Att köpa hus och tolka besiktningsunderlag
Hej,
Jag och min sambo börjar gå i hustankar och har varit på en mängd visningar. Vi är båda sugna på ett äldre hus men avskräcka båda av innehållet i besiktningsprotokollen. Jag har därför både några llmänna och några mer specifika frågor.
- vilja "skador" bör man spetsa öronen extra för för att slippa obehagliga och kostsamma överraskningar i efterhand? Vilka skador är svåra att åtgärda?
- hur fungerar det med egen besiktningsperson? Bör man ha med sig sådan så fort man ska gå på visning? Av vår erfarenhet erbjuds ofta ingen andra visning utan budgivningen brukar dra igång nästan timmarna efter sista person lämnat visningen.
Bifogar ett exemplifiera de besiktningsprotokoll för att förhoppningsvis kunna få lite handfasta tips.
Tusen tack på förhand!
Jag och min sambo börjar gå i hustankar och har varit på en mängd visningar. Vi är båda sugna på ett äldre hus men avskräcka båda av innehållet i besiktningsprotokollen. Jag har därför både några llmänna och några mer specifika frågor.
- vilja "skador" bör man spetsa öronen extra för för att slippa obehagliga och kostsamma överraskningar i efterhand? Vilka skador är svåra att åtgärda?
- hur fungerar det med egen besiktningsperson? Bör man ha med sig sådan så fort man ska gå på visning? Av vår erfarenhet erbjuds ofta ingen andra visning utan budgivningen brukar dra igång nästan timmarna efter sista person lämnat visningen.
Bifogar ett exemplifiera de besiktningsprotokoll för att förhoppningsvis kunna få lite handfasta tips.
Tusen tack på förhand!
Rent generelt, skalskyddet på huset är det viktigaste, dvs
1. Tak
2. Grund/källare/dränering runt huset
3. Panel/puts/tegel
Sedan kommer våtrum invändigt samt eventuella fuktproblem invändigt (som typ alltid hänger samman med problemen listade ovan).
Kosmetiska problem inomhus är något man kan fixa med tiden
1. Tak
2. Grund/källare/dränering runt huset
3. Panel/puts/tegel
Sedan kommer våtrum invändigt samt eventuella fuktproblem invändigt (som typ alltid hänger samman med problemen listade ovan).
Kosmetiska problem inomhus är något man kan fixa med tiden
Det viktigaste att ha koll på är eventuella fukt och mögelproblem. Det kan innebära att huset är ett rivningsobjekt som är hälsovådligt att bo i, i värsta fall.
De stora riskerna finns med hus från 70 talet byggda med betongplatta på mark. (Dagens betongplattor från 90 talet och framåt är oftast OK, de byggs med frigolitisolering under plattan). Man skall även vara försiktig med äldre hus med inredd källare. Källare på den tiden byggdes för att användas som förråd, garage, tvättstuga osv. Inte som sovrum eller liknande. Många har "renoverat" sådana källare till boyta, ibland bra, men ofta en mögelhärd.
I övrigt gäller det mest att förstå vad som kan bli dyrt om det är fel. Det gäller då framförallt badrum, som är äldre, eller moderna fuskbyggen. Är yttertaket äldre än 30 - 40 år. Så bör man räkna med att det kommer att behöva bytas. Se till att ha budget för att klara det inom en "5 årsplan". Det kan bli akut om ett halvår, eller om 20 år.
Vad gäller besiktning, så försök få in en besiktningsklausul om du skriver kontrakt. Det innebär alltså att du skriver kontrakt först. Med en klausul som ger dig rätt att besiktiga huset inom en tidsperiod, ex. 2 veckor. Och sedan när du tagit ställning till resultatet av besiktningen, så har du rätt att häva avtalet. En sådan klausul är alltså inte automatisk, du behöver få in den i avtalet. På den heta marknad vi har nu är risken stor att säljaren vägrar gå med på att ta in en sådan klausul, och säljer till nästa köpare istället.
De stora riskerna finns med hus från 70 talet byggda med betongplatta på mark. (Dagens betongplattor från 90 talet och framåt är oftast OK, de byggs med frigolitisolering under plattan). Man skall även vara försiktig med äldre hus med inredd källare. Källare på den tiden byggdes för att användas som förråd, garage, tvättstuga osv. Inte som sovrum eller liknande. Många har "renoverat" sådana källare till boyta, ibland bra, men ofta en mögelhärd.
I övrigt gäller det mest att förstå vad som kan bli dyrt om det är fel. Det gäller då framförallt badrum, som är äldre, eller moderna fuskbyggen. Är yttertaket äldre än 30 - 40 år. Så bör man räkna med att det kommer att behöva bytas. Se till att ha budget för att klara det inom en "5 årsplan". Det kan bli akut om ett halvår, eller om 20 år.
Vad gäller besiktning, så försök få in en besiktningsklausul om du skriver kontrakt. Det innebär alltså att du skriver kontrakt först. Med en klausul som ger dig rätt att besiktiga huset inom en tidsperiod, ex. 2 veckor. Och sedan när du tagit ställning till resultatet av besiktningen, så har du rätt att häva avtalet. En sådan klausul är alltså inte automatisk, du behöver få in den i avtalet. På den heta marknad vi har nu är risken stor att säljaren vägrar gå med på att ta in en sådan klausul, och säljer till nästa köpare istället.
Om man ska använda sig av besiktnings klausul bör du även säga detta till mäklaren i samband med ditt bud så att säljaren är med på detta från start. Det är ingen självklarhet att säljaren accepterar detta. Hittar man något man verkligen gillar så kanske det går att få till en besiktning innan kontrakt skrivs ingenH hempularen skrev:
Det har redan sagts tidigare i tråden...
- Grunden är viktig i äldre hus. Om det gjorts omdränering senaste åren är det ett stort plus. Varningsklocka är färg som släpper i källare och/eller hörn/sidor. Det sistnämnda är tecken på för hög fuktighet.
- Skicket på taket
- Fuktmätning och okulär kontroll ska helst finnas på vind och i krypgrund. Om fuktfläckar på t ex vind funnits oförändrade i många år är det bra. Kanske en gammal fuktskada innan taket reparerades eller lades om ?
- I krypgrunden ska man inte kunna se eller förnimma mögel. Finns en avfuktare är det ett stort plus. Marken ska vara täckt av plast. En besiktningsman ska mäta fuktkvoten i trossbotten. Gränsvärdet är ca 17% innan träet är för fuktigt.
- Kraftiga sprickor inomhus i väggar eller på sockeln som inte är gamla är att se upp med. Man vill inte ha pågående sättningar.
Inomhus är det framförallt badrum/tvättstuga man vill se vilka anmärkningar som finns i besiktningsprotokollet. Det ska helst finnas kvalitetsdokument från nyrenovering. För mig är det varningsklocka med nyrenoverat badrum som säljare inte "hittar" papperen ifrån eller inte "minns" vilket företag som gjort. Behöver inte vara något problem men.....
Sist men inte minst är det bra att känna till vad som hänt kring tidigare skador. T ex om det varit översvämning/läckage och vilka åtgärder som då vidtagits. Det kan finnas kvar dolda skador från det.
Jag vet precis hur det var när vi började leta hus i början. Man var skräckslagen för alla nedslag i besiktningsprotokollet och det tar tid att lära sig vad som är allvarligt och vad som inte är det. T ex strök jag alla hus som hade lite mögel i krypgrunden. Detta går att åtgärda enkelt så länge inte själva trossbotten är fuktskadad.
- Grunden är viktig i äldre hus. Om det gjorts omdränering senaste åren är det ett stort plus. Varningsklocka är färg som släpper i källare och/eller hörn/sidor. Det sistnämnda är tecken på för hög fuktighet.
- Skicket på taket
- Fuktmätning och okulär kontroll ska helst finnas på vind och i krypgrund. Om fuktfläckar på t ex vind funnits oförändrade i många år är det bra. Kanske en gammal fuktskada innan taket reparerades eller lades om ?
- I krypgrunden ska man inte kunna se eller förnimma mögel. Finns en avfuktare är det ett stort plus. Marken ska vara täckt av plast. En besiktningsman ska mäta fuktkvoten i trossbotten. Gränsvärdet är ca 17% innan träet är för fuktigt.
- Kraftiga sprickor inomhus i väggar eller på sockeln som inte är gamla är att se upp med. Man vill inte ha pågående sättningar.
Inomhus är det framförallt badrum/tvättstuga man vill se vilka anmärkningar som finns i besiktningsprotokollet. Det ska helst finnas kvalitetsdokument från nyrenovering. För mig är det varningsklocka med nyrenoverat badrum som säljare inte "hittar" papperen ifrån eller inte "minns" vilket företag som gjort. Behöver inte vara något problem men.....
Sist men inte minst är det bra att känna till vad som hänt kring tidigare skador. T ex om det varit översvämning/läckage och vilka åtgärder som då vidtagits. Det kan finnas kvar dolda skador från det.
Jag vet precis hur det var när vi började leta hus i början. Man var skräckslagen för alla nedslag i besiktningsprotokollet och det tar tid att lära sig vad som är allvarligt och vad som inte är det. T ex strök jag alla hus som hade lite mögel i krypgrunden. Detta går att åtgärda enkelt så länge inte själva trossbotten är fuktskadad.
Det där kan man se på lite olika sätt. Jag ser det som självklart att säljaren måste ge mig som köpare möjlighet att fullgöra min undersökningsplikt. Om säljaren vill sälja utan att ge köparen möjlighet att besiktiga. Så bör det kommuniceras till alla innan budgivningen startar.S Sebastian Bob Andersson skrev:
Det är normalt med en besiktningsklausul, vill säljaren inte gå med på det så ligger informationsansvaret på säljaren.
Besiktningsklausul = Jag som köpare ska kunna häva köpet om mycket uppkommer under besiktning?H hempularen skrev:
Ligger informationsansvaret på säljaren? Hur då? Ska säljaren bekosta och genomföra en besiktning istället?
Självklart ska man som köpare av ett hus begära en besiktningsklausul. Det är omöjligt att hinna göra de undersökningar som behövs innan. Först vinner man budgivningen utifrån den information som då är känd. Sedan går man ned i detaljerna och undersöker. Tar fram husritningar, kontrollerar bygglov, gör ev. tekniska undersökningar av fuktskador etc. Sist men inte minst behöver man som familj också kontrollera mycket annat. Det är inte av nöje man som köpare gör allt detta om man inte verkligen är seriös.
Nu har jag inte läst igenom tråden, så jag kanske upprepar självklarheter. Men köper ni ett äldre hus bör ni ha koll på hur ventilationen fungerar efter byte av värmesystem och eventuella renoveringar.
Många gamla hus har självdrag, vilket funkar mycket bra när man har ett värmesystem som värmer upp skorstenen. Alltså till exempel pellets, olja eller ved. Idag är det ju ofta utbytt till bergvärme eller något form av luftvärmepump. Då funkar ventilationen av huset klart sämre.
Många gånger har också vinden tagits bort på gamla hus, man har extraisolerat eller byggt parallelltak upp i nock. När vintrarna numera är mycket varmare så är risken stor för olika typer av mögelskador i tak då, och ofta i utrymmen som inte går att inspektera.
Jag bor i Enskede i Stockholm och fick lära mig den hårda vägen om detta. Efter det har jag stött på fem-10 personer som råkat ut för väldigt liknande problem.
Så kortfattat: Köper du ett gammalt hus med självdragsventilation med till exempel bergvärme så tycker jag att du dels ska fråga hur länge sen det var dom övergav det gamla värmesystemet.
Och om det var länge sen så ska du inspektera tak, takfot, vindsutrymnen och liknande väldigt noga.
Det finns väldigt bra och ganska billiga lösningar för att lösa problem med ventilationen. Att installera en fläkt i skorstenen som konstant suger och förstärker självdraget och återställer det till hur det fungerade innan bytet av värmesystem.
Många gamla hus har självdrag, vilket funkar mycket bra när man har ett värmesystem som värmer upp skorstenen. Alltså till exempel pellets, olja eller ved. Idag är det ju ofta utbytt till bergvärme eller något form av luftvärmepump. Då funkar ventilationen av huset klart sämre.
Många gånger har också vinden tagits bort på gamla hus, man har extraisolerat eller byggt parallelltak upp i nock. När vintrarna numera är mycket varmare så är risken stor för olika typer av mögelskador i tak då, och ofta i utrymmen som inte går att inspektera.
Jag bor i Enskede i Stockholm och fick lära mig den hårda vägen om detta. Efter det har jag stött på fem-10 personer som råkat ut för väldigt liknande problem.
Så kortfattat: Köper du ett gammalt hus med självdragsventilation med till exempel bergvärme så tycker jag att du dels ska fråga hur länge sen det var dom övergav det gamla värmesystemet.
Och om det var länge sen så ska du inspektera tak, takfot, vindsutrymnen och liknande väldigt noga.
Det finns väldigt bra och ganska billiga lösningar för att lösa problem med ventilationen. Att installera en fläkt i skorstenen som konstant suger och förstärker självdraget och återställer det till hur det fungerade innan bytet av värmesystem.
Kan vi inte även tipsa om oroväckande detaljskrivningar i besiktningen som inte nödvändigtvis behöver alarmera den oinsatte.
tex ”kakelbonk” som tecken på kakelsläpp och ev fuktskada. Felaktigt installerade brunnar, tex ”brunsmanchett ej framdragen”
tex ”kakelbonk” som tecken på kakelsläpp och ev fuktskada. Felaktigt installerade brunnar, tex ”brunsmanchett ej framdragen”
Eftersom undersökningsplikten åligger köparen. Så menar jag att om säljaren har för avsikt att neka mig min rätt att undersöka. Då ligger det på säljaren att informera spekulanterna om det i förväg.undine skrev:
Det finns ingen anledning att köparen skulle ha någon skyldighet att i förväg informera om att han har för avsikt att fullfölja sin undersökningsplikt.
H hempularen skrev:
Kan tillägga att hus på 80-talet kan vara fulla med problem. På 80-talet började man isolera väldigt mycket vilket ledde till att man flyttade kondenseringspunkten in i en tjock vägg. Samtidigt som detta så var man inte så noga med diffusionsspärren.
Njaaa. De hus jag känner till med sådana problem byggdes på 70 talet, efter oljekrisen-73. På 80 talet var medvetandet högt i byggbranschen om problemet. Även om man senare skärpte till hanteringen av täthet i huset.J Johan456 skrev:
