Fått avslag 2 ggr på dolda fel försäkring hos Länsförsäkringar

Hej Claes,

Lång historia kort.
Vi köpte hus föra året april. Ett hus byggt 1973 av en arkitekt som bott i huset ca. 48 år.
Besiktigad men en del punkter risk och vidare besiktning rekomenderades.
Maj anlitar vi entreprenör för en lättare renovering. Borttagning ett stycke vägg, nya badrum, kök o.s.v..
Men då upptäcker vi i rivningen att genomon ångspärr plasten i tak och väggar missfärgning i isolering.
Vi anlitade Ocab för en besiktning. Mögel, sporer, svamp. Besiktnings mannen fick protokolet av överlåtelsebesiktningen. Hans analys var att sylen var utan tveka dolt fel och genom fuktiga p.g.a att husets gjutna platta låg under marknivå och var en konstruktions fel. Nästa tips var att anlita en adovkat eller jurist.

Vi anlitar en advokat från känd firma i stockholm. Han tar på sig anmälan till Länsförsäkring. Men ändå så blir anmälan för dolt fel nekad 2 gånger. Advokaten säger vi kommer inte få nån ersättning. Att nästa steg är att driva mot säljaren och kräva ersättning.

Nu läste jag ditt svar till en annan som skrev in till dig. Antar min fråga till dig är hur ofta vinner man i sån fall mot säljare. Länsförsäkring tycker vi tog inte vårat ansvar som köpare med vidare besiktning. Men när besiktningsmannen kunde inte heller hitta dolda felet blir inte det ett 'doldt fel'? Och att säljaren i mäklarens protokoll säger/skriver nej till kännedom om fel eller brister i huset. Har man inte ansvar som säljare att vara ärlig?

Vi har flyttat in i huset efter 9 månader. Betalat flera miljoner för att renovera eller rättare sagt byggt ett nytt hus. Det blev domino effekt. Byta syl. För att sen byta tak och ny dränering, o.s.v. Men vi ligger back ekonomisk med lån över öronen. Vi vet inte om vi har ens råd att bo kvar i huset.

Ska vi driva vidare och kräva ersättning av säljaren? Vi tycker våran advokat är nonchalant i ärendet som han hållit i sen juni. Vi känner oss ledsna och förtvivlade.

Mvh
Cedric T

 

Er fråga gäller försäkringsbolagets ansvar vid upptäckta fel.

En dolda fel försäkring tecknas av säljarna som ju kan bli utsatta för kommande krav från köparna. Försäkringsbolagen har i princip möjlighet att framföra samma invändningar som en säljare kunnat göra. Jag känner inte till varför försäkringsbolaget avslagit att utge ersättning under skadeutredningen i ert fall.

Vanligtvis framställs kraven mot säljarna, och försäkringsbolaget har då åtagit sig i villkoren med säljarna att utge ersättning eller om sådan vägras, företräda säljarna vid tingsrätt. Försäkringsbolaget tillhandahåller och arvoderar då en advokat på säljarsidan. Ni har inget avtal med försäkringsbolaget, utan det har säljarna.

Blir det en förlikning står vardera parten sina advokat- och utredningskostnader. Köparna kan då använda sitt rättsskydd. Det finns ingen lagstadgad upplysningsplikt för säljarna vid fastighetsköp.

Möjligheterna att vinna framgång i en process mot säljarna bestäms till stor del av byggnadens ålder, skick och konstruktion. Rör det sig till exempel om ett 70-talshus med grunden betongplatta på mark, anses den konstruktionen sedan länge vara en så allmänt känd riskkonstruktion för fukt och mögel, att det inte med framgång går att göra gällande dolt fel.

När en byggnad närmar sig 50-årsåldern tillkommer även bekymret med åldersavdrag för vissa byggdelar.

Har dessutom byggnaden renoverats över tid, uppkommer kniviga frågor om vilken byggnorm som tillämpades vid tiden för renoveringarna. En köpare kan ju inte förvänta sig att alla åtgärder som vidtagits vid olika tillfällen utförts enligt de byggnormer som var gällande vid köpet.

Just byggnormerna som tar sikte på fuktskyddet underifrån har ändrats och justerats över tid sedan början av 1970-talet.

Jag kan utifrån din fråga inte svara närmare än så; men en kunnig fastighetsadvokat med alla omständigheter på bordet bör kunna göra en långt säkrare bedömning.

Med vänlig hälsning

Claes Blåe

 

Håller med advokaten här, detta är en ökänd riskkonstruktion och räknas därför INTE som ett dolt fel utan snarare något som man ska känna till att det är vanligt förekommande för hus byggda denna tid.

 

Det saknas ju rätt mycket information här. Men på det lilla som finns, så gissar jag att det kan bli en rätt lång uppförsbacke att få ersättning. Och advokatkostnaderna riskerar att bli mycket högre än kostnaden för att åtgärda.

 

Har man köpt en kåk från -73 som står på platta, då har man helt enkelt fullt medvetet köpt ett hus med syllproblem, fuktproblem och eventuellt mögel. Eller ja, ni var ju inte fullt medvetna som inte hade koll, men det är ju inte säljarens fel. Sedan åldersavdrag för ...allt? ovanpå det, och ni kommer med 99,9 % säkerhet enbart gå (väldigt, väldigt) back på att försöka driva detta som ett s.k. dolt fel i tingsrätten.

 

Det borde stått något i besiktningen om att grunden var en riskkonstruktion ? (Därav skrivning om "vidare besiktning" ?)
Platta på mark från 73, troligen med ingjuten syll.

Sen gjorde ni det som rekommenderades, dvs en extra besiktning pga detta, och den, om jag uppfattade det rätt, gav inget. Men senare rev ni i en vägg och upptäckte problemen (bla mögel i syllen)

Det är ju per defintion inte dolt bara för att er besiktning inte hittade det. Då hade man ju kunna besiktiga hur slarvigt som helt och hövdat dolt fel. Utan det skall vara ett fel och det skall inte kunna hittas eller antagas med tanke på byggnadens ålder och skick.

Så"dolt fel" känns det inte som det är då grunder byggda på detta sätt ju är ökända för dylika problem, så även om er besiktning den 2a gången inte hittade det så kan det ju förekomma. Dessutom så är konstruktionstiden för en villa ju 50 år (dvs man får dra av för åldern om man skall få pengar, och är det "hela kostnaden" så blir det inte mycket kvar)

Att säljaren inte kände till det är inget värt: Om inte ens en besiktningsman hittade det så är det ju inte orimligt att säljaren inte heller visste det ?

Men då är frågan om ni kan driva något mot den besiktningsfirman ni hade andra gången ? Varför hittade inte dom detta eller påpekade riskerna?

Om er advokat säger att ni troligen inte kommer vinna ett "dolt fel" case så bör han ha argument för det, och det kanske är klokt att lyssna, för det kan bli ännu dyrare för er annars ? Eller så tar ni in en annan jurist/advokat och får ett andra utlåtande...

 

Man undrar hur det är rimligt att vissa betalar i princip lika mycket för ett gammalt hus som ett nytt.

Nu kanske det inte är så i detta fall men är väldigt vanligt. Dessutom köper man ofta ett gammalt hus med galet dålig energiprestanda jämfört med ett nytt.

 

Jerald Stuartson: Ibland är det nog läget som betalas för, man hade säkert tagit ett nyare hus på samma plats om det var möjligt, men eftersom det inte är möjligt går priset upp ordentligt istället.

 

Ja läget ibland, men även i samma område. Nyproduktion kontra befintligt till snarlika priser.

Men min poäng är att man måste förstå att man köper en 50år gammal produkt.

