Hus vid skilsmässa - sälja eller bo kvar?
Jag och min man ska skilja oss och han ska flytta ut. Jag vill bo kvar men vet än inte om jag får lån hos banken själv.
Vi köpte huset för 1 750 000:- för 1,5 år sedan, renoverade och lånade upp varpå vi fick ett värde på 2,1 mkr och har i dag lån på 1 777 000:-.
Om jag ska bo kvar - hur mycket behöver jag lösa ut honom med?
Och om vi säljer - vad får vi var då? Förutsatt att vi båda köper nytt och skjuter upp skatten. Vi kommer absolut då ut 2,1 men förmodligen inte mer än 2,2....
Vill välja vägen som är mest ekonomiskt fördelaktigt och där vi bor så bor jag billigare i huset än i lägenhet...
Vi köpte huset för 1 750 000:- för 1,5 år sedan, renoverade och lånade upp varpå vi fick ett värde på 2,1 mkr och har i dag lån på 1 777 000:-.
Om jag ska bo kvar - hur mycket behöver jag lösa ut honom med?
Och om vi säljer - vad får vi var då? Förutsatt att vi båda köper nytt och skjuter upp skatten. Vi kommer absolut då ut 2,1 men förmodligen inte mer än 2,2....
Vill välja vägen som är mest ekonomiskt fördelaktigt och där vi bor så bor jag billigare i huset än i lägenhet...
Jag uppfattat det som att principen är att du ska lösa ut din man med samma belopp som han skulle få netto vid en försäljning. I stället för själva försäljningsbeloppet låter man en lämplig person värdera huset.
Vinsten är t ex 2 200 000 - 1 750 000 - mäklararvode - andra försäljningsutgifter. Den får man sen skatta för och enklast är nog att se om det går att göra en preliminär deklaration på Skatteverkets webbplats. Det som är kvar efter skatten delas i två lika delar och det är den delen du ska lösa ut din man med.
Vinsten är t ex 2 200 000 - 1 750 000 - mäklararvode - andra försäljningsutgifter. Den får man sen skatta för och enklast är nog att se om det går att göra en preliminär deklaration på Skatteverkets webbplats. Det som är kvar efter skatten delas i två lika delar och det är den delen du ska lösa ut din man med.
Allvetare
· Västra Götaland
· 9 779 inlägg
Jag tycker du ska ringa din bankman och berätta läget. Då får du troligtvis veta om du kan ta över hela lånet.
Jag var själv i en liknande situation för cirka 1 år sedan. Vi var dock inte gifta men sambos och vi köpte huset gemensamt, både på lagfarten och med 50% lån vardera. Hon flyttade ut tämligen omgående och jag ställdes inför frågan om att bo kvar eller sälja.
Då renoveringen i allra högsta grad var pågående blev det lite knepigt, eftersom en försäljning i det aktuellt skicket hade blivit till värde under vad vi köpt + investerat i huset.
Vi pratade med bankens familjejurist som räknade på två olika modeller, som i princip sa att jag skulle lösa ut henne med 200.000 eller att hon skulle lösa ut mig med 200.000, eller att vi säljer och delar på förlusten. När vi frågade vilket som var "rätt" fick vi svaret att det beror på hur man räknar och ser på det. Vi gick igenom olika scenarios och enades i slutändan om att överlåta huset utan ersättning.
Ta hjälp av en expert och gör det tillsammans, så ni förstår hur upplägget är och för att undvika "jag visste inte" diskussioner i framtiden. Vi betalade inte speciellt mycket för hjälpen, 3-4 tusen tror jag.
Då renoveringen i allra högsta grad var pågående blev det lite knepigt, eftersom en försäljning i det aktuellt skicket hade blivit till värde under vad vi köpt + investerat i huset.
Vi pratade med bankens familjejurist som räknade på två olika modeller, som i princip sa att jag skulle lösa ut henne med 200.000 eller att hon skulle lösa ut mig med 200.000, eller att vi säljer och delar på förlusten. När vi frågade vilket som var "rätt" fick vi svaret att det beror på hur man räknar och ser på det. Vi gick igenom olika scenarios och enades i slutändan om att överlåta huset utan ersättning.
Ta hjälp av en expert och gör det tillsammans, så ni förstår hur upplägget är och för att undvika "jag visste inte" diskussioner i framtiden. Vi betalade inte speciellt mycket för hjälpen, 3-4 tusen tror jag.
Om vi antar en värdering på 2,2 milj. Då skulle ni få en "bruttovinst" på 450 000 vid en försäljning.
Från det bör man räkna av vad mäklaren skulle kosta. Antag 40 000. Alltså en vinst på 410 000.
Sedan skulle ni vid en försäljning få betala reavinsskatt. Vid beräkning avden får man dessutom dra av kostnader man hade vid köp av fastigheten, som stämpelskatt (1,5% av 1 750 000 = 35 000), och ev. pantbrevskostnader man har haft både vid köpet och senare (2% av alla nya pantbrev).
Om vi då för beräkningen antar att ni har tagit ut pantbrev på 1 milj. Så räknas alltså skatten på en vinst av 410 000 - 35 000 - 40 000 = 335 000. P det är det 22% skatt = ca 74 000.
Så om ni skulle sälja huset så får ni 2 200 000 - 1 777 000 (lånen) - 40 000 (mäklare) - 74 000 (skatt) = 310 000.
Om du då skall ta över till en kostnadsneutralt belopp så bör du lösa ut maken med 155 000 kr.
Finessen här är att eftersom det då sker genom bodelning så behöver ingen betala skatt nu. Den får du istället betala när du säljer i framtiden, då får du betala skatt som om du varit ensam ägare hela tiden.
Från det bör man räkna av vad mäklaren skulle kosta. Antag 40 000. Alltså en vinst på 410 000.
Sedan skulle ni vid en försäljning få betala reavinsskatt. Vid beräkning avden får man dessutom dra av kostnader man hade vid köp av fastigheten, som stämpelskatt (1,5% av 1 750 000 = 35 000), och ev. pantbrevskostnader man har haft både vid köpet och senare (2% av alla nya pantbrev).
Om vi då för beräkningen antar att ni har tagit ut pantbrev på 1 milj. Så räknas alltså skatten på en vinst av 410 000 - 35 000 - 40 000 = 335 000. P det är det 22% skatt = ca 74 000.
Så om ni skulle sälja huset så får ni 2 200 000 - 1 777 000 (lånen) - 40 000 (mäklare) - 74 000 (skatt) = 310 000.
Om du då skall ta över till en kostnadsneutralt belopp så bör du lösa ut maken med 155 000 kr.
Finessen här är att eftersom det då sker genom bodelning så behöver ingen betala skatt nu. Den får du istället betala när du säljer i framtiden, då får du betala skatt som om du varit ensam ägare hela tiden.
Sen har ni ju renoverat och det kan man också få avdrag för vid skatteberäkningen. Det är för att få med allt sånt på rätt sätt som det är lättast att använda Skatteverkets blankett/online-formulär och information.
Först och främst, beklagar att relationen mynnar ut i skilsmässa.
Har för drygt ett år sedan genomfört precis samma sak som ni står inför. Jag tog över huset och bor kvar.
För min del så hände följande.
1. Huset värderades
2. Jag har rätt till halva värdet och hon den andra halvan.
3. Vi hade mindre lån än vad huset är värt så hon fick dra av halva lånet ifrån sin andel av värdet på huset.
4. Vi summerade samtliga kostnader som en husförsäljning skulle innebära (mäklare i vårt fall). Denna summa delades på två och hon drog av den summan ifrån hennes andel av värdet.
5. Kostnaden för ändring av lagfart delades och hon drog av även denna summa ifrån hennes andel av värdet.
6. Jag ändrade så att samtliga lån stod endast på mig.
7. Jag ändrade lagfarten så att huset endast stod med mig som ägare.
8. Jag förde över det belopp som återstod till hennes konto.
9. Klart
Att tänkta på. Ta hjälp av banken för att skriva ett bodelningsavtal där det står att ni är överens om hur ni skall räkna ut vad respektive person skall få i form av värde och vad som händer med huset.
Det som också påverkar hur ni löser detta med huset är det maximala lån som du som enskild person kan stå för. De flesta banker räknar med ett lånetak på fem gånger årsinkomsten. Tjänar du 300.000SEK om året får du låna som mest 1.500.000SEK oavsett hur mycket huset är värt.
Lycka till!
Har för drygt ett år sedan genomfört precis samma sak som ni står inför. Jag tog över huset och bor kvar.
För min del så hände följande.
1. Huset värderades
2. Jag har rätt till halva värdet och hon den andra halvan.
3. Vi hade mindre lån än vad huset är värt så hon fick dra av halva lånet ifrån sin andel av värdet på huset.
4. Vi summerade samtliga kostnader som en husförsäljning skulle innebära (mäklare i vårt fall). Denna summa delades på två och hon drog av den summan ifrån hennes andel av värdet.
5. Kostnaden för ändring av lagfart delades och hon drog av även denna summa ifrån hennes andel av värdet.
6. Jag ändrade så att samtliga lån stod endast på mig.
7. Jag ändrade lagfarten så att huset endast stod med mig som ägare.
8. Jag förde över det belopp som återstod till hennes konto.
9. Klart
Att tänkta på. Ta hjälp av banken för att skriva ett bodelningsavtal där det står att ni är överens om hur ni skall räkna ut vad respektive person skall få i form av värde och vad som händer med huset.
Det som också påverkar hur ni löser detta med huset är det maximala lån som du som enskild person kan stå för. De flesta banker räknar med ett lånetak på fem gånger årsinkomsten. Tjänar du 300.000SEK om året får du låna som mest 1.500.000SEK oavsett hur mycket huset är värt.
Lycka till!
Måste vi göra en ny värdering? Värderade huset i våras och har sedan dess byggt en altan och målat om huset. I värderingen vi fick då var altanen inkluderad.
Min oro bygger naturligtvis på att jag VET att jag inte tjänar tillräckligt enligt deras schabloner för att få så mycket i lån. Dock har vi en bra bankkontakt som även har hand om min mammas finanser. Pga det fick vi ex lån när jag pluggade... vill dock inte dra på mig för mycket skulder men jag bor billigare i hus än lägenhet alt jämnt ut....
Min oro bygger naturligtvis på att jag VET att jag inte tjänar tillräckligt enligt deras schabloner för att få så mycket i lån. Dock har vi en bra bankkontakt som även har hand om min mammas finanser. Pga det fick vi ex lån när jag pluggade... vill dock inte dra på mig för mycket skulder men jag bor billigare i hus än lägenhet alt jämnt ut....
Kan ni komma överens om att värdet från i våras gäller så går det väl bra, men om ni tycker olika, t ex att din man anser att värdet gått upp pga målningen men inte du, kan det vara bra med en oberoende värderare.
Det ligger i bådas intresse att jag kan bo kvar för barnens skull, han ska flytta till en annan kommun men vi vill inte att de ska byta förskola. Vi skiljs åt som vänner och vill undvika bråk.
Vet ni hur det funkar med medlåntagare? Om min mamma ex kan stå med på lånen...
Vet ni hur det funkar med medlåntagare? Om min mamma ex kan stå med på lånen...
Så länge din mamma har en ekonomi som gör att hon kan godkännas som låntagare borde det inte finnas några hinder för att hon går in som delägare (tror att banken kan föredra en sådan lösning framför luddigare alternativ som medlåntagare eller borgensåtagande.
Du kan ha en medlåntagare men det som händer är att dennes inkomst räknas med som grund till det totala lånet. Om du tjänar 300 och din mamma också 300 ökar den totala lån-taket till 3.000.000SEK. Det som dock måste tas med i beräkningen är om din mamma också har lån samt att de också har en levnadskostnad som banken räknar in.
Ett alternativ kan vara att din mamma, om det går såklart, tecknar upp ett lån på sin bostad som hon sedan ”ger” dig pengarna på. Om hon tex. Har möjlighet att låna upp 1.000.000SEK så kan hon ta ut pengarna och ge dessa till dig.
…men glöm inte att betala av mamman…
Ett alternativ kan vara att din mamma, om det går såklart, tecknar upp ett lån på sin bostad som hon sedan ”ger” dig pengarna på. Om hon tex. Har möjlighet att låna upp 1.000.000SEK så kan hon ta ut pengarna och ge dessa till dig.
…men glöm inte att betala av mamman…
Om din mamma inte är pensionär är det nog inget problem. De brukar vara ovilliga att bevilja nya lån till pensionärer, och där gissar jag att medlåntagare också kommer in. Isåfall är ett syskon ett bättre alternativ.
