Avstyckad sjötomt - sälja tomten direkt eller bebygga först?
Vi har en västvänd sjötomt ca 3000kvm på en mälarö utan fast förbindelse. På ön finns redan ett 50-tal fastigheter och El finns på ön. För att öka värdet på tomten så sökte vi bygglov (fritidshus) eftersom det var enda sättet att få bygglov bekräftat. Vi fick nyligen bygglovet beviljat på en 110kvm stuga, 20m från stranden.
Vi tänker sälja fritidshusfastigheten, gärna så fort som möjligt. Men, samtidigt vill vi naturligtvis optimera förtjänsten. Vi funderar på tre alternativ:
(1) Sälja tomten som den är, endast med ett bygglov (typ skogstomt just nu)
(2) Bearbeta tomten (gallra) och stomresa ett prefabhus - sen sälja
(3) Bearbeta tomten, installera VA, El, färdigställa huset "nyckelfärdigt" - sälja.
Arbetet jag kan lägga ned själv är begränsat och de flesta delarbeten måste jag köpa av firmor men jag kan koordinera arbetet själv (dvs agera byggherre)
Om man tar hänsyn till alla omkostnader, vilket av alterntiven bör ge mest vinst tror ni?
Vi tänker sälja fritidshusfastigheten, gärna så fort som möjligt. Men, samtidigt vill vi naturligtvis optimera förtjänsten. Vi funderar på tre alternativ:
(1) Sälja tomten som den är, endast med ett bygglov (typ skogstomt just nu)
(2) Bearbeta tomten (gallra) och stomresa ett prefabhus - sen sälja
(3) Bearbeta tomten, installera VA, El, färdigställa huset "nyckelfärdigt" - sälja.
Arbetet jag kan lägga ned själv är begränsat och de flesta delarbeten måste jag köpa av firmor men jag kan koordinera arbetet själv (dvs agera byggherre)
Om man tar hänsyn till alla omkostnader, vilket av alterntiven bör ge mest vinst tror ni?
Nu är jag från Värmland och här är prisbilden en annan,men jag tror du tjänar mest på att sälja tomten som den är, då byggkostnaden ofta är stor jämfört med husets värde, transporter av arbetare och material borde också vara en extrakostnad när det inte finns fast förbindelse
Kolla vad tidigare sålda hus på ön kostat och ställ det mot nybyggnadskostnaden.
Kolla vad tidigare sålda hus på ön kostat och ställ det mot nybyggnadskostnaden.
Tack för svar larsbj.
Jo, vi är lite frestade att bara sälja tomten. Slippa alla bekymmer.
Grejen i vårt fall är, att vi tror att huset skulle lyfta tomten avsevärt. Tomten i sig är stenig och eländig. Långsmal med den långa sidan vänt mot vattnet (vilket är ovanligt) Ovanför har vi grannar med med insyn ner mot vår tomt. Med ett hus på plats skulle grannarnas närvaro komma bort mer, och tomten skulle kännas betydligt mer skyddad från insyn. Befinner man sig nedanför huset kommar man ha fanstastisk sjöutsikt och grannar kommer inte synas.
Ja, jag vet inte... Får ta ut mäklare i sommar som får råda..
Jo, vi är lite frestade att bara sälja tomten. Slippa alla bekymmer.
Grejen i vårt fall är, att vi tror att huset skulle lyfta tomten avsevärt. Tomten i sig är stenig och eländig. Långsmal med den långa sidan vänt mot vattnet (vilket är ovanligt) Ovanför har vi grannar med med insyn ner mot vår tomt. Med ett hus på plats skulle grannarnas närvaro komma bort mer, och tomten skulle kännas betydligt mer skyddad från insyn. Befinner man sig nedanför huset kommar man ha fanstastisk sjöutsikt och grannar kommer inte synas.
Ja, jag vet inte... Får ta ut mäklare i sommar som får råda..
Risken i ett projekt ökar med utgifterna... minst risk har du att själja tomten som den är med bygglov...
