Teknisk livslängd
Har många gånger varit intresserad av att köpa hus byggda på 70-talet.
Låt oss säga att jag funderar att köpa ett hus från 1972, dvs huset är 50 år gammalt. Anta att huset inte har gjort en enda renovering sedan dess.
Kikar man på den tekniska livslängden på material och installationer på hus så innebär det att i princip allt måste renoveras/bytas ut:
- Tak
- Fasader
- Fönster
- Våtutrymmen
- Installationer för vatten
- Elinstallationer
- Ytskikt våtutrymmen
Detta är enorma kostnader, utöver att man då även måste köpa själva huset först. Detta innebär även att man måste bo i byggkaos i månader.
Eller förstår jag det här med teknisk livslängd felaktigt?
Låt oss säga att jag funderar att köpa ett hus från 1972, dvs huset är 50 år gammalt. Anta att huset inte har gjort en enda renovering sedan dess.
Kikar man på den tekniska livslängden på material och installationer på hus så innebär det att i princip allt måste renoveras/bytas ut:
- Tak
- Fasader
- Fönster
- Våtutrymmen
- Installationer för vatten
- Elinstallationer
- Ytskikt våtutrymmen
Detta är enorma kostnader, utöver att man då även måste köpa själva huset först. Detta innebär även att man måste bo i byggkaos i månader.
Eller förstår jag det här med teknisk livslängd felaktigt?
Taket är väl en bra sak att byta ut först.
Resten av huset beror ju på hur försiktiga föregående ägare har varit.
Du kan nog bo i många år innan huset trillar isär.
Elkablarna är det troligen inget fel på , ev. avsaknad av jordfelsbrytare.
Är våtutrymmena fortfarande intakta så är det nog inga fel där heller.
Allt kan nog renoveras efter hand så du behöver nog inte blåsa ut huset det första du gör.
Har själv renoverat mitt 70tals hus i etapper över en längre tid.
Resten av huset beror ju på hur försiktiga föregående ägare har varit.
Du kan nog bo i många år innan huset trillar isär.
Elkablarna är det troligen inget fel på , ev. avsaknad av jordfelsbrytare.
Är våtutrymmena fortfarande intakta så är det nog inga fel där heller.
Allt kan nog renoveras efter hand så du behöver nog inte blåsa ut huset det första du gör.
Har själv renoverat mitt 70tals hus i etapper över en längre tid.
Teknisk livslängd är väl mer som en sorts genomsnittlig livslängd och ibland håller saker mycket längre och ibland går de sönder fortare. Du får kolla upp status på det du räknar upp och se hur skicket är idag för att veta om det är bråttom med en åtgärd. Men många gör väl inte en större renovering av olika saker förrän man ser att det har "gått sönder".
Varför just taket först?M Micro skrev:
Det svåra är väl bara att avgöra när man ska göra större renoveringar. Att gå på teknisk livslängd är väldigt enkelt men att stirra sig blind på det är förstås inte det bästa alternativet. Jag får en känsla av att dom flesta husägare inte bryr sig nämnvärt av den tekniska livslängden.BirgitS skrev:
Väntar man för länge är risken stor att renoveringen blir ännu mer kostsam om det tex blir vattenskadat eller dylikt.
Vid eventuell köpar-besiktning av huset, är det ett alternativ att be besiktningsmannen komma med förslag på i vilken ordning man bