Stuga ofri grund

[Daniel 109]

Om man inte kommer överens kan man vända sig till hyres och arrende nämnden. https://www.domstol.se/hyres--och-a...stadsratt-och-arrende/arrende/bostadsarrende/

Annars skulle det vara väldigt lätt att slänga ut folk från sina bostäder.

 

[Nötegårdsgubben]

Du hoppar över grundpremissen att det inte finns något avtal.

 

[Daniel 109]

I praktiken räknas det som att det finns det. Det här är ingen unik situation.

 

[hempularen]

Varför inte? Om inget avtal finns råder väl avtalsfrihet?

Det finns regler om att avtal måste vara skäliga. 50 000 om året är kanske inte uppenbart oskäligt. Men du kan inte teckna ett avtal med vilken arrendeavgift som helst. Dels har jag för mig om att det finns specifika skrivningar om det i lagar som styr arrende. Men det finns även en generalklausul i avtalsrätt som säger att ett oskäligt avtal är ogiltigt.

 

[Nötegårdsgubben]

Absolut, men det ska en hel del till för det.

 

[Daniel 109]

Nej. Du kan inte vräka någon balvägen genom ett oskäligt arrende.

 

[-MH-]

Jag tänker att undantagen i PBL är tillämpliga eftersom en skogsbruksfastighet som regel alltid omfattar minst 2 hektar. Så jag vill mena på att vi kan utgå från att TS kommer kunna nyttja undantagen i PBL avseende ekonomibyggnader, oaktat om det finns en byggnad där på ofri grund eller inte, se 9:3 PBL. Däremot gäller ju undantagen för ekonomibyggnader, så en stuga blir ju svårare att (lovligen) få på plats. Eller varför menar du att dom inte är tillämpliga?

"Det finns ett undantag från de generella förbuden i
strandskyddsreglerna för jordbruket, skogsbruket, fisket
och renskötseln. 1 Det innebär att det inte krävs någon
dispens för åtgärder som behövs för dessa näringar.
Undantaget gäller endast om alla följande förutsättningar är uppfyllda:
1. Den areella näringen ger ett tillskott av betydelse till näringsidkarens
försörjning.
2. Byggnaden eller åtgärden som ska utföras behövs för näringen.
3. Byggnaden som ska utföras är inte utformad för boende.
4. Byggnaden eller åtgärden som ska utföras måste för sin funktion finnas eller
utföras inom det strandskyddade området."

https://www.naturvardsverket.se/490...-och-strandskydd-strandskyddsdelegationen.pdf

Det är ganska svårt att motivera det läget för skogsbruket (pkt 4), skulle jag vilja påstå.

Här en skogsbrukare som fick ta bort sin stuga:

https://lagen.nu/dom/mod/2005:35

 

[lunnabo]

Vem vill köpa 75% av en stuga som har en annan delägare och det inte är utrett om den får stå kvar då det inte fins något arrendeavtal ? Värdet är nästan noll redan där! Vi vet heller inte om strandskydd föreligger.

Jag köper!

 

[arkTecko]

Jag skulle säga att TS gör en tankevurpa i antagandet att det finns ett "objektivt" pris. Vad är stugan värd för dig TS? Vad är den värd för säljaren?

TS vill köpa till värdet för säljaren. Säljaren vill sälja till värdet för köparen. Så klart. Någon form av kompromiss och att mötas halvvägs är väl det enda schyssta, och så som affärer normalt går till?

Sen finns alltid brasklappen att säljaren faktiskt har rätten att ha kvar och bruka sin del av stugan, även om inte TS tycker/tror det. I så fall får TS antingen betala det "fulla" värdet eller finna sig i att dela. Men här kan jag inte alls juridiken. (Ännu svårare om det finns hustoriska/moraliska rättigheter men inte juridiska sådana. Då avgör TS samvete och rädsla för sociala konsekvenser antar jag...)

 

[Falckman]

"Det finns ett undantag från de generella förbuden i
strandskyddsreglerna för jordbruket, skogsbruket, fisket
och renskötseln. 1 Det innebär att det inte krävs någon
dispens för åtgärder som behövs för dessa näringar.
Undantaget gäller endast om alla följande förutsättningar är uppfyllda:
1. Den areella näringen ger ett tillskott av betydelse till näringsidkarens
försörjning.
2. Byggnaden eller åtgärden som ska utföras behövs för näringen.
3. Byggnaden som ska utföras är inte utformad för boende.
4. Byggnaden eller åtgärden som ska utföras måste för sin funktion finnas eller
utföras inom det strandskyddade området."

[länk]

Det är ganska svårt att motivera det läget för skogsbruket (pkt 4), skulle jag vilja påstå.

Här en skogsbrukare som fick ta bort sin stuga:

[länk]

Jag får tacka för svaret, jag hade faktiskt missat att man prövar om byggnaden verkligen behöver ligga inom strandskyddat område så tack för det
Men av domen du länkade verkade ju grillplats och brygga vara förenligt med undantagsreglerna i PBL och jag har lite svårt att se varför man behöver en grillplats vid vattnet för att effektivt bedriva skogsbruk (men så är jag ju inte skogsbrukare heller...). Så jag föreställer mig att det verkar finnas ett visst utrymme för tolkningar och kryphål för den som vill chansa lite

Det är lite det som vi vet, att nuvarande ägare med 75% av stugan inte har många trumf på handen, men självklart är att han ska köpas loss, men inte till något överpris.

