Arv av fritidshus, lösa ut syskon
Har en frågeställning som vi behöver hjälp med.
Förutsättningen är att min far vill ge hälften av sitt fritidshus till mig. Tanken är sedan att jag ska överta resterande del men det kan dröja ett antal år.
Det som komplicerar frågan är att jag har 3 syskon som min far (och jag) vill kompensera så att alla får lika mycket i detta läget för att det ska vara rättvist. Alla syskon är överens om att jag övertar fastigheten.
Min far har inte möjligheten att ge motsvarande värdet av halva fastigheten till alla syskon.
Lösningen som vi funderar på är att min far ger mig halva fastigheten och jag ersätter mina syskon kontant med motsvarande varsin 1/8-del.
Kan han skriva ett gåvobrev med förutsättningen att jag ska ersätta mina syskon?
Är det ok att göra så eller kommer skatteverket ställa till problem här?
Sen kommer vi till nästa fråga. Hur ska vi räkna ut hur mycket jag ska ge till varje syskon?
Värdering kommer göras men följande siffror kan användas:
Värdering: 3 000 000
Kostnader som min far under åren haft för fastigheten: 500 000:-
Förutsättningen är att min far vill ge hälften av sitt fritidshus till mig. Tanken är sedan att jag ska överta resterande del men det kan dröja ett antal år.
Det som komplicerar frågan är att jag har 3 syskon som min far (och jag) vill kompensera så att alla får lika mycket i detta läget för att det ska vara rättvist. Alla syskon är överens om att jag övertar fastigheten.
Min far har inte möjligheten att ge motsvarande värdet av halva fastigheten till alla syskon.
Lösningen som vi funderar på är att min far ger mig halva fastigheten och jag ersätter mina syskon kontant med motsvarande varsin 1/8-del.
Kan han skriva ett gåvobrev med förutsättningen att jag ska ersätta mina syskon?
Är det ok att göra så eller kommer skatteverket ställa till problem här?
Sen kommer vi till nästa fråga. Hur ska vi räkna ut hur mycket jag ska ge till varje syskon?
Värdering kommer göras men följande siffror kan användas:
Värdering: 3 000 000
Kostnader som min far under åren haft för fastigheten: 500 000:-
Om det ska vara riktigt rättvist ska väl alla syskon få en fjärdedel av värdet. I exemplet med 3 miljoner blir det då 750k (minus deras del av en reavinstskatt på 22 procent på vinsten vid en fiktiv försäljning) som du ska betala till vart och ett av dina tre syskon.
Mindre rättvist blir det om du först får halva fastigheten. Då blir det bara 1,5 miljoner kvar att "fördela". Jag kan ju nu inte tänka mig att du, med gott samvete, även ska ha en del av det så då ska du ersätta dina tre syskon med 500k vardera (minus deras del av en reavinstskatt på 22 procent på vinsten vid en fiktiv försäljning av halva fastigheten)
Finns det kvitton på alla 500k utlägg så kan dessa reducera reavinsten men det beror även på hur/vad/när dessa gjordes
Mindre rättvist blir det om du först får halva fastigheten. Då blir det bara 1,5 miljoner kvar att "fördela". Jag kan ju nu inte tänka mig att du, med gott samvete, även ska ha en del av det så då ska du ersätta dina tre syskon med 500k vardera (minus deras del av en reavinstskatt på 22 procent på vinsten vid en fiktiv försäljning av halva fastigheten)
Finns det kvitton på alla 500k utlägg så kan dessa reducera reavinsten men det beror även på hur/vad/när dessa gjordes
Redigerat:
Jag var nog otydlig.
Min far ska fortsatt äga halva fastigheten.
Den sista halvan är tanken att vi ska lösa när han har gått bort (och det dröjer förhoppningsvis många år) eller att vi gör samma lösning igen om ett antal år.
Min far ska fortsatt äga halva fastigheten.
Den sista halvan är tanken att vi ska lösa när han har gått bort (och det dröjer förhoppningsvis många år) eller att vi gör samma lösning igen om ett antal år.
Ja då blir det hela ju i princip lite av en icke-fråga i nuläget....
Men om du får halva fastigheten av din far nu så får du väl då betrakta det som ett förskott på arv? I samråd med dina syskon antar jag?
Menar du helt uppriktigt att du senare i livet även vill ha en fjärdedel av den andra halvan? Jag hoppas du har och vill fortsätta ha en god relation med dina syskon, en bra förutsättning är ju då att vara rättvis och inte framstå som sniken...
Om det idag värderas till 3 mille och du får hälften har du fått 1,5 mille i förskott. Om det sedan dröjer många år innan arvet skiftas ut har värdet på fastigheten förändrats upp eller ner. Så den bör värderas två gånger; första gången nu då du får första halvan och andra gången i samband med bouppteckningen som görs när din far gått bort. Först då vet du hur mycket du ska betala dina syskon när du löser ut dom
Om du under kommande år, efter att du fått halva fastigheten, kommer stå för en massa underhållskostnader som avser hela den gemensamt ägda fastigheten tycker jag att du rimligen bör kunna få tillbaka 50% av dessa från dödsboet innan arvet skiftas ut. Men det är säkrast att detta avtalas i förväg med dina syskon så det inte leder till tjafs och osämja längre fram
Men om du får halva fastigheten av din far nu så får du väl då betrakta det som ett förskott på arv? I samråd med dina syskon antar jag?
Menar du helt uppriktigt att du senare i livet även vill ha en fjärdedel av den andra halvan? Jag hoppas du har och vill fortsätta ha en god relation med dina syskon, en bra förutsättning är ju då att vara rättvis och inte framstå som sniken...
Om det idag värderas till 3 mille och du får hälften har du fått 1,5 mille i förskott. Om det sedan dröjer många år innan arvet skiftas ut har värdet på fastigheten förändrats upp eller ner. Så den bör värderas två gånger; första gången nu då du får första halvan och andra gången i samband med bouppteckningen som görs när din far gått bort. Först då vet du hur mycket du ska betala dina syskon när du löser ut dom
Om du under kommande år, efter att du fått halva fastigheten, kommer stå för en massa underhållskostnader som avser hela den gemensamt ägda fastigheten tycker jag att du rimligen bör kunna få tillbaka 50% av dessa från dödsboet innan arvet skiftas ut. Men det är säkrast att detta avtalas i förväg med dina syskon så det inte leder till tjafs och osämja längre fram
Din far ger alla fyra en fjärdedel var av hela huset. Säg att huset är värt tre miljoner. Ni skriver ett avtal med er far om att han har nyttjanderätt till huset så länge han lever.
Nu köper du ut dina syskon genom att ge dem 750 tusen var för respektive del.
Dina syskon har nu 750 tusen var, men inget hus.
Du har ett hus som är värt 3 miljoner, men du fick pynta 3 x 750 tusen för att få det.
Nu köper du ut dina syskon genom att ge dem 750 tusen var för respektive del.
Dina syskon har nu 750 tusen var, men inget hus.
Du har ett hus som är värt 3 miljoner, men du fick pynta 3 x 750 tusen för att få det.
Jag ska försöka förklara bättre.
Steg 1.
Vår far skänker halva fastigheten till oss barn. Jag löser ut de tre andra och blir ägare till halva fastigheten.
Kan jag betala de andra kontant utan att blanda in skatteverket osv?
Steg 2:
Min far går bort och genom testamente tillfaller den andra halvan av fastigheten mig och avräknas som min del av arvet. Det finns fler tillgångar som gör att alla barnen kommer få lika mycket.
Det finns anledningar till att min far vill behålla halva fastigheten i nuläget. Det kan bli så att vi gör samma lösning igen om några år så att jag blir ägare till hela.
Den stora frågan är egentligen hur ersättningen till mina syskon görs på bästa sätt nu i första läget?
Räknar jag rätt såhär:
Värdering: 3000000:-
Avdrag: 500000:-
Latent skatt: 550000:-
Värde efter skatt: 2450000:-
Ersättning till varje syskon i steg 1: 306250:-
Steg 1.
Vår far skänker halva fastigheten till oss barn. Jag löser ut de tre andra och blir ägare till halva fastigheten.
Kan jag betala de andra kontant utan att blanda in skatteverket osv?
Steg 2:
Min far går bort och genom testamente tillfaller den andra halvan av fastigheten mig och avräknas som min del av arvet. Det finns fler tillgångar som gör att alla barnen kommer få lika mycket.
Det finns anledningar till att min far vill behålla halva fastigheten i nuläget. Det kan bli så att vi gör samma lösning igen om några år så att jag blir ägare till hela.
Den stora frågan är egentligen hur ersättningen till mina syskon görs på bästa sätt nu i första läget?
Räknar jag rätt såhär:
Värdering: 3000000:-
Avdrag: 500000:-
Latent skatt: 550000:-
Värde efter skatt: 2450000:-
Ersättning till varje syskon i steg 1: 306250:-
Jag tycker att du varit tillräckligt tydlig från start. Det är bättre att du får halva fastigheten i gåva mot vederlag. Så länge du betalar mindre än fastighetsvärdet och taxeringsvärdet så räknas det som gåva. De pengarna ger sedan din far till dina syskon. De blandas således aldrig in som ägare i fastigheten.
Tänk även på den latenta skatten när ni räknar ut ersättningen.
Tänk även på den latenta skatten när ni räknar ut ersättningen.
