Jag misstänker att det har med efterfrågan och anbud att göra och hur mäklare och säljare väljer att marknadsföra objekt.
Så länge anbud och efterfrågan är i balans, borde antal objekt som är till salu vara konstant. Och då spelar det inte någon roll om det är 100 000 objekt eller 10 000 objekt.
Finns det 100 000 objekt ute till salu, är de till salu längre och blir det inte en budgivning, så det är köparens marknad.
Finns det 10 000 objekt ute till salu, säljs de väldigt fort och blir det oftare en budgivning, så det är säljarens marknad.
Mäklare gör ofta ett medvetet val att ta bort objekt från hemnet och först lägga ut dom igen efter några månader, så att marknaden glömmer att huset var till salu. Det gör att en stor del av de hus som är till salu inte syns i statistiken och på det sättet ger man sken av en brist på hus till salu.
Detta funkar bara så länge huspriser stiger, så på något sätt är det ett pyramidspel eller bubbla om man vill
Nu hittade jag statistik hos SCB om antal lagfarter per år
Det syns att den ligger hyfsad konstant på 140 000 per år (+/- 10%)
Skulle vara intressant att också veta statistik för 2015 och 2016. Ser man att antal försäljningar stiger, är det anledningen till bostadsbristen på hemnet, ser man att antal försäljningar minskar är det anbudet som strular. Ligger det runt 140 000 som vanligt, är det antagligen en försäljningstricks att inte lägga ut objekt för länge
år antal lagfarter
1999 146126
2000 145981
2001 136302
2002 143448
2003 137700
2004 140899
2005 147192
2006 157883
2007 156487
2008 143402
2009 137526
2010 143746
2011 122435
2012 131806
2013 135734
2014 141712
Vi började fundera på att sälja huset 2011-2012, sålde 2014 och bor sedan dess i lägenhet medan vi letar nytt hus. Det var en helt annan marknad 2011 än idag; efterfrågan var betydligt lägre och husen låg kvar längre vilket gjorde att utbudet vid en given tidpunkt var större. I min stad fanns vid högsäsong runt 150 hus till salu, idag är det sällan över 50. Det ser likadant ut i hela Sverige, den röda kurvan är 2016:
Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
Den höga efterfrågan gör att husen säljs snabbare och i år är utbudet sämre än på mycket länge. Enligt Hemnets statistik så kommer det även ut mindre antal hus varje vecka. Det motsägs av antalet lagfarter, vilket är lite märkligt. Men Hemnets statistik visar antalet villor som kommer ut till försäljning:
Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
Skillnaden kan tyckas liten, men det är en klar skillnad 2014-2016 (runt 1000-1100 villor i mars) jämfört med tidigare (1300-1500 villor). Man kan fråga sig varför efterfrågan har stigit så kraftigt och det finns nog många förklaringar till det, en bidragande orsak är antagligen en lång period av väldigt lågt byggande:
Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
Det finns knappt några tomter att få tag på vettiga lägen för dem som vill bygga i vår stad, lägg till det alla avgifter som ska betalas för lagfarter & stämpelavgifter etc. Politikerna måste göra något radikalt för att få fart på nybyggandet; gratis tomt, gratis anslutning till VA, gratis anslutningen till elnätet.
Exempel på andra orsaker som påverkar efterfrågan kan vara:
- Sveriges befolkning har ökat relativt snabbt de senaste åren, bara under de två sista åren har vi blivit 250.000 fler svenskar, 500.000 fler sedan 2009 och 1000.000 fler sedan år 2000. Jämför gärna med kurvan på nybyggnation ovan. Det är kanske dags för ett nytt miljonprogram?
- Ränteläget gör kanske att fler vill köpa bostad än att hyra.
- Regionala skillnader gör att efterfrågan i vissa områden har ökat p g a stor inflyttning, medan man i andra områden har svårt att sälja fastigheter p g a utflyttning. Många hus står på inte där folk vill bo, m a o på fel ställe.
- Inlåsningseffekter gör att flyttkedjorna inte fungerar. Äldre bor kvar i hus istället för att skatta bort en stor del av värdeökningen vid en försäljning. Det är ju bättre att bo kvar med låg boendekostnad istället för att sälja, betala reavinstskatt och sedan köpa en dyr bostadsrätt eller flytta in i en svindyr nybyggd hyreslägenhet?
Men hemnets statistik påverkas av mäklarens beteende
Det blir spännande att se scb:s statistik över 2016
Ja, men jag är ganska övertygad om att mäklarnas beteende styrs av marknaden d v s efterfrågan. Efterfrågan har som sagt ökat av flera anledningar där minskat utbud är en.
Jag hämtade hem Hemnets veckovisa statistik över nyutkomna villor i Excelform och summerade ihop siffrorna, så här många hus kom ut på marknaden årsvis:
2008: 69.950 st
2009: 65.313 st
2010: 65.954 st
2011: 81.006 st
2012: 75.657 st
2013: 67.712 st
2014: 57.303 st
2015: 57.839 st
Tyvärr så är siffrorna för början av 2016 lika låga som för motsvarande period 2015, så det finns ingen indikation att fler villaägare kommer att sälja sina hus i år, utbudet ser alltså ut att ligga kvar på samma låga nivå.
Jag har inte stor förtroende för hemnets statistik
Hus läggs på hemnet några dagar för att se tas bort igen och komma tillbaka efter en period som ny objekt. De räknas då flera gånger. Eller så säljs hus inan de öht läggs på hemnet. Här påverkar mäklarens beteende statistiken mycket.
2008 är ett konstig startår för statistik, för då började finanskrisen och rörde om ordentlig på bostadsmarknaden.
Tittar man på scb:s lagfartsstatistik fanns det mindre försäljningar 2011-2013 och på hemnets statistik verkar det vara tvärtom.
Var är Hans Rosling när man behöver honom!? Hemnets statistik är inte hela sanningen, men den omfattar en majoritet av de hus som finns ute till försäljning.
Visst, hus som är svårsålda kan dras tillbaka och dyka upp igen som ett "nytt" objekt, liksom hus som flyttas från en mäklare till en annan, men jag tror att detta är en marginell del av den totala antalet objekt.
Hemnets siffra är nog närmare sanningen med avseende på antal villor på marknaden än SCB som redovisar "Samtliga fastighetstyper omfattar småhus (permanentboende och fritidshus), hyreshus, industrifastigheter, lantbruk samt obebyggd tomtmark".
På Booli så kan man filtrera fram antalet lagfarter på villor de senaste åren, även hus ej sålda av mäklare. En jämförelse mellan Hemnet ("antal nytillkomna villor"), Booli och SCB ser ut så här:
Enligt Booli så har antalet sålda villor stigit kraftigt de senaste åren, samtidigt som det kommer ut färre objekt på Hemnet. Jag kan inte uttala mig om tillförlitligheten i dessa siffror, men min känsla är att dem inte är helt tokiga. Det finns även en viss eftersläpning som gör direkta jämförelser knepiga; lagfarten kan ju ske flera månader efter att huset dyker upp på Hemnet.
Vi började titta på villor 2011 och då låg husen ute länge innan de såldes och det fanns många objekt att välja på. 2011 var det köparens marknad med många villor och låg efterfrågan, idag är det säljarens marknad med få villor och hög efterfrågan.