Men som jag skrev innan, är du säker på att det inte någon gång har upprättats ett arrendeavtal? Hur har stugan kommit dit till att börja med? Sen som jag varit inne på tidigare, den potentiella säljare har rätt många trumf eftersom du blir av med alla rättigheter om du kör iväg honom (till och med undantagen i 9:3 PBL kan bli problem, som -MH- visade i sitt inlägg #37).
Länsstyrelsen säger att det är ok att du bygger en stuga där nu, men om du tar bort den stuga som finns där blir det svårare att häva att tomtplatsen kontinuerligt hävdats sedan innan det allmänna strandskyddets införande. Och då är det inte lika lätt att få till en nödvändig strandskyddsdispens (det är så klart inte omöjligt och beroende på vart i landet du befinner dig kan som sagt vattendraget vara undantaget från strandskyddet) för nybyggnation. Så jag skulle säga att ni faktiskt är rätt beroende av varandra i den här situationen. Du kan möjligen jaga iväg stugägaren om byggnaden uppförts utan tillstånd, men samtidigt vill du ju ha kvar byggnaden precis där den står för att själv kunna nyttja stugan i den strandnära läget.
Jag hade nog funderat på att betala ett rätt högt pris om stugan var viktig för mig eller bara nöja mig med att du nu är delägare så du kan ju också nyttja stugan lite som du behagar och t.ex. börja vara där vid olika ledigheter.

I praktiken räknas det som att det finns det. Det här är ingen unik situation.

Arrendeavtal måste vara skriftliga, annars är dom utan verkan, se 8:3 JB. Så det måste (som jag förstått det i alla fall) finnas ett arrendeavtal i grunden, det går inte att ta någon annans fastighet i anspråk utan tillstånd och sedan genom sedvänja erhålla ett arrendeavtal. Däremot är det ganska svårt att bli av med ett bostadsarrende, även om man säger upp det enligt konstens alla regler på grund utav de undantagsbestämmelser som finns i 10:5 JB.

Det finns regler om att avtal måste vara skäliga. 50 000 om året är kanske inte uppenbart oskäligt. Men du kan inte teckna ett avtal med vilken arrendeavgift som helst. Dels har jag för mig om att det finns specifika skrivningar om det i lagar som styr arrende. Men det finns även en generalklausul i avtalsrätt som säger att ett oskäligt avtal är ogiltigt.

36§ i Avtalslagen brukar beskrivas som en "slasktratt"... Det är alltså en paragraf som i praktiken sällan får så stort utslag.

 

[Nickesågen]

Vi har köpt skogsmark där det finns en liten stuga ute på en udde vid en insjö, i köpet ingick 25% av stugan, det har aldrig funnits något arrendeavtal på stugan, och nu är planen att vi ska köpa loss stugan. men hur värderar man stugan? det är en stuga på ca 25m2 ett kök med ett litet sovrum, byggt på 40talet, inget är gjort på det sen det byggdes. hur värderar man en sån? läget kan väl inte spela in på värdet? då vi redan äger marken!

skitenkelt… du talar om för ”ägaren” av lösöret att dem har 3 månader på sig att ta bort stugan. Har dem något val?

 

[Appendix]

Vi har köpt skogsmark där det finns en liten stuga ute på en udde vid en insjö, i köpet ingick 25% av stugan, det har aldrig funnits något arrendeavtal på stugan, och nu är planen att vi ska köpa loss stugan. men hur värderar man stugan? det är en stuga på ca 25m2 ett kök med ett litet sovrum, byggt på 40talet, inget är gjort på det sen det byggdes. hur värderar man en sån? läget kan väl inte spela in på värdet? då vi redan äger marken!

Man kan ju jämföra det med vad motsvarande stuga kostar på arrendemark med samma läge.

Har en vän som har en stuga på en egen ö utanför mynningen av en av de norrländska älvarna. Arenderar av massabruket. Den stugan med egen ö på 3000 kvm ink båtplats kostade 300.000

Sen betalar de arrende på 20.000 per år.

Stugan är inte så stor. 25-40 kvm men området är som sagt magiskt.

Men det är inte så många som kan slanta upp 300.000 cash i den kommunen och sen betala arrende på det.

Så för din stuga.... Med god vilja. 150.000 för reserande 75%

(Om det inte är inom 1,5 timme från en storstad)

Men. Prata med en mäklare eller två.

 

[Nötegårdsgubben]

Arrendeavtal måste vara skriftliga, annars är dom utan verkan, se 8:3 JB. Så det måste (som jag förstått det i alla fall) finnas ett arrendeavtal i grunden, det går inte att ta någon annans fastighet i anspråk utan tillstånd och sedan genom sedvänja erhålla ett arrendeavtal.

Funderar på hur det var under gamla JB. Då var ju trots allt servitut tillåtna att vara muntliga exempelvis. Dock var ju överlåtelsehandlingar minst lika hårt reglerade vad gäller skriftlighet, så generellt var det inte ett allmänt muntlighetsträsk, men ändå en annan lag än 1970 års JB.

 

[Xioz]

Rekomenderar att kontakta en Jurist, så slipper du problem.

Finns för många om och men. Frågat om de med huset som äger 75% vill sälja sin del? en bra start och vad de vill ha. Tror det är det enklaste, vill de inte sälja blir det mera komplicerat.

 

[Funnevik]

Rekomenderar att kontakta en Jurist, så slipper du problem.

Finns för många om och men. Frågat om de med huset som äger 75% vill sälja sin del? en bra start och vad de vill ha. Tror det är det enklaste, vill de inte sälja blir det mera komplicerat.

Han med 75% vill sälja, dock vill han ha för mycket mot vad stugan är värd. Ska ut med en mäklare och få en värdering närmast dagarna.