Generellt vad som gäller vet jag såklart inte. I mitt fall är det lite annorlunda. Jag ska vara helt ärlig och säga att när jag skummade igenom Köpeskontraktet för att hitta information för att kunna svara på era frågor så missade jag helt ett väldigt viktigt stycke. Bifogar i bild.Claes Sörmland skrev:
Jag är inte en rättslig person, detta är andra gången jag sitter och går igenom Köpekontrakt och vad jag har insett är att förmodligen en alltför stor del av informationen i Köpekontraktet flög över mitt huvud tills det att den ska tillämpas praktiskt och jag kan koppla det till en verklighet. Så vad jag tog till mig från detta stycket när vi satt hos mäklaren vara att "Säljaren står för driftskostnader fram tills tillträdesdagen där Köparen tar över", logiskt tänkte jag. Reflekterade inte så mycket om Äganderätten just i den stunden.
Såvida inte Äganderätten innebär något helt annat än vad jag tror så ska säljaren ha ägt fastigheten till Tillträdelsedag och därmed ha rätt att teckna nya servitut. Kontraktsbrott gör säljaren dock fortfarande såklart.
Även om säljaren är fastighetsägare och kan ingå servitut så får han ju inte göra något som försämrar fastigheten utan din tillåtelse. Det framgick ju i andra delar av avtalet.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 21 947 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 21 947 inlägg
P Patric_89 skrev:
Jag tror den här texten sammanfattar diskussionen vi för i tråden:
https://justly.se/artikelbank/aganderattsovergangen-vid-fastighetsoverlatelse-609
Att det ni har avtalat om vad gäller tidpunkten för äganderättens övergång inte stämmer med regleringen för fastighetsöverlåtelser i jordabalken.
I texten finns också hänvisning till ett antal domar som vi nog borde läsa för att förstå det här.
Precis, så att ett kontraktsbrott har begåtts är det inget snack om. Servitutet fanns ju inte när vi skrev på.D Daniel 109 skrev:
Det som tråden nu har spunnit vidare på är egentligen om Säljaren har haft laglig rätt att teckna nya Servitut eller inte, vilker bara påverkar vilka möjligheter jag har framöver för att lösa mitt problem.
Jag läste lite mer i Grauers och kan tillägga att han beskriver äganderättsövergången som en succesiv process i fyra eller fem steg;
1. Köpekontrakts upprättas
2. Köpebrev upprättas
3. Lagfart söks
4. Lagfart beviljas
(5. köparen erhåller även hävd till egendomen).
Redan i steg 1 blir säljaren som regel av med sin rättsliga rådighet (om inte annat avtalats). Frågan är dock hur termen fastighetens ägare från JB 14:5 ska tolkas i förhållande till äganderättsövergången. Om vi köper Grauers beskrivning av äganderättsövergången som en process i flera steg har säljaren i TS fall tecknat ett avtal innan äganderätten som helhet övergått till köparen (d.v.s. TS). Vilket öppnar för att säljaren faktiskt kan anses vara ägare till fastigheten, däremot borde denne inte ha ingått något avtal eftersom den har förlorat rättslig rådighet över fastigheten i och med steg 1. Hur detta förhåller sig till tredje man törs jag dock inte uttala mig om.
Så jag får brasklappa och citera Sokrates (eller Platon om du så föredrar):
"Allt jag vet, är att jag intet vet".
Det är givetvis en successiv övergång i de steg du beskriver. Men äganderätten övergår i steg ett, och det går inte att avtala bort. Till dess att köpet fullbordas kan säljaren inte ensam ingå några avtal, eftersom hen inte har rådighet. På samma sätt som en delägare inte ensam kan ingå några avtal. Det är själva grunden i överlåtelseförklaringen. Om köpet inte övergår vid kontraktet är det inget giltigt köp.F Falckman skrev:
Åandra sidan finns det ju möjlighet att avtala om att säljaren ska behålla sin rättsliga rådighet längre och t.ex. kan teckna avtal och liknande även efter det att köpekontraktet undertecknats (som jag förstått det är den typen av avtal vanligast när det gäller köp av hyresfastigheter). Så lagen medger ju att det faktiskt finns ett utrymme för att äganderätten (i sin helhet) och även rådigheten inte nödvändigtvis övergår i och med att köpekontraktet allena undertecknas. Så jag vill nog ändå vara försiktig med att påstå att äganderätten till sin helhet övergår i och med steg 1. Jag vill nog mena att äganderättsövergången inte är helt färdigställd förens steg fyra (eller fem), innan dess ser jag inte hur äganderätten (till sin helhet) kan ha övergått (om vi köper Grauers förklaringsmodell). Däremot kan ju inte den här processen avstanna så länge alla parter följer avtalet, men vid ett avtalsbrott kan ju processen upphöra och då torde ju inte någon äganderätt övergått redan vid steg?M Manfreds skrev:
Förvisso kan man resonera så, men ett sådant resonemang är ju inte förenlig Grauers förklaringsmodell (vilken jag tolkade som att du trots allt ändå höll med om?). Det är ju inte en succesiv övergång av äganderätten om det sker i ett svep i och med undertecknandet av köpekontraktet, inte sant?M Manfreds skrev:
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 21 947 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 21 947 inlägg
Det känns som att det är lite upp till TS att ta ställning till vilken väg för att gå framåt.
