Interimsstyrelsen har inte följt ekonomisk plan

[Lena60]

Hej!
Vår Brf, med radhus, ska nu välja den första styrelsen som ska efterträda byggherrens/-företagets interimsstyrelse. I samband med det har det uppdagats att föreningens lån inte alls bundits med lika delar på 1, 3 och 5 år, så som det anges i den ekonomiska planen.
Vi i föreningen är förstås upprörda eftersom ränteläget gör att vi kommer få en avgiftshöjning på flera tusenlappar/månad när vi nu tar över.

Finns det något juridiskt grepp vi kan använda gentemot byggherren när de nu lämnar över på detta i mitt och andras tycke oansvarigt sätt?

 

[Jonatan79]

För det första har ni en svår väg att ens kunna ställa något krav. 1. framgår det när lånen skulle ha bundits och vad var snitträntan då om det hänt? 2. Vad får ni för ränta idag på ett rörligt lån?

 

[Claes Sörmland]

Hej!
Vår Brf, med radhus, ska nu välja den första styrelsen som ska efterträda byggherrens/-företagets interimsstyrelse. I samband med det har det uppdagats att föreningens lån inte alls bundits med lika delar på 1, 3 och 5 år, så som det anges i den ekonomiska planen.
Vi i föreningen är förstås upprörda eftersom ränteläget gör att vi kommer få en avgiftshöjning på flera tusenlappar/månad när vi nu tar över.

Finns det något juridiskt grepp vi kan använda gentemot byggherren när de nu lämnar över på detta i mitt och andras tycke oansvarigt sätt?

Den ekonomiska planens syfte regleras av bostadrättslagen. Syftet är inte att fungera som en förvaltningsplan, d v s den styr inte styrelsen agerande när de förvaltar fastigheten, t ex hanterar lånen. Istället är planens syfte (lagtexten): "Planen skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för en bedömning av föreningens verksamhet. Av planen skall också framgå om förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § är uppfyllda."

D v s det är en sorts beslutsunderlag eller prognos för de spekulanter som föreningen sedan upplåter bostadsrätt till. Som med alla planer så kan förutsättningarna ändras. T ex att räntan höjs. Sker detta före att bostadsrätter upplåts ska planen uppdateras. Lagtexten igen: "Om det sedan den ekonomiska planen har upprättats inträffar något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, får föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt förrän en ny ekonomisk plan har upprättats av föreningens styrelse och registrerats av Bolagsverket."

Men sker ändringen av förutsättningarna efter upplåtelserna så får man som bostadrättshavare leva med det. Så svaret på din fråga är nej.

 

[Lena60]

För det första har ni en svår väg att ens kunna ställa något krav. 1. framgår det när lånen skulle ha bundits och vad var snitträntan då om det hänt? 2. Vad får ni för ränta idag på ett rörligt lån?

Ja, det framgår att den skulle ha bundits den 2020-09-01. Vi får ju den ekonomiska planen innan köp. För mig var det faktum att lånet bundits enligt den ekonomiska planen, en faktor som hade betydelse då jag beslutade att köpa bostaden. Jag kunde vara trygg med att räntan skulle vara låg i för en rätt stor del av lånet under en period då jag själv skulle amortera ned mitt eget lån. Att föreningen då inte skulle vara så räntekänslig. Men som jag skrev visar det sig nu att lånet aldrig bands. Det var alltså falsk information.

 

[Lena60]

Så även fast det finns ett datum för när lånet skulle ha bundits så gäller den informationen inte. D.v.s. interimsstyrelsen/byggföretaget behöver inte ge riktiga uppgifter i den ekonomiska planen?

Den ekonomiska planens syfte regleras av bostadrättslagen. Syftet är inte att fungera som en förvaltningsplan, d v s den styr inte styrelsen agerande när de förvaltar fastigheten, t ex hanterar lånen. Istället är planens syfte (lagtexten): "Planen skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för en bedömning av föreningens verksamhet. Av planen skall också framgå om förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § är uppfyllda."

D v s det är en sorts beslutsunderlag eller prognos för de spekulanter som föreningen sedan upplåter bostadsrätt till. Som med alla planer så kan förutsättningarna ändras. T ex att räntan höjs. Sker detta före att bostadsrätter upplåts ska planen uppdateras. Lagtexten igen: "Om det sedan den ekonomiska planen har upprättats inträffar något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, får föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt förrän en ny ekonomisk plan har upprättats av föreningens styrelse och registrerats av Bolagsverket."

Men sker ändringen av förutsättningarna efter upplåtelserna så får man som bostadrättshavare leva med det. Så svaret på din fråga är nej.

 

[Lena60]

Ja, datum och snittränta framgår

För det första har ni en svår väg att ens kunna ställa något krav. 1. framgår det när lånen skulle ha bundits och vad var snitträntan då om det hänt? 2. Vad får ni för ränta idag på ett rörligt lån?

 

[cpalm]

Men som jag skrev visar det sig nu att lånet aldrig bands. Det var alltså falsk information.

Menar du att 100% av föreningens lån nu alltså ligger på 3-månader "rörligt"?
I så fall är det ju förvisso en väsentlig avvikelse mot finansieringsplanen.

 

[Claes Sörmland]

Så även fast det finns ett datum för när lånet skulle ha bundits så gäller den informationen inte. D.v.s. interimsstyrelsen/byggföretaget behöver inte ge riktiga uppgifter i den ekonomiska planen?

Planen är precis som hörs av namnet en plan. Det är inte ett styrdokument för den senare förvaltningen som sker efter att planen har upprättats och lägenheterna har upplåtits. Då gäller att styrelsen tar ansvaret för förvaltningen och svarar inför stämman.

Uppgifterna i den lämnade planen måste vara korrekta och gjorda beräkningar vederhäftiga. Planen måste framstå som hållbar. Detta garanteras av intyg från två särskilda personer som har myndighetsackreditering.

I det fall som du tar upp så var uppgifterna korrekta när de angavs i planen, man kan binda lån på dessa löptider. Att sen styrelsen senare valde att ta ett annat beslut angående lånen gör inte planen oriktig vid tillfället när den upprättades.

 

[Lena60]

Menar du att 100% av föreningens lån nu alltså ligger på 3-månader "rörligt"?
I så fall är det ju förvisso en väsentlig avvikelse mot finansieringsplanen.

Ja, det stämmer. Det har visat sig att de aldrig band lånet så som uppgavs i den ekonomiska planen så nu ligger hela lånet på rörlig ränta.

 

[Jonatan79]

Ja, det stämmer. Det har visat sig att de aldrig band lånet så som uppgavs i den ekonomiska planen så nu ligger hela lånet på rörlig ränta.

Det finns inget krav att binda, bara att ta fram en plan som blir godkänd. Vad skulle snitträntan blivit vid bindning och vad har ni fått i rörlig ränta?

 

[Lena60]

Men när man nu inte band lånet så som planen föreskriver det datum som uppges i planen, då borde man väl ha gjort en ny plan som presenterats för oss spekulanter? Planen är ju ändå information om föreningens framtida ekonomiska förutsättningar och som köpare beaktar man den inför ett beslut om köpet.

Planen är precis som hörs av namnet en plan. Det är inte ett styrdokument för den senare förvaltningen som sker efter att planen har upprättats och lägenheterna har upplåtits. Då gäller att styrelsen tar ansvaret för förvaltningen och svarar inför stämman.

Uppgifterna i den lämnade planen måste vara korrekta och gjorda beräkningar vederhäftiga. Planen måste framstå som hållbar. Detta garanteras av intyg från två särskilda personer som har myndighetsackreditering.

