Är det OK om enbart en delägare skriver på markavtal?
De markavtal som IP Only/Bynet nu går ut med på Öland innebär att man medger att nyttjanderätten kan skrivas in och att avtalet kan ligga till grund för ansökan om bildande av ledningsrätt. Vidare utgör avtalet överenskommelse enligt 14 § ledningsrättslagen vilket innebär att lantmäteriet kan gå direkt till beslut eftersom markägaren redan gått med på ersättning (noll) och hur fibern dras.
Finns det flera delägare i fastigheten räcker det enligt IPOnly/Bynet med att enbart en av dem skriver på avtalet. Enligt avtalstexten ansvarar den som skriver på för att övriga delägare gått med avtalet.
Eftersom markavtalet i dessa fall direkt kan leda till ledningsrätt som innebär att man i viss mån frånhänder sig fast egendom känns det föga rättssäkert att övriga delägares underskrift inte behövs. Frågan är om det är fastighetsrättsligt korrekt. Blir ett markavtal giltigt i vad avser bildande av ledningsrätt om det undertecknats av enbart en delägare?
Det kan också finna förbehåll genom föreskrift av tredje man vid t ex gåva eller arv om hur egendomen får disponeras av delägarna och var som gäller vid förändring av ägobilden. Problemet blir att IP Only/Bynet lämpar över ansvaret på delägarna som får processa mot varandra för gottgörelse om markavtalet betraktas som giltigt.
Finns det flera delägare i fastigheten räcker det enligt IPOnly/Bynet med att enbart en av dem skriver på avtalet. Enligt avtalstexten ansvarar den som skriver på för att övriga delägare gått med avtalet.
Eftersom markavtalet i dessa fall direkt kan leda till ledningsrätt som innebär att man i viss mån frånhänder sig fast egendom känns det föga rättssäkert att övriga delägares underskrift inte behövs. Frågan är om det är fastighetsrättsligt korrekt. Blir ett markavtal giltigt i vad avser bildande av ledningsrätt om det undertecknats av enbart en delägare?
Det kan också finna förbehåll genom föreskrift av tredje man vid t ex gåva eller arv om hur egendomen får disponeras av delägarna och var som gäller vid förändring av ägobilden. Problemet blir att IP Only/Bynet lämpar över ansvaret på delägarna som får processa mot varandra för gottgörelse om markavtalet betraktas som giltigt.
Man använder Nyttjanderätt för det är enklast och till lägst kostnad, samt snabbaste sättet att kunna rulla fiber, men också ger lägre pris för de som ansluter sig.
Säger ni nej till Nyttjanderättsavtal och att ni nekar att man får använda er mark så kan det enbart bli så att fiberägaren begär Ledningsrätt och får det godkänt, nackdelen är att det tar längre tid att få rulla ut fibern i den riktningen. Troligtvis med grannar till er som kanske kommer att ha åsikter.
Så du kan lugnt godkänna om du ändå tror att fiberägaren med största sannolikhet skulle få Ledningsrätt.
Säger ni nej till Nyttjanderättsavtal och att ni nekar att man får använda er mark så kan det enbart bli så att fiberägaren begär Ledningsrätt och får det godkänt, nackdelen är att det tar längre tid att få rulla ut fibern i den riktningen. Troligtvis med grannar till er som kanske kommer att ha åsikter.
Så du kan lugnt godkänna om du ändå tror att fiberägaren med största sannolikhet skulle få Ledningsrätt.
Allt det där vet jag liksom även att ledningsägaren kan ansöka om bildande av ledningsrätt i det fall markägarna inte går med på överenskommelsen. Det är dock dyrare att söka ledningsrätt om förenklat förfarande enligt 16 § ledningsrättslagen inte kan tillämpas på grund av att markägarna inte ingått överenskommelse som innebär att 14 § är tillämplig.
Frågeställningen gäller inte ett konkret fall utan är principiell eftersom jag och andra har åtagit oss att se till att 350 markägare ingår markavtal. Många av de berörda fastigheterna har flera ägare. Jag kunde inte finna något i lantmäteriets handbok om ledningsrätt som hade bäring på frågan om rekvisiten för att en överenskommelse ska kunna ligga till grund för ansökan om ledningsrätt i det fall att fastigheten har flera delägare. IP Only/Bynet är tyvärr rätt slarviga med det juridiska och vägrar att diskutera frågor kring markavtalens innehåll och innebörd. I Informationsbladet med titeln "Så här går det till" står att markavtalet är ett civilrättsligt nyttjanderättsavtal som gäller i 25 år. Man undviker att förklara att avtalet kan användas av ledningsägaren för att söka evig ledningsrätt som är officialrättslig utan att markägaren får yttra sig mer. Om nu en av flera markägare skriver på i tron att avtalet enbart har civilrättslig innebörd så blir det problem om andra delägare hade velat förhandla om ersättning för den bestående upplåtelsen vid eventuell ledningsrätt eller hade haft synpunkter på dispositionen av marken bortom de 25 år som en nyttjanderätt gäller enligt avtalstexten. Därför menar jag att rättssäkerheten borde kräva att alla delägare skriver på eller att den som undertecknar kan uppvisa fullmakt från övriga. Ledningsrätt kan enbart sökas i fast egendom. Kort sagt så borde formkraven för fastighetsöverlåtelse gälla.
Ett rekvisit tas upp av handboken, nämligen att överenskommelse enligt 14 § förutsätts ingås i anslutning till förrättningen om ledningsrätt. Ett sådant krav på tidssamband framgår inte av de markavtal som formulerats av någon aktör på fibermarknaden och inte av EON heller för den delen.
Eftersom jag är en vuxen människa som varit med ett tag har jag erfarenheter på det fastighetsrättsliga området som gör att jag helst tänker efter före. Ibland får man även tänka åt andra om området är svårt för de oerfarna. Eller så kan man slira med samvetet med parollen går det så går det. Å andra sidan så vore det ju fint om markavtal som endast undertecknats av en delägare inte kan ligga till grund för ansökan om ledningsrätt med mindre än att parterna förhandlar ånyo.
Frågeställningen gäller inte ett konkret fall utan är principiell eftersom jag och andra har åtagit oss att se till att 350 markägare ingår markavtal. Många av de berörda fastigheterna har flera ägare. Jag kunde inte finna något i lantmäteriets handbok om ledningsrätt som hade bäring på frågan om rekvisiten för att en överenskommelse ska kunna ligga till grund för ansökan om ledningsrätt i det fall att fastigheten har flera delägare. IP Only/Bynet är tyvärr rätt slarviga med det juridiska och vägrar att diskutera frågor kring markavtalens innehåll och innebörd. I Informationsbladet med titeln "Så här går det till" står att markavtalet är ett civilrättsligt nyttjanderättsavtal som gäller i 25 år. Man undviker att förklara att avtalet kan användas av ledningsägaren för att söka evig ledningsrätt som är officialrättslig utan att markägaren får yttra sig mer. Om nu en av flera markägare skriver på i tron att avtalet enbart har civilrättslig innebörd så blir det problem om andra delägare hade velat förhandla om ersättning för den bestående upplåtelsen vid eventuell ledningsrätt eller hade haft synpunkter på dispositionen av marken bortom de 25 år som en nyttjanderätt gäller enligt avtalstexten. Därför menar jag att rättssäkerheten borde kräva att alla delägare skriver på eller att den som undertecknar kan uppvisa fullmakt från övriga. Ledningsrätt kan enbart sökas i fast egendom. Kort sagt så borde formkraven för fastighetsöverlåtelse gälla.
Ett rekvisit tas upp av handboken, nämligen att överenskommelse enligt 14 § förutsätts ingås i anslutning till förrättningen om ledningsrätt. Ett sådant krav på tidssamband framgår inte av de markavtal som formulerats av någon aktör på fibermarknaden och inte av EON heller för den delen.
Eftersom jag är en vuxen människa som varit med ett tag har jag erfarenheter på det fastighetsrättsliga området som gör att jag helst tänker efter före. Ibland får man även tänka åt andra om området är svårt för de oerfarna. Eller så kan man slira med samvetet med parollen går det så går det. Å andra sidan så vore det ju fint om markavtal som endast undertecknats av en delägare inte kan ligga till grund för ansökan om ledningsrätt med mindre än att parterna förhandlar ånyo.
Redigerat:
Vet att vissa fiberägare kräver undertecknande av samtliga ägare till fastigheten samt att man vid avtalstecknande kan avstå från att godkänna att avtalet är ett medgivande till att söka ledningsrätt. Det finns då en kryssruta där man godkänner att avtalet kan användas för Ledningsrättsansökan.
Hur man kan "slira med samvetet" är en policyfråga för uppdragsgivaren och ska kommuniceras tydligt, dvs inget som utförande personer av inhämtande av Nyttjanderättsavtal enskilt ska besluta. Utförande person kan då välja avstå uppdraget utifrån sina egna moraliska värderingar.
Men samtidigt så finns den andra aspekten, ska vi lösa ev. problem som "kanske eller aldrig" dyker upp i framtiden under utrullningsprojektet så kan det bli en orimlig arbetsuppgift och ett långt projekt. Ibland får man kompromissa att hantera ev. problem den dagen de uppstår.
Hur man kan "slira med samvetet" är en policyfråga för uppdragsgivaren och ska kommuniceras tydligt, dvs inget som utförande personer av inhämtande av Nyttjanderättsavtal enskilt ska besluta. Utförande person kan då välja avstå uppdraget utifrån sina egna moraliska värderingar.
Men samtidigt så finns den andra aspekten, ska vi lösa ev. problem som "kanske eller aldrig" dyker upp i framtiden under utrullningsprojektet så kan det bli en orimlig arbetsuppgift och ett långt projekt. Ibland får man kompromissa att hantera ev. problem den dagen de uppstår.
Tack för bra svar. Jag skulle gärna se ett avtal med kryssruta för godkännande om ledningsrätt. Av alla dem jag sett på nätet har inget gett utrymme för sådant separat godkännande.
IP only har ingått markavtal 2016 med fiberföreningar i uppsalatrakten där hänvisningen till 14 par. Ledningsrättslagen inte är med. När jag tog upp detta med IP Onlys "markavtalsansvarige" sade han bara att det avtal vi nu lägger fram kan inte ändras. Gilla det om ni vill ha fiber.
Som enskilt byombud kan jag förklara för markägare vad avtalen innebär även i de avseenden som IP Only korkat försöker vilseleda om. Det bör leda till mer eftertanke om var man går med på att fibern läggs. Det handlar om ett mer långsiktigt beslut än de 25 år nyttjanderätten gäller enligt avtalet. Utgångspunkten är naturligtvis att fibern inte ska behöva flyttas. Jag har själv gått med på markavtal för fiber och placering av en EON-transformator med insikt om att båda avtalen innebär att ledningsrätt kan sökas utan att ytterligare ersättning kommer att ges. Det är vad som i sjukvårdssamnanhang kallas "informed consent". Att agera utan informerat samtycke är oetiskt och hämmar sig så småningom.
IP only har ingått markavtal 2016 med fiberföreningar i uppsalatrakten där hänvisningen till 14 par. Ledningsrättslagen inte är med. När jag tog upp detta med IP Onlys "markavtalsansvarige" sade han bara att det avtal vi nu lägger fram kan inte ändras. Gilla det om ni vill ha fiber.
Som enskilt byombud kan jag förklara för markägare vad avtalen innebär även i de avseenden som IP Only korkat försöker vilseleda om. Det bör leda till mer eftertanke om var man går med på att fibern läggs. Det handlar om ett mer långsiktigt beslut än de 25 år nyttjanderätten gäller enligt avtalet. Utgångspunkten är naturligtvis att fibern inte ska behöva flyttas. Jag har själv gått med på markavtal för fiber och placering av en EON-transformator med insikt om att båda avtalen innebär att ledningsrätt kan sökas utan att ytterligare ersättning kommer att ges. Det är vad som i sjukvårdssamnanhang kallas "informed consent". Att agera utan informerat samtycke är oetiskt och hämmar sig så småningom.
Jag fick också svar från en lantmätare med lantmäterijuridisk byrå. Enligt honom godkänner inte lantmäteriet ett markavtal som ej undertecknats av samtliga delägar i vad gäller överenskommelse enligt 14 par. ledningsrättslagen. Varför då jaga de övriga? Det ligger inte i markägarnas intresse att gå med på att ledningsrätt bildas utan att förhandling sker om saken i samband förrättning.
Nu återstår att finna den författningstext varav formkravet framgår.
Nu återstår att finna den författningstext varav formkravet framgår.
Hur förrättningen vid bildande av ledningsrätt ska gå till regleras av Fastighetsbildningslagen. Förrättningslantmätaren är skyldig att utreda vllka som är sakägare. Eftersom förefintligheten av en överenskommelse enligt 14 pat. Ledningsrättslagen tar bort en del av utredningskravet om ledningsrättens konsekvenser måste det fastställas att samtliga berörda delägare i en fastighet biträtt en överenskommelse. Enklast sler detta genom att konstatera att samtliga undertecknat överenskommelsen. Medgivande kan också ges muntligen och protokollföras vid förrättningssammanträde. Ges en ansökan om ledningsrätt in som åberopar överenskommelse enligt 14 par. LL och det int kan fastslås att samtliga sakägare biträtt överenskommelsen så ska förrättningen ställas in.
I den mån fastighesägare måste ge sitt medgivande till att nyttjanderätt skrivs in i fastighetsregistret så bör samma utredningskrav rörande sakägarkretsen föreligga där.
I vissa fall, t ex om en nyttjanderätt är inskriven, så behöver enligt 15 par. Fastighetsbildningslagen delägarna inte kallas till förrättningssammanträde om nyttjanderätten ska omvandlas till ledningsrätt. . Dock ska sakägarna i god tid underrättas om förrättningen.
Det är ont om rättsfall på området. Lantmäteriet anför NJA1984 s. 531 där domstolarna för resonemang om kraven kring förrättning. Det framgår att en överenskommelse träffad innan förrättning bör ha ett nära tidssamband med förrättningen för att räknas som överenskommelse som kan ligga till grund för beslut. Överenskommelse om medgivande enligt 14 par. LL är således inte enbart en civilrättslig överenskommelse utan även av processuell karaktär. Ägare till fastigheter där fler delägare saknas bör kunna invända mot att ett markavtal som innehåller klausul om överenskommelse enligt 14 par. LL används för beslut om ledningsrätt om viss tid gått mellan det att avtalet ingicks och ansökan om ledningsrätt inges. Notera dock det som står i rättsfalksrefereratet om att vissa ledningsägare kan ge in ett stort antal markavtal på en gång för att söka ledningsrätt.
P.s. Detta är minnesanteckningar från samtal med lantmätare. Tacksam för påpekande om eventuella fel.
I den mån fastighesägare måste ge sitt medgivande till att nyttjanderätt skrivs in i fastighetsregistret så bör samma utredningskrav rörande sakägarkretsen föreligga där.
I vissa fall, t ex om en nyttjanderätt är inskriven, så behöver enligt 15 par. Fastighetsbildningslagen delägarna inte kallas till förrättningssammanträde om nyttjanderätten ska omvandlas till ledningsrätt. . Dock ska sakägarna i god tid underrättas om förrättningen.
Det är ont om rättsfall på området. Lantmäteriet anför NJA1984 s. 531 där domstolarna för resonemang om kraven kring förrättning. Det framgår att en överenskommelse träffad innan förrättning bör ha ett nära tidssamband med förrättningen för att räknas som överenskommelse som kan ligga till grund för beslut. Överenskommelse om medgivande enligt 14 par. LL är således inte enbart en civilrättslig överenskommelse utan även av processuell karaktär. Ägare till fastigheter där fler delägare saknas bör kunna invända mot att ett markavtal som innehåller klausul om överenskommelse enligt 14 par. LL används för beslut om ledningsrätt om viss tid gått mellan det att avtalet ingicks och ansökan om ledningsrätt inges. Notera dock det som står i rättsfalksrefereratet om att vissa ledningsägare kan ge in ett stort antal markavtal på en gång för att söka ledningsrätt.
P.s. Detta är minnesanteckningar från samtal med lantmätare. Tacksam för påpekande om eventuella fel.
Redigerat:
