Lagfart och pantbrev!
Tryggt och tryggt ...Swetrot skrev:
Jag tycker nog att det är ganska glest mellan fingrarna där ... Jag läste någon stanns att det var (antingen pantbrev eller lagfart) som kostade 1,5% av köpeskillingen.
köper man ett hus för 3miljoner blir väl kostnaden 45000, Det är mycke pengar att lägga i stadskassan om jag har räknat rätt...
Som sagt, diplom vore på sin plats.
köper man ett hus för 3miljoner blir väl kostnaden 45000, Det är mycke pengar att lägga i stadskassan om jag har räknat rätt...
Som sagt, diplom vore på sin plats.
Lagfart 1,5%. Bygger man nytt så blir det ju endast på tomten vilket kan vara ganska skönt. Sen är grundavgiften nästan en tusenlapp till. En tomt på 500 000 kr blir alltså ca 8 300 kr.
Men något som sällan framgår när man kikar på kalkyler är kostnaden för pantbrev (ursäkten är ju att hustillverkaren kan ju inte veta att du inte har 3 mille kontant). Det är hela 2% på värdet av de uttagna pantbreven. Så om man tänker sig bygga för 3 miljoner, göra en kontantinsats om 10% så behövs 2,7 millar som pantbrev vilket blir 54 325 kr.
Pengarna går väl till att hålla systemen igång och avlöna de som sitter där.
Men något som sällan framgår när man kikar på kalkyler är kostnaden för pantbrev (ursäkten är ju att hustillverkaren kan ju inte veta att du inte har 3 mille kontant). Det är hela 2% på värdet av de uttagna pantbreven. Så om man tänker sig bygga för 3 miljoner, göra en kontantinsats om 10% så behövs 2,7 millar som pantbrev vilket blir 54 325 kr.
Pengarna går väl till att hålla systemen igång och avlöna de som sitter där.
Det handlar om att skatteuttaget på fastigheter har ökat rätt så rejält på senare år i takt med att fastighetspriserna gått upp. På den "gamla goda tiden" då räntorna var avdragsgilla med 80% skattereduktion, då fastighetsskatten var mycket lägre och då man fick räntebidrag till räntor som var 10-12%, då var detta kostnader som förvisso kändes, men de var överkomliga.
Idag är det ju smått absurda belopp som betalas in till statskassan. Enligt Lantmäteriet betalade vi förra året 7,9 miljarder i stämpelskatter och expeditionsavgifter för fastighetsaffärer. Det är nästan 1000kr/svensk.
Idag är det ju smått absurda belopp som betalas in till statskassan. Enligt Lantmäteriet betalade vi förra året 7,9 miljarder i stämpelskatter och expeditionsavgifter för fastighetsaffärer. Det är nästan 1000kr/svensk.
Visst, så är det, och så är 20% av hela huskostnaden moms, så i slutändan är det nog 1/3 av kostnaden går går till skatter och avgifter. Man får också tänka på om man hunnit betala hela huskostnaden innan byggaren är klar, och denne kursar, så kommer staten inte att betala tillbaka någon moms.
ska köpa en större tomt som ligger utanför detaljplanen för några miljoner. Avtalet går ungefär ut på att säljaren får 25% nu, 25 när kommunens nya översiktsplan vunnit laga kraft (skall tas inom 9-12 månader) samt 50% när detaljplanen vunnit laga kraft och vi får bygga ett antal hus. skulle det ta stopp någonstans under processen går köpet i retur och vi får tillbaka penagarna samt utägg för eventuella pantbrev (som tillfaller säljaren). vi har satt en tre års period också så om detta inte är klart till dess har köparen rätt att dra sig ur affären.
Nu till min fråga:
a) måste jag ändå betala stämpelskatt för hela köpskillingen vid tillträdesdagen (då jag betalar 25%), eller betalar jag denna skatt allteftersom jag betalar säljaren?
b) samma som ovan, fast vad gäller säljaren och den reavinst som han måste betala.
c) vad händer om köpet går i retur. Kan jag få tillbaka avgiften för stämpelskatt eller är staten så fula att de t.om kräver ny stämpelskatt pga ägarbytet? Samma sak med säljarens betalda reavinstskatt. (kan man begära uppskov från stämpel och reavinst tills affären är 100% avslutad?)
