Att byta hus med någon - Skatteregler?
Vi har för avsikt att bo kvar i vårt nuvarande område då barnen har dagis, skola och kompisar där. Nu har vi hittat ett äldre par som har ett större hus som de vill byta mot vårt mindre hus.
Ringde skatteverket och frågade hur man gör och vilka skatteeffekter det blir - svar "öhh, vet inte riktigt - måste fråga", handläggaren återkom med svaret "inte någon här som har riktig koll, får be att återkomma". Detta var för två veckor sedan och väntar fortfarande på svar. Någon här som vet?
Det här är förutsättningarna!
Vårt hus: 1-plan 97 kvm i toppskick, tax.värde 961´ och förväntat försäljningspris 1 700 000 kr. Anskaffningsvärde 1 250 000 kr. (2001)
Deras hus: 2-plan 140 kvm i åttiotalsskick, tax.värde 1202´ och förväntat försäljningspris 1 900 000 kr. Anskaffningsvärde 174 000 kr (!)(1976)
Vi har sagt att vi är beredda att lägga de där 200 000 kr emellan.
Någon som gjort något liknande eller någon som har ett humm om skatteeffekterna? Kan vi byta till tax.värde?
/Magnus
Ringde skatteverket och frågade hur man gör och vilka skatteeffekter det blir - svar "öhh, vet inte riktigt - måste fråga", handläggaren återkom med svaret "inte någon här som har riktig koll, får be att återkomma". Detta var för två veckor sedan och väntar fortfarande på svar. Någon här som vet?
Det här är förutsättningarna!
Vårt hus: 1-plan 97 kvm i toppskick, tax.värde 961´ och förväntat försäljningspris 1 700 000 kr. Anskaffningsvärde 1 250 000 kr. (2001)
Deras hus: 2-plan 140 kvm i åttiotalsskick, tax.värde 1202´ och förväntat försäljningspris 1 900 000 kr. Anskaffningsvärde 174 000 kr (!)(1976)
Vi har sagt att vi är beredda att lägga de där 200 000 kr emellan.
Någon som gjort något liknande eller någon som har ett humm om skatteeffekterna? Kan vi byta till tax.värde?
/Magnus
"Problemen" är ju främst reavinstbeskattningen för båda parter. Båda tjänar ju på att sälja så billigt som möjligt (men med mellanskillnaden som båda är överens om). Men hur lagen säger om att sälja under marknadspris vet jag tyvärr inte.
Det som händer är att man utlöser en reavinstskatt på 22% av vinster, som förvisso kan ligga och "mogna" som uppskov, men där man då betalar en avgift till staten för det.
I ert fall handlar det om 450.000kr vilket ger er alternativet att antingen slanta in 99.000kr på en gång, eller c:a 2,500kr/årligen tills ni betalar de 99 tusenlapparna. För er bytespartner handlar det om väsentligt högre belopp.
De slår i taket för uppskovsreglerna (nåväl, någon värdehöjande renovering har de väl gjort som kan dras av) , och har att betala in antingen c:a 350.000kr i reavinstskatt eller om de väljer att ha det som uppskov så kostar det c:a 8.800kr årligen i avgift till staten.
I ert fall handlar det om 450.000kr vilket ger er alternativet att antingen slanta in 99.000kr på en gång, eller c:a 2,500kr/årligen tills ni betalar de 99 tusenlapparna. För er bytespartner handlar det om väsentligt högre belopp.
De slår i taket för uppskovsreglerna (nåväl, någon värdehöjande renovering har de väl gjort som kan dras av) , och har att betala in antingen c:a 350.000kr i reavinstskatt eller om de väljer att ha det som uppskov så kostar det c:a 8.800kr årligen i avgift till staten.
Rent teoretiskt så är det möjligt att ni kan skänka varandra husen, men ni betalar en mellanskillnad. problemet med ett sådant upplägg är att då övertar ni också varandras anskaffningsvärde, dvs ni tar över det andra parets reavinst som ni får betala skatt på den dagen ni säljer.
Troligen är det ett bättre upplägg att sälja till varandra för det lägsta möjliga priset. Jag är osäker, men jag tror att det är OK att sälja till taxeringsvärdet, och då räknas det fortfarande som en försäljning, kanske kan man gå ner ytterligare, men det finns en gräns där skattemyndigheten går in och hävdar att det inte är en försäljning. Den gränsen borde de kunna svara snabbt och lätt på.
Troligen är det ett bättre upplägg att sälja till varandra för det lägsta möjliga priset. Jag är osäker, men jag tror att det är OK att sälja till taxeringsvärdet, och då räknas det fortfarande som en försäljning, kanske kan man gå ner ytterligare, men det finns en gräns där skattemyndigheten går in och hävdar att det inte är en försäljning. Den gränsen borde de kunna svara snabbt och lätt på.
Njae, inte betalar du väl AV ett uppskov. Du betalar ju ränta, inte amortering. Eller hur?Swetrot skrev:
Låter troligt att skatteverket skulle ha åsikter på om det ena huset säljs för 1:- och det andra för 200.001:-. Men gränsen för vad som är ett skäligt försäljningspris borde dom ju som sagt kunna svara på.hempularen skrev:
Jag missuppfattade din mening vid första inlägget. Jag uppfattade som du menade en amortering..
Att man numera betalar vinstskatt för en verklig försäljning istället för skatt på en icke såld fastighets fiktiva försäljningsvärde är ju dock mera rättvist. Nu saknas bara att ta bort fastighetsavgiften succesivt.
Att man numera betalar vinstskatt för en verklig försäljning istället för skatt på en icke såld fastighets fiktiva försäljningsvärde är ju dock mera rättvist. Nu saknas bara att ta bort fastighetsavgiften succesivt.
Vad är det som hindrar att ni säljer under taxeringsvärdet? Inte skattemyndigheten i alla fall... Sälj för valfritt belopp- kanske för anskaffningsvärdet till varandra. Med lite justering så det blir rättvist. Ni slipper reavinst och skjuter upp densamma tills ni säljer nästa gång.
Jag är ganska säker på att det finns en gräns där skattemyndigheten underkänner det som försäljning. Det innebär givetvis inte att affären skulle vara felaktig, men jag har för mig att skattemyndigheten så hanterar den som en gåva istället skattemässigt. Det innebär att reavinsten inte "löser ut", istället får köparen skattemässigt överta den tidigare ägarens ingångsvärde.
Men som sagt jag vet inte vilken nivå det är som gäller.
När vi fortfarande hade gåvoskatt i det här landet så vet jag att vid en affär som låg alltför lågt så blev köparen gåvobeskattad.
Men som sagt jag vet inte vilken nivå det är som gäller.
När vi fortfarande hade gåvoskatt i det här landet så vet jag att vid en affär som låg alltför lågt så blev köparen gåvobeskattad.
En fastighetsägare i grannskapet försöker just nu sälja sitt hus. Han kommer att bli tvungen att sälja under taxeringsvärdet, som är högt satt. Är affären med andra ord olaglig .
Vad skall han då göra eftersom han har prekära ekonomiska problem i ett nybyggt hus och måste sälja eller gå i personlig konkurs.
Det finns ingen nedre gräns. Det är inte förbjudet att avyttra med förlust. Däremot så är gåvor, försäljning till enstaka barn, släkting ett kapitel för sig. Då tänker jag på framtida arv etc.
Vad skall han då göra eftersom han har prekära ekonomiska problem i ett nybyggt hus och måste sälja eller gå i personlig konkurs.
Det finns ingen nedre gräns. Det är inte förbjudet att avyttra med förlust. Däremot så är gåvor, försäljning till enstaka barn, släkting ett kapitel för sig. Då tänker jag på framtida arv etc.
JB 4:28 fastställer att ett byte är likställt med ett köp i tillämpliga delar. Jag skulle tro att skattelagstiftningen faller tillbaka på detta och ser det hela som två stycken regelrätta fastighetsköp där köparen i respektive fall betalar in natura i stället för med pengar. Inte osannolikt att reavinst och övriga skatteeffekter baseras på taxeringsvärden.
Det är garanterat inte första gången det händer, så praxis finns garanterat. Du får tjata lite på skatteverket.
Det är garanterat inte första gången det händer, så praxis finns garanterat. Du får tjata lite på skatteverket.
I det fallet kan fastighetsägaren säkert hävda med framgång att marknadspriset vid försäljningstidpunkten är vad han får för fastigheten. I och med det räknas det knappast som gåva eller "transaktion med väsentliga gåvoinnehåll".Rapid skrev:
Nyss ringde en jurist från skatteverket och kunde ge ett upplysningar som nästan gav alla svar. Men de verkar vara lite ställda själva.... Märkligt!!
Man säljer till taxvärde (för gör man under det så blir det en gåva och man övertar varandras anskaffningsvärde - men inte helt klarlagt hur mycket det då ska vara)
Vi som "byter" upp oss beskattas direkt på den vinst vi gör från 961 000 upp till 1 202 000 men i och med att vi lägger 200 000 emellan så blir det bara skatt på 41 000 (1 202 000-961 000). Anskaffningsvärdet på det hus vi byter till oss höjs med vad vi köpte gamla huset för + mellanskillnad, 1 250 000 + 200 000.
För de andra så blir effekten den att de beskattas för den vinst (!?) de gör i samband med bytet. 1 202 000 - 961 000 = 241 000 plus mellanskillnaden på 200 000. Vad deras nya anskaffningsvärde bad juristen mumlande att få återkomma med.
Grejen är att bytet utlöser beskattning för båda parterna. Nu vet jag lite mer, men att skatteverket inte vet ALLT tycker jag är skandal - de har ändå haft mer än två veckor på sig att ta fram uppgifterna - och då med alla variabler tillgängliga.
/Magnus
Man säljer till taxvärde (för gör man under det så blir det en gåva och man övertar varandras anskaffningsvärde - men inte helt klarlagt hur mycket det då ska vara)
Vi som "byter" upp oss beskattas direkt på den vinst vi gör från 961 000 upp till 1 202 000 men i och med att vi lägger 200 000 emellan så blir det bara skatt på 41 000 (1 202 000-961 000). Anskaffningsvärdet på det hus vi byter till oss höjs med vad vi köpte gamla huset för + mellanskillnad, 1 250 000 + 200 000.
För de andra så blir effekten den att de beskattas för den vinst (!?) de gör i samband med bytet. 1 202 000 - 961 000 = 241 000 plus mellanskillnaden på 200 000. Vad deras nya anskaffningsvärde bad juristen mumlande att få återkomma med.
Grejen är att bytet utlöser beskattning för båda parterna. Nu vet jag lite mer, men att skatteverket inte vet ALLT tycker jag är skandal - de har ändå haft mer än två veckor på sig att ta fram uppgifterna - och då med alla variabler tillgängliga.
/Magnus
