Taket omlagt 2017? Då finns ju bra förutsättningar.
Hitta några lokala hantverkare som kan gå som hustomtar och renovera i den takt ni har råd med. Jag förstår inte hur man skulle komma upp i mångmiljonbelopp för renoveringen av ett hus som inte ramlat ihop. Vi fixade till vårt hus med nytt tak, ny dränering, ny fasad, nytt värmesystem med vattenburen golvvärme och bergvärmepump, ny el, murade om skorstenen, renoverade alla fönster och bytte dörrar och gjorde nya badrum och nytt kök. Vi hade ingen budget och har inte räknat efter vad det kostat, men kanske en miljon.
Huset ni tittar på är stort: är det beboligt i delar medan ni renoverar? Dubbelt boende är dyrt. Småbarn är jättejobbigt och förstör alla möjligheter till att få saker gjorda i normalt tempo.
Hitta några lokala hantverkare som kan gå som hustomtar och renovera i den takt ni har råd med. Jag förstår inte hur man skulle komma upp i mångmiljonbelopp för renoveringen av ett hus som inte ramlat ihop. Vi fixade till vårt hus med nytt tak, ny dränering, ny fasad, nytt värmesystem med vattenburen golvvärme och bergvärmepump, ny el, murade om skorstenen, renoverade alla fönster och bytte dörrar och gjorde nya badrum och nytt kök. Vi hade ingen budget och har inte räknat efter vad det kostat, men kanske en miljon.
Huset ni tittar på är stort: är det beboligt i delar medan ni renoverar? Dubbelt boende är dyrt. Småbarn är jättejobbigt och förstör alla möjligheter till att få saker gjorda i normalt tempo.
Kognitiv dissonans kallas detH HenrikHuslöse skrev:
Det finns inte en chans att du gör de jobben, idag, med hantverkare för 1 mkr.
Tak - minst 200k
Dränering - Minst 150k, med lite tillsnyggning av tomt etc. Lätt 200k
Ny fasad - minst 200k om trä, mycket mer om puts
Värmesystem med BVP - minst 200k antagligen mera
Vattenburen golvvärme (bila upp, tillägssisolera, installera etc.) - Minst 300k
Ny el - Minst 150k
Skorsten - 20k
renovera/nya fönster - 10 fönster @ 15k = 150k + installation => 200k
Dörrar - 50k (antar två stycken av OK kvalité)
Där har vi då minst 1,5 Mkr (antagligen mera).
Sedan tillkommer kök och badrum som i budgetutförande kostar
Kök - minst 100k för ett vanlig Ikea kök som installeras själv. säg 150k om man ska ha hjälp. Så 200k är väl rimligt om man inte vill ha Ikeas billigaste luckor och Whirlpool vitvaror utan ett snäpp upp.
Badrum - minst 200k
Så då är ni uppe i minst 2 Mkr.
Mina uppskattningar bygger på jobb som jag eller nära kompisar gjort de senaste 2 åren.
Notera att detta förutsätter inga problem. Addera lite strul någonstans med markarbeten etc. så blir det lätt 3 Mkr, vi har inte räknat ytskickt så som golv, måla, skiva etc.
Stort tack för detaljerad budget baserat på era erfarenheter!Viktor.J skrev:
Kognitiv dissonans kallas det
Det finns inte en chans att du gör de jobben, idag, med hantverkare för 1 mkr.
Tak - minst 200k
Dränering - Minst 150k, med lite tillsnyggning av tomt etc. Lätt 200k
Ny fasad - minst 200k om trä, mycket mer om puts
Värmesystem med BVP - minst 200k antagligen mera
Vattenburen golvvärme (bila upp, tillägssisolera, installera etc.) - Minst 300k
Ny el - Minst 150k
Skorsten - 20k
renovera/nya fönster - 10 fönster @ 15k = 150k + installation => 200k
Dörrar - 50k (antar två stycken av OK kvalité)
Där har vi då minst 1,5 Mkr (antagligen mera).
Sedan tillkommer kök och badrum som i budgetutförande kostar
Kök - minst 100k för ett vanlig Ikea kök som installeras själv. säg 150k om man ska ha hjälp. Så 200k är väl rimligt om man inte vill ha Ikeas billigaste luckor och Whirlpool vitvaror utan ett snäpp upp.