Vore tacksam för lite vägledning...
Nu till min fråga:
a) måste jag ändå betala stämpelskatt för hela köpskillingen vid tillträdesdagen (då jag betalar 25%), eller betalar jag denna skatt allteftersom jag betalar säljaren?
b) samma som ovan, fast vad gäller säljaren och den reavinst som han måste betala.
c) vad händer om köpet går i retur. Kan jag få tillbaka avgiften för stämpelskatt eller är staten så fula att de t.om kräver ny stämpelskatt pga ägarbytet? Samma sak med säljarens betalda reavinstskatt. (kan man begära uppskov från stämpel och reavinst tills affären är 100% avslutad?)
Vore tacksam för lite vägledning...
Det är lagfarten som styr stämpelskatten. När ni byter ägare på lagfarten tas avgiften ut. Säljer ni tillbaka, så tas en ny avgift ut.
Givetvis skall du betala stämpelskatt för hela det belopp som tomten kostar. Lämpligen skriver ni ett avtal med hjälp av en jurist, där ni inte blir lagfaren ägare förrän översiktsplan och detaljplan är klara. Ni skulle kunna lösa det rent juridiskt med att de pengar ni skall ge till säljaren ges som ett räntefritt lån, med marken som pant, och förfallodag om tre år tillsammans med ett optionsavtal.
Jag rekommenderar dock att vid en sådan här affär som handlar om så mycket pengar att du kontaktar en advokat hellre än ett forum med lekmän.
Givetvis skall du betala stämpelskatt för hela det belopp som tomten kostar. Lämpligen skriver ni ett avtal med hjälp av en jurist, där ni inte blir lagfaren ägare förrän översiktsplan och detaljplan är klara. Ni skulle kunna lösa det rent juridiskt med att de pengar ni skall ge till säljaren ges som ett räntefritt lån, med marken som pant, och förfallodag om tre år tillsammans med ett optionsavtal.
Jag rekommenderar dock att vid en sådan här affär som handlar om så mycket pengar att du kontaktar en advokat hellre än ett forum med lekmän.
I princip så tror jag inte att du kan köpa en fastighet på avbetalning. En förutsättning för att kunna få lagfart är att rätt köpeshilling (den som angess i köpebrevet) har erlagts. Det man då troligen får göra är att skriva någon form av skuldbrev på återstående delar som skall betalas. Alternativt så avslutar ni affären först när samtliga villkor är uppfyllda, men då kan du heller inte få lagfart (=kan ej låna) förrrän då.
Dvs om du tillträder när 25% erlagts så måste du troligen ha ett skuldbrev mot säljaren på övriga 75%, stämpelskatten utgår då med hela beloppet.
Vad gäller stämpelskatt vid ev. återtagande av fastigheten så skulle jag tro att det utgår en ny stämpelskatt.
Detta är frågor som du bör ta med en juridskt kunnig person, det finns allavarliga fallgropar. OM du inte erlägger korrekt köpeshilling vid tillträdet så blir din lagfrat inte giltig, säljaren kan när som helst kräva tillbaka sin tomt och få affären ogiltigförklarad, det finns fall där detta har inträffat efter typ 10år pga att svarta pengar hade erlagts vid ett köp (köpeshillingen var alltså större än vad som uppgavs till inskrivningsmyndigheten).
Dvs om du tillträder när 25% erlagts så måste du troligen ha ett skuldbrev mot säljaren på övriga 75%, stämpelskatten utgår då med hela beloppet.
Vad gäller stämpelskatt vid ev. återtagande av fastigheten så skulle jag tro att det utgår en ny stämpelskatt.
Detta är frågor som du bör ta med en juridskt kunnig person, det finns allavarliga fallgropar. OM du inte erlägger korrekt köpeshilling vid tillträdet så blir din lagfrat inte giltig, säljaren kan när som helst kräva tillbaka sin tomt och få affären ogiltigförklarad, det finns fall där detta har inträffat efter typ 10år pga att svarta pengar hade erlagts vid ett köp (köpeshillingen var alltså större än vad som uppgavs till inskrivningsmyndigheten).
