen detta:Villa vista skrev:
http://www.svd.se/professor-varnar-for-historisk-bostadskrasch
Orkar inte googla nu men kolla bakåt i tiden så har han sagt samma sak i 10 år. Jag är glad att jag som är så jäkla försiktig ändå vågade gå emot min egen ångest och köpa och sälja några gånger trots att domedagsprofeten ständigt pratade om att nu är det f*n kört därute på fastighetsmarknaden.
Ja, jag har alltid hävdat att ekonomi inte är vetenskap, utan bygger mycket mer på psykologi och förväntningar. Stellan Lundströms tankar är bara vetenskapligt vettiga, men så länge allmänheten förväntar sig att bostadsbristen i Stockholm består, så fortsätter prisökningarna.
Dessutom ligger det väl inte i byggföretagens intresse att bygga billigare, bygga mer, bygga fler smålägenheter, inte heller hyresrätter. De gör störst vinster som det är, så de är inte heller så intresserade av en förändring.
Dessutom ligger det väl inte i byggföretagens intresse att bygga billigare, bygga mer, bygga fler smålägenheter, inte heller hyresrätter. De gör störst vinster som det är, så de är inte heller så intresserade av en förändring.
Jo i Stockholm är demografin helt avgörande. För till innerstaden flyttar de rikaste med kanske nytt jobb som gasar på för fullt i livet. I närmaste förort hamnar de som inte riktigt har råd eller är försiktiga generaler. Sedan trycker det på utanför med alla som överhuvudtaget inte vill befinna sig ute i någon håla i Sverige utan också vill till Stockholm. Sedan kämpar alla föra att upprätthålla eller förbättra sitt boende (flytta till större bostad eller närmare kärnan).dasiri skrev:
Om arbetsmarknaden förändras radikalt och då med inriktning på de med bästa jobben som bor i eller nära innerstaden. Då blir det stiltje på bostadsmarknaden och sedan successivt eller relativt snabbt prisfall. Men tro mig att det finns många krafter som på olika sätt motverkar en sådan ihållande och långsiktig nedgång. Det är alldeles för kostsamt för samhället i stort. Jag är försiktig (skulle aldrig köpa och belåna mig tungt idag) men tror ändå på tesen att Regeringen måste vara fortsatt kreativ balansera bostadsmarknaden med diverse hot om fördyringar på olika sätt för de som äger sitt boende. Men att de skulle dra proppen ur? Då blir det några års rejält vakuum i Svedala
. Lägg därtill invandringsvågen på det.. Endast politiker med färdiga fallskärmar eller bra sparkapital kan vara tuffa nog att gå den hårda linjen här!!
Prisutvecklingen/inflationen på bostadsmarknaden är givetvis ett komplext fenomen med mågnga variabler som spelar in. Givetvis är efterfrågan i Stockholm viktig map prisuppgången, tex finns samma krediter på landsbyggden men inte samma inflation.
Dock beror priserna främst på billiga krediter, ingen eller väldigt få har egentligen råd att köpa bostad utan överbelånar sig til boendet, typ mest i hela europa, detta innebär att om möjligheten till att betala för boendet förändras till den grad att folk inte kan belåna sig pga lågkonjuktur, röntehöjning etc kommer priserna falla trots att efterfrågan är lika om innan.
Ingen av krascherna i usa eller europa har berott på förändringar i efterfrågan utan just pga överbelåning som driver priserna uppåt.
Tyvärr är hela det ekonomiska systemet byggt för att kollapsa då banker skapar krediterna som driver upp priser som genererar ofantliga vinster, incitamentet att bromsa utlåning mot allt större risker finns inte och därav ökar också sammhällets risk i dubbel bemärkelse, först skall var och en hantera boendets värdeminskning och betala bankens kreditförluster i form av statliga garantier.
Dock beror priserna främst på billiga krediter, ingen eller väldigt få har egentligen råd att köpa bostad utan överbelånar sig til boendet, typ mest i hela europa, detta innebär att om möjligheten till att betala för boendet förändras till den grad att folk inte kan belåna sig pga lågkonjuktur, röntehöjning etc kommer priserna falla trots att efterfrågan är lika om innan.