Det finns ett case att argumentera att avtalsservitutet inte är gällande eftersom det inte har ingåtts av fastighetsägaren (TS) enligt jordabalkens krav. Ett sätt att gå framåt är att föra fram den ståndpunkten till ledningsägaren. Håller deras jurister med så kan man döda inskrivningen i samförstånd i fastighetsregistret genom Lantmäteriets standardprocess.
Håller ledningsägaren inte med så kan man istället begära att Lantmäteriet ska ändra sitt beslut om att skriva in avtalsservitutet i fastighetsregistret. Om LM håller med om lagtolkningen så är det undanröjt. Om LM inte håller med så överklagar man beslutet och om rättsapparaten följer samma tankegångar som i HDs dom NJA 1995 s. 178 så lär de ändra LMs beslut. Annars blir detta kanske en ny HD-dom som vi kan älta här på BH om några år...
Vinner man den här vägen så har egentligen inte säljaren brutit något kontrakt eftersom något avtalsservitut aldrig har haft rättsverkan. Det har bara förefallit så.
Det finns ett case att argumentera att avtalsservitutet inte är gällande eftersom det inte har ingåtts av fastighetsägaren (TS) enligt jordabalkens krav. Ett sätt att gå framåt är att föra fram den ståndpunkten till ledningsägaren. Håller deras jurister med så kan man döda inskrivningen i samförstånd i fastighetsregistret genom Lantmäteriets standardprocess.
Håller ledningsägaren inte med så kan man istället begära att Lantmäteriet ska ändra sitt beslut om att skriva in avtalsservitutet i fastighetsregistret. Om LM håller med om lagtolkningen så är det undanröjt. Om LM inte håller med så överklagar man beslutet och om rättsapparaten följer samma tankegångar som i HDs dom NJA 1995 s. 178 så lär de ändra LMs beslut. Annars blir detta kanske en ny HD-dom som vi kan älta här på BH om några år...
Vinner man den här vägen så har egentligen inte säljaren brutit något kontrakt eftersom något avtalsservitut aldrig har haft rättsverkan. Det har bara förefallit så.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 21 947 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 21 947 inlägg
Frågan är ju mycket mer specifik. Vad skriver Grauer om möjligheten för säljare, respektive köpare av en fastighet att upplåta avtalservitut enligt JB efter köpeavtalets undertecknande men före en avtalad tidpunkt för tillträde?F Falckman skrev:
Vesterlin, som jag tror redan länkats, sammanfattar det väl.F Falckman skrev:
https://vesterlins.se/ordlistan/aganderattsovergangen
Skall börja med att påpeka att jag är inte jurist. Men jag tror att med de formuleringar som finns i köpeavtalet här, så är köparen ägare när avtalet skrivits på. Bara för att ett köpebrev skall skrivas senare så ändras inte det. Numera tror jag att man normalt har en villkorsklausul, där köpebrevet blir ett villkor. Men så verkar det inte vara formulerat här.
En mäklare förklarade det så vid vårt senaste köp. Det har tydligen uppstått strul i affärer där köparen inte betalat, men ändå hävdat sig vara ägare. Och säljaren varit tvungen att stämma för att få tillbaka sin fastighet.
En mäklare förklarade det så vid vårt senaste köp. Det har tydligen uppstått strul i affärer där köparen inte betalat, men ändå hävdat sig vara ägare. Och säljaren varit tvungen att stämma för att få tillbaka sin fastighet.