Jag antar att du inte får tillträde till fastigheten förrän allt är betalt. Det innebär att ni skriver ett köpekontrakt nu, själva köpebrevet skrivs på tillträdesdagen och när tomten till fullo betals. Lagfart kan sökas först när köpebrevet är underskrivet.
I normalfallet är det så att det är köpekontraktsdatum som styr i skattehänseende. Men det gäller under förutsättning att villkoren i köpekontraktet är uppfyllda. Eftersom ni naturligtvis kommer att ha era villkor inskrivna (bl.a. införande av detaljplan) i köpekontraktet så behöver säljaren inte betala reavinstskatt nu. Ni betalar heller ingen lagfart nu. Vad säljaren, och ni också, måste göra är att fylla i och lämna deklaration om detta, utifall ni får en anmodan från skatteverket. I deklarationen skriver ni då att köpekontraktets villkor inte är uppfyllda. Det år alla villkor är uppfyllda, full köpeskilling är erlagd och ni har tillträde till fastigheten skall lagfart och reavinstskatt betalas.
En helt annan sak. Jag tycker att 3 år är väldigt snålt tilltaget. Även om kommunen idag planerar att anta en översiktsplan inom ett år, finns det tusen orsaker till att den blir fördröjd. En detaljplan, efter översiktsplanen, tar minst ett år , förmodligen uppåt två år (eller mer) att genomföra. Detaljplanen kan sedan överklagas till länsstyrelsen och länsrätten, därefter kammarrätten. Hur gärna vill du köpa fastigheten? Säljaren kan om tre år när detaljplanen inte har vunnit laga kraft, häva köpet och sälja till annan för mer pengar. Väldigt behändigt för honom utifall marknadsvärdet har ökat och det borde det ha gjort om en detaljplan är nära förestående.
Själva har vi erfarenhet att detta. En kommun har sedan 2001 arbetat med ny detaljplan. Många hänsyn att ta till både boende, miljö och annat. Mycket funderande, många boendesamråd. Planen antogs i maj 2007. Överklagades till länsstyrelsen, som är snabba i detta fallet och kommer med beslut redan i oktober. Efter det blir det förmodligen överklagande till länsstyrelsen som tar ytterligare ett år.
I normalfallet är det så att det är köpekontraktsdatum som styr i skattehänseende. Men det gäller under förutsättning att villkoren i köpekontraktet är uppfyllda. Eftersom ni naturligtvis kommer att ha era villkor inskrivna (bl.a. införande av detaljplan) i köpekontraktet så behöver säljaren inte betala reavinstskatt nu. Ni betalar heller ingen lagfart nu. Vad säljaren, och ni också, måste göra är att fylla i och lämna deklaration om detta, utifall ni får en anmodan från skatteverket. I deklarationen skriver ni då att köpekontraktets villkor inte är uppfyllda. Det år alla villkor är uppfyllda, full köpeskilling är erlagd och ni har tillträde till fastigheten skall lagfart och reavinstskatt betalas.
En helt annan sak. Jag tycker att 3 år är väldigt snålt tilltaget. Även om kommunen idag planerar att anta en översiktsplan inom ett år, finns det tusen orsaker till att den blir fördröjd. En detaljplan, efter översiktsplanen, tar minst ett år , förmodligen uppåt två år (eller mer) att genomföra. Detaljplanen kan sedan överklagas till länsstyrelsen och länsrätten, därefter kammarrätten. Hur gärna vill du köpa fastigheten? Säljaren kan om tre år när detaljplanen inte har vunnit laga kraft, häva köpet och sälja till annan för mer pengar. Väldigt behändigt för honom utifall marknadsvärdet har ökat och det borde det ha gjort om en detaljplan är nära förestående.
Själva har vi erfarenhet att detta. En kommun har sedan 2001 arbetat med ny detaljplan. Många hänsyn att ta till både boende, miljö och annat. Mycket funderande, många boendesamråd. Planen antogs i maj 2007. Överklagades till länsstyrelsen, som är snabba i detta fallet och kommer med beslut redan i oktober. Efter det blir det förmodligen överklagande till länsstyrelsen som tar ytterligare ett år.
