Billigare att köpa i brf med dålig ekonomi?

[Ossian K Olsson]

Skulle vilja påstå att 100 år är rätt standard. Avskrivningen på fastigheten är överhuvudtaget meningslös i en bostadsrättsförening och förvirrar bara. I synnerhet för den naive spekulanten som tittar på sista raden och tror att föreningens resultat säger något om dess finansiella ställning.

Många föreningar med mycket god ekonomi låter föreningen gå med förlust år efter år pga avskrivningen på fastigheten. Om man köper ett hus för 50 Mkr finns det liksom ingen poäng med att ha 50 Mkr i kassan 100 år senare. Det räcker inte till ett nytt hus iallafall.

Ja alla föreningar gör ju som de vill (eller egentligen inte då det styrs av någon form av redovisningslag). Men det finns ju en anledning att avskrivningar görs, även i en BRF.

Jag tycker det är vanskligt iaf!

 

[Heidelbeere]

Ja alla föreningar gör ju som de vill (eller egentligen inte då det styrs av någon form av redovisningslag). Men det finns ju en anledning att avskrivningar görs, även i en BRF.

Jag tycker det är vanskligt iaf!

Jag har sett exempel där avskrivningen är satt till 50 år, längst ned i den ekonomiska planen, samma belopp fast positivt.
Dvs noll avskrivning och inte heller amortering, värdeökningen löser det indirekt.

 

[cpalm]

Men det finns ju en anledning att avskrivningar görs, även i en BRF.

Ja, det är ju som du säger så redovisnings-/skattreglerna är utformade.
Det finns i huvudsak två orsaker till varför man gör (måste göra) avskrivningar.

Dels redovisningsmässigt så att det bokförda/redovisade värdet åtminstone grovt avspeglar värdeminskningen på tillgångarna. Här slår det helt fel för byggnader i en BRF som underhålls och i praktiken är värdebeständiga eller snarare ökar i värde. I synnerhet om man tillämpar K2 med linjär avskrivning och inte får skriva upp. Jag hört att det finns föreningar som utifrån det resonemanget valt en avskrivningstid på 1 000 år 😯 Vet dock inte om man får göra så längre.

Dels skattemässigt, att anskaffningskostnaden aktiveras över en längre tid. Här spelar det inte heller direkt någon roll för BRF som inte skattar på vinsten och inte har samma obeståndsregler.

 

[slothy]

Jo det enkla faktumet är väl att en mäklare vill sälja till högsta pris eftersom det blir mer arvode.
Sen är det ju helt upp till köparna att ställa frågor och ett stort steg är då de sju nyckeltalen.

Antagligen mer vanligt när marknaden var hetare, och på mer exklusiva affärer nu. Men eftersom marknaden är trög och många sänks från utgångspriset, tror jag det är en betydligt större drift att helt enkelt "stänga" affären snabbt. Sannolikheten är helt enkelt låg att lyckas få till en köpesumma som får betydande genomslag på mäklarens kompensation.

 

[paralun]

Antagligen mer vanligt när marknaden var hetare, och på mer exklusiva affärer nu. Men eftersom marknaden är trög och många sänks från utgångspriset, tror jag det är en betydligt större drift att helt enkelt "stänga" affären snabbt. Sannolikheten är helt enkelt låg att lyckas få till en köpesumma som får betydande genomslag på mäklarens kompensation.

Njau det vete tusan? och enskild mäklare samt sin mäklarfirma har ju allt att vinna på att få upp priset.

Läste på om de nya nyckeltalen som måste redovisas och hittade en bra beskrivning hos SEB.
https://seb.se/privat/bolan/lanelof...l-for-bostadsrattsforeningar-sa-tolkar-du-dem

Köpare måste ju sätta sig in i ekonomin!

 

[Hocke68]

Min erfarenhet (från Stockholm) är att priset per kvadratmeter är nästan lika i föreningar med god respektive sämre ekonomi. Det har därför varit fördelaktigt att söka efter föreningar med låga lån och intäkter som köps till samma priser som i föreningar med höga lån utan intäkter.

Enligt en artikel i Privata affärer så stämmer detta inte längre. Man skriver att det är billigare i föreningar med dålig ekonomi. Tyvärr är artikeln låst så jag har bara rubrik och inledning.

Stämmer detta och är det en förändring? Enligt ekonomisk teori bör det ju vara så men det är tveksamt om det stämt tidigare. Kanske är det den ökade informationen om nyckeltal som belåning per kvadratmeter som fått genomslag.

[länk]

Det som göms i snö kommer upp med tö. Bostadsbristen i storstäder har gjort att folk köper oavsett status på föreningens ekonomi, då jakten på en lägenhet fått folk att nästan tappa vettet och den allmänna filosofin att det löser sig nog. i och med inflationen och de kraftiga ränthöjningar har föreningarnas ekonomi kommit ut i ljuset och avgiftshöjningar för att klara lånen en realitet. Så svaret är JA det kommer att påverka prisbilden, då folk tittar på realekonomi, d.v.s hur mycket blir räntan på mitt lån och föreningens avgift tillsammans för min boendekostnad. eftersom de inte kan påverka avgifterna så blir det lånet som får stå tillbaka. Hur mycket kan/får jag låna och därmed vad kan jag buda. Ju färre som kan lägga höga bud ju lägre kommer slutpriset bli.

 

[Isakare]

Jag är ingen ekonom men har tröskat igenom någon termin företagsekonomi med redovisning på 90-talet och är nog mer kunnig än de flesta i min omgivning som inte har arbetat med ekonomi. Och jag måste säga att när jag för några år sedan skulle köpa en bostadsrätt var det banne mig inte lätt att läsa årsredovisningen. Det är nästan som att de är uppställda för att göra det svårt att se kassaflöden och ekonomin. Sida upp och ned med onödig och oklar överskottsinformation och den relevanta informationen är dold i snåriga fotnoter. Som så mycket med dagens samhälle - allt är bara för show, ingen substans.

Vi är lyckligt lottade med en bra kassör som jobbat som ekonom hela livet.
Hon förklarar på årsmötet det som står i redovisningen så vanligt folk fattar på 10 minuter. Sen en frågestund på specifika siffror om nån vill.
Motsatsen har jag varit med om i andra föreningar där kassören stått o rabblat siffror i en timme utan att nån fattar vad som sagts, och medlemmarna godkänner redovisningen bara för att komma ifrån mötet.

 

[Peobjörn]

Just detta är ett starkt argument för att inte spara jättebelopp under lång tid, för att ex. finansiera ett stambyte om 30 år.

Om det finns stora kapital "lagrade" i föreningen så ökar risken för bedrägerier och förskingring kraftigt. Det brukar vara svårt att rekrytera styrelsemedlemmar, så en person som planerar en förskingring kan troligen relativt lätt placera sig i en position där han kommer över kassan. Och även om man inte får in någon rent kriminell, så kommer styrelsemedlemmar att känna sig skickade att förbättre föreningens kapitalförvaltning och ex. börja spekulera i bitcoins.... I all välmening.

Det brukar argumenteras för att en förening skall fondera pengar så att i princip alla underhållsåtgärder kan betalas kontant, Jag tycker att det är feltänkt.

Om en nybildad förening bygger i år för 100 milj. Man tar en del lån, man får in pengar i grundinsats. Om vi då tänker oss att man i underhållsplanen skriver att stammarna skall bytas om 50 år för 50 milj (i dagens penningvärde). Då skulle alltså de som köpt bostadsrätt idag, få betala för hela renoveringen om 50 år. De får då betala två gånger för sina bostadsrätter. Som jag ser det är det väl helt OK om de som bor där om 50 år får betala underhållet som skall hålla husen fungerande i ytterligare 50 år, ev. genom att låna.

Fick anledning att återvända till den här tråden när jag förbereder en strategidiskussion i min brf-styrelse. Jag är med på att generation 1 betalat en grundinsats och (om det är lånefinansierat) därefter successivt betalar ned sina lån. Generation 2 kommer därmed in till "dukat bord" och det är då inte mer än rätt att de själva får finansiera nästa varv av reparationer, underhåll och eventuella standardhöjande investeringar.

Men det jag undrar om du inte utelämnade i ditt argument är prismekanismen. Om generation 1 betalat ned sina lån bör priset som generation 2 betalar vid själva köpet av bostaden vara högre, så att de redan vid köptillfället betalar en ny "insats" och generation 1 får tillbaka en större del av grundinsatsen. Är det tvärtom lån kvar från generation 1 som generation 2 får överta så betalar de mindre, och generation 1 får mindre "pengar tillbaka". Samma sak om det finns ett hopsparat kapital i en fond avsedd att finansiera framtida underhåll. (Sedan vet jag att prismekanismen fungerar imperfekt, eftersom det som den här tråden tog upp handlar om att köparna inte har tillräcklig kunskap för att ta in alla parametrar, t.ex. föreningens fonder och skulder, i ett bostadspris. Men som ett teoretiskt resonemang.)

Kanske inte denna prismekanism, när den fungerar, fullt ut kompenserar generation 1:s grundinsats. Men det är intressant att ändå inkludera i diskussionen om huruvida generation 1 ska spara till framtida underhåll eller om detta ska finansieras helt av generation 2.

Det vore värdefull att höra vad du tycker om det resonemanget, jag söker som sagt underlag till min diskussion i styrelsen.