Mossa på taket i riskanalysen
Vid besiktning av vårt hus (i riskanalysen) påpekade besiktningsmännen mossa på taket, och att mossa hålla kvar snö och fördröjer uttorkning av taket, och att detta i sin tur kan leda till att takkonstruktion drabbas av fuktskador som mögel och röta.
Detta utlåtande har visat sig att ha en tung betydelse i en anmälan om dolt fel.
Sista juli 2016, i samband med ett extremt skyfall, noterade vi en vattenläcka. Efter vattenläckan gjordes fyra inspektioner av taket: RELITA, JIMS Bygg, en skadereglerare (LF) och Nordgren & Partners. Ingen av dessa besiktningsmän, trots deras omfattande erfarenhet och byggtekniska kompetens, har kunnat upptäcka någon synlig brist med takets konstruktion. Först i samband med rivning och återställningsarbete fick vi yttranden att ”Skadan har orsakats pga att ränndalsplåt på taket var felkonstruerad och ej fackmannamässigt utfört.” I och med det gjorde vi en anmälan om dolt fel.
Skadejuristen på LF avslår vår ansökan med hänvisning till den överlåtelsebesiktning och iakttagelsen av mossa på taket. ”Att något upptagits i riskanalysen betyder att besiktningsmannen har bedömt att det funnits påtaglig risk för andra väsentliga fel än de som varit möjliga att upptäcka vid en okulära besiktningen – alltså risken för framtida och befintliga skador.”
Huset vid köpet var 26 år gammal (sadeltak, betongpannor) och besiktning av vinden visade igen tecken på fukt. Vad mer skulle vi som köparen har gjort?
mvh
Richard
Detta utlåtande har visat sig att ha en tung betydelse i en anmälan om dolt fel.
Sista juli 2016, i samband med ett extremt skyfall, noterade vi en vattenläcka. Efter vattenläckan gjordes fyra inspektioner av taket: RELITA, JIMS Bygg, en skadereglerare (LF) och Nordgren & Partners. Ingen av dessa besiktningsmän, trots deras omfattande erfarenhet och byggtekniska kompetens, har kunnat upptäcka någon synlig brist med takets konstruktion. Först i samband med rivning och återställningsarbete fick vi yttranden att ”Skadan har orsakats pga att ränndalsplåt på taket var felkonstruerad och ej fackmannamässigt utfört.” I och med det gjorde vi en anmälan om dolt fel.
Skadejuristen på LF avslår vår ansökan med hänvisning till den överlåtelsebesiktning och iakttagelsen av mossa på taket. ”Att något upptagits i riskanalysen betyder att besiktningsmannen har bedömt att det funnits påtaglig risk för andra väsentliga fel än de som varit möjliga att upptäcka vid en okulära besiktningen – alltså risken för framtida och befintliga skador.”
Huset vid köpet var 26 år gammal (sadeltak, betongpannor) och besiktning av vinden visade igen tecken på fukt. Vad mer skulle vi som köparen har gjort?
mvh
Richard
Det dör låter som dumheter, det finns ingen koppling mellan mossa på takpannorna och en felaktig ränndalsplåt. Gick det att se felet på plåten?
Det hela klingar illa.
Och det verkar saknas en hel del fakta. Men det är väl TS upplevelse som är beskriven.
Vem kräver ni kostnaden av / driver processen mot? Föregående ägare borde vara brukligt?
Varför svarar juristen på LF? Är det någon form av doldafelförsäkring?
En intressant frågeställning är om man ska kunna ställa kravet på tätt tak i ett extremt skyfall?
Kan man ställa samma krav trots att taket är 26år?
Om detta var extremt brukar det kallas naturkatastrof.
Och det verkar saknas en hel del fakta. Men det är väl TS upplevelse som är beskriven.
Vem kräver ni kostnaden av / driver processen mot? Föregående ägare borde vara brukligt?
Varför svarar juristen på LF? Är det någon form av doldafelförsäkring?
En intressant frågeställning är om man ska kunna ställa kravet på tätt tak i ett extremt skyfall?
Kan man ställa samma krav trots att taket är 26år?
Om detta var extremt brukar det kallas naturkatastrof.
Man kan prata med Konsumenternas Försäkringsbyrå om vad de tycker, om de tycker som du gör kan du använda det som påtryckning på försäkringsbolaget.
Som sagt mossan låter som strunt i det här fallet. Möjligen om hålet beror på rost, så skulle man kreativt kunna hävda att det beror på kvarhållen fukt från mossan. Men mossan brukar ju vara på betongen, inte på plåt.
Men därmed inte sagt att det är självklart att man skulle kunna vinna ett mål om dolt fel.
I de allra flesta fall så är en ränndalsplåt möjlig att besiktiga, bristerna borde kunnat upptäckas vid en undersökning av huset, så skulle jag resonera om jag var skadereglerare. Men det är ett skapligt starkt argument för dig att såpass många proffs har letat läcka utan att hitta felet.
Hur säkert är det att bristerna verkligen beror på ränndalsplåten? FInns det tydliga spår av läckage, eller är det mer "vi har hittat ett fel, det måste vara här det läcker"?
Ett annat sätt att se på skadereglerarens argument, är att OM det finns en anledning att misstänka problem med taket. Och det fanns det i det här fallet pga. anmärkningen om mossa. Så måste du som köpare göra en fördjupad undersökning, alternativt förutsätta att taket är fel.
En fördjupad undersökning med anledning av mossan, innebär en väldigt nogrann undersökning av att kvarhållen fukt inte har skadat underlagspappen, en så nogrann undersökning att det troligen är billigare att lägga om taket. En så nogrann undersökning kanske hade upptäckt även problemet med plåten, även om det inte var det man letade efter.
Jag skriver det mest för att peka på hur man kan resonera, och kanske väcka tankar på hur man skulle kunna bemöta ett sådant resonemang.
Men därmed inte sagt att det är självklart att man skulle kunna vinna ett mål om dolt fel.
I de allra flesta fall så är en ränndalsplåt möjlig att besiktiga, bristerna borde kunnat upptäckas vid en undersökning av huset, så skulle jag resonera om jag var skadereglerare. Men det är ett skapligt starkt argument för dig att såpass många proffs har letat läcka utan att hitta felet.
Hur säkert är det att bristerna verkligen beror på ränndalsplåten? FInns det tydliga spår av läckage, eller är det mer "vi har hittat ett fel, det måste vara här det läcker"?
Ett annat sätt att se på skadereglerarens argument, är att OM det finns en anledning att misstänka problem med taket. Och det fanns det i det här fallet pga. anmärkningen om mossa. Så måste du som köpare göra en fördjupad undersökning, alternativt förutsätta att taket är fel.
En fördjupad undersökning med anledning av mossan, innebär en väldigt nogrann undersökning av att kvarhållen fukt inte har skadat underlagspappen, en så nogrann undersökning att det troligen är billigare att lägga om taket. En så nogrann undersökning kanske hade upptäckt även problemet med plåten, även om det inte var det man letade efter.
Jag skriver det mest för att peka på hur man kan resonera, och kanske väcka tankar på hur man skulle kunna bemöta ett sådant resonemang.
Tack hempularen!
Att mossa kan leda till fuktskador är känd. Vi gjorde därför en noggrann inspektion av vinden vid köpet. Kan nämnas att fuktmättningar som gjordes vid överlåtelsebesiktning visade inget tecken på fukt (11-12%, normalt gränsvärdet 17%).
Enligt LF att fyra experter inte kunde hitta felet innan rivning spelar ingen roll. De skriver så här ” vi förstår att det kan framstå som märkligt att Länsförsäkringar har lagt så pass stort fokus på t.ex. förekomst av mossa, men faktum är att överlåtelsebesiktningsmannen har gjort en notering på det ämnet i besiktningsutlåtandet riskanalysdel. Att något upptagits i riskanalysen betyder att besiktningsmannen har bedömt att det funnits påtaglig risk för andra väsentliga fel än de som varit möjliga att upptäcka vid en okulära besiktningen – alltså risken för framtida och befintliga skador.”
Så vi skulle ha gjort en fördjupad undersökning. Men vi hävdar ändå att eftersom fyra fackman kunde inte konstatera något fel med takkonstruktion, även när den tak områden som behövdes inspektera var väldigt begränsat, att en fördjupad teknisk utredning (utöver besiktning av taket kondition via vinden) inte antagligen inte givits mer information. Som du skriver, att upptäcka felet med ränndalsplåten hade förmodligen krävt en mycket omfattande och delvis destruktivt ingrepp av taket inför köpet.
Att mossa kan leda till fuktskador är känd. Vi gjorde därför en noggrann inspektion av vinden vid köpet. Kan nämnas att fuktmättningar som gjordes vid överlåtelsebesiktning visade inget tecken på fukt (11-12%, normalt gränsvärdet 17%).
Enligt LF att fyra experter inte kunde hitta felet innan rivning spelar ingen roll. De skriver så här ” vi förstår att det kan framstå som märkligt att Länsförsäkringar har lagt så pass stort fokus på t.ex. förekomst av mossa, men faktum är att överlåtelsebesiktningsmannen har gjort en notering på det ämnet i besiktningsutlåtandet riskanalysdel. Att något upptagits i riskanalysen betyder att besiktningsmannen har bedömt att det funnits påtaglig risk för andra väsentliga fel än de som varit möjliga att upptäcka vid en okulära besiktningen – alltså risken för framtida och befintliga skador.”
Så vi skulle ha gjort en fördjupad undersökning. Men vi hävdar ändå att eftersom fyra fackman kunde inte konstatera något fel med takkonstruktion, även när den tak områden som behövdes inspektera var väldigt begränsat, att en fördjupad teknisk utredning (utöver besiktning av taket kondition via vinden) inte antagligen inte givits mer information. Som du skriver, att upptäcka felet med ränndalsplåten hade förmodligen krävt en mycket omfattande och delvis destruktivt ingrepp av taket inför köpet.
Dolda fel ersätter ju dock bara skillnaden i slutpris om felet varit känt. Hade du vetat om att ränndalsplåten var dålig så hade du förvisso bytt ut den, men inverkan på husets slutpris hade nog inte ens påverkats.
Tack sune73S sune73 skrev:
I den kontakt som vi hade med vårt försäkringsbolag har de hänvisat till åldersavdrag (80% eftersom taket var 26 år) och erbjuder oss 1000:- Vi har inte diskuterade naturkatastrof med de, men det skyfallet bör räknas som en naturkatastrof. http://www.unt.se/nyheter/uppsala/lasarnas-bilder-fran-osregnet-4317719.aspx
Fast här har jag en viss begränsad förståelse för skaderegleraren (om jag agerar "djävulens advokat").
Jordabalken säger något i sitl med att: Köparen har rätt att begära ersättning för fel/egenskaper som köparen med fog inte har anledning att förvänta sig. Och att man får inte hävda fel som gick att upptäcka vid en undersökning av fastigheten före köp.
Iom. att det finns en risk angiven med taket, så har du inte "med fog" rätt att förvänta dig ett felfritt/fungerande tak. Man kan då åter få "fog" att förvänta sig ett fungerande tak, om man gör en så dkup undersökning av taket att man kan utesluta att den påtalade risken innebär ett fel. En så djup undersökning skulle ev. innebära att du får plocka ned samtliga pannor för att undersöka hela ytan av underlagspapp och andra detaljer som kan ha tagit skada av fukt från mossan. Observera att jag skriver "ev.", det finns inget facit om hur djup en fördjupad undersökning skall vara. Men principen är att om man har anledning att misstänka ett problem, så kan man inte med fog förvänta sig att problemet inte finns, såvida man inte "bevisar" att problemet inte finns.
Iom. att du inte med fog har anledning att anta att taket är OK, så påverkar det värdet, du har köpt ett hus, med eventuellt fel på taket, därmed påverkas inte värdet av huset om det visar sig verkligen vara fel på taket, även om det skulle vara ett annat fel.
Det här är ett extremt hårt resonemang, som inte nödvändigtvis tillämpas/gäller. Men det kan vara något åt det här hållet förs. bolaget menar.
Jordabalken säger något i sitl med att: Köparen har rätt att begära ersättning för fel/egenskaper som köparen med fog inte har anledning att förvänta sig. Och att man får inte hävda fel som gick att upptäcka vid en undersökning av fastigheten före köp.
Iom. att det finns en risk angiven med taket, så har du inte "med fog" rätt att förvänta dig ett felfritt/fungerande tak. Man kan då åter få "fog" att förvänta sig ett fungerande tak, om man gör en så dkup undersökning av taket att man kan utesluta att den påtalade risken innebär ett fel. En så djup undersökning skulle ev. innebära att du får plocka ned samtliga pannor för att undersöka hela ytan av underlagspapp och andra detaljer som kan ha tagit skada av fukt från mossan. Observera att jag skriver "ev.", det finns inget facit om hur djup en fördjupad undersökning skall vara. Men principen är att om man har anledning att misstänka ett problem, så kan man inte med fog förvänta sig att problemet inte finns, såvida man inte "bevisar" att problemet inte finns.
Iom. att du inte med fog har anledning att anta att taket är OK, så påverkar det värdet, du har köpt ett hus, med eventuellt fel på taket, därmed påverkas inte värdet av huset om det visar sig verkligen vara fel på taket, även om det skulle vara ett annat fel.
Det här är ett extremt hårt resonemang, som inte nödvändigtvis tillämpas/gäller. Men det kan vara något åt det här hållet förs. bolaget menar.
Fast mossa på taket är väl ingen indikation på att utförandet är felaktigt? Jag tycker kanske att skaderegleraren drar lite för långa slutsatser. Å andra sidan har ett nästan 30 år gammalt tak inget större värde och det borde ingå i husköparens kalkyl att det kan behöva bytas/repareras inom de närmsta åren, så den framtida kostnaden borde redan ha get ett avdrag på köpeskillingen.
Så även utan anmärkningar hade ni fått svårt att hävda dolt fel tror jag
Så även utan anmärkningar hade ni fått svårt att hävda dolt fel tror jag
Blev det stora skador av den där (engångs?) läckan? Tycker att 1) tak som snart tjänat ut och 2) extremt skyfall, "naturkatastrof", kan tala emot ersättning om man ska vara tuff. Mossa känns som lite ovidkommande men faktum är ju att mossa gör att fukt ligger kvar och kan spränga pannor på vintern vid frysgrader. Säger jag som behandlat tak och garagetak i höstas för att slippa den risken.