De delsummor ni betalar under resans gång är att anse som handpenning förutsatt att tillträdet inte skett. Men varför vill man tillträda en fastighet som man inte får bygga på?
Tusen tack för alla era svar. Jag inser att detta är mer komplicerad än vad jag trodde. ska kontakta en jurist som vi känner på måndag som också är expert på jordabalken.
kort kommentar till Era svar:
efter tre år har inte säljaren rätt att dra sig ur, utan endast köparen (dvs jag), just med anledning av att han inte ska komma och säga att han har hiittat en annan köpare. Men jag håller med om att 3 år var för snålt och ska försöka förhandla mig till 4-5år.
i jordalkslagen finns det en magisk två års gräns. ma kan inte villkora köp längre än så, för då blir hela köpet ogilltig. jag vet inte riktigt hur vi ska lösa det, men det kan juristen säkert hjälpa oss med.
anledningen till att vi ville ha tillträde redan idag var för att a) kunna föra dialog med kommunen inför detaljplanen (i form av markägare/exploratör) samt t.ex e-on om de el-ledningar som finns, samt för att kunna pantsätta delar av toten för att finansiera köpet. Man vill ju inte heller ha en massa styckningskostnader, arkitektkostnader (för att skissa på en detaljplan), samt betala nästan 150,000kr till kommunen utan att veta att tomten är 100% vårt. jag är rädd för att säljaren senare skall tro att han gjort en dålig affär när han får se våra planer för explorerng och då försöka hitta ett sätt att dra sig ur...och då sitter vi där med en massa nerlagda kostnader...men det går som sagt att kanske att lösa i ett avtal.
I värsta fall är detta värt 1,5% stämpelskatt för oss (reavinst och eventuell ny stäpelskatt betalas ju trots allt säljaren), men som sagt jordabalkens två års gräns sätter stopp för att tillträda idag, betala en del (t.ex hälften) och vänta med att betala resterande till 3-4 år från nu. vi har ingen lust att betala hela summan för en värdelös åkermark just nu...
...kanske det går att köpa hälften nu (lagfart på 50%) med en köpekontrakt om option på andra hälften när detaljplanen är tagen för en summa som bestäms redan idag. (vet dock inte om detta också skulle kunan strida mot 2-års gränsen)
kort kommentar till Era svar:
efter tre år har inte säljaren rätt att dra sig ur, utan endast köparen (dvs jag), just med anledning av att han inte ska komma och säga att han har hiittat en annan köpare. Men jag håller med om att 3 år var för snålt och ska försöka förhandla mig till 4-5år.
i jordalkslagen finns det en magisk två års gräns. ma kan inte villkora köp längre än så, för då blir hela köpet ogilltig. jag vet inte riktigt hur vi ska lösa det, men det kan juristen säkert hjälpa oss med.
anledningen till att vi ville ha tillträde redan idag var för att a) kunna föra dialog med kommunen inför detaljplanen (i form av markägare/exploratör) samt t.ex e-on om de el-ledningar som finns, samt för att kunna pantsätta delar av toten för att finansiera köpet. Man vill ju inte heller ha en massa styckningskostnader, arkitektkostnader (för att skissa på en detaljplan), samt betala nästan 150,000kr till kommunen utan att veta att tomten är 100% vårt. jag är rädd för att säljaren senare skall tro att han gjort en dålig affär när han får se våra planer för explorerng och då försöka hitta ett sätt att dra sig ur...och då sitter vi där med en massa nerlagda kostnader...men det går som sagt att kanske att lösa i ett avtal.
I värsta fall är detta värt 1,5% stämpelskatt för oss (reavinst och eventuell ny stäpelskatt betalas ju trots allt säljaren), men som sagt jordabalkens två års gräns sätter stopp för att tillträda idag, betala en del (t.ex hälften) och vänta med att betala resterande till 3-4 år från nu. vi har ingen lust att betala hela summan för en värdelös åkermark just nu...
...kanske det går att köpa hälften nu (lagfart på 50%) med en köpekontrakt om option på andra hälften när detaljplanen är tagen för en summa som bestäms redan idag. (vet dock inte om detta också skulle kunan strida mot 2-års gränsen)