Så som frågan läggs upp så ser jag ingen antydan till att syskonen skulle på något sätt bli lurade här. Och det låter ju som de dessutom är helt övverens om upplägget. Frågan gäller som jag tolkar det hur man löser kompensationen till syskonen utan att dte blir problem med skatteverket eller att få lagfart.
Hur man kompenserar syskonen utan att gåvan ses som ett dolt köp.
Som jag ser det är det efentligen 3 frågor man behöver ha koll på.
1. Hur kompensera syskonen, utan att göra gåvan ogiltig (som gåva), både lagfartsmässigt och ur skattesynpunkt. Här tror jag tat det är fullkomligt OK att bara betala dem summan, tror inte att det ses som ett dolt köp, om de aldrig äger en del av fastigheten, Men detta måste kontrolleras med någon sakkunnig.
2. Hur bör man räkna ut korrekt kompensation till syskonen. Här bör man ta hänsyn till att om du får fastigheten som gåva, resp. i ett senare arvsskifte, så utgår ingen reavinsskatt. Men om du någon gång i framtiden säljer, så får du betala reavinsskatt baserat på vad din pappa hade för ingångsvärde (köpesumma + relevanta renoveringar osv, lagfart/pantbrev osv). Värdet av gåvan bör kalkylmässigt minskas med den latenta reavinsskatten. Här kan gälla att vara väldigt pedagogisk, Många konflikter vid arv och bodelning vid skillsmässor startar med att ena parten inte förstår effekten av den latenta reavinsskatten, utan tror att den andre parten försöker luras.
3. Hur hantera frågan om förtida arv. En gåva som den här kommer per definition att räknas som förtida arv den dag det blir dags för boupteckning. Då gäller det att man på något sätt visar att detta förtida arv redan har kompenserats, så du inte riskerar att få kompensera det en gång till. Man kan i gåvobrevet skriva att det inte skall räknas som förtida arv. I normalfallet skall det räcka. Men det finns tydligen situationer där en sådan skrivning inte håller. Det kan uppstå komplicerade situationer om gåvan är så stor att att den inverkar på de övriga arvingarnas laglott. Du bör konsultera en advokat i den frågan.
Även om ni är överens idag, så kan ingen veta hur det ser ut den dag det blir dags för arv. Annan livssituation, kanske någon har en ny fru/sambo som uppviglar osv.
Jag hade en kollega som råkade ut för strul i en liknande situation, Han fick köpa ett frittdshus av pappan. Köpet skulle inte räknas som förtida arv. Hans syskon hävdade efter pappans död att han hade fått köpa till underpris, och att "förmånen" var så stor att de inte kunde få ut sin laglott (hälften av det man annars skulle ärav). De hade dock en märklig beräkningsmodell för den beräkningen så de förlorade efter att ha stämt dödsboet, de blev tvugna att låta tingsrätten utse en boutredningsman, som fick företräda dödsboet i stämningen. Det var tydligen så att OM syskonen hade vunnit så skulle gåvan återgå till dödsboet, och räknas upp till dagens fastighetsvärde, för att sedan skiftas ut igen.
Jag hade arvsstrul under samma period, så vi brukade stämma av "domstolssituationen" med varandra på luncherna. Min arvstvist körde 15 rundor i tingsrätt, hovrätt och högsta domstolen (min syster nekades prövning i hovrätten och överklagade det nekade prövningstillståndet till HD som nekade prövning). Kollegans fall var lite lustigt, hans syskon överklagade till Hovrätten innan tingsrätten hade avgivit dom, och hovrätten nekade prövningstillstånd "oavsett vad tingsrätten kommer fram till". Ena brodern var hög jurist inom domstolsväsendet.
Hur man kompenserar syskonen utan att gåvan ses som ett dolt köp.
Som jag ser det är det efentligen 3 frågor man behöver ha koll på.
1. Hur kompensera syskonen, utan att göra gåvan ogiltig (som gåva), både lagfartsmässigt och ur skattesynpunkt. Här tror jag tat det är fullkomligt OK att bara betala dem summan, tror inte att det ses som ett dolt köp, om de aldrig äger en del av fastigheten, Men detta måste kontrolleras med någon sakkunnig.
2. Hur bör man räkna ut korrekt kompensation till syskonen. Här bör man ta hänsyn till att om du får fastigheten som gåva, resp. i ett senare arvsskifte, så utgår ingen reavinsskatt. Men om du någon gång i framtiden säljer, så får du betala reavinsskatt baserat på vad din pappa hade för ingångsvärde (köpesumma + relevanta renoveringar osv, lagfart/pantbrev osv). Värdet av gåvan bör kalkylmässigt minskas med den latenta reavinsskatten. Här kan gälla att vara väldigt pedagogisk, Många konflikter vid arv och bodelning vid skillsmässor startar med att ena parten inte förstår effekten av den latenta reavinsskatten, utan tror att den andre parten försöker luras.
3. Hur hantera frågan om förtida arv. En gåva som den här kommer per definition att räknas som förtida arv den dag det blir dags för boupteckning. Då gäller det att man på något sätt visar att detta förtida arv redan har kompenserats, så du inte riskerar att få kompensera det en gång till. Man kan i gåvobrevet skriva att det inte skall räknas som förtida arv. I normalfallet skall det räcka. Men det finns tydligen situationer där en sådan skrivning inte håller. Det kan uppstå komplicerade situationer om gåvan är så stor att att den inverkar på de övriga arvingarnas laglott. Du bör konsultera en advokat i den frågan.
Även om ni är överens idag, så kan ingen veta hur det ser ut den dag det blir dags för arv. Annan livssituation, kanske någon har en ny fru/sambo som uppviglar osv.
Jag hade en kollega som råkade ut för strul i en liknande situation, Han fick köpa ett frittdshus av pappan. Köpet skulle inte räknas som förtida arv. Hans syskon hävdade efter pappans död att han hade fått köpa till underpris, och att "förmånen" var så stor att de inte kunde få ut sin laglott (hälften av det man annars skulle ärav). De hade dock en märklig beräkningsmodell för den beräkningen så de förlorade efter att ha stämt dödsboet, de blev tvugna att låta tingsrätten utse en boutredningsman, som fick företräda dödsboet i stämningen. Det var tydligen så att OM syskonen hade vunnit så skulle gåvan återgå till dödsboet, och räknas upp till dagens fastighetsvärde, för att sedan skiftas ut igen.
Jag hade arvsstrul under samma period, så vi brukade stämma av "domstolssituationen" med varandra på luncherna. Min arvstvist körde 15 rundor i tingsrätt, hovrätt och högsta domstolen (min syster nekades prövning i hovrätten och överklagade det nekade prövningstillståndet till HD som nekade prövning). Kollegans fall var lite lustigt, hans syskon överklagade till Hovrätten innan tingsrätten hade avgivit dom, och hovrätten nekade prövningstillstånd "oavsett vad tingsrätten kommer fram till". Ena brodern var hög jurist inom domstolsväsendet.
TheImprovisor
Allvetare
· Västkusten
· 1 584 inlägg
TheImprovisor
Allvetare
- Västkusten
- 1 584 inlägg
Måste det göras så komplicerat?
Huset är värt 3 000 000.
Du får halva som förskott på arv. Resten regleras när din pappa dör. Om tillgångarna i dödsboet då inte räcker för att kompensera dina syskon för ditt förskott får du betala mellanskillnaden.
Huset är värt 3 000 000.
Du får halva som förskott på arv. Resten regleras när din pappa dör. Om tillgångarna i dödsboet då inte räcker för att kompensera dina syskon för ditt förskott får du betala mellanskillnaden.
Anlita jurist. Be om kostnadsförslag åtminstone. Låter som ganska enkelt om man vet hur man gör. Vissa avtal t ex testamenten har formkrav som måste vara uppfyllda för att gälla. Anlita proffs så det görs rätt från börja. För god nattsömn.
Ja vi har absolut tänkt att anlita jurist längre fram men ville redan nu få lite synpunkter på hur vi ska tänka och resonera så att vi är förberedda. Blir lättare att fundera ut alla frågor och funderingar om man har lite längre tid på sig.
Om en, Du får 1.5 miljoner och alla ska få lika mycket... (tre ytterligare syskon).
Detta blir 6 miljoner som ska skiftas.
Finns det så mycket pengar?
Eller ska de tre utom dig få så mycket mindre?
Avancerat svindleri kan man tycka.
Detta blir 6 miljoner som ska skiftas.
Finns det så mycket pengar?
Eller ska de tre utom dig få så mycket mindre?
Avancerat svindleri kan man tycka.
Har du ens läst tråden?
Får man fråga varför det är viktigt att överta huset nu?
Enklast i mina ögon är att pappan fortsätter äga 100% samt står för alla fasta kostnader (om möjlighet finns), så regleras det automatiskt när han dör. Eller att du köper ut hela nu (om möjlighet finns)
Stor risk för osämja framöver om huset går upp/ner mycket i värde, du bygger ut, huset vansköts, ett syskon ändrar sig, etc, etc.
Enklast i mina ögon är att pappan fortsätter äga 100% samt står för alla fasta kostnader (om möjlighet finns), så regleras det automatiskt när han dör. Eller att du köper ut hela nu (om möjlighet finns)
Stor risk för osämja framöver om huset går upp/ner mycket i värde, du bygger ut, huset vansköts, ett syskon ändrar sig, etc, etc.