I det fall som du tar upp så var uppgifterna korrekta när de angavs i planen, man kan binda lån på dessa löptider. Att sen styrelsen senare valde att ta ett annat beslut angående lånen gör inte planen oriktig vid tillfället när den upprättades.

 

[Claes Sörmland]

Men när man nu inte band lånet så som planen föreskriver det datum som uppges i planen, då borde man väl ha gjort en ny plan som presenterats för oss spekulanter? Planen är ju ändå information om föreningens framtida ekonomiska förutsättningar och som köpare beaktar man den inför ett beslut om köpet.

Ja om räntekostnaderna i planen avvek väsentligt från vad som var känt när planen upprättades så skulle man ha tagit fram en ny reviderad plan. Föreningen får om en uppdaterad plan då saknas inte upplåta nya lägenheter i föreningen. Så allt beror på vilket datum upplåtelserna skedde i förhållande till planen och om planen var felaktigt på ett sådant satt att det var av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet för de man upplät lägenheten till.

Med tanke på hur låg räntan fortfarande är så är det nog svårt att se att frågan om att binda eller inte binda en del av lånen var av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet för de som man upplät lägenheter till. Jag hoppas också att man har räknat på räntan i den ekonomiska planen med marginal på några procentenheter redan från början.

 

[Jonatan79]

Men när man nu inte band lånet så som planen föreskriver det datum som uppges i planen, då borde man väl ha gjort en ny plan som presenterats för oss spekulanter? Planen är ju ändå information om föreningens framtida ekonomiska förutsättningar och som köpare beaktar man den inför ett beslut om köpet.

Det fungerar ju inte så. Du kunde lätt att fått fram rätt information innan tillträdet. Hur stor skillnad är det i räntor per Lgh nu då när ni fick rörligt istället ?

 

[Lena60]

Snitträntan i den ekonomiska planen är på 1,42 procent, nu 1,59. Riskerar att bli över 2 procent vid nästa villkorperiod. Till saken hör att byggherren blev rekommenderad att binda lånet (33,6 miljoner) när den senaste villkorsperioden slutade. Han avböjde, trots ränteläget. Den 2/6 ska en styrelse väljas och den 1/6 börjar en ny villkorsperiod under vilken riksbanken aviserat att det kan bli ytterligare höjning av styrräntan, men 0,5 procent. Alla bostäder var sålda i september förra året och en del av oss har legat på byggherren om att vi vill att ett styrelsemöte ska ges där medlemmarna väljer styrelse. Nu har de varit så saktfärdiga att allas ekonomi kan komma att försämras betydligt mer än vad som hade varit om byggherren gjort rätt, på flera punkter. Vi är några som nu tar in offerter från banker och försöker se om vi kan binda hela eller delar av lånet innan räntan går upp ytterligare. Vi har bl a träffat föreningens bankkontakt och bett om en fullmakt från interimsstyrelsen. Men det är ju väldigt kort om tid och stor upprördhet bland medlemmarna.

Det fungerar ju inte så. Du kunde lätt att fått fram rätt information innan tillträdet. Hur stor skillnad är det i räntor per Lgh nu då när ni fick rörligt istället ?

 

[Lena60]

Ja om räntekostnaderna i planen avvek väsentligt från vad som var känt när planen upprättades så skulle man ha tagit fram en ny reviderad plan. Föreningen får om en uppdaterad plan då saknas inte upplåta nya lägenheter i föreningen. Så allt beror på vilket datum upplåtelserna skedde i förhållande till planen och om planen var felaktigt på ett sådant satt att det var av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet för de man upplät lägenheten till.

Med tanke på hur låg räntan fortfarande är så är det nog svårt att se att frågan om att binda eller inte binda en del av lånen var av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet för de som man upplät lägenheter till. Jag hoppas också att man har räknat på räntan i den ekonomiska planen med marginal på några procentenheter redan från början.

Ja, det finns ett räntescenario. Men vi har ju alla tänkt att det endast är 1/3 av lånet som kommer att direkt påverkas vid en räntehöjning.