Ingen av krascherna i usa eller europa har berott på förändringar i efterfrågan utan just pga överbelåning som driver priserna uppåt.
Tyvärr är hela det ekonomiska systemet byggt för att kollapsa då banker skapar krediterna som driver upp priser som genererar ofantliga vinster, incitamentet att bromsa utlåning mot allt större risker finns inte och därav ökar också sammhällets risk i dubbel bemärkelse, först skall var och en hantera boendets värdeminskning och betala bankens kreditförluster i form av statliga garantier.
Alla krascher - som de i USA, Spanien och Kina - har berott på att efterfrågan helt försvann. När man inte längre trodde att priserna skulle fortsätta att gå upp, ville man vänta på mer prisnedgång om man inte verkligen behövde ett boende.
När efterfrågan försvann gick priserna ner, vilket ledde till att de som inte behövde huset/lägenheten för sitt eget boende , ville sälja av sin "investering", men eftersom det inte fanns nån efterfrågan spelade priset i stort sett ingen roll, man kunde inte sälja i alla fall.
Skillnaden i Sverige och särskilt i StorStockholm är, att efterfrågan bara ökar och ökar. Trots att de ökande priserna tar en allt större del av inkomsten och får folk att leta bostäder mindre centralt och mindre till ytan.
Enda verkliga hotet är höjda skatter och avgifter, vilket under såsseoket kommer som ett brev på posten, med en viss prisjustering till följd.
När efterfrågan försvann gick priserna ner, vilket ledde till att de som inte behövde huset/lägenheten för sitt eget boende , ville sälja av sin "investering", men eftersom det inte fanns nån efterfrågan spelade priset i stort sett ingen roll, man kunde inte sälja i alla fall.
Skillnaden i Sverige och särskilt i StorStockholm är, att efterfrågan bara ökar och ökar. Trots att de ökande priserna tar en allt större del av inkomsten och får folk att leta bostäder mindre centralt och mindre till ytan.
Enda verkliga hotet är höjda skatter och avgifter, vilket under såsseoket kommer som ett brev på posten, med en viss prisjustering till följd.
Åtminstone på Island och i Spanien byggdes det under bubblorna enormt många bostäder, som idag står tomma eller rivs. Var på ett studiebesök i Reykjavik för något år sedan och man undrade lite hur de tänkte. På Island bor i runda tal 300 000 invånare, varav ca 100 000 i Reykjavik. Invandringen är försumbar. Ändå byggdes i förorterna till Reykjavik nära 50 000 bostäder under en 8-årsperiod från slutet av 90-talet.Villa vista skrev:
Nu säger jag inte att det extrema bostadsbyggandet i Reykjavik var orsaken till deras krasch, men det visar ändå tydligt att om tillgången blir större än efterfrågan, så sjunker priserna.
Håller med och inte för situationen i Sverige är lite annorlunda. I USA såldes låneportföljer till höger och vänster och pyramidspelet var ett faktum. Bankerna ville tjäna pengar. SBAB var först ut med finansiering av handpenningslån när jag faktiskt jobbade som fastighetsmäklare runt 2006. En köpare vill inte betala 10% som är brukligt enligt köpeavtalet. Jag förklarade att bara jag får 10% insatt på mitt depositionskonto så får du ta de pengarna från egen plånbok eller via handpenningslån från SBAB. Det spelar mig ingen roll, men 10% på kontot inom en vecka är det som gäller. Blev minst sagt lite förvånad över att SBAB kläckt den goda affärsidén att ragga kunder genom att erbjuda 95% belåning av bostaden. Som hyfsat normalbegåvad reagerade jag direkt på detta idiotiska erbjudande från SBAB. Räntan var ju under denna tid relativt låg och blev väl skitlåg ett tag vad jag minns. Nu är Sverige i det läget att man ju måste göra något och visst är det lite förvånande att det enda snabba man försöker med är amorteringskrav och då misslyckas man med utformningen av denna nya regel så till den milda grad att det inte går att införa (än så länge, fortsättning följer)
Visst, skulle det av någon anledning i Sverige krävas att regeringen stegrade räntan till 5% under två års tid. Självklart skapas en ohållbar situation. Självklart skapar det ett problem för de med höga lån att inte få räntesubvention och självklart ger en sämre arbetsmarknad även för de med höga inkomster i storstäder en direkt effekt på bostadsmarknaden. Men att marknaden skulle kollapsa och att en massa människor skulle bli inblandade tror jag inte på. Många betalar mycket per månad för sitt boende men det är de mest belånade som kanske även tappar jobb etc som är de mest olycksamma i detta i så fall. Det blir givetvis ett fall som ändå bromsas av att det finns en mängd människor som vill flytta till storstad. Alla kommer inte kunna gama och köpa på andras olycka. Det är min övertygelse att regeringen som sagt kommer att balansera detta och försöka strypa elden på olika sätt. Det är också min övertygelse att det nog brådskar en aning med dessa åtgärder och att man är tydlig med vad man vill göra. Pang får vi ju då lite efterlängtad kyla på bostadsmarknaden och sedan kanske man försiktigt kan strypa ännu lite mer.
Visst, skulle det av någon anledning i Sverige krävas att regeringen stegrade räntan till 5% under två års tid. Självklart skapas en ohållbar situation. Självklart skapar det ett problem för de med höga lån att inte få räntesubvention och självklart ger en sämre arbetsmarknad även för de med höga inkomster i storstäder en direkt effekt på bostadsmarknaden. Men att marknaden skulle kollapsa och att en massa människor skulle bli inblandade tror jag inte på. Många betalar mycket per månad för sitt boende men det är de mest belånade som kanske även tappar jobb etc som är de mest olycksamma i detta i så fall. Det blir givetvis ett fall som ändå bromsas av att det finns en mängd människor som vill flytta till storstad. Alla kommer inte kunna gama och köpa på andras olycka. Det är min övertygelse att regeringen som sagt kommer att balansera detta och försöka strypa elden på olika sätt. Det är också min övertygelse att det nog brådskar en aning med dessa åtgärder och att man är tydlig med vad man vill göra. Pang får vi ju då lite efterlängtad kyla på bostadsmarknaden och sedan kanske man försiktigt kan strypa ännu lite mer.
Långt och osammanhängande av mig igen. Det är bara att kämpa sig igenom eller skita i att läsa.
.Väldigt konstig slutsats av Stellan att priserna skulle sjunka nu när en stor invandringsvåg kommer. Vi ser väl i alla kommuner att privata fastighetsägare tjänar stora pengar på att hyra ut just sådana bostäder till kommunerna. Hur skulle detta kunna få motsatt effekt?
Enda man kan tänka sig är att boenden i närheten och i anslutning till de områden som blir invandrartäta, får lägre efterfrågan. Sedan kan ju någon hävda att dessa områden på sikt blir eftertraktade när dessa invandrargrupper också skaffat sig utbildning och arbetar. Det som normalt sker är att de som utbildar sig och gör karriär flyttar från det "sämre" områdena till de "bättre" områdena.
Stellan kan vara svår att tyda men det har ju att göra med att han också haft rätt upp och ner helfel under en herrans massa år.
Stellan kan vara svår att tyda men det har ju att göra med att han också haft rätt upp och ner helfel under en herrans massa år.
Vad jag menade med efterfrågan var ökad inflyttning mot antalet bostäder. Givetvis sjunker efterfrågan om ingen har råd pga det jag skrev. Dock kvarstår det faktiska behovet pga obalansen mellan antalet bostäder vs inflytt/population
Vad är det som är så svårt att förstå?
Räntor stiger, en del har inte råd bo kvar, banker gör förlust, högre räntor, fler måste sälja, karusellen är igång.
Många kommer tvingas lämna sina hus med kvarstående skulder.
Värderingen av alla hus sjunker, hus blir överbelånade, fler hamnar i ek kris pga ökade kostnader.
Detta måste brytas nu, en väg är bort med ränteavdrag.
Jättetrist men realitet.
Räntor stiger, en del har inte råd bo kvar, banker gör förlust, högre räntor, fler måste sälja, karusellen är igång.
Många kommer tvingas lämna sina hus med kvarstående skulder.
Värderingen av alla hus sjunker, hus blir överbelånade, fler hamnar i ek kris pga ökade kostnader.
Detta måste brytas nu, en väg är bort med ränteavdrag.
Jättetrist men realitet.
