Behöver tips om bostadsjurist, eller har du svaren?
Hej!
Vi har hel del frågor om vad som gäller vid utryrning av flera objekt som privatperson. Hyreslagen är inte direkt enkel att förstå sig på, som till exempel när hyresgästerna får besittningsrätt med mera.
Kan någon tipsa om en duktig jurist som är proffs på dessa frågor?
Kanske någon här sitter på svaren? Här kommer i så fall vår frågeställning (ja, det är många frågor...).
Vi vill inte riskera att någon av våra hyresgäster får besittningsrätt så att vi inte kan använda bostaden själva alternativt sälja den.
Jag och min man äger idag 2 st villor och ett Attefallshus. (2 olika fastigheter).
På fastighet 1 i Knivsta har vi ett hus som vi bor i själva. Vi har även en uthyrningsdel i källaren som vi hyr ut till en person. (ingen egen ingång, det är vår första hyresgäst så jag antar att den går under privatlagen.)
Fastighet 1 har även ett attefallshus. Den tänkte vi hyra ut till en student från hösten fram till nästa sommar . (det blir alltså vår andra hyresgäst)
Fastighet 2 i Uppsala som vi precis har köpt har ett gammalt hus på fastigheten. Den vill vi hyra ut (till en familj eller till olika studenter, det blir då hyresgäst 3, alternativt 3,4,5,6,7) då vi håller på att söka bygglov för att bygga ett nytt hus på den tomten. Efter att vi har fått bygglov, styckat och byggt huset på den fastigheten så så vill vi riva det gamla huset (alternativt sälja det) och själva flytta in i det nya huset. Då vill vi antingen sälja fastighet 1, alternativt hyra ut hela den fastigheten. (en eller två delar i huset + attefallshuset, nu börjar jag nästan tappa räkningen på vilket nummer på hyresgäster det skulle kunna bli...).
Vi har inget företag då vi äger allt detta som privatpersoner. Vi känner till skatteverkets regler att vi inte kan hyra ut mer än 2 år utan att bli klassade som näringsidkare. Så vi kommer inte hyra ut någon del mer än 2 år innan vi använder huset själva alternativt river eller säljer det.
Så våra frågor är:
1: Kan vi hyra ut 3-4 enheter och fortfarande göra det som privatpersoner?
2: Kan vi avtala bort besittningsrätten? Chansen är stor att vi kommer att sälja både fastighet 1 och det gamla huset på fastighet 2 (alternativt riva det) inom två år.
3: Spelar det någon roll om vi hyr ut det gamla huset på fastighet 2 till en familj eller till flera olika hyresgäster (studenter)?
4: Har längden på hyresavtalet någon betydelse för besittningsrätten?
5: Har jag missat något vi behöver tänka på?
6: Är vi dumma som gör detta som privatpersoner? Skulle det vara bättre att göra det som företag? Jag kan inte riktigt se fördelarna då skatten blir så mycket högre när man gör det som företag.
Hoppas att jag har förklarat så att det går att förstå och att ni är vana vid liknande frågor. Har ni något råd att ge?
Mvh,.
David H
Vi har hel del frågor om vad som gäller vid utryrning av flera objekt som privatperson. Hyreslagen är inte direkt enkel att förstå sig på, som till exempel när hyresgästerna får besittningsrätt med mera.
Kan någon tipsa om en duktig jurist som är proffs på dessa frågor?
Kanske någon här sitter på svaren? Här kommer i så fall vår frågeställning (ja, det är många frågor...).
Vi vill inte riskera att någon av våra hyresgäster får besittningsrätt så att vi inte kan använda bostaden själva alternativt sälja den.
Jag och min man äger idag 2 st villor och ett Attefallshus. (2 olika fastigheter).
På fastighet 1 i Knivsta har vi ett hus som vi bor i själva. Vi har även en uthyrningsdel i källaren som vi hyr ut till en person. (ingen egen ingång, det är vår första hyresgäst så jag antar att den går under privatlagen.)
Fastighet 1 har även ett attefallshus. Den tänkte vi hyra ut till en student från hösten fram till nästa sommar . (det blir alltså vår andra hyresgäst)
Fastighet 2 i Uppsala som vi precis har köpt har ett gammalt hus på fastigheten. Den vill vi hyra ut (till en familj eller till olika studenter, det blir då hyresgäst 3, alternativt 3,4,5,6,7) då vi håller på att söka bygglov för att bygga ett nytt hus på den tomten. Efter att vi har fått bygglov, styckat och byggt huset på den fastigheten så så vill vi riva det gamla huset (alternativt sälja det) och själva flytta in i det nya huset. Då vill vi antingen sälja fastighet 1, alternativt hyra ut hela den fastigheten. (en eller två delar i huset + attefallshuset, nu börjar jag nästan tappa räkningen på vilket nummer på hyresgäster det skulle kunna bli...).
Vi har inget företag då vi äger allt detta som privatpersoner. Vi känner till skatteverkets regler att vi inte kan hyra ut mer än 2 år utan att bli klassade som näringsidkare. Så vi kommer inte hyra ut någon del mer än 2 år innan vi använder huset själva alternativt river eller säljer det.
Så våra frågor är:
1: Kan vi hyra ut 3-4 enheter och fortfarande göra det som privatpersoner?
2: Kan vi avtala bort besittningsrätten? Chansen är stor att vi kommer att sälja både fastighet 1 och det gamla huset på fastighet 2 (alternativt riva det) inom två år.
3: Spelar det någon roll om vi hyr ut det gamla huset på fastighet 2 till en familj eller till flera olika hyresgäster (studenter)?
4: Har längden på hyresavtalet någon betydelse för besittningsrätten?
5: Har jag missat något vi behöver tänka på?
6: Är vi dumma som gör detta som privatpersoner? Skulle det vara bättre att göra det som företag? Jag kan inte riktigt se fördelarna då skatten blir så mycket högre när man gör det som företag.
Hoppas att jag har förklarat så att det går att förstå och att ni är vana vid liknande frågor. Har ni något råd att ge?
Mvh,.
David H
Här hittar du svar på åtminstone den första frågan (nej, ni kan inte hyra ut fler än två enheter som privatpersoner):
https://www.domstol.se/amnen/hyra-bostadsratt-och-arrende/bostadsratt/hyra-ut-egen-bostad/
När det gäller besittningsrätt o.s.v. så kanske (observera kanske, ren gissning från mig som amatör) ni kan komma runt det genom att skriva tidsbegränsade kontrakt. Ett sådant kontrakt kan ni, om jag tolkar texten på sajten ovan rätt, ändå säga upp i förtid om det skulle behövas. Sedan förmodar jag att ni kan förlänga kontraktet till ett nytt tidsbestämt datum. Åtminstone om ni låter bli att göra det mer än fyra år. Läs här om så kallade rivningskontrakt:
https://www.hemhyra.se/tips-rad/allt-fler-bor-med-osakra-kontrakt/
https://www.domstol.se/amnen/hyra-bostadsratt-och-arrende/bostadsratt/hyra-ut-egen-bostad/
När det gäller besittningsrätt o.s.v. så kanske (observera kanske, ren gissning från mig som amatör) ni kan komma runt det genom att skriva tidsbegränsade kontrakt. Ett sådant kontrakt kan ni, om jag tolkar texten på sajten ovan rätt, ändå säga upp i förtid om det skulle behövas. Sedan förmodar jag att ni kan förlänga kontraktet till ett nytt tidsbestämt datum. Åtminstone om ni låter bli att göra det mer än fyra år. Läs här om så kallade rivningskontrakt:
https://www.hemhyra.se/tips-rad/allt-fler-bor-med-osakra-kontrakt/
Medlem
· Värmland
· 766 inlägg
Hos skatteverket finns det information kring skattedel som kan ge info kring vad som blir mest fördelaktigt ekonomiskt. Gällande besittningsrätt har jag själv ingen god koll. Men det låter som privatuthyrning där ni kan hävda eget behov av bostaden och då komma ifrån besittningsrätten. Men det är bra att skriva med uppsägningstider i kontrakten.
https://www.skatteverket.se/privat/...vatbostad.4.233f91f71260075abe8800033479.html
https://www.skatteverket.se/privat/...vatbostad.4.233f91f71260075abe8800033479.html
Inte för att märka ord, men det råder till synes en viss begreppsförvirring här.
Det handlar, som TS är lite inne på, om två separata frågor;
1. Faller uthyrningen under lagen för uthyrning av egen bostad ("privatuthyrning") eller jordabalken ("hyreslagen")?
2. Räknas uthyrningen skattemässigt som näringsverksamhet eller inte?
Om uthyrningen anses vara näringsmässig uppstår även frågan om verksamheten är bokföringspliktig, m.m.
Oavsett går det alldeles utmärkt att hyra ut som privatperson. Om det passerar gränsen för näringsverksamhet blir man helt enkelt automatiskt enskild näringsidkare, dvs. en privatperson som bedriver näringsverksamhet (med allt som följer av det).
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 15 598 inlägg
Nötegårdsgubben
Skogsägare
- Stockholm och Smålands inland
- Medlem feb 2017
- 15 598 inlägg
- 30 249 gillningar
- 780 bilder och filmer
Ja, det kommer att bli besittningsrätt för uthyrningarna 2+, men gör det så mycket?
Om villa ett säljs kan ju köparen rimligen hävda bättre rätt till hela fastigheten inklusive attefallaren och därmed avhysa den hyresgästen.
Samma sak med villa två, styckar ni av den kan köparen hävda bättre rätt och kasta ut hyresgästerna och ska ni istället riva kan ni själva göra samma sak.
Det kan ju vara rimligt att redan från början skriva kontrakten som rivningskontrakt så att potentiella hyresgäster vet att det är osäkra kontrakt. I en studentstad som Uppsala gissar jag att det är ett begränsat problem för er.
Om villa ett säljs kan ju köparen rimligen hävda bättre rätt till hela fastigheten inklusive attefallaren och därmed avhysa den hyresgästen.
Samma sak med villa två, styckar ni av den kan köparen hävda bättre rätt och kasta ut hyresgästerna och ska ni istället riva kan ni själva göra samma sak.
Det kan ju vara rimligt att redan från början skriva kontrakten som rivningskontrakt så att potentiella hyresgäster vet att det är osäkra kontrakt. I en studentstad som Uppsala gissar jag att det är ett begränsat problem för er.
Moderator
· Stockholm
· 49 380 inlägg
Fast, OM hyresgästen får besittningsrätt. Och man då säljer med hyresgäst som får "följa med" i affären. Så OK köparen får då lätt ut hyresgästen.
Men det sänker värdet vid försäljningen. Spekulanter blir tveksamma om de kommer att kunna flytta in efter tillträdet osv. Köparen måste då först tillträda, sedan säga upp hyresgästen som får bo kvar i 3 månader. Blir det sedan strul så kan det ta ännu längre tid. Sådant vill en köpare inte riskera, och kommer att ge ett lägre pris om det följer med en hyresgäst.
Men det sänker värdet vid försäljningen. Spekulanter blir tveksamma om de kommer att kunna flytta in efter tillträdet osv. Köparen måste då först tillträda, sedan säga upp hyresgästen som får bo kvar i 3 månader. Blir det sedan strul så kan det ta ännu längre tid. Sådant vill en köpare inte riskera, och kommer att ge ett lägre pris om det följer med en hyresgäst.
Ja, jag uttryckte mig slarvigt. Men jag tror/hoppas att jag svarade på vad TS frågade efter. Om de hyr ut fler än två bostäder så anses samtliga (även de två första) vara uthyrda i näringsverksamhet.
Jag tror att det påverkar hyresgästernas besittningsrätt. Om en vanlig hyresfastighet byter ägare så har den nya ägaren inte rätt att säga upp hyresgästerna. Samma sak borde gälla här eftersom TS är näringsidkare i sin uthyrning.
Det borde vara hyfsat säkert att hyra ut genom så kallat rivningskontrakt, men jag skulle prata med hyresnämnden och/eller jurist/advokat för att vara säker på att inte låsa in mig (eller eventuella kommande ägare av fastigheten) i en situation där det inte utan vidare går att säga upp hyresgästerna.
