Bilda bostadsrättsförening - stor fastighet med många kommersiella lokaler?
Egentligen är väl detta kanske inte helt rätt forum men jag gör ett försök i alla fall eftersom det ju finns många kunniga som verkar här på forumet.
Jag har fundera lite på att försöka börja kolla upp intresset av att ombilda de hyresrätter som vi bor i till bostadsrätter. Men det finns några faktorer att ta hänsyn till som är lite annorlunda i just detta fall.
Fastigheten ligger i stockholms city och ägs av ett stort multinationellt företag.
Fastigheten är ett jättekomplex på c:a 10 plan med en stor andel kommersiella lokaler, exempelvis finns här butiker såsom Stadium, H&M och övriga företag som hyr.
Därtill finns en begränsad mängd lägenheter som hyrs ut som hyresrätter. Samtliga lägenheter är nyetablerade och nyrenoverade sedan c:a 10 år tillbaka och har en relativt hög hyra.
Sammantaget är lägenheterna i en klar minoritet i förhållande till övriga lokaler i fastigheten.
Min fråga är nu om det är möjligt att köpa loss dessa lägenheter och driva dem som bostadsrätter istället, under förutsättning att fastighetsägaren vill sälja förstås.
Det jag ser som orimligt är att en eventuell bostadsrättsförening skulle köpa hela fastigheten och driva den kommersiellt och på så sätt hyra ut till de företag som är etablerade. Dels så är det en övermäktig uppgift, det är inget vanligt hus vi talar om och logistiken kring drift och förvaltning skulle kräva ett mindre aktiebolag för att klara av att driva. Sedan skulle det förstås bli en oäkta bostadsrättsförening med allt vad det innebär.
Så alternativet är då att köpa ut "vår" del av fastigheten, d v s den som innehåller lägenheter. Övriga lokaler drivs av nuvarande fastighetsägare och vi hyr gemensamhetsutrymmen såsom hiss, garage, trapphus, etc.
Min fråga är då om detta är möjligt att göra? Finns det någon som har någon erfarenhet av liknande? Någon som vet hur det går till?
Är det ens värt att försöka bilda en bostadsrättsförening för detta?
Jag har fundera lite på att försöka börja kolla upp intresset av att ombilda de hyresrätter som vi bor i till bostadsrätter. Men det finns några faktorer att ta hänsyn till som är lite annorlunda i just detta fall.
Fastigheten ligger i stockholms city och ägs av ett stort multinationellt företag.
Fastigheten är ett jättekomplex på c:a 10 plan med en stor andel kommersiella lokaler, exempelvis finns här butiker såsom Stadium, H&M och övriga företag som hyr.
Därtill finns en begränsad mängd lägenheter som hyrs ut som hyresrätter. Samtliga lägenheter är nyetablerade och nyrenoverade sedan c:a 10 år tillbaka och har en relativt hög hyra.
Sammantaget är lägenheterna i en klar minoritet i förhållande till övriga lokaler i fastigheten.
Min fråga är nu om det är möjligt att köpa loss dessa lägenheter och driva dem som bostadsrätter istället, under förutsättning att fastighetsägaren vill sälja förstås.
Det jag ser som orimligt är att en eventuell bostadsrättsförening skulle köpa hela fastigheten och driva den kommersiellt och på så sätt hyra ut till de företag som är etablerade. Dels så är det en övermäktig uppgift, det är inget vanligt hus vi talar om och logistiken kring drift och förvaltning skulle kräva ett mindre aktiebolag för att klara av att driva. Sedan skulle det förstås bli en oäkta bostadsrättsförening med allt vad det innebär.
Så alternativet är då att köpa ut "vår" del av fastigheten, d v s den som innehåller lägenheter. Övriga lokaler drivs av nuvarande fastighetsägare och vi hyr gemensamhetsutrymmen såsom hiss, garage, trapphus, etc.
Min fråga är då om detta är möjligt att göra? Finns det någon som har någon erfarenhet av liknande? Någon som vet hur det går till?
Är det ens värt att försöka bilda en bostadsrättsförening för detta?
Såvitt jag vet så kan en fastighet i Sverige inte kan vara tredimensionell. Dvs den kan inte bestå av bara vissa våningar i ett hus, utan enbart en viss markyta och allt ovanför (och under?) och de byggnader som finns på markytan. En brf består av en fastighet.
Nu jobbar ju borgarregeringen på att ändra detta med fastigheternas dimensionsmöjligheter, men syftet är att åstadkomma möjligheten att skapa ägarlägenheter, dvs varje lägenhet blir en fastighet. Jag vill tro att detta inte hjälper i ditt fall.
Nu jobbar ju borgarregeringen på att ändra detta med fastigheternas dimensionsmöjligheter, men syftet är att åstadkomma möjligheten att skapa ägarlägenheter, dvs varje lägenhet blir en fastighet. Jag vill tro att detta inte hjälper i ditt fall.
I princip så kan du inte bilda en bostadsrättsförening av bara en del av en fastighet. Men det finns sedan några år en möjlighet att bilda "vertikala" fastigheter. Där man alltså staplar flera fastigheter ovanpå varandra (det heter inte vertikala fastigheter, men jag kommer inte just nu ihåg rätt beteckning). Systemet infördes när man ville börja bygga radhus på taken på vissa fastigheter i city. Tror att det finns några ovanpå den fastigheten där varuhuset Debenhams låg tidigare (Drottninggatan).
Det kanske skulle kunna vara värt att undersöka om reglerna runt en sådan fastighetsbildning skulle funka för dig. Om det kan gå att stycka av en del av huset som en ny fastighet, och bilda Brf.
Personligen skulle jag vara väldigt skeptisk till en sådan lösning. Hur reglerar man avtal så att fastigheten under dels står där och bär upp min fastighet, hur reglerar man vatten och elförsörjning, underhåll av hissar osv.
Det kanske skulle kunna vara värt att undersöka om reglerna runt en sådan fastighetsbildning skulle funka för dig. Om det kan gå att stycka av en del av huset som en ny fastighet, och bilda Brf.
Personligen skulle jag vara väldigt skeptisk till en sådan lösning. Hur reglerar man avtal så att fastigheten under dels står där och bär upp min fastighet, hur reglerar man vatten och elförsörjning, underhåll av hissar osv.
Redigerat:
Det har varit tillåtet ganska länge faktiskt:
http://www.lantmateriet.se/templates/LMV_Page.aspx?id=1190
http://www.lantmateriet.se/templates/LMV_Page.aspx?id=1190
Tack för svaren.
Nu råkar det vara så att det är just denna fastighet på Drottninggatan som det pratas om som jag också bor i.
Vi bor visserligen inte uppe på radhusen på taket, utan i en lägenhet strax under, men hela den delen med radhus på taket och lägenheter under är samlad invid varandra och vi har tillgång till gemensamhetsutrymmen såsom tvättstuga, hissar, takterass, etc.
Således kan sägas att bostäderna alla är hyresrätter men det är nu alltså ombildningen av dessa till bostadsrätt som jag håller på att undersöka möjligheten till.
Vore spännande att se om det går att göra men jag inbillar mig att det inte är helt okomplicerat i detta fall.
Nu råkar det vara så att det är just denna fastighet på Drottninggatan som det pratas om som jag också bor i.
Vi bor visserligen inte uppe på radhusen på taket, utan i en lägenhet strax under, men hela den delen med radhus på taket och lägenheter under är samlad invid varandra och vi har tillgång till gemensamhetsutrymmen såsom tvättstuga, hissar, takterass, etc.
Således kan sägas att bostäderna alla är hyresrätter men det är nu alltså ombildningen av dessa till bostadsrätt som jag håller på att undersöka möjligheten till.
Vore spännande att se om det går att göra men jag inbillar mig att det inte är helt okomplicerat i detta fall.
Det är väl inte svårare än att fördela kostnader för vatten, el och underhåll mellan ett antal lägenheter i en BRF?hempularen skrev:
I min kommun så har man planer på att bygga ett hyreshus med ägarlägenheter högst upp.
Jo i en 3 dimesnionell fastighet så är du ju beroende av att få vatten etc. via ledningar i den underliggnade grannfastigheten. Dte blir väl troligen ngn. sorts servitut. Om vi antar att det då innebär ett gemensamt underhållsansvar, fastigheten under är kommersiell, sådana tnderar att byta hyresgäster med totalombyggnad kanske vart 5e år i Stockholms innerstad. Det gör att det finns helt olika tidshorisonter för underhållsåtgärder hos ägarna till den underliggande fastigheten. Samma sak kan gälla trapphus, hissar osv.