 

om man har anlitat en jurist varför inte fråga denne om hur det ser ut? juristen borde vara väl insatt i frågan.
syll är generellt ett känt riskområde. på en kåk byggd på -70talet

 

Det står att vidare besiktning rekommenderas vid första besiktningen.
Blev den gjord eller struntade ni i den?
Vad kom fram vid den fördjupade om ni gjorde den.
Om inte den gjordes så är det väl ett stort berg att komma över för att få ut något av säljarna.
Njut av ditt nya renoverade hus och ta det som en lärdom.

 

Så länge världen inte får slut på naiva förstagångsköpare (var en själv) så har man inte mycket val. Vi skulle titta på massa hus som alltid försvann innan visning så till slut kände vi oss tvungna att göra samma sak vi jagade på om ett hus som låg perfekt i ett av de områden vi letade i och efter att gått igenom deras besiktningsprotokoll noggrant och kollat efter bästa förmåga på plats så slog vi till med ett bud som var en bit mer än utgångspris. Köp innan visning ger ju inte möjlighet till egen besiktningsman efter köp (ingen skulle ju gå med på att ta bort visningen för en öppen klausul). Men det dröjde ju inte mer än två veckor innan kåken lika gärna kunde brunnit ner pga egen fixad elkoppling, antagligen inför försäljningen. Har hittat många fel sedan dess, många hade jag sett direkt idag nu när jag kan så mycket mer än då. Men problemet kvarstår att den krångliga köparen lär stå utan hus så länge som det är en bristvara på platsen.

 

Det finns rätt många trådar på den här sidan med snarlika exempel. Om man köper ett 70-talshus där problem av den typ ni hittat är frekvent förekommande bör man vara medveten om det. När man köper ett sådant hus bör man antingen vara väldigt kunnig eller ha en så stor kassa för renovering att man löser det som händer. Säljaren har kanske anpassat sig till huset och ser inte problem. Det troliga är att försäkringsbolaget har rätt, detta är inte något som kan ge ersättning då det är ett förväntat problem. Ni skriver inte tydligt angående om ni gjorde en fördjupad besiktning och vem som i så fall gjorde det. Möjligen kan ni klaga på denna fördjupade besiktning.

 

Hur kan man som advokat med gott samvete ta sig an detta ärende? Det finns inte en chans att detta är ett dolt fel. Det är det överlägset mest förväntade felet man kan komma på till ett 70 talshus.

nu vet jag inte vad ts har betalat och hur budgivningen såg ut men har varit med i en hetsig budgivning på ett 70talshus får man skylla sig själv då man är en del av problemet. Dvs driver upp priset på riskhus.

 

som advokat är det nog ett yrke där man kan luras ganska bra, utan att åka dit. folk vågar inte bråka.

När ska folk lära sig att läsa på ordentligt innan man köper hus? Det är inte så att informationen är svår att få tag på.
börja med läsa på hur allt fungerar. Vad är dolda fel? Hur fungerar det? Besiktning....
Sen när man börjar leta hus, läs på om de hustyper man är intresserad av.

 

Ni har blivigt lurade, inte av säljarna utan eran advokat och dom som sa att ni skulle driva det som dolt fel.
Pengarna skulle lagts på fixa felen inte anlita jurister.

 

"Det finns ingen lagstadgad upplysningsplikt för säljarna vid fastighetsköp."

Är det verkligen så? Jag tycker mig ha läst på flera ställen att man som säljare har som plikt att upplysa om kända fel?

 

Jordabalken har ingen explicit skrivning angående säljarens upplysningsplikt, däremot finns skrivning angående köparens undersökningsplikt. I kommentaren finns ett ytterligare underlag som säger:
”Säljaren har ingen generell upplysningsplikt, men bör ändå upplysa om sådant som han vet är felaktigt i fastigheten”

Det ligger väsentligt större ansvar på köparen. Man får också förstå att säljare har olika förmåga att förstå brister. Man har vant sig vid problemen, man kan ha glömt, hög ålder, kort tid som ägare, ja det kan finnas många skäl till att säljaren inte vet. Därför bör köparen undersöka noga.

 

Det finns nog massa orsaker till att säljarens upplysningslikt är speciellt stor. en gammal bil jag hade där var jag tvungen att starta torkarna själv efter att man kört med spolarvätska. men jag hade aldrig tänkt på att berätta det. Det var inget fel för mig som jag tänkte på.
ett exempel på fel som man inte tänker på
om man får frågan problem med fukt i källaren. att man torka golvet efter ett par ordentliga regnväder. Det är inte så farligt det är en källare. alltså glömmer man bort det.
däremot tänker man kanske på hallonbuskarna som inte klipptes på rätt sätt senast. Att jordgubbarna borde bytas ut.
Alla tänker vi på olika saker.
Jag skulle tänka på om det inne på vinden satten strömbrytare som inte var av samma modell. dock samma tillverkare.
Det skulle störa mig....

 

Intressant att läsa era svar.
Som köpare blev det hela en dyr affär.
För säljare en vinst.
För oss ekonomikt depression.
Som sagt man kan alltid vara efterklokt.
Ja vi borde ha tagit en fördjupad besiktning med klausur vid köpet.
Men gjort är gjort. Vi har köpt och sålt flera hus i olika åldrar men det här tog priset. Jag blir mest ledsen över att LFs broshyr täcker för dolda fel och dem med sylarna är utan tvivel. Till och med konstuktions fel. Byggmästaren hade inte ens följt ritningarna. Varken vi, besiktningsman, eller säljaren visste om det eller ha kunnat. Vad är det för mening att köpa något med försäkring. Försäkring som skall täcka för just såna fel.
Att köpa hus är en sån dyr och stressig moment. Vi som köpare skall tänka på allt. Ändå så räcker det inte till. Vi förlitar oss på säljare, mäklare, och försäkringsbolag. Men här sitter vi med att göra bäst av situationen. Pengarna slut inte helt färdig hus. Lån upp till öronen. Allt har kostat mer pgs pandemi, krig och ekonomi.
Var det bra beslut att köpa huset. Nej.
Fanns det andra hus då köpte. Nej.
Gör jag om det. Helst Nej.
Ni som har skrivit och tagit säljarens parti, eller tycke att vi var amatörer som köpte huset. Ni har rätt att tycka till. Men lite sympati hade varit trevligt.
Det har kostat oss mer en pengar denna resa.

 

Hittade annonsen till huset. ”Fastigheten är i behov av renovering” förekommer som tredje rad i beskrivningen

Den såldes för ett år sen när det var som galnast på bomarknaden. Och ändå 200.000 under utgångspris. Till ett pris under det normala för området.


Ja jag kan känna sympatier. Men jag tycker att är man vuxen och köper något för 9 miljoner… Då måste man tänka efter. Det är ingen annans ansvar.

 

Jag är en av flera som skrivit här. Egentligen är det väl inte fråga om att ta parti för någon part, snarare att försöka ta fram vad som gäller. Vi som skriver här har inte alla detaljer men försöker så gott vi kan. Det ör tråkigt om du tycker att du blivit osympatiskt behandlad, men om andra ska lära sig något är det viktigt att vara korrekt.
Jag tror att köpare kan missledas av termen ”dolda fel” som används för försäkringar men som kan vara missledande. Man kan ledas till att tro att fel som är ”dolda” gäller generellt, men så är det inte. Termen är en förenkling för den lagstiftning som gäller, där termen dolda fel inte används.
”Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).”
Som köpare bör man därför utgå från de risker som finns med fastigheter från olika tider. De fel som ni upptäckt är tyvärr förekommande för fastigheter från 70- talet. I försäkringsbolagets besiktning finns troligen en skrivning kring detta, och då innebär det att sådana problem inte ingår i försäkringen, även om de kan upplevas som dolda. Den jurist som ni anlitade för stöd borde upplyst er om detta.

 

Bostaden är från 70-talet, har platt tak, energiklass G, annonsen säger behov av renovering.

De 4 sakerna gör att man bör kalkylera åtminstone 2-3 miljoner i renovering, kanske betydligt mer.

