Dränering fel utförd 2015, täcks inte av dold fel-försäkring

Hej Claes och tack för intressant läsning här på sajten.

I september upptäckte vi något som såg ut som fuktskada på källarväggen, vi ringde några olika entreprenörer som alla sade att det förmodligen var fukt utifrån. En expert hade med sig en slags instrument som kunde mäta fukt och sade att det var en extrem fuktkvot i väggen, tydligen nära 100%. Vi hade svårt att förstå detta eftersom det står i besiktningen att det är dränerat bakom problemområdet år 2015 av förra ägaren. Det kändes som de entreprenörer vi tog kontakt med i början var mest fokuserade på att sälja sina tjänster. Men sedan blev vi rekommenderade en firma som kom och tittade och som konstaterade att är det fukt i väggen så fungerar inte dräneringen. Det bordes dräneras om. De sade att det inte var ovanligt i deras bransch med fuskdräneringar.

Vi fick en offert av dem 11 oktober, och de påbörjade grävningen i månadsskiftet januari/februari. Det var då som de upptäckte hur "dräneringen" var utförd 2015.

• Dräneringsrör ligger på felaktigt djup, de ligger ovanpå klacken i källargolvsnivå.
• Dräneringsrör är anslutna till en feldimensionerad "brunn" vars lägsta punk ligger på en höjd över dräneringsrören.
• Asfaltsbeläggningen hade inte blästrats bort inför montering av platonmatta.

Vi skickade detta till Anticimex den 9 mars och fick svar:
"Enligt 4 kap 19 a § första stycket jordabalken får köparen inte åberopa att fastigheten är felaktig om han inte lämnat säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde märkt felet. Om reklamationen inte sker inom skälig tid går köparen miste om sin möjlighet att kräva nedsättning av köpeskillingen från säljaren för upptäckt brist.

Det förefaller ostridigt att fuktskada på källarvägg noterats av er september 2021. I detta avseende är det sekundärt huruvida orsaken till fuktproblemet var fastställt vid september eller att det tagit tid att anlita entreprenör för offert.

Även om orsaken till fuktproblemet inte var fastställd vid september, vidhålles att reklamationen var att framställa från det att första indikationen på problem framträtt. Det är inte möjligt att låta en brist fortgå under flertalet månader i väntan på utredning och därefter rikta krav om nedsättning av köpeskillingen emot säljaren av fastigheten. Säljaren är av detta skäl inte ansvarig att återbetala någon del av köpeskillingen."

Jag kan inte se hur jag skulle kunna handlat mycket snabbare än vad jag gjort. Jag anser inte att det gått orimligt lång tid från och med att vi upptäckte ett eventuellt problem till at vi anmälde det. Jag har försökt så snabbt jag har kunnat hitta en entreprenör som känns seriös. Jag har samlat in bilder, utlåtande och först när fakturan kom så har jag kunnat redogöra för mitt ersättningskrav.

Det handlar alltså om att de anser att jag tagit för lång tid på mig efter jag upptäckt ett problem till att jag begärt ersättning för det.

Vad kan jag göra? Är det kört

 

Er fråga gäller reklamation av felaktig dränering,

Låt mig till en början göra klart att det är säljare som köper dolda fel försäkringar, men att det är säljaren som är er motpart och inte försäkringsbolaget. Bolaget företräder säljaren i tvisten, och kan alltså använda samma argument som säljaren för bestridandet.

Såsom försäkringsbolaget mycket riktigt påpekat måste en köpare av en fastighet vid upptäckt fel reklamera detta till säljaren inom ”skälig tid”; annars är det för sent för ersättning. Man brukar säga att reklamationsfristen börjar löpa då felet visat sig på ett ”påtagligt sätt”. I ert fall verkar ni i september 2021 fått veta att väggen bar en fuktkvot upp till 100 %, vilket är en mycket tydlig signal på fel. En köpare behöver inte veta exakt vari ett fel består för att kunna reklamera med rättslig verkan.

Därefter vidtog ni en del åtgärder för att slutligen reklamera saken i mars 2022, så vitt jag förstår. Högsta Domstolen har i ett rättsfall menat att reklamation efter 4,5 månader från upptäckten, godtogs. Som jag läser det rättsfallet var det på gränsen för vad en säljare måste tolerera. Om jag nu räknat månaderna rätt har ni dröjt en god bit över 5 månader innan ni reklamerade. Jag menar att reklamationen med stor sannolikhet har skett för sent. Vill ni ha saken prövad får ni stämma säljaren i tingsrätten, och försäkringsbolaget kommer då att bekosta säljarens advokat.

Med vänlig hälsning

Claes Blåe

 

Rätta mig om jag har fel i detta men det är en aspekt till, det är att det inte per definition är eran faktiska kostnad som säljaren ska bekosta utan den uppskattade mellanskillnaden på köpeskillingen med eller utan det dolda felet. Fakturan för jobbet är alltså sekundär.

I detta fall hade det i första hand varit lämpligt att driva denna mot säljaren redan när skadan konstaterats, kanske hade han i kunnat driva den i sin tur mot den entreprenör som utfört arbetet? Tycker det ofta är ett problem där man utgår från att fel är att säljaren medvetet försökt blåsa en, denne kanske också är den drabbade som fått et bristfälligt arbete utfört. Detta i kombination med att man utgår från att få en åtgärd helt bekostad tror jag är dom största fallgroparna när det kommer till dom flesta dolda-fel diskutionerna

 

Är inte 6mån någon slags "praxis"?
Å andra sidan så handlar det om en månad.
Jag skulle inte chansa... Det kostar att förlora.
Vi vet dessutom inte om det fanns tecken på att allt inte stod rätt till... Alldeles för stor risk....