Varför vänta till sommaren med att diskutera med mäklare? En duktig lokal mäklare kan du bolla med oavsett årstid
Varför vänta till sommaren med att diskutera med mäklare? En duktig lokal mäklare kan du bolla med oavsett årstid
Vi kanske bor mitt emot då (Helgö)... Vi sökte tomt länge på Ekerö innan vi till slut hittade en nedgången villa på sjötomt vi köpte istället.
Det jag tror är viktigt är som ni redan gjort att se till så det finns bygglov. Sen var viktiga kriterier för oss att El var färdigt samt att VA var ordnat. Vi skulle inte ha köpt en tomt utan VA, eller åtminstone inte utan vatten. Avlopp kan man ju lösa med eget reningsverk nu också här på Ekerö.
Det var våra kriterier men om du får tillbaka investerade pengar vet jag inte... Om det är på Ekerö så ring och prata med Mäklarringen, de har bra koll, speciellt Helene eller Carola som är "veteranerna" på Ekerö försäljningar...
Mvh,
Anders
Det jag tror är viktigt är som ni redan gjort att se till så det finns bygglov. Sen var viktiga kriterier för oss att El var färdigt samt att VA var ordnat. Vi skulle inte ha köpt en tomt utan VA, eller åtminstone inte utan vatten. Avlopp kan man ju lösa med eget reningsverk nu också här på Ekerö.
Det var våra kriterier men om du får tillbaka investerade pengar vet jag inte... Om det är på Ekerö så ring och prata med Mäklarringen, de har bra koll, speciellt Helene eller Carola som är "veteranerna" på Ekerö försäljningar...
Mvh,
Anders
Tack Anders , och PC
Eftersom huset ligger alldeles vid stranden kommer vi att pumpa in Mälarvatten med en nedgrävd vattenledning ut i sjön, som ska fungera även vintertid. För dricksvattnet kommer en enklare vattenrenare senare behövas. Vi kommer att ordna vattenledningen och grovfilter innan försäljning. Avloppsfrågan diskuterar vi nu med kommunen och ett avloppsgodkännande kommer vara klart innan försäljning även om vi säljer utan hus. En fråga för oss blir då om man ska bekosta och även installera (det godkända) avloppsystemet på tomten innan försäljning eller inte. El kommer att finnas vid tomtgräns ca 30m. Elanslutningskostnaden är sedan ett fast schablonpris i området. Antingen ansluter vi, eller så gör den framtida köpare det, dvs.elen bör inte vara en stor fråga i vårt fall.
, och PCEftersom huset ligger alldeles vid stranden kommer vi att pumpa in Mälarvatten med en nedgrävd vattenledning ut i sjön, som ska fungera även vintertid. För dricksvattnet kommer en enklare vattenrenare senare behövas. Vi kommer att ordna vattenledningen och grovfilter innan försäljning. Avloppsfrågan diskuterar vi nu med kommunen och ett avloppsgodkännande kommer vara klart innan försäljning även om vi säljer utan hus. En fråga för oss blir då om man ska bekosta och även installera (det godkända) avloppsystemet på tomten innan försäljning eller inte. El kommer att finnas vid tomtgräns ca 30m. Elanslutningskostnaden är sedan ett fast schablonpris i området. Antingen ansluter vi, eller så gör den framtida köpare det, dvs.elen bör inte vara en stor fråga i vårt fall.
Redigerat:
Om du frågar mäklare kommer de garanterat råda dig att sälja tomten. Av det enkla skälet att då kan dom få affären nu. Om du bygger kan det ta minst ett år och då kanske du har hunnit snubbla över en annan mäklare osv. Hellre en fågel i handen en två i skogen helt enkelt.
När det gäller permanenthus upplever jag att det finns en stark trend att bygga själv nu, det betalas smått galna priser för tomter. Om det gäller för fritidshus vet jag inte men folk resonerar nog på samma sätt där, dom vill ha det exakt som dom vill och betalar gärna premium för det. Om nu tomten är lite udda och behöver rätt hus för arr lyftas kan du ju alltid lägga några kronor på att låta en arkitekt skissa upp huset som du tänkt dej så spekulanter kan se din "vision" oxh kanske spinna vidare själva.
När det gäller permanenthus upplever jag att det finns en stark trend att bygga själv nu, det betalas smått galna priser för tomter. Om det gäller för fritidshus vet jag inte men folk resonerar nog på samma sätt där, dom vill ha det exakt som dom vill och betalar gärna premium för det. Om nu tomten är lite udda och behöver rätt hus för arr lyftas kan du ju alltid lägga några kronor på att låta en arkitekt skissa upp huset som du tänkt dej så spekulanter kan se din "vision" oxh kanske spinna vidare själva.
Jag skulle inkludera El-anslutningen om det går. Eftersom ni då fixat papper för avloppsanläggning (reningsverk är ju bäst) och vatten klart så har en köpare alla "jobbiga" delar undan.
Det som kan bli problem med elen är ev. om ni inte har någon tavla/stolpe att ansluta till. Ibland vill elverket (Fortum antar jag) lägga el-centralen på fasaden men det går ju inte om det inte finns ett hus...
Eftersom tycke och smak är så olika tror jag ni gör bättre affär med att inte bygga något. Vissa vill ha en mysig stockstuga medan andra vill ha ett akvarium. Säljer ni bara tomten kommer en byggsugen köpare att snabbt slå till. Blir ni inte nöjda med priset på tomten kan ni ju backa affären, bygga och försöka sälja igen sen...
Mvh,
Anders
Det som kan bli problem med elen är ev. om ni inte har någon tavla/stolpe att ansluta till. Ibland vill elverket (Fortum antar jag) lägga el-centralen på fasaden men det går ju inte om det inte finns ett hus...
Eftersom tycke och smak är så olika tror jag ni gör bättre affär med att inte bygga något. Vissa vill ha en mysig stockstuga medan andra vill ha ett akvarium. Säljer ni bara tomten kommer en byggsugen köpare att snabbt slå till. Blir ni inte nöjda med priset på tomten kan ni ju backa affären, bygga och försöka sälja igen sen...
Mvh,
Anders
Medlem
· Västragötaland
· 1 035 inlägg
1 eller 3. Absolut inte 2 för det tror jag inte tilltalar så många.
1'an är enkel och bra.
3'an har större risker och kostnader (speciellt eftersom det inte finns fast förbindelse) men är också det alternativ som potentiellt kan ge störst vinst.
1'an är enkel och bra.
3'an har större risker och kostnader (speciellt eftersom det inte finns fast förbindelse) men är också det alternativ som potentiellt kan ge störst vinst.
Medlem
· Västragötaland
· 1 035 inlägg
Anders07 hade ett bra förslag tycker jag. Försök att sälja tomten nu under våren och om det inte fungerar så kan ni bygga och försöka igen nästa sommar.
Att bygga är ett stort jobb och tar en massa tid i anspråk, plus alla risker det innebär. Jag hade sålt tomten som den är utan att göra något åt V/A och el. Elen verkar ju inte vara en fråga i ert fall, och köparen kanske vill ha en annan V/A lösning än vad ni tänker er.
Men givetvis kolla med mäkare/värderingsman först.
Men givetvis kolla med mäkare/värderingsman först.
Intressanta råd. Jag håller med om att jag borde försöka sälja tomten först (med alla tillstånd) och skulle vi inte vara nöjda med tomtförsäljningspriset så kan vi ju alltid gå vidare med att bygga huset i framtiden
OM vi bygger, så vill vi att bygget ger 1+1=3 (vart fall betydligt mer än=2) annars är det ju liksom ingen ide'. Ska bli intressant att höra vad mäklarna säger.
Men, jag undrar om att alt.2 skulle kunna vara något ändå....
Att resa hus på en Ö avskräcker nog en del potentiella köpare. Det bygglovsgodkända huset är ett enplans Prefabhus med stora glaspartier mot vattnet (husmodulerna fast pris) och stomresningsarbetet kan jag även få för fast pris dvs. hanterbara kostnadsrisker upp till ett stomrest hus. Med ett stomrest hus, som är helt komplett på utsidan får hela tomten ett "lyft" (tror vi) och spekulanter kan dels se hur slutresultatet ser ut skala 1:1, samtidigt fritt bestämma hur innandömmmet av huset ska vara (inklusive hur många rum, storleken på rum etc) eftersom vårt valda prefabhus inte har bärande väggar. Prefabmodulerna 900K och stomresningen ca 100K
Men, men, om man i slutändan får tillbaka alla pengar, arbetskostnad + alfa som man lägger ned vid ett ev. bygge lär jag ju inte få veta i förväg tyvärr.....
OM vi bygger, så vill vi att bygget ger 1+1=3 (vart fall betydligt mer än=2) annars är det ju liksom ingen ide'. Ska bli intressant att höra vad mäklarna säger.
Men, jag undrar om att alt.2 skulle kunna vara något ändå....
Att resa hus på en Ö avskräcker nog en del potentiella köpare. Det bygglovsgodkända huset är ett enplans Prefabhus med stora glaspartier mot vattnet (husmodulerna fast pris) och stomresningsarbetet kan jag även få för fast pris dvs. hanterbara kostnadsrisker upp till ett stomrest hus. Med ett stomrest hus, som är helt komplett på utsidan får hela tomten ett "lyft" (tror vi) och spekulanter kan dels se hur slutresultatet ser ut skala 1:1, samtidigt fritt bestämma hur innandömmmet av huset ska vara (inklusive hur många rum, storleken på rum etc) eftersom vårt valda prefabhus inte har bärande väggar. Prefabmodulerna 900K och stomresningen ca 100K
Men, men, om man i slutändan får tillbaka alla pengar, arbetskostnad + alfa som man lägger ned vid ett ev. bygge lär jag ju inte få veta i förväg tyvärr.....
Redigerat:
Vill ni visa hur det kan se ut så kan ni ju göra en modell av ert bygglovade hus i sketchup och bifoga prisuppgiften. Då låser ni inte in köparna i någon husmodell/färg/planlösning etc.
Vad räknar ni med att få ut för tomten, och vad vänder ni er till för målgrupp? Sjötomter med bygglov i mälaren låter dyrt tycker jag, med följden att de tänkta köparna bör vara rätt täta. Då kanske man inte tycker att det är så kul att det står ett billigt prefabhus på tomten.
Vad räknar ni med att få ut för tomten, och vad vänder ni er till för målgrupp? Sjötomter med bygglov i mälaren låter dyrt tycker jag, med följden att de tänkta köparna bör vara rätt täta. Då kanske man inte tycker att det är så kul att det står ett billigt prefabhus på tomten.
Prefabhus behöver nödvändigtvis inte se billigt ut. Vart fall, vi tog det beslutet och gjort är gjort. I bygglovsansökan måste byggnaden preciseras i detalj, fasaden t.o.m färg. Alternativet hade varit att inte söka bygglov alls. Det hade inte inte varit bra eftersom det inte var solklart om byggrätten på tomten överhuvudtaget (det har varit en lång process med både kommun och överklaganden etc).
Medlem
· Västragötaland
· 1 035 inlägg
Jag skulle faktiskt inte vilja ta över någon annans halvfärdiga bygge. Jag tror att ett hus med slutbesked ger köparen en större trygghet. Spontant har jag en känsla av att den typen av köparen ni vänder er till är inte de som kanske har så ont om pengar. Men däremot kanske ganska ont om tid? De kanske hellre köper en tomt och låter en husfirma bygga på totalentreprenad alternativt köper ett färdigt hus? Jag tror att alternativ nr 2 kommer att avskräcka en betydande grupp.