Tråkigt för er absolut och jag hoppas verkligen att allt löser sig.

 

Jag tycker att det är lite tråkigt med en del raljerande inlägg i den här tråden.

Ingen här i tråden vet detaljerna i sakfrågan. Svaren baseras på rätt mycket gissningar (även det jag skriver). Men jag tror det är viktigt att sätta sig in i detaljerna runt lagstiftningen om "dolda fel".

Till att börja med: Begreppet "dolda fel" är en populärbeskrivning. Ordvalet finns inte i lagstiftningen.

Det som finns i jordabalken är paragrafer om köparens rätt att reklammera. Man får reklammera sådana egenskaper som köparen med fog inte kunde förvänta sig. Det är definitionen av "fel". ;Men så finns en ytterligare paragraf som säger att man får inte reklammera sådant som man känner till vid köpet (man köper i befintligt skick), och inte sådant som man borde känna till efter en moggrann undersökning. Detta är "undersökningsplikten".

I det här fallet är det tydligen så att problemen går inte att se, utan att börja riva. Då kan man förledas att det är ett dolt fel. Men (och här gissar jag i brist på kunskap om fallet), i hus från 70 talet anses det väl känt att det ofta förekommer fukt och mögelproblem som beror på konstruktion och utförande av grunden (platta på mark, utan isolering) och trämaterial i direkt kontakt med betongen i plattan. Därmed kan man som köpare inte "med fog förvänta sig" att huset inte har denna typ av problem.

Dvs. själva grunden fär reklammationsrätten saknas.

Detta bygger då på de allmänna problem som finns med hus från den här tiden. Det är ju möjligt att felet här är av delvis annan karaktär. Med rätt argumentation kanske det går att vända detta till att vara ett helt oväntat problem.

Ang. doldafelsförsäkringar. Det är en vanlig missuppafattning (som underhålls flitigt av mäklare) att dylika försäkringar är en trygghet för köpare. I sitt grundutförande är den här typen av försäkringar helt inriktade på att skydda säljaren. Köparen kan ha rätt till ersättning från säljaren för ett dolt fel. Försäkringen skyddar då säljaren mot sådana krav. Dvs. den ersätter inget för köparen som köparen inte har rätt till enligt lag. Fär köparen spelar det (nästan) ingen roll om säljaren har försäkrat sig. Den enda fördfelen för köparen är att man kan få ersättning även om säljaren saknar pengar att betala med.

Det finns en del varianter av dodlafelsförsäkringár som faktiskt ger en del mervärde för köparen, och delvis ökar köparens trygghet, men i sitt normalutförande har köparen inget med försäkringen att göra.

Jag kan rekommendera att läsa jordabalken, den är relativt lättläst, det är 3-4 paragrafer som är relevanta för reklammationsrätten.

Samma sak gäller om man köper en bostadsrätt, köplagen innehåller några paragrafer om reklammationsrätt, som liknar de i jordabalken.

 

@Hemmapularen
Å andra sidan kan man lätt ta reda på vilket hus det rör sig om.

Det låg ute för 9 miljoner i ett område där många hus går för 12-13.
Det var en varnande text i beskrivningen i annonsen. Tillochmed tydligt i annonsen "renoveringsbehov".

Jag var tvungen att kolla med en kompis som letar hus i det där områdena och mycket riktigt hade han varit intresserad av det. Men när han fick mer info (läste besiktningsprotokoll) avstod han då det.... Tadaaa.... I princip behövdes byggas ett nytt hus.

Och det ger väl att värdet på tomten var 9 miljoner. Med ett nytt hus är man uppe i samma nivå som omkringliggande hus.

Man ja. Tragiskt. Men. Det är vuxna människor som gör beslut i mångmiljonklass. Då får man faktiskt göra sin hemläxa med.

 

Sen.... Slutkommentar. Om det gått miljoner. Hade det inte varit bättre då att riva och bygga nytt. Det hade nog varit enklare räkna hem.
(Nybygda/omstöpta hus på samma gata verkar gå på 15 miljoner så ett nyrenoverat hus borde ju iaf gå värdera upp)

Om man upptäcker ett "stort" problem i huset bör man ju besiktiga hela huset extremt noga så man vet att det lönar sig att renovera. Och att det inte är andra obehagligheter i det.

OT: Det är nog helt kört få rätt på dolda fel då det egna ansvarret är så stort och på detta objekt var nog varningssignalerna många om att det var en byggnad i dåligt skick.

 

Det som kanske uppfattas som att vi tar säljarens parti Men det är snarare husets parti vi tar.
Om man köpt några hus då har man lite erfarenhet. Då borde man inte bli så stressad..
Besiktning gör man är avtalet är skrivet "öppet köp" Då blir det inte samma stress. Om säljaren nekar? kliv av.
Att köpa hus i desperation är som upplagt för problem. Nu har ni fått betala priset för det tyvärr.
Den ända du kan lita på i en bostads affär är dig själv och de du eventuellt har anlitat. Den man kan lita minst på är fb. sen säljaren och mäklaren.
Det är tråkigt naturligtvis, när slutat så här.

Nästa hus, blir mycket bättre!

 

Det är såklart jättetråkigt att ni hamnat i denna situationen, men ni ber om råd från ett forum där ni vill ha svar på om hur ni ska gå vidare.

Då man ganska enkelt kan konstatera att det inte är värt att gå vidare och många av kommentarerna handlar snarare om att ni blivit lurade av advokaten tycker jag nånstans visar på empati.

Gällande huvudproblemet med det fuktskadade huset tycker jag att alla varningsklockor har ringt, man kan inte på något sätt klandra varken säljare eller mäklare i detta. Ej heller försäkringsbolaget då det uppenbarligen inte rör sig om ett dolt fel. Man kan dock diskutera den falska trygghet en dolda-fel försäkring skapar men detta finns det spaltmeter om på nätet.

Inför en affär på 9 miljoner med ett antal varningar om renovering så hade jag alla fall lagt några minuter på att söka lite svar

En sökning på risker med 70-tals hus..

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

klickar man vidare på första träffen får man svar



Om man känner att det här känns riskabelt men ändå är villig då det är en dolda fel försäkring inkluderat kan det vara värt att undersöka detta några minuter



Klickar man där vidare på första träffen kan man läsa

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

Om man efter detta ändå känner att man vill slå till för att det är ett bra pris så är det inget fel med det. Jag har själv köpt fastigheter när alla varningsklockor ringt, men jag har varit medveten om dom och gjort ett avvägt beslut om det är värt det, precis som när man köper värdepapper eller andra investeringar med risker kopplat till sig.

Som nämnt, jättetråkigt situation men kan i detta fallet inte klandra andra för den uppkomna situationen...

 

"Ni som har skrivit och tagit säljarens parti, eller tycke att vi var amatörer som köpte huset. Ni har rätt att tycka till. Men lite sympati hade varit trevligt.
Det har kostat oss mer en pengar denna resa."

Är det bara jag som får vibbar av barnprogrammet "Pappas pengar" utav TS inlägg?

...men det ordnar sig ska du se, pappa fixar...

 

Hej. Vad en besiktningsman kan hjälpa till med vid en överlåtelsebesiktning är att utföra en okulär besiktning av byggnad på fastigheten. Upplysa om synliga fel samt peka på riskområden. Belysa de omständigheter som finns med olika typer av riskkonstruktioner. Vanligt förekommande skador i anslutning till äldre standard och utföranden. Så som grundkonstruktion, våtutrymmen, avlopp och brunnar, tak, etc. Naturligtvis kan en överlåtelsebesiktning vara mer eller mindre noggrann mer eller mindre utförlig eller detaljerad. Säljaren beställer denna besiktning och lägger den till handlingarna vid försäljning med en bilaga som beskriver av säljaren kända brister eller fel. Där slutar säljarens ansvar om man skall hårdra det hela. Köparen däremot har nu hela ansvaret för att själv besiktiga hus och fastigheten. Ett fel som hen borde ha kunnat upptäcka eller vid en okulär egen besiktning kunnat se kommer med andra ord inte att kunna åberopas som fel. Med hjälp av överlåtelsebesiktning kunnat förstå att risk föreligger men inte utrett det vidare är inte att ses som att man har fullgjort sin undersökningsplikt som köpare om det inte skrivs in vid köp att det skall jämställas med det. (Vilket har hänt) För att det skall bli ett dolt fel skall det vara ett fel som ej har kunnat besiktigas eller ej har pekats ut som en riskkonstruktion eller känd brist eller tidigare känd brist eller fel vid försäljning. Man kan skriva in att man som köpare vill ha rätt till prisavdrag för de saker som vid en mer grundlig utredning kan leda till kostnader. Alltså de saker som efter rivning av ytskikt eller grävning utvändigt. Just detta är inget vanligt förekommande då man troligen är i ett budgivningsförfarande. Säljaren kan ju då bara välja en som helt enkelt inte ställer samma krav. Men problematiken kvarstår. Felet skall alltså vara dolt för en okulär besiktning ej ha varit av sådan natur att man borde kunnat förutse eller fått det beskrivet som en risk eller själv som köpare utrett det innan köp.

Det har tidigare i tråden skrivits att man som köpare kanske skall tänka på vad det är man köper. Vilka förväntningar man kan ha på ett 50 år gammalt hus. Det är i det jag landar. En sak man kan göra som köpare är naturligtvis att ta med sig en byggare som går igenom huset. För att ge en bild av de kostnader som kan finnas utifrån det man okulärt kan se och vad som finns med i handling och överlåtelsebesiktning. klarar ens budget av den kostnaden? Det kan naturligtvis bli en extra kostnad inför köp. Men ställer man sig tveksam till att ta ut en byggare efter att man har varit på visning när man vet att risker eller brister finns i fastigheten kanske man inte skall köpa. För då har man ju inte hela den potentiella prisbilden klar för sig inför köp.

Hoppas att det löser sig. Med vänlig hälsning, Fredrik Glejpner

 

En sak som inte framgår här är ju exakt vad som stod i besiktningsprotokollet när ni köpte. Eftersom Länsförsäkringars försäkring (till skillnad från alla andras) även täcker dolda fel som uppkommer pga riskkonstruktioner OM riskkonstruktionen vid besiktningstillfället var möjlig att undersöka och att det vid stickprover samt ockulär bedömning inte visat några tecken på skador. Detta innebär att med största sannolikhet så fanns det redan vid köpet tecken på skador? Då måste ni varit medvetna om och vägt in det i bedömningen när ni köpte huset? Vad stod det om syllarna i protokollet?

 

En kommentar om doldafelförsäkringar...
Är man intresserad av ett hus där det finns en sådan försäkring så ska man tänka efter. Den är bara till nackdel för köparen, inget annat.
Om du hittar ett fel som du anser vara dolt så får du strida mot ett tungt försäkringsbolag istället för en jämlik privatperson. Det blir en mycket ojämn match...

 

Hur tänker du Toppy? Du menar att en privatperson oftast lägger sig platt utan att ta till juridisk hjälp?
Här har du chansen att anmäla ett fel, få en saklig redogörelse för varför det är/ eller inte är ett dolt fel. Utan att varken du eller säljaren behöver anlita jurister. Vill man sedan ta strid, fast man har fel, så är det klart att det blir jobbigt. En första överklagan behandlas av ett råd med kunniga jurister även, det är sällan de har fel i sin bedömning.

 

Rikard11, Naturligtvis inte men tror du inte att ett försäkringsbolag har lite mer muskler än vad du har som privatperson?
Det är ju självklart så att det inte alltid är en klar gräns mellan vad som är dolt fel och inte. Finns det minsta tvivel så kommer försäkringsbolaget strida, var så säker. Men en privatperson kan tveka inför risken att förlora liksom köparen kan tveka att ta striden. Det är en betydligt jämnare match.

 

En sak att ha i åtanke är om ett försäkringsbolag är inblandat så är det en försäkring med villkor. Vilket de förhåller sig till och som företrädare för sin försäkringstagare ( säljaren) så förhåller de sig till samma grunder i en tvist. Bevisbördan ligger på köparen. Att visa på att det är ett dolt fel. Att välja advokat kan vara avgörande. Det finns specialister på området. Så om man går in i en tvist så är det väll att räkna med att man skall försöka att få ett så pass bra juridiskt ombud som möjligt. Att försäkringsbolaget har jurister eller anlitar specialister är inte konstigt i sig. Så min erfarenhet säger att det bästa är att man förlikar sig med tanken på att om man köper något som är gammalt så gör man just det. Finns det en risk skall man ta höjd för det, finns det en påtalad brist eller tvivelaktiga konstruktion skall man ha det med i kalkylen vid köp. Alla byggdelar åldras och behöver underhållas. Det skall man ta med i beräkningen likväl. En underhållsplan kan vara bra vid köp av äldre byggnader. Så man vet att man har råd att fixa det som löpande kommer behöva underhållas. Det kommer ju att bli del av totalkostnad på sikt.

 

Känslan är att dolda fel diskussion är lite uppförstorad, dolda fel är i praktiken någonting som är väldigt svårt att driva igenom. Nu har inte jag sett någon statistik men känslan är att väldigt få fall vinner någon större framgång.

Självklart finns det mycket pengar bakom, det gäller båda mäklare, försäkringsbolag och även säljare som gynnas av att det höga tempot på bomarknaden där köpare räknar med att kunna i efterhand driva saker som inte går att se med blotta ögat.

I en sundare marknad skulle hus med uppenbara riskkonstruktioner värderas betydligt lägre än vad dom gör idag och hus med hög byggstandard skulle omvänt bli mer attraktiva. Detta skulle främja att faktiskt ta hand om husen som står idag och det skulle finnas ett värde i att rätta till konstruktionsfel även innan försäljning då husets värde skulle uppvärderas väsentligt. Idag uppfattar nog tyvärr många omfattande renoveringsbehov som att man måste både måla om, byta golv, kanske sätta in nytt kök eller till och med något badrum, renoveringar som i princip inte har någon byggteknisk vinning alls.

Jag valde när vi renoverade vårat hus från -59 att dra om ALL el och vatten från inkommande. En renovering som kostade ganska mycket pengar, men har endast begränsad påverkan på husets värde även om hela anläggning motsvarar nyproduktionsstandard. Jag hade bara kunnat bytt uttag och blandare, det hade gett ungefär samma värdehöjning men då hade inte huset byggtekniska standard höjts särskilt mycket…

 

Alldeles oavsett diskussionen om dolda fel, som alltid verkar dyka upp när någon ångrar sitt köp och letar efter någon annan att lägga skulden på. Varför skall man prompt ge sig till att börja renovera för fulla muggar så fort man flyttat in? Tidigare ägare har ju bott i huset som det var. Det är ju kanske smartare att bo ett tag i huset, medans man samlar i ladorna för en renovering. Då märker man ju ochså vad man trivs sämst med, och vad man ska börja med istället för att blåsa ut allt på en gång.
I detta fallet har man alltså gett sig på köket badrummen och plockat bort en vägg, och kallar det för "lättare renovering" Att det gick bra när jag själv köpte hus för 20 år sedan var nog mest tur, men den tryckimpregnerade ingjutna SYLLEN i platta på mark och dess tillkortakommanden hade jag koll på, Köpte istället en annan riskkonstruktion

 

Har inte läst mer än början av tråden, men kanske är det besiktningsföretagets ansvarsförsäkring ni ska försöka gå på. Beror förstås på vad de skrivit och framför allt vad rekommendationen om ytterligare besiktning avsåg.