Beskattning vid internförsäljning?
Två personer A och B har ärvt en gammal fastighet på vilken det finns ett äldre stort fritidshus. Fastigheten är tillräckligt stor för att rymma ytterligare en byggnad. Nu avser man att klyva fastigheten. A behåller det befintliga huset och marken kring detta. B tar den andra halvan och bygger ett nytt eget hus. Lite oklarhet råder om skattekonsekvenserna. Antag att hela fastighetens mark har ett expertbedömt marknadsvärde av 2 mkr och byggnaden ett värde av 800 tkr. A behåller således mark för 1 mkr och ett hus för 800 tkr. B får genom klyvningen mark värd 1 mkr men går miste om sin andel av byggnadens värde, dvs hälften lika med 400 tkr. A ska därför ersätta B med detta belopp.
Vilket bruttobelopp ska B ta upp till beskattning? Vi antar att B inte har några reavinstförluster att kvitta mot. Är det rimligt att begära viss kompensation för skatteffekten av klyvningen?
Vilket bruttobelopp ska B ta upp till beskattning? Vi antar att B inte har några reavinstförluster att kvitta mot. Är det rimligt att begära viss kompensation för skatteffekten av klyvningen?
Första frågan: Är det försent att lösa detta vid arvskiftet? OM man kan skifta fastigheten i förhållande till den önskade delningen, så blir det ingen skatteeffekt. Dessutom lägre lagfartsavgift. Ett redan gjort arvsskifte går att backa om man är överens. Och även ägarandelen i deklarationen går att justera mot skatteverket några år bakåt. Möjligen är det försent när ni har fått lagfart på 50% vardera (om det var så den skiftades från början).
Försäljningssuman i det här fallet blir ju då 400 000. Och så får man räkna fram hur stor del det är av anskaffningsvärdet, för att räkna ut reavinsten (400 000 / 2 milj, som andel av anskaffningsvärdet, en gång i tiden, ni övertar ju den avlidnes anskaffningsvärde).
Huruvida man skall ta hänsyn till reavinstskatten vid "utköp" i ett sådant här fall kan man tänka flera varv på. Jag lutar åt att man inte skall ta hänsyn till beskattningen när du sätter priset. Du säljer ju faktiskt en del av fastigheten, den skatt du betalar idag, slipper du att betala senare.
De fall där det ligger närmare till hands att ta viss hänsyn till skatt, är i tvärtomfallet. Om du övertar en fastighet genom bodelning eller genom arvskifte, för då övertar du en latent skatteskuld, som du en dag kommer att få betala.
Huruvida man skall ta hänsyn till reavinstskatten vid "utköp" i ett sådant här fall kan man tänka flera varv på. Jag lutar åt att man inte skall ta hänsyn till beskattningen när du sätter priset. Du säljer ju faktiskt en del av fastigheten, den skatt du betalar idag, slipper du att betala senare.
De fall där det ligger närmare till hands att ta viss hänsyn till skatt, är i tvärtomfallet. Om du övertar en fastighet genom bodelning eller genom arvskifte, för då övertar du en latent skatteskuld, som du en dag kommer att få betala.
Det har gått decennier sedan arvsskiftet så det går inte att backa. Fastigheten förvärvades av en tidigare generation på 1930-talet. Huset byggdes vid den tiden också. Fastigheten har sedan endast överlåtits genom arv. För att bli meningsfulla skulle anskaffningsvärden behöva räknas upp med inflation. Det finns väl någon schablonmetod för långa innehav? Andelen av anskaffningsvärdet bör väl vara 4/28=1/7
Jag lånar en lawlinekommentar: https://lawline.se/answers/anskaffningsvardet-av-fastighet-vid-arv-och-schablonregleringen-i-4528-il
Jag lånar en lawlinekommentar: https://lawline.se/answers/anskaffningsvardet-av-fastighet-vid-arv-och-schablonregleringen-i-4528-il
Redigerat:
Det finns ingen uppräkning av anskaffningsvärde.
Jag missade att 2 milj bara var för marken.
Jag missade att 2 milj bara var för marken.
Tack för dina kommentarer. Det som är lite tvistigt är skattekonsekvensen av försäljningen eftersom man kan räkna med att ingångsvärdet blir mycket lågt. Men som du påpekar, försäljningen nära marknadsvärde idag ger ett nytt ingångsvärde som minskar den latenta skattebördan vid en framtida försäljning,
En annan sak att begrunda är hur man uppfattar värdet av ett befintligt stort hus byggt för sommarbruk på nittonhundratrettiotalet. Tak och el är åtgärdade men i allt väsentligt är det en byggnad som inte går att förbättra till modern standard utan mycket stora kostnader om det ens alls är möjligt. Det gäller framför allt energiekonomi för bruk på annan tid än sommaren. Väggarna är helt oisolerade, fönstren enkla. De många hus som uppförts i omgivningen under de senaste decennierna har åretruntstandard och området har blivit populärt för åretruntboende.
Å andra sidan är byggnaden en våning högre än den olycksaliga detaljplanen från 1970-talet medger. Skulle huset ersättas skulle man inte få ut samma boyta under tak. Detta höjer i viss mån värdet av den befintliga byggnaden men då enbart för sommarbruk. Å andra sidan har det en tidstypisk planlösning som slösar med utrymme, stort sällskapsrum, litet kök, en smutt för ett hembiträde. Marknaden beaktar inte arvtagarnas nostalgivärden utan ser krassare på byggnadens reella stora begränsningar och en gammal träkåks underhållsbehov. Ett plus är att byggnaden klarat sig från insektsangrepp. Ur försäkringssynpunkt tror jag att värdet på byggnaden är lägre än vad mäklarna satt.
En annan sak att begrunda är hur man uppfattar värdet av ett befintligt stort hus byggt för sommarbruk på nittonhundratrettiotalet. Tak och el är åtgärdade men i allt väsentligt är det en byggnad som inte går att förbättra till modern standard utan mycket stora kostnader om det ens alls är möjligt. Det gäller framför allt energiekonomi för bruk på annan tid än sommaren. Väggarna är helt oisolerade, fönstren enkla. De många hus som uppförts i omgivningen under de senaste decennierna har åretruntstandard och området har blivit populärt för åretruntboende.
Å andra sidan är byggnaden en våning högre än den olycksaliga detaljplanen från 1970-talet medger. Skulle huset ersättas skulle man inte få ut samma boyta under tak. Detta höjer i viss mån värdet av den befintliga byggnaden men då enbart för sommarbruk. Å andra sidan har det en tidstypisk planlösning som slösar med utrymme, stort sällskapsrum, litet kök, en smutt för ett hembiträde. Marknaden beaktar inte arvtagarnas nostalgivärden utan ser krassare på byggnadens reella stora begränsningar och en gammal träkåks underhållsbehov. Ett plus är att byggnaden klarat sig från insektsangrepp. Ur försäkringssynpunkt tror jag att värdet på byggnaden är lägre än vad mäklarna satt.
Men byggnadsvärdet på 800 000, var väl något en värderingsman kommit fram till?
Om det är ett riktigt fritidshus, inte bara en ombyggd bod så tror jag att värdet 800 000 är rimligt.
När det gäller hur man skall resonera runt skattekonsekvensen, så kan man jämföra. Hur ser det ut om vi iställert för att dela så här, säljer halva fastigheten med huset på öppna marknaden. Om vi då antar att värderingen är korrekt, så kan vi anta att marknaden vill betala 1,8 milj för den avtyckade tomten med byggnad. den ena av er får då 400 000 av det och får betala skatt på det (och behålla halva tomten), den andre får 1,4 milj, och får betala skatt på det. Enda skillnaden genom er internaffär, är att den som behåller huset, betalar ingen skatt alls nu, men har en latent skatteskuld med anskaffningsvärde som är halva det ursprungliga + 400 000. Den som inte behåller byggnaden får betala exakt samma skatt som om ni hade sålt på öppna marknaden.
Men förutsättningen för alla sådana här resonemang är ju att man kan få fram en värdering som man är övverens om.
Om det är ett riktigt fritidshus, inte bara en ombyggd bod så tror jag att värdet 800 000 är rimligt.
När det gäller hur man skall resonera runt skattekonsekvensen, så kan man jämföra. Hur ser det ut om vi iställert för att dela så här, säljer halva fastigheten med huset på öppna marknaden. Om vi då antar att värderingen är korrekt, så kan vi anta att marknaden vill betala 1,8 milj för den avtyckade tomten med byggnad. den ena av er får då 400 000 av det och får betala skatt på det (och behålla halva tomten), den andre får 1,4 milj, och får betala skatt på det. Enda skillnaden genom er internaffär, är att den som behåller huset, betalar ingen skatt alls nu, men har en latent skatteskuld med anskaffningsvärde som är halva det ursprungliga + 400 000. Den som inte behåller byggnaden får betala exakt samma skatt som om ni hade sålt på öppna marknaden.
Men förutsättningen för alla sådana här resonemang är ju att man kan få fram en värdering som man är övverens om.