Om man i en normal brf, räknar med större underhåll i trapphus var 15e år eller glesare så finns det risk att man här får vara med och betala en oproportinerligt stor del av ombyggnader som är av mer kommersiell karaktär, alternativt att bostadsrättsföreningen sitter som en effektiv stoppkloss som kan förhindra de kommersiella ägarnas effektiva utnyttjande av sin fastighet.
Och vad händer när de kommersiella grannarna vill riva hela rasket och bygga nytt, grannfastigheten på andra sidan gatan från den aktuella revs och byggdes upp igen häromåret (om jag minns rätt), den som revs var troligen bara drygt 30 år gammal, kanske änny yngre.
Om man i en normal brf, räknar med större underhåll i trapphus var 15e år eller glesare så finns det risk att man här får vara med och betala en oproportinerligt stor del av ombyggnader som är av mer kommersiell karaktär, alternativt att bostadsrättsföreningen sitter som en effektiv stoppkloss som kan förhindra de kommersiella ägarnas effektiva utnyttjande av sin fastighet.
Och vad händer när de kommersiella grannarna vill riva hela rasket och bygga nytt, grannfastigheten på andra sidan gatan från den aktuella revs och byggdes upp igen häromåret (om jag minns rätt), den som revs var troligen bara drygt 30 år gammal, kanske änny yngre.
Om jag inte missminner mig har även tredimensionell fastighetsbildning varit uppe till diskussion inom bl.a Hsb där föreningar har haft för mycket lokaler i förhållande till bostäder. Man har taxerats som oäkta förening. I sin strävan att bli en äkta förening skulle man i stora drag ombilda lokaldelen till en fastighet och bostäderna utgör då den andra fastigheten. Bostadsdelen skulle då äga lokaldelen. Förutsättningarna i detta fall låter tveklöst mer gynnsam för att få till ett bestående koncept än i TS fall där två av varandra oberoende ägare skall samsas under samma tak med olika vinstintressen.
3D-fastighetsbildning och reglering av servitut, underhållskostnader etc är mycket vanligt i övriga världen. Det är snarare Sverige som är undantaget med sin i omvärldens ögon lätt suspekta "kommunistiska" boendeform BRF.
Även om vi i Sverige är ovana med ägarlägenheter och fördelningen av gemensamma kostnader, så finns modellerna, instrumentet, kontraktsskrivningar, praxis etc i vår nära omvärld. Man behöver alltså inte uppfinna hjulet igen. Givetvis krävs jurister m.m. som förhandlar och styr upp.
Vidare tror jag praxis börjar utvecklas även under svenska förhållanden. Det är naturligtvis så att fastighetsägaren till en vertikalt underliggande fastighet inte kan riva sin fastighet och låta fastigheten ovanpå sväva i luften. Vid en ombildning får självklart ursprungsfastigheten mera laster och inskräkningar än före, precis som vid en vanlig avstyckning med servitut i Knäckebröhult. Men fastighetsägaren tar ju betalt för detta. Vore det ingen affär skulle fastighetsägaren inte vara intresserad, helt enkelt.
Även om vi i Sverige är ovana med ägarlägenheter och fördelningen av gemensamma kostnader, så finns modellerna, instrumentet, kontraktsskrivningar, praxis etc i vår nära omvärld. Man behöver alltså inte uppfinna hjulet igen. Givetvis krävs jurister m.m. som förhandlar och styr upp.
Vidare tror jag praxis börjar utvecklas även under svenska förhållanden. Det är naturligtvis så att fastighetsägaren till en vertikalt underliggande fastighet inte kan riva sin fastighet och låta fastigheten ovanpå sväva i luften. Vid en ombildning får självklart ursprungsfastigheten mera laster och inskräkningar än före, precis som vid en vanlig avstyckning med servitut i Knäckebröhult. Men fastighetsägaren tar ju betalt för detta. Vore det ingen affär skulle fastighetsägaren inte vara intresserad, helt enkelt.
