Byggahus.se

2 värderingar - skiljer nästan 1 miljon?

  1. S
    Medlem Nivå 1
    Hej!

    Jag har erfarenhet av ett likartat ärende.

    Min syster och jag ägde tillsammans ett fritidshus och jag ville köpa ut henne.
    För att veta vad jag borde betala henne BETALADE jag tre olika mäklarföretag varav två på "orten" för att göra var sin värdering, vilken gjordes genom besök på platsen.
    Alla tre värderade huset till mellan 1 050 000-1 150 000 kr.

    Min syster anlitade två mäklarföretag från en ort 8 mil därifrån för "gratisvärdering" vilka gjordes utan besök vid fastigheten. Dessa båda värderade fastigheten till 1 650 000-1 900 000 kr.

    Det hela slutade med att fastigheten såldes på auktion enligt samäganderättslagen för 1 150 000 kr.


    Om du kan tänka dig att ett tag vara ensam ägare till fastigheten innan du själv säljer den på marknaden, så är förslaget med "kakdelning" mycket bra. Låt din släkting föreslå ett pris som denne är villig att låta dig köpa fastigheten för. Är det rimligt lågt så köp fastigheten och sälj den sedan själv och tjäna en hacka. Annars har släktingen ju visat vad denne egentligen anser är ett korrekt pris för fastigheten dvs. vad denne borde betala.

    Kommer ni inte överens så begär att fastigheten säljs på marknaden antingen genom en mäklare eller om släktingen inte går med på detta så blir det enligt samäganderättslagen genom en auktion.
    Acceptera inget skambud! Är din släkting inriktad på detta så är den eventuella vänskapen inte så mycket att ha!

    Lycka till!
     
    • Laddar…
  2. R
    Medlem Nivå 3
    TLZ diskuterade taxeringsvärdet * 1,33 som ett sätt att ta fram ett "marknadsvärde".
    Nu förstod jag på frågeställaren att objektet inte ligger i Sverige så den måttstocken fungerar nog inte.
    När det gäller ett marknadspris nu kontra för 9 år sedan så har det stor betydelse i vilket land det ligger.
    Ta t ex Spanien där priserna sedan ca 2006/2007 har gått ned med 40 % (kanske rentav 45 %). Även i andra länder har priserna sjunkit t ex Portugal med ca 30 %.
    Det innebär i denna fråga att det kan var svårt för oss att avgöra vilken av de två som ligger mest "rätt".
     
  3. A
    Medlem Nivå 1
    Tack för alla svar! Vi läser och begrundar.

    Lite klargöranden:

    1.Fastigheten ligger inte i Sverige men i Finland och värderingarna är givetvis gjorda på plats av lokala företag, värderarna är rekommenderade av vår bank. Anledningen till att jag frågar på ett svenskt forum är att ja, finska forum går på finska... Tror knappast procentskillnader i värderingar skiljer sig så mycket åt i de nordiska länderna? Olika värderare gör olika såklart, men nu var det inte pris i detalj jag är ute efter, utan rimligheten i 60% skillnad på två värderingar.

    2.Värderare/mäklare får betalt, ingen kommer få någon provision och bankens jurist som vi har kontakt med är oberoende och alltså inte "vår" jurist och kommer inte heller tjäna mer pengar utifrån värdering.


    Vi har sen senast jag skrev läst ett mail som syskonet har skickat till "sin" värderare inför värderingen, ett mail där hen totalt klankar ner på hela fastigheten och dess byggnader, skriver om precis allt i negativa ordalag och rent av hittar på en del "fel" som ska finnas. När man läser värderingen känns det som att samma person skrivit den... denna värderingar var klar och mailad till oss ca 2,5 timmer efter själva värderingen, och blev beställd 1,5 arbetsdag innan - väldigt snabbt jobbat...

    Vi har kontakt med en jurist på vår bank, som själv är lantmätare och som varit med i många år i liknande ärenden och han blev helt mållös när vi lämnade in den andra värderingen idag (tror han skämdes att han rekommenderade den senare värderaren samt sa att det aldrig brukar skilja mycket...) Han föreslog en tredje mäklare/värderare som har lång erfarenhet och arbetar i den andra största mäklarfirman, och min sambo talade med honom idag. Samma reaktion här, han tyckte det var "helt åt helvete" med en så stor diff på två värderingar.

    Som det ser ut nu kommer det att bli nya värderingar syskonet vill anlita "en som kan komma snabbt", men som vår bank inte rekommenderar då denne inte har så lång erfarenhet. Vi är rädda för en ny "fabricerad" värdering såklart, och kommer att göra en egen med den som juristen rekommenderar. Vi är medvetna om att vår första värdering inte behöver vara sanningen, men den andra är bara helt tokigt skriven.

    Vi vill "bli av" med syskonet eftersom denne är helt omöjlig att ha att göra med, och bryr oss därav inte om familjefriden. Vi får se hur utdraget detta blir, vi skulle helst spara pengarna istället för att tvinga fram en försäljning i tingsrätten, men kommer inte att sälja till underpris heller. Vi får se hur långdraget detta blir...
     
    Redigerat 30 jul 2014 01:44
  4. S
    Medlem Nivå 1
    Tyvärr kan jag inte de Finska lagreglerna för samägande och hur ett sådant rättsligt hanteras.
    Men som jag skrev i mitt förra inlägg så finns ju alternativen att antingen be motparten föreslå ett pris som denne är villig att låta er köpa fastigheten för "kakdelingsprincipen" eller så att tvinga fram en försäljning på öppna marknaden.
    Det senare alternativet borde vara möjligt även i Finland.
    Att utgå från vad ett antal inkompetenta personer som utger sig för att vara "värderare" säger om "priset" är inte tillförlitligt. I detta fall är det rimligt att priset varierar ca 50%.

    Enda sättet att få en korrekt uppfattning om marknadsvärdet är att låta marknaden visa vilket detta är, det vill säga att bjuda ut fastigheten till försäljning på öppna marknaden.
     
  5. M
    Medlem Nivå 2

    Sälj det på marknaden!

    Gör en ordentlig försäljning så får syskonet vara med och bjuda. Mer rättvist än så kan det inte bli. Om man inte vill vara lite shysst då eftersom det är blodsband. Då lägger man sig mitt emellan de två värderingarna så har ni gått halva vägen var...
     
  6. L
    Medlem Nivå 1

    Bankens värdering

    Jag rekommenderar att ni anlitar värderingsman från en bank. Jag tror det skulle komma ett mer objektivt svar.
     
  7. M
    Medlem Nivå 3
    En liten berättelse ur verkliga livet, som visserligen inte avser värdering utan försäljning, men säger något om hur svårt det här tydligen är:

    Vi kontaktade tre olika mäklare för att sälja vårt hus. Mäklare 1 satte utgångspris 3,5 miljoner. Mäklare 2 ville begära 4,2 miljoner och Mäklare 3 hävdade att 5,5 miljoner var rätt pris. Vi valde mäklare 2, dvs den som låg i mitten.

    Huset blev inte sålt eftersom ingen bjöd det begärda priset. Man undrar hur Mäklare 3 överhuvudtaget kan överleva i branschen?
     
    • Laddar…
  8. H
    Moderator · Nivå 25
    Som sagt många mäklare föreslår en "värdering" utifrån vilka förväntningar de uppfattar att säljaren har. Allt i syfte att få uppdraget. Sedan antar jag att mäklaren argumenterade hårt för att ni skulle acceptera ett lägre bud? Eller kom det överhuvudtaget inga bud?
     
  9. M
    Medlem Nivå 2
    Jag jobbar på bank och det är helt riktigt. Banken vill ha en korrekt värdering, de som bor i fastigheten vill ha en sån hög som möjligt för att kunna låna mer pengar :)
     
  10. O
    Medlem Nivå 3
    Vi bad en mäklarfirma göra en gratisvärdering på ett dödsbohus och den slutade på 2,4 milj. Vi upplevde det helt klart som en önskan om ett försäljningsuppdrag, det skulle aldrig gått att sälja för det priset.
    Jag kontaktade min bank som rekommenderade mig en värderare och han gjorde en väldigt seriös och väldokumenterad värdering på 1,5 milj.
    Huset såldes sedan för 1,6 milj.
     
    • Laddar…
  11. S
    Medlem Nivå 4
    Som Snoopy32 säger: Kontakta syskonet och referera till den värdering som hen beställt. Om nu hen tycker att den är rimlig så erbjuder ni er att köpa ut hen till det pris som värderingen ger med en premie på, säg 10%. Då blir det nog annat ljud i skällan.

    Om hen mot förmodan skulle gå med på att sälja sin del till det priset så bör ni kunna sälja med ganska stor vinst.

    /Samuel
     
  12. B
    Medlem · Nivå 10
    Tycker också att det är en bra ide att erbjuda att köpa ut syskonet till det pris som den tycker är rimligt + lite till.
     
  13. E
    Medlem · Nivå 11
    Jag har bra erfarenheter av värdering av mäklare. Vid bodelning så fick vi gratisvärdering av fem olika mäklare och vi var tydliga med att det gällde bodelning och inte försäljning. Den högsta värderingen låg 10% över den lägsta. Dock en ort med stor omsättning på marknaden. Det är säkert mycket svårare om omsättningen är låg och objekten är väldigt olika. Genomsnittet av de fem olika mäklarnas värdering användes som värde vid bodelningen. Man hade ju också kunnat ta bort högsta och lägsta värderingen och ta snittet på de tre i mitten men i vårt fall hade det inte gjort någon skillnad.

    Ta in många fler värderingar!
    Om ni inte kan komma överens, sälj!
     
  14. B
    Medlem Nivå 1
    Det var det dummaste jag läst på länge. En bankman kan på sin höjd titta i lite statistik och har oftast ingen som helst verklig bild av marknaden just där och då, på den gatan, det skicket eller vilka som helst andra faktorer (generellt alltså).
     
  15. B
    Medlem Nivå 1

    Vilket iofs inte automatiskt innebär att mäklare ett gjorde en felbedömning utan snarare att ni sålde med fel mäklare. Generellt sett över landet så talar all statistik för att man bör köpa av den största firman, dvs Fastighetsbyrån men skall man sälja så är det antingen Bjurfors eller SkandiaMäklarna. Detta är alltså fakta baserat på statistik per såld kvadratmeteryta osv. Läs gärna mer på denna kvinnas initierade blogg

    http://karinfriberg.se/blogg/2013/1...tligen-siffrorna-for-bostadsprisutvecklingen/