Felaktig beskrivning av hus, stor ekonomisk påverkan

Hej Claes!

Jag och min sambo har köpt ett hus som vi inför köpet undersökt all tillgänglig fakta med preussisk noggrannhet. Nu inför tillträdet uppstår det problem när jag i kontakt med byggnämnden är ovilliga till ändringar exteriört på grund av att huset har pekats ut som "Mycket kulturhistoriskt värdefull byggnad"

Men i objektsbeskrivningen och tillhörande energideklaration har man svarat blankt "nej" på frågan "är byggnaden skyddad som byggnadsminne eller är byggnaden en sådan särskilt värdefull byggnad som avses i 8 kap 13p PBL?"

För oss innebär den nya informationen att vi snarare köpt ett museum än ett hus som vi kan göra till "vårt" naturligtvis inom ramarna för detaljplan och övriga krav.

Vi kan absolut bestrida utpekandet och så vidare men det innebär stora ekonomiska utgifter för experthjälp, är det verkligen en kostnad som vi ska behöva bära när frågan har besvarats felaktigt i mäklarprospektet av certifierat besiktningsorgan?

 

Er fråga gäller verkan av myndighets bedömning rörande ett kulturhistoriskt värdefullt hus.

a. Som ni själva är inne på kan myndighetens utpekande av er fastighet vara möjligt att angripa, men då talar vi om förvaltningsrätt, som inte är mitt område.

b. Er fastighet verkar vara utpekad av behörig myndighet och då borde det finnas ett bakomliggande beslut bakom det förhållandet. I så fall föreligger ett så kallat rådighetsfel enligt 4:18 JB om beslutet förelåg vid köpet. Ni råder (bestämmer) alltså inte över er fastighet som tänkt var vid köpet. Det krävs att er fastighet skall vara utpekad och att inte inskränkningen inte är uppenbar. Påföljder handlar om hävning inom 1 år från tillträdet, om det kan sägas röra sig om ett väsentligt fel, eller prisavdrag och eller skadestånd.

c. Om inte den vägen är framkomlig har ju säljaren tydligen i dokumentationen vid köpet förnekat att något utpekande av fastigheten var för handen. Ni kan då hävda att fastigheten avviker från avtalet och det säljaren utfäst. Påföljderna är i så fall de samma under punkten b .

Både när det gäller punkterna b och c behöver ni försöka beräkna er ekonomiska skada, till exempel grundat på att ni inte kan renovera byggnaden som ni tänkt, och att ni därför gått miste om värdehöjningen. Man kan även tänka sig en sämre boendekomfort än väntat och så vidare. Det kan vara lönt att låta fastighetsmäklare och/eller värderingsman räkna på detta för att ni skall kunna presentera ett ekonomiskt krav. Rättsskyddet brukar gå att använda vid tvister av denna art.

Med vänlig hälsning

Claes Blåe

 

Angående C: Har inte ett dokuments syfte/uppsåt någon påverkan på hur det kan användas som bevisföring? Uppsåtet hos en energideklaration lär väl vara om det finns undantag från regler map avseende på att man inte får utföra åtgärder och inte som information vid försäljning, speciellt när det inte finns något "vet ej" alternativ att välja på bland kryssalternativen är det knappast att betrakta som ett "blankt nej" (även om man i frågeställarens jobbiga situation gärna vill se det så)

Har inte energideklarerat själv nångång men kan tänka mig att om den som utför energideklarationen frågar om ett hus är k-märk och husägaren förvånat svarar "eh, inte vad jag vet" (vilket troligen är ett av de vanligaste svaren) så fyller energideklaren i "nej" i brist på "vet ej" då det ur energisynpunkt inte är relevant.

Kan tänka mig att rätt många som säljer sina hus och inte har koll på detta får blanketten ifylld med "nej" i brist på "vet ej" och inte tänker så mycket på det då det rör energideklarationen bara. Funderar på vad för fler blanketter där det lätt hamnar "nej" i en ruta då man inte vet (som som fylls under en intervju av en annan person under tidspress där det inte finns tid att kolla upp saker) och vad det dokumentet får för juridisk bärighet i annat syfte än dokumentets ursprungliga syfte.

Antar att det är dokumentet nedan från en annan diskussionstråd som frågeställaren refererar till som "blankt nej"