Badrum - minst 200k
Så då är ni uppe i minst 2 Mkr.
Mina uppskattningar bygger på jobb som jag eller nära kompisar gjort de senaste 2 åren.
Notera att detta förutsätter inga problem. Addera lite strul någonstans med markarbeten etc. så blir det lätt 3 Mkr, vi har inte räknat ytskickt så som golv, måla, skiva etc.
Ja det här projektet skulle nog ha de sämsta förutsättningarna i din kalkyl. Flera badrum, puts, dyrare materialval, byta ut ytskikt mm. Enda uppsidan är att dränering och takbyte är gjort.
En fördel med att köpa ett renoveringsobjekt och renovera lite i taget är att man inte behöver ta alla lån från dag ett.
Andra fördelar är att man sedan vet hur det är gjort och att man får det så som man själv vill ha det. Det är trist att köpa något med nyrenoverade badrum och kök i någon stil man har riktigt svårt för. Vi såg många sådana exempel när vi letade (2017-2020). Aldrig att jag betalar 8-9 mkr för ett hus med världens fulaste (nya) badrum och fuskrenoverad tvättstuga med gjutjärnsbrunnen kvar. Folk budade som galna för att det var ”snyggt och fräscht”. Vi köpte till slut ett hus för 6 mkr där många vände i dörren. Budgeten är 2 mkr för renoveringar, den lär ju spricka men i värsta fall skjuter vi upp dränering och källarbadrummet några år tills vi har sparat ihop mer pengar.
Andra fördelar är att man sedan vet hur det är gjort och att man får det så som man själv vill ha det. Det är trist att köpa något med nyrenoverade badrum och kök i någon stil man har riktigt svårt för. Vi såg många sådana exempel när vi letade (2017-2020). Aldrig att jag betalar 8-9 mkr för ett hus med världens fulaste (nya) badrum och fuskrenoverad tvättstuga med gjutjärnsbrunnen kvar. Folk budade som galna för att det var ”snyggt och fräscht”. Vi köpte till slut ett hus för 6 mkr där många vände i dörren. Budgeten är 2 mkr för renoveringar, den lär ju spricka men i värsta fall skjuter vi upp dränering och källarbadrummet några år tills vi har sparat ihop mer pengar.
Väldigt många som tycks sakna kunskap som uttalar sig i denna tråd.
Huset tycks inte ha några allvarliga problem överhuvudtaget. De flesta fel beror bara på undermåligt underhåll, och kan renoveras eller bytad. Fönster och dörrar exempelvis. Sprickor och färgsläpp syns även på relativt nya putsfadader. Taket är nästan nytt. Mossa får man alltid efter ett tag. Bristfällig infästning av vindskiveplåtar är väldigt enkelt att åtgärda, om det ens behövs. Vinden såg bara bra ut. Mycket små problen i krypgrund/källare. Där brukar ofta finnas mer problem än här. Inget som behöver åtgärdas. Invändigt beror alla fuktproblem på otillräcklig ventilation. Det blir så när väggar är belamrade. Det torkar när huset värms upp och ventileras. Missfärgningar kvarstår dock, och nya ytskikt behövs.
Så länge inte huset luktar mögel/illa så är det inte långt ifrån inflyttningsbart. Beroende på om ni ska göra en rullande renovering och ta saker när ni har tid och råd, eller om allt ska renoveras först. Det som behövs är bara nya fönster. Gipsskivor på alla väggar invändigt, inklusuve tapeter. Nya badrum. Det framgår dock inte om badrummen fungerar, eller om de måste renoveras innan inflyttning. Elen bör bytas ganska fort. Samt en ny värmekälla. Även köket antar jag behöver bytas. Totalt 1.5-2 miljoner om ni lejer bort allt direkt. Om vi räknar på vanlig standard.
Huset tycks inte ha några allvarliga problem överhuvudtaget. De flesta fel beror bara på undermåligt underhåll, och kan renoveras eller bytad. Fönster och dörrar exempelvis. Sprickor och färgsläpp syns även på relativt nya putsfadader. Taket är nästan nytt. Mossa får man alltid efter ett tag. Bristfällig infästning av vindskiveplåtar är väldigt enkelt att åtgärda, om det ens behövs. Vinden såg bara bra ut. Mycket små problen i krypgrund/källare. Där brukar ofta finnas mer problem än här. Inget som behöver åtgärdas. Invändigt beror alla fuktproblem på otillräcklig ventilation. Det blir så när väggar är belamrade. Det torkar när huset värms upp och ventileras. Missfärgningar kvarstår dock, och nya ytskikt behövs.
Så länge inte huset luktar mögel/illa så är det inte långt ifrån inflyttningsbart. Beroende på om ni ska göra en rullande renovering och ta saker när ni har tid och råd, eller om allt ska renoveras först. Det som behövs är bara nya fönster. Gipsskivor på alla väggar invändigt, inklusuve tapeter. Nya badrum. Det framgår dock inte om badrummen fungerar, eller om de måste renoveras innan inflyttning. Elen bör bytas ganska fort. Samt en ny värmekälla. Även köket antar jag behöver bytas. Totalt 1.5-2 miljoner om ni lejer bort allt direkt. Om vi räknar på vanlig standard.
Taket byttes 2017 och dräneringen gjordes 2021. Alla anmärkningar som rör fukt på vind eller väggar, kan bero på tidigare tak och odränerat tillstånd. Det kan alltså vara så att det inte längre finns ett fuktproblem, men att man fortfarande ser gamla fuktmärken och gammalt mögelpåväxt. Visst får man åtgärda rötskador och fräscha upp internt, eventuellt med nytt kök och badrum. Då kan huset vara ett bra köp om priset är rätt. Det kan också vara att takomläggningen är felgjord och det finns fuktproblem i grunden trots ny dränering. Då har man troligtvis större problem.Kognitiv dissonans kallas det
Det finns inte en chans att du gör de jobben, idag, med hantverkare för 1 mkr.
Tak - minst 200k
Dränering - Minst 150k, med lite tillsnyggning av tomt etc. Lätt 200k
Ny fasad - minst 200k om trä, mycket mer om puts
Värmesystem med BVP - minst 200k antagligen mera
Vattenburen golvvärme (bila upp, tillägssisolera, installera etc.) - Minst 300k
Ny el - Minst 150k
Skorsten - 20k
renovera/nya fönster - 10 fönster @ 15k = 150k + installation => 200k
Dörrar - 50k (antar två stycken av OK kvalité)
Där har vi då minst 1,5 Mkr (antagligen mera).
Sedan tillkommer kök och badrum som i budgetutförande kostar
Kök - minst 100k för ett vanlig Ikea kök som installeras själv. säg 150k om man ska ha hjälp. Så 200k är väl rimligt om man inte vill ha Ikeas billigaste luckor och Whirlpool vitvaror utan ett snäpp upp.
Badrum - minst 200k
Så då är ni uppe i minst 2 Mkr.
Mina uppskattningar bygger på jobb som jag eller nära kompisar gjort de senaste 2 åren.
Notera att detta förutsätter inga problem. Addera lite strul någonstans med markarbeten etc. så blir det lätt 3 Mkr, vi har inte räknat ytskickt så som golv, måla, skiva etc.
Därför tycker jag att besiktningsprotokollet inte säger så mycket. Bättre att göra en egen besiktning med bra besiktningsman och vara med på besiktningen så att besiktningsmannen kan ge mer info.
Varför behöver man byta elen? För att det är en gammal elcentral med smältsäkringar? Står inte något om gamla torra ledningar eller andra riktiga elroblemA AG A skrev:
Nej, det var mer av besiktingsprotokollet, samt ett foto som jag antog det. Utan att ha tittat så noga, tyckte jag att det satt ett uttag i bakelit på väggen bakom barnvagnen. Men det kan ha varit ett felaktigt antagande att elen måste bytas.harry73 skrev:
absolut kan det vara så. Men med tanke på det allmänna skicket hade jag snarare utgått ifrån att det finns problem snarare än motsatsen. Men ganska många frågetecken går att släcka på plats, men den informationen har vi inte nu. Då får man rekommendera där efter.
Det är just därför huset har potential. Besiktningsprotokollet och hur ostädat det är, skrämmer bort spekulanter som vill ha något enklare.
Om en egen besiktning nu visar att huset är bra i grunden och att alla fel egentligen bara är småfel eller gamla (åtgärdade) skador, kan man få huset till bra pris.
