2020-12-10: prejudikat från HD om undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt

Ny intressant dom där HD dömer till köparens fördel när den krävt ersättning för fel i bostadsrätt. Läs den, informativ. Särskilt spännande vad HD anser om konsekvenserna av att som säljare, eller ombud till säljare, kalla ett badrum "fräscht".
https://www.domstol.se/globalassets/filer/domstol/hogstadomstolen/avgoranden/2020/t-2829-19.pdf

Fel i badrum och elinstallationer upptäcktes efter köp. HD säger, bland annat,
"Varan [bostadsrätten alltså] ska i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning stämma överens med vad som följer av avtalet (17 § första stycket)."
"Varan är felaktig om den avviker från vad som nu angetts eller om den i något annat avseende avviker från vad köparen med fog har kunnat förutsätta (tredje stycket)."
"Det centrala vid felbedömningen enligt 17 § är alltså vilka befogade förväntningar om att varan är beskaffad på visst sätt som avtalet, de övriga normer som är tillämpliga och omständigheterna i övrigt vid köpet kan ha gett köparen och vilka avvikelser från sådana förväntningar som föreligger."
"Om de uppgifter som säljaren lämnat har skapat en befogad förväntan hos köparen på att varan ska vara beskaffad på ett visst sätt kan varan anses felaktig redan med stöd av 17 §."

"I objektsbeskrivningen angavs att badrummet var ”helkaklat”. Den bristfälliga plattsättningen medförde att badrummet inte stämde överens med vad som följde av avtalet. I detta avseende var alltså bostadsrätten felaktig (jfr 17 § första stycket köplagen). "

"Som hovrätten funnit angavs inför köpet att badrummet var ”fräscht” och var nyrenoverat 2009. Detta stämde också väl överens med vad som kunde iakttas före köpet. Dessa förhållanden medförde att köparen hade fog att förutsätta att renoveringen av badrummet skett på ett fackmässigt sätt i enlighet med de krav som gällde 2009. Det betyder också att köparen hade befogade förväntningar om att badrummet renoverats på ett sätt som inte innebar risk för allvarligare vattenskador. De brister som förelåg i badrummet – särskilt avsaknaden av tätskikt vid varmvattenberedaren, rörgenom-föringarna i golvet, fallbyggnaden och den igensatta spygatten – innebar att badrumsrenoveringen i flera avseenden inte hade utförts fackmässigt. Bostadsrätten var därför felaktig i dessa avseenden (jfr 17 § tredje stycket köplagen.) "

 

Bra med tydliggörande att inte alla el-brister bedömdes på samma sätt av HD. Den länkade domen kan nog läsas och förstås av de flesta.

Tror också detta kan vara bra att hänvisa till i de situationer när forumet snabbt menar att någon får se det som "läropengar" för att de inte grundligt genomsökt en bostadsrätt innan köp. Tror jag sett det emellanåt.

"Det betyder att undersöknings-skyldigheten före köpet vid köp av en bostadsrätt, t.ex. ett radhus som ägs av en bostadsrättsförening, generellt är mindre omfattande än om köpet avsett en fastighet."
"Av bevisningen framgår att vissa av felen i badrummet inte heller kunde upptäckas okulärt och att det för andra fel krävdes fackkunskap för att dessa skulle upptäckas. Felen i badrummet var således inte sådana att köparen borde ha märkt dem vid visningen. Det förhållandet att köparen förevisades lägenheten före köpet hindrar därför inte köparen från att göra gällande påföljder för de nu aktuella felen (jfr p. 29 första meningen). "

Instämmer med @Kane om att det är lite lurigt med det HD säger om att badrummet var helkaklat, ffa:
"säljaren lämnade en preciserad uppgift om att badrummet var helkaklat och att köparen därför inte hade anledning att ägna badrummets beskaffenhet i angivet hänseende närmare uppmärksamhet."

 

HD tar upp just det om en sådan uppmaning och hur det kan påverka köpares och säljares ställning.

 

Köparen har gått på visning av bostadsrätten. Som det brukar vara i storstäder.

 

Kan du verkligen inte föreställa dig en situation där en normalbegåvad person på en visning av ett radhus missar att det är taskigt kaklat t.ex. bakom VVB?