Ansvar för avloppsventil

[Maria Eriksson4]

Är det BRF som ansvarar för att ventilationsröret från avloppsstammen som leder ut från taket?

 

[sir_daniel]

Skriv vad du undrar och hela funderingen, läcker den? Saknas den?

 

[Claes Sörmland]

Är det BRF som ansvarar för att ventilationsröret från avloppsstammen som leder ut från taket?

Typiskt sett så är det det, det är en del av det gemensamma avloppssystemet som krävs för dess funktion. Möjligen kan detta falla på en bostadsrättshavare om föreningen har märkliga stadgar.

Men läs ordet "ansvar" som "bestämmanderätt". Och med denna rätt kommer ju också skyldigheten att betala för de reparationer som föreningens styrelse väljer att köpa in avseende ventilationsröret.

 

[Maria Eriksson4]

Skriv vad du undrar och hela funderingen, läcker den? Saknas den?

Hej! Vi i samband renovering av badrummet upptäckte firman att röret som leder ut är igentäppt. Ska finnas en huv så att inte löv annat trillar ner i röret. Vet inte om det finns. Men oavsett måste en spolbil komma och spola rent röret så att det funkar som det ska.

 

[Kastar_spjut_i_radhus]

Typiskt sett så är det det, det är en del av det gemensamma avloppssystemet som krävs för dess funktion. Möjligen kan detta falla på en bostadsrättshavare om föreningen har märkliga stadgar.

Vet inte om det är relevant för frågan men… I fallet bostadsrättsradhus är det inte nödvändigtvis en del av det gemensamma nätet utan bara avsett för en enskild lägenhet, och då blir det som jag ser det flummigare. Huv och genomföring i taket borde vara föreningens ansvar medan röret till den del det är ”i lägenheten” och bara tjänar den nog kan anses vara bostadsrättshavarens ansvar.

Eller gör jag någon logisk kullerbytta här?

 

[Claes Sörmland]

Vet inte om det är relevant för frågan men… I fallet bostadsrättsradhus är det inte nödvändigtvis en del av det gemensamma nätet utan bara avsett för en enskild lägenhet, och då blir det som jag ser det flummigare. Huv och genomföring i taket borde vara föreningens ansvar medan röret till den del det är ”i lägenheten” och bara tjänar den nog kan anses vara bostadsrättshavarens ansvar.

Eller gör jag någon logisk kullerbytta här?

Tror du har rätt, där finns en tolkningsmån. Men huvudregeln är att det är föreningens ansvar.

6 kap. 12 § bostadrättslagen reglerar detta:

"Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet."

D v s om avluftningen på något sätt endast betjänar en enda lägenhet och ligger fysiskt i den så kan det ju tänkas vara bostadrättshavarens ansvar om stadgarna anger det. Men med tanke på att avluftningsröret går igenom taket så går ju röret per definition ut ur lägenheten och då blir det en rätt pressad tolkning att bostadsrättshavaren skulle ansvara för den. Därmed inte sagt att någon förening för t ex radhuslägenheter inte har gjort det pressade tolkningen...

 

[Claes Sörmland]

Hej! Vi i samband renovering av badrummet upptäckte firman att röret som leder ut är igentäppt. Ska finnas en huv så att inte löv annat trillar ner i röret. Vet inte om det finns. Men oavsett måste en spolbil komma och spola rent röret så att det funkar som det ska.

Det låter som att kajor har varit i farten.

Troligen är det som sagt BRFen som ska stå för rensningen. Enklast är ju om ni som bostadsrättshavare och styrelse är överens om detta så slipper man bråka om lagskrivningar.

Om ni ändå kapar röret i samband med renoveringen och det går rakt upp och sen ut över tak så kan det vara en smal sak att rensa det med en käpp underifrån. Då behövs ingen spolbil. Rent generellt kan det vara svårt att få pinnar som t ex kajbon genom avloppsrör, de fastnar längre ned. Bättre då att kapa röret och rensa underifrån.

 

[Kastar_spjut_i_radhus]

Därmed inte sagt att någon förening för t ex radhuslägenheter inte har gjort det pressade tolkningen...

Finns ibland catch-all formuleringar typ att lägenhetshavaren ansvarar för lägenhetens samtliga funktioner. Då skulle jag tolka föreningens ansvar restriktivt.

 

[Maria Eriksson4]

Tack för svar och engagemang!

 

[Claes Sörmland]

Finns ibland catch-all formuleringar typ att lägenhetshavaren ansvarar för lägenhetens samtliga funktioner. Då skulle jag tolka föreningens ansvar restriktivt.

Men stadgar slår inte bostadsrättslagen, det går således inte att konstruera en BRF som lagligen lägger underhållsansvar på bostadsrättshavarna som enligt bostadsrättslagen ligger på föreningen. Tolkningsmånen som finns berör de delar som ligger fysiskt i lägenheten eller i kanten av dem alltså innanför lägenheten golv, väggar och tak. T ex en avloppsledning som leder genom marken till en enskild lägenhet (jag tänker t ex ett radhus), går upp genom lägenheten och sen ut över yttertak (luftning) ligger inte inne i lägenheten och faller därmed under bostadsrättsföreningens underhållsansvar.

Att då mena att ett visst kort segment av denna ledning - den del som går genom lägenheten - skulle fall på bostadsrättshavarens underhållsansvar blir långsökt och knappast i överensstämmelse med lagstiftarens intention.

(Vill man ha ett sådant boende så finns en annan juridisk lösning, äganderättsfastigheter med gemensamhetsanläggningar för delade fastighetsfunktioner.)

 

[Kastar_spjut_i_radhus]

Claes: Nej så är det såklart, att lagen trumfar stadgarna.

Jag menar dock att det inte är otänkbart att ledningen, likt ett fönster, är något som lägenheten försetts med och som enbart tjänar lägenheten. Lägenhetshavarens underhållsskyldighet skulle då avse från inkommande ledning där den kommer in till lägenheten, till genomföring mot tak där den så att säga lämnar lägenheten.

Varför skulle det inte vara i överensstämmelse med lagen? Ingen del tjänar ju mer än en lägenhet eller löper genom någon annan lägenhet än den tjänade.

Lagstiftarens intention är nog att föreningen inte ska kunna lägga ansvaret för gemensamma funktioner, närmare förknippade med fastigheten (nåja byggnaden) som helhet än en enskild lägenhet, på lägenhetshavaren. Tex stamledningar i flerfamiljshus. Det är inte alltid relevant i radhus.

Se tex NJA 2015 s. 566 som jag tolkar som att det inte kan uteslutas, även om det i flerfamiljshus som ju är det normala är osannolikt.

 

[Claes Sörmland]

Claes: Nej så är det såklart, att lagen trumfar stadgarna.

Jag menar dock att det inte är otänkbart att ledningen, likt ett fönster, är något som lägenheten försetts med och som enbart tjänar lägenheten. Lägenhetshavarens underhållsskyldighet skulle då avse från inkommande ledning där den kommer in till lägenheten, till genomföring mot tak där den så att säga lämnar lägenheten.

Varför skulle det inte vara i överensstämmelse med lagen? Ingen del tjänar ju mer än en lägenhet eller löper genom någon annan lägenhet än den tjänade.

Lagstiftarens intention är nog att föreningen inte ska kunna lägga ansvaret för gemensamma funktioner, närmare förknippade med fastigheten (nåja byggnaden) som helhet än en enskild lägenhet, på lägenhetshavaren. Tex stamledningar i flerfamiljshus. Det är inte alltid relevant i radhus.

Se tex NJA 2015 s. 566 som jag tolkar som att det inte kan uteslutas, även om det i flerfamiljshus som ju är det normala är osannolikt.

Jag håller med om att det går att hitta fall där en viss avloppsledning endast betjänar en lägenhet och därmed om stadgarna är skrivna för detta inte ligger under föreningens underhållsansvar. Ett vanligt exempel är ju avloppsledningen som går i kökets skåp eller skåpbotten till diskho och kanske diskmaskin. Enligt många typstadgar så är den åtkomlig inne i lägenheten och betjänar bara den lägenhet som den är dragen i och underhållsansvaret ligger därmed emellanåt på bostadsrättshavaren. Inte kontroversiellt.

Jag menar att det blir långsökt att t ex hävda att det översta segmentet av den vertikala avloppsstammen som går genom lägenheten närmast yttertaket faller på bostadsrättshavaren att underhålla. Detta trots att den delen av ledningen kan hävdas bara betjäna den lägenheten och därmed faller under den bostadsrättshavarens ansvar. Först längre ned när den går genom lägenheten under så betjänar ju dessa lägre liggande segment av ledningen andra lägenheter och ligger enligt det scenariot under föreningens underhållsansvar.

Jag tror alltså det blir påtagligt knepigt att övertyga rätten om den tolkningen av bostadsrättslagen. Istället så tror jag rättens läsning av bostadsrättslagen blir att hela ledningens längd ska ses som en enhet som ska prövas om den anses vara installerad av föreningen och betjänar mer än en lägenhet. Då faller underhållsansvaret på föreningen. Jag läser denna del av domskälen till NJA 2015 s. 566 på just det sättet:

"Det framstår också som naturligt att en skorstensstock och de kanaler som finns i den är något som hör till huset som sådant och inte är en del av de enskilda lägenheterna. Detta gäller i vart fall om skorstenen, som i detta fall, löper genom mer än en lägenhet. Att olika kanaler i skorstenen tjänar endast vissa av lägenheterna - och att bostadsrättshavarna kan ha ett underhållsansvar för den utvändiga delen av skorstensstocken - bör inte tillmätas betydelse för bedömningen."

 

[Kastar_spjut_i_radhus]

Jag håller helt med i flerfamiljshusfallen. Men Brf radhus och villor menar jag inte behöver falla ut på samma sätt som NJA-fallet.

 

[Claes Sörmland]

Jag håller helt med i flerfamiljshusfallen. Men Brf radhus och villor menar jag inte behöver falla ut på samma sätt som NJA-fallet.

Menar du att avloppsledningen som går i marken utanför radhuset men som enbart leder till och betjänar ett enda radhus också kan ingå i lägenheten och därmed ligga under bostadrättshavarens ansvar om stadgarna är skrivna så? Om inte, varför inte?

(Har inte tänkt för mycket på bostadsrättsradhus ska sägas.)

 

[Claes Sörmland]

@Maria Eriksson4 som du märker är din fråga inte helt okomplicerad, just de där gränsdragningarna mellan vad som är föreningens underhållsansvar och vad som är bostadsrättshavarens är ett litet elände. Vid varje ändring av bostadsrättslagen så vill många remissinstanser ha förtydliganden och varje gång så säger regeringen nej till att styra upp det.

Så kolla vad som står i din förenings stadgar. Bor du i en lägenhet så är svaret med all sannolikhet att föreningen ansvarar för avloppsstammarna och deras avluftning. Bor du i ett bostadsrättsradhus och detta rör bara betjänar ditt hus så finns som vi diskuterar ovan troligen mer svängrum för ovanliga stadgar där föreningen har försökt lägga med ansvar på bostadsrättshavarna.