Åsikter/hjälp brf ekonomi
Hej!
Jag skulle behöva hjälp att analysera bostadsrättsföreningens ekonomi och undrar om ni här på forumet kunde dela med er av era åsikter? Jag är inte så erfaren när det gäller ekonomi i bostadsrättsföreningar, men för mig ser det helt okej ut. Jag är medveten att jag är okunnig på området och uppskattar om detta inte uppdagas inläggen.
http://pics.objektdata.se/_media_/10780/SFDB1379C6DA8A24364BF63F5F72D160EF5.pdf
Jag skulle behöva hjälp att analysera bostadsrättsföreningens ekonomi och undrar om ni här på forumet kunde dela med er av era åsikter? Jag är inte så erfaren när det gäller ekonomi i bostadsrättsföreningar, men för mig ser det helt okej ut. Jag är medveten att jag är okunnig på området och uppskattar om detta inte uppdagas inläggen.
http://pics.objektdata.se/_media_/10780/SFDB1379C6DA8A24364BF63F5F72D160EF5.pdf
Ser ut som den ligger i Uppsala? Nyproduktion?
Risker:
- Nybildad förening (oprövad styrelse, historik saknas)
- Belåningen verkar vara hög, 44000 TSEK/3000 kvm boyta-->14500/kvm.
I övrigt bör man väl försöka utröna om årsavgiften riskerar höjas. Har du kollat den ekonomiska planen som skapats i och med bildandet av brf:en?
Risker:
- Nybildad förening (oprövad styrelse, historik saknas)
- Belåningen verkar vara hög, 44000 TSEK/3000 kvm boyta-->14500/kvm.
I övrigt bör man väl försöka utröna om årsavgiften riskerar höjas. Har du kollat den ekonomiska planen som skapats i och med bildandet av brf:en?
Det bokförda resultatet är inte så viktigt egentligen. Balansräkningen är lite intressantare med avseende på belåningen. Det framtida kassaflödet är viktigt, men det kan man inte rakt utläsa ur någon årsredovisning. Det måste man bedöma utifrån prognosticerade intäkter (avgifter och hyror till största delen) och kostnader (framförallt drift och underhåll). De vanliga driftskostnaderna hittar man i årsredovisningen, men framtida underhåll står inte där, även om det rimligen finns en underhållsplan. Är det nyproduktion så lär ju underhållet vara begränsat under hyfsat många år, så det kan ju vara lite av en trygghet. Tänker man sig att bo i föreningen en längre tid måste ju föreningen bygga upp kapital till kommande renoveringar. Gör föreningen inte det blir det avgiftshöjningar i framtiden.
Jag hittade inte om alla lägenheter är sålda. Det är viktigt att så är fallet eftersom tomma lägenheter sänker inkomsterna rejält. Sen är ju årsredovisningen drygt ett år gammal och mycket kan ha hänt på ett år.
Iom. att föreningen är så nybildad så är det (för mig) svårt att analysera bokslutet.
Jag ser ingen kostnad för uppvärmning, det brukar vara en av de största posterna i driftsekonomin. Inget för vatten. Reparationskostnaden i driften är väldigt låg, visserligen en ny förening, men den posten kommer att öka ganska snabbt.
Som exempel så finns där fastighetslån på totalt 44 milj. Med lite varierande ränta på de olika delarna, men ca 1,1 - 1,2 i ränta. Det borde inneburit ca 500 000 i räntekostnader.
men såvitt jag kan se har man bara betalat ca 90 000 i ränta under året. Troligen beror detta på att lånen tagits under året. Men det innebär alltså en ökad räntekostnad på 400 000 nästa år. Vilket motsvarar ca 8 000 per lägenhet (det var drygt 50 lägenheter).
Som köpare kan det vara bra att fundera över vad som händer om marknadsräntorna går upp. De kommer att gå upp, men den stora frågan är när.
Så om man tänker sig att du om några år får betala 3% ränta på dina egna lån, och föreningen får också betala 3% på sina lån. Hur slår det mot privatekonomin, dels den egna kostnadsökningen, dels den som kommer via månadsavgiften.
Bankerna räknar ju med ca 7% när de bedömer om din ekonomi tål att låna så mycket. Fullt så hög ränta tycker jag är omotiverat att analysera för en egen kalkyl. OM räntan når sådana nivåer så blir det i kombination med hög inflation, som i sin tur ger höga löneökningar, så man har mer att betala med. Men 3% är en fullt realistisk nivå på 3 - 5 års sikt.
Personligen skulle jag inte köpa en bostadsrätt med så hög belåning i föreningen. Det finns massor med bostadsrätter som ligger på 5000 och nedåt i belåning per kvadratmeter bostadsyta.
Jag ser ingen kostnad för uppvärmning, det brukar vara en av de största posterna i driftsekonomin. Inget för vatten. Reparationskostnaden i driften är väldigt låg, visserligen en ny förening, men den posten kommer att öka ganska snabbt.
Som exempel så finns där fastighetslån på totalt 44 milj. Med lite varierande ränta på de olika delarna, men ca 1,1 - 1,2 i ränta. Det borde inneburit ca 500 000 i räntekostnader.
men såvitt jag kan se har man bara betalat ca 90 000 i ränta under året. Troligen beror detta på att lånen tagits under året. Men det innebär alltså en ökad räntekostnad på 400 000 nästa år. Vilket motsvarar ca 8 000 per lägenhet (det var drygt 50 lägenheter).
Som köpare kan det vara bra att fundera över vad som händer om marknadsräntorna går upp. De kommer att gå upp, men den stora frågan är när.
Så om man tänker sig att du om några år får betala 3% ränta på dina egna lån, och föreningen får också betala 3% på sina lån. Hur slår det mot privatekonomin, dels den egna kostnadsökningen, dels den som kommer via månadsavgiften.
Bankerna räknar ju med ca 7% när de bedömer om din ekonomi tål att låna så mycket. Fullt så hög ränta tycker jag är omotiverat att analysera för en egen kalkyl. OM räntan når sådana nivåer så blir det i kombination med hög inflation, som i sin tur ger höga löneökningar, så man har mer att betala med. Men 3% är en fullt realistisk nivå på 3 - 5 års sikt.
Personligen skulle jag inte köpa en bostadsrätt med så hög belåning i föreningen. Det finns massor med bostadsrätter som ligger på 5000 och nedåt i belåning per kvadratmeter bostadsyta.
Det gör det ju så klart, men knappast nyproduktion. Då får man idag räkna med att belåningen ligger runt de nivåer det handlar om här. Sen är det upp till var och en om man tycker det är värt risken.H hempularen skrev:
Jodå det finns åtskilliga nyproducerade med låg belåning också. Dottern är på gång att köpa nu. Tittade på en häromdagen, byggd 2017, belåning 6500 / kvm. Den hade dock andra brister, så den är inte aktuell.
Tja, det beror förstås på vad man menar med åtskilliga, men 2018 var riksgenomsnittet i nyproduktion 13 900 kr/kvm att jämföra med det totala genomsnittet på 5 800 kr/kvm. (https://www.fi.se/contentassets/2035e995c0064717ac47665a6117b1ea/bolan_2019.pdf)H hempularen skrev:
Oavsett skall ju produktionskostnaden finansieras på något sätt. Lägre belåning ger högre insats.
