Boendet som långsiktig investering?
För mig, liksom troligen många andra på detta forum, är boendet inte bara tak över huvudet och en plats att laga och äta mat utan även ett stort fritidsintresse. Flera av mina kollegor har andra intressen, vissa av dem mycket lönsamma sådana. Jag har exempelvis en vän som spenderar tre till fem timmar framför datorn varje kväll i veckan och ägnar sig åt att sätta sig in i företags affärsplaner och strategier för att framgångsrikt kunna handla med aktier. Och nog är han framgångsrik alltid, han har de senaste åren haft en avkastning på insatt kapital på mellan 80 och 130% årligen och sitter numera på en smärre förmögenhet (jag erkänner, jag är ursvenskt AVUNDSJUK). Tyvärr (sett ur ett privatekonomiskt perspektiv) är jag inte ett dugg intresserad av aktier utan lägger hellre min tid på att snickra och måla på mitt boende. Som vi alla vet är det allt annat än lönsamt, åtminstone på kort sikt.
Nu till min tanke: Det är ju faktiskt inte bara börsen som historiskt sett ökat i värde utan detsamma gäller fastighetspriserna i storstadsregioner. Jag bor strax utanför Göteborg. För mig som inte är ekonomiskt intresserad bör alltså mitt boende kunna vara en vettig investering långsiktigt. Nästa fråga: Investeringsstrategi?
Min situation idag:
Lån: 750 000
Marknadsvärde på fastigheten: 2200 000 (uppskattat) Tomtvärdet står för i princip hela värdet.
Hushållets sammanlagda månadsinkomst: 58 000
Vi behöver utöka boendet (barn) och har funderat på att bygga ett nytt hus på tomten. Eftertanke har resulterat i att jag för närvarande har kommit fram till följande: Det är idiotiskt att bygga ett nytt hus på tomten för cirka 3000 000. Ett hus värdeminskar, precis som en bil. Det gör däremot inte tomten. För att få maximal avkastning på insatt kapital bör vi istället, enligt min teori, sälja nuvarande fastighet, öka vår skuldsättning och köpa en ny fastighet med betydligt högre tomtvärde och med ett äldre men något större hus på tomten.
Jag räknar för närvarande på en fastighet för omkring 4500 000 (=> 3050 000 i lån) vilket vi bör klara även med ett högt ränteläge. Optimalt är om markvärdet står för 4000 000 eller mer av detta, vi har som tur är inte läggningen att vi måste flasha med överdådig kåk.
Efter detta kan man lugnt (om inte sveriges finans- och räntepolitik helt förändras) ägna sig åt att pyssla med hus och förbättra sitt boende inkrementell och med små medel. Man behöver inte ägna sig åt några trista aktieaffärer eller andra placeringar utan fastighetens värde växer förhoppningsvis snabbare än räntorna man pyntar till banken. Är man lagt åt det extremt optimistiska hållet kan man titta 30 år tillbaka i tiden: Med samma värdeökning är fastigheten värd över 20 miljoner om 30 år. Visst, en glädjekalkyl men faktiskt ingen omöjlighet. Det har ju uppenbarligen hänt åtminstone en gång i historien tidigare.
Vad tror ni om detta? Det skulle vara extremt givande och intressant att få höra era åsikter!
Nu till min tanke: Det är ju faktiskt inte bara börsen som historiskt sett ökat i värde utan detsamma gäller fastighetspriserna i storstadsregioner. Jag bor strax utanför Göteborg. För mig som inte är ekonomiskt intresserad bör alltså mitt boende kunna vara en vettig investering långsiktigt. Nästa fråga: Investeringsstrategi?
Min situation idag:
Lån: 750 000
Marknadsvärde på fastigheten: 2200 000 (uppskattat) Tomtvärdet står för i princip hela värdet.
Hushållets sammanlagda månadsinkomst: 58 000
Vi behöver utöka boendet (barn) och har funderat på att bygga ett nytt hus på tomten. Eftertanke har resulterat i att jag för närvarande har kommit fram till följande: Det är idiotiskt att bygga ett nytt hus på tomten för cirka 3000 000. Ett hus värdeminskar, precis som en bil. Det gör däremot inte tomten. För att få maximal avkastning på insatt kapital bör vi istället, enligt min teori, sälja nuvarande fastighet, öka vår skuldsättning och köpa en ny fastighet med betydligt högre tomtvärde och med ett äldre men något större hus på tomten.
Jag räknar för närvarande på en fastighet för omkring 4500 000 (=> 3050 000 i lån) vilket vi bör klara även med ett högt ränteläge. Optimalt är om markvärdet står för 4000 000 eller mer av detta, vi har som tur är inte läggningen att vi måste flasha med överdådig kåk.
Efter detta kan man lugnt (om inte sveriges finans- och räntepolitik helt förändras) ägna sig åt att pyssla med hus och förbättra sitt boende inkrementell och med små medel. Man behöver inte ägna sig åt några trista aktieaffärer eller andra placeringar utan fastighetens värde växer förhoppningsvis snabbare än räntorna man pyntar till banken. Är man lagt åt det extremt optimistiska hållet kan man titta 30 år tillbaka i tiden: Med samma värdeökning är fastigheten värd över 20 miljoner om 30 år. Visst, en glädjekalkyl men faktiskt ingen omöjlighet. Det har ju uppenbarligen hänt åtminstone en gång i historien tidigare.
Vad tror ni om detta? Det skulle vara extremt givande och intressant att få höra era åsikter!
Rent allmänt är eget boende en utmärkt investering, men avkastar inte i närheten av aktier. Å andra sidan är det svårt att bo i sina aktier.
Du kommer dock inte att få både på 10x prisuppgång, inflation som gröper ur lånet, och låga räntor samtidigt - man kan inte både ha kakan och äta den.
Anledningen till att priset gått upp 10x i fast penningvärde är att inflationen ibland varit både 10 och 15%. Om utvecklingen de senaste 30 åren skulle upprepas ("det har ju uppenbarligen hänt åtminstone en gång"
) så får du tidvis vara beredd på att betala över 30000kr i ränta per månad...
Och nej, jag tror inte det upprepas. Men jag är också övertygad om att vi inte kommer att se motsvarande prisutveckling.
Du kommer dock inte att få både på 10x prisuppgång, inflation som gröper ur lånet, och låga räntor samtidigt - man kan inte både ha kakan och äta den.
Anledningen till att priset gått upp 10x i fast penningvärde är att inflationen ibland varit både 10 och 15%. Om utvecklingen de senaste 30 åren skulle upprepas ("det har ju uppenbarligen hänt åtminstone en gång"
) så får du tidvis vara beredd på att betala över 30000kr i ränta per månad...Och nej, jag tror inte det upprepas. Men jag är också övertygad om att vi inte kommer att se motsvarande prisutveckling.
4,5 Mkr, varav 4,0 Mkr markvärde? Ja, varför inte! För mellanskillnaden får du omkring 35 kvm nyproducerad bostad ...
Tror inte riktigt på strategin. Visst kanske det finns tomter som redan idag ligger högt och som kommer att fortsätta upp mot skyn, men att plocka ut dem är troligen mycket svårt. De enda idag dyra objekt som man kan räkna med skall fortsätta att relativt gå väldigt bra framöver är de absoluta guldklimparna såsom strandvägen i Djursholm och liknande toppar.
Då tror jag mycket mer på att köpa något relativt billigt idag, men med ett läge som kommer att förbättras, Dvs ex. fritidshus nära vatten idag, men som ligger nära de fritidshusområden som just håller på att konverteras till stad i närheten av storstäder. Eller villor som idag ligger lite off, men som (med säkerhet) kommer att kapslas in av nybyggda områden.
Ännu bättre avkastning borde det vara att köpa upp ett lite lagom stort markområde i närheten av områden som man just börjar fundera på att exploatera. Dvs säg att du får grannar om 10 år, så kanske det är lagom att sälja av 10 tomter om 25-30 år. Där riskerar man iofs att just din mark reserveras som grönområde till det nyexploaterade området. Det gäller ju då också att den nya exploateringen skall ha kvaliteter som borgar för att området blir attraktivt. Att ex. för 50 år sedan ha varit framsynt och köpt upp en tomt i anslutning till Tensta, hade kanske inte varit en optimal placering.
Då tror jag mycket mer på att köpa något relativt billigt idag, men med ett läge som kommer att förbättras, Dvs ex. fritidshus nära vatten idag, men som ligger nära de fritidshusområden som just håller på att konverteras till stad i närheten av storstäder. Eller villor som idag ligger lite off, men som (med säkerhet) kommer att kapslas in av nybyggda områden.
Ännu bättre avkastning borde det vara att köpa upp ett lite lagom stort markområde i närheten av områden som man just börjar fundera på att exploatera. Dvs säg att du får grannar om 10 år, så kanske det är lagom att sälja av 10 tomter om 25-30 år. Där riskerar man iofs att just din mark reserveras som grönområde till det nyexploaterade området. Det gäller ju då också att den nya exploateringen skall ha kvaliteter som borgar för att området blir attraktivt. Att ex. för 50 år sedan ha varit framsynt och köpt upp en tomt i anslutning till Tensta, hade kanske inte varit en optimal placering.
Aktier (om man med aktier menar generalindex) har historiskt haft en något bättre värdeökning än fastigheter men jag kan absolut inte hålla med om att fastigheter "inte är i närheten". De senaste åren har fastigheter i storstadsregionerna gett betydligt bättre avkastning än index. Att man inte kan bo i aktier håller jag däremot med om. Å andra sidan behöver aktier inte målas eller värmas upp heller... För att det egna boendet skall kunna bli en bra investering så underlättar det att man själv tycker att det är kul och gör mycket själv, det ökar den potentiella vinsten.
Någon inflation att tala om kan vi såklart inte räkna med med nuvarande finanspolitik. Å andra sidan kan jag inte hålla med om att inflationen ligger bakom största delen av fastigheters värdeökning, det gör snarare bostadsbristen i storstadsregionerna. Tittar man på statistik så står de sista 5-6 åren för nära halva prisökningen (utan inflation inräknad) de senaste 30 åren. Vi har inte haft någon inflation att tala om under de senaste åren.
Jag funderar mycket på det du, Hempularen, skriver. Självklart är det bästa att hitta ett guldläge som ingen annan har tänkt på. Det ser jag dock inte som en realistisk strategi i mitt läge. Dessutom skulle det, precis som du säger, då snabbt bli en riskfylld affär. Varför skulle priserna öka betydligt snabbare procentuellt sett i ett extremt flott område i Stockholm jämfört med ett bra läge någon annanstans i närheten av eller i stan? Det har vi väl inte sett exempel på historiskt? Visst, mindre skillnader går att hitta, men det är marginellt. I kronor ökar värdet självklart snabbare eftersom priserna är högre, det är ju just därför jag vill köpa så dyr fastighet som min ekonomi klarar. Jag tror inte att det är svårt att "plocka ut" bra fastigheter, det är "bara" att köpa ett bra centralt läge. Det blir en helt annan risk om jag lånar upp mig och köper en sommarstuga i ett område som jag hoppas ska bli stad i närtid. Det är för mig alldeles för spekulativt. Självklart är det där du kan göra ett klipp men det är inte klipp jag är ute efter utan en relativt trygg investeringsform.
Någon inflation att tala om kan vi såklart inte räkna med med nuvarande finanspolitik. Å andra sidan kan jag inte hålla med om att inflationen ligger bakom största delen av fastigheters värdeökning, det gör snarare bostadsbristen i storstadsregionerna. Tittar man på statistik så står de sista 5-6 åren för nära halva prisökningen (utan inflation inräknad) de senaste 30 åren. Vi har inte haft någon inflation att tala om under de senaste åren.
Jag funderar mycket på det du, Hempularen, skriver. Självklart är det bästa att hitta ett guldläge som ingen annan har tänkt på. Det ser jag dock inte som en realistisk strategi i mitt läge. Dessutom skulle det, precis som du säger, då snabbt bli en riskfylld affär. Varför skulle priserna öka betydligt snabbare procentuellt sett i ett extremt flott område i Stockholm jämfört med ett bra läge någon annanstans i närheten av eller i stan? Det har vi väl inte sett exempel på historiskt? Visst, mindre skillnader går att hitta, men det är marginellt. I kronor ökar värdet självklart snabbare eftersom priserna är högre, det är ju just därför jag vill köpa så dyr fastighet som min ekonomi klarar. Jag tror inte att det är svårt att "plocka ut" bra fastigheter, det är "bara" att köpa ett bra centralt läge. Det blir en helt annan risk om jag lånar upp mig och köper en sommarstuga i ett område som jag hoppas ska bli stad i närtid. Det är för mig alldeles för spekulativt. Självklart är det där du kan göra ett klipp men det är inte klipp jag är ute efter utan en relativt trygg investeringsform.
De senaste åren är inte precis representativa då räntan sjunkit till den lägsta nivå den någonsin noterats för sedan man började föra statistik på 1800-talet. Man kan diskutera huruvida räntor kommer att fortsätta att vara låga eller inte, men jag tror vi kan vara överens om att sannolikheten att de sjunker ytterliggare lika mycket till -2% eller så är ganska liten. På 30 år har fastigheter snittat ca 8% i tillväxt vilket inte är så illa pinkat, medan börsen gett drygt 10%. Båda ska relateras till lönetillväxt på i snitt 6%.
Tillväxt är för övrigt multiplikativ. Om vi haft 10x uppgång på 30 år, varav 2x de senaste 5-6 åren så är det en faktor 5 som skett tidigare. Norrland har för övrigt också sett en uppgång på runt 5 gånger över 30 år, så "bostadsbrist" är rätt tveksamt som huvudförklaring
Om vi inte hade haft någon inflation de senaste 30 åren så hade ni liksom de flesta andra normala familjer idag haft en gemensam inkomst _före_ skatt på sisådär 15000 kr. Jag har svårt att se att normala villor i storstadsförorterna skulle gå för 3-5 miljoner i ett sånt läge. Vad skulle folk betala sina räntor med?
Tillväxt är för övrigt multiplikativ. Om vi haft 10x uppgång på 30 år, varav 2x de senaste 5-6 åren så är det en faktor 5 som skett tidigare. Norrland har för övrigt också sett en uppgång på runt 5 gånger över 30 år, så "bostadsbrist" är rätt tveksamt som huvudförklaring
Min tes om "dyra" tomter är att tomter som är dyra men inte uppseendeväckande i ett internationellt perspektiv, har så att säga nått sitt max. De kommer självklart att följa med uppåt med den allmäna marknaden, men där finns ingen potential för "lyftet".
Om vi backar till krisåren i början på 90- talet. Under själva krisen typ 92 var det inte intressant att jämföra, vissa attraktiva fastigeheter gick nätt och jämt att skänka bort. Men typ 93-94 när det började blir lite fart igen. Om man då tar en fastighet i bra Brommaläge så kunde man få ge ca 2,5 3 miljoner, en fastiget i Spånga som jag känner till såldes då för ca 1,3 miljoner. Idag tror jag att Bromma huset som jag kommer ihåg från annonser på den tiden kan vara värt 6 - 7 miljoner, fastigheten i Spånga ligger på ca 5,5 miljoner.
Skall tilläggas att jag har ganska dålig koll på Brommapriserna, så jag kan ha jättefel.
Spånga låg före krisen precis på kanten till "högpris" gränsen, dvs området har bra kvaliteter, men det fanns områden som fortfarande sög upp kapitalstarka köpare i lite bättre läge. Bromma var inte "slutsålt". När marknaden tog fart igen så tog Bromma lägena slut, även dåliga lägen i Bromma blev för dyra (Bromma har områden som igentligen ligger uruselt, men som surfar på sitt namn, medans de bättre lägena i Bromma har kvaliteter som väl motiverar de höga priserna). De kapitalstarka köparna höjde sina blickar och närbelägna områden "lyfte".
Det är den typen av lägen jag tror man skall hitta om det skall vara en bra investering.
Om vi backar till krisåren i början på 90- talet. Under själva krisen typ 92 var det inte intressant att jämföra, vissa attraktiva fastigeheter gick nätt och jämt att skänka bort. Men typ 93-94 när det började blir lite fart igen. Om man då tar en fastighet i bra Brommaläge så kunde man få ge ca 2,5 3 miljoner, en fastiget i Spånga som jag känner till såldes då för ca 1,3 miljoner. Idag tror jag att Bromma huset som jag kommer ihåg från annonser på den tiden kan vara värt 6 - 7 miljoner, fastigheten i Spånga ligger på ca 5,5 miljoner.
Skall tilläggas att jag har ganska dålig koll på Brommapriserna, så jag kan ha jättefel.
Spånga låg före krisen precis på kanten till "högpris" gränsen, dvs området har bra kvaliteter, men det fanns områden som fortfarande sög upp kapitalstarka köpare i lite bättre läge. Bromma var inte "slutsålt". När marknaden tog fart igen så tog Bromma lägena slut, även dåliga lägen i Bromma blev för dyra (Bromma har områden som igentligen ligger uruselt, men som surfar på sitt namn, medans de bättre lägena i Bromma har kvaliteter som väl motiverar de höga priserna). De kapitalstarka köparna höjde sina blickar och närbelägna områden "lyfte".
Det är den typen av lägen jag tror man skall hitta om det skall vara en bra investering.
ErikL: Jag ställer mig tveksam till dina uppgifter, jag känner inte igen siffrorna från min egen statistik. Visserligen baserar jag mina argument på siffror från 1980 och framåt, alltså inte fullt 30 år.
Ränteläget påverkar självklart och naturligtvis kan vi inte räkna med en lägre ränta än vad vi har haft de senaste åren. Å andra sidan talar inget för någon helt ny strategi gällande ränte-/inflationsproblematiken eller någon migration till en fast växelkurs eller liknande. Det är alltså troligt att vi även framöver kan se fram emot en ränta som varierar runt 4.5% +/- 2%. Framtidens ränteläge kommer alltså troligen inte att bidra till att pressa priserna.
Jag skulle säga att uppgången i mellersta Norrland, om vi tar det som exempel, har varit 2.4 gånger sedan 1980. Det UNDERTRÄFFAR KPI som under samma period vuxit 2.8 gånger. Jag vill vidhålla att ränteläget inte är huvudförklaringen till uppgången utan att det är den brist på bostäder och möjligheter till nybyggnation (brist på attraktiv tomtmark) som råder i och kring storstäder. Skulle prisena på småhus följt enbart inflationen så skulle ett hus i Stockholm som kostade 500 kkr 1980 idag kostat 1.4 Mkr. Inte så väl överenstämmande med verkligheten tycker jag.
Ränteläget påverkar självklart och naturligtvis kan vi inte räkna med en lägre ränta än vad vi har haft de senaste åren. Å andra sidan talar inget för någon helt ny strategi gällande ränte-/inflationsproblematiken eller någon migration till en fast växelkurs eller liknande. Det är alltså troligt att vi även framöver kan se fram emot en ränta som varierar runt 4.5% +/- 2%. Framtidens ränteläge kommer alltså troligen inte att bidra till att pressa priserna.
Villamarknadens prisförändringar baseras till stor del på byggindustrins produktivitet och prisutveckling. Eftersom huset har lång livslängd (med betydande restvärde) påverkas dess pris i en avlägsen framtid mer av byggbranschens prislistor än av den dåtida (eller nutida) räntan.
Däremot själva marken har (i princip) oändlig livslängd.
Däremot själva marken har (i princip) oändlig livslängd.
Det är bara att titta på fastighetsindex från SCB - skillnaden kommer av att priserna steg extremt kraftigt i slutet av 70-talet p.g.a. inflationen.funkisen skrev:
Dina siffror bekräftar väl i stort mitt argument
Sen 1980 har index ökat till 570 i stockholm, så din tänkta villa kostar idag 2.8 miljoner. Av den uppgången är det alltså knappt en faktor 3 som kommer från inflationen, och drygt en faktor 2 som är ren prisuppgång. Hur pass mycket av det som förklaras av boendebrist/spekulation/räntor som sjunkit från 15% 1980 till 3% 2006 kan diskuteras, men inflationen står alltså för den största delen av uppgången.Om du räknar med samma utveckling, fast 0-1% inflation, de närmaste 25-30 åren så bör värdet alltså att gå upp en faktor 2 till 2.5, vilket inte är i närheten av de 10x du hoppades på i första posten
Räntan lär ligga på rimliga nivåer de närmaste 5 (kanske 10) åren, men längre än så har vi helt enkelt ingen aning. I historiska perspektiv finns det inget land i världen som helt lyckats undvika överhettningar och höga räntor om man tittar på så långa perioder som 20-30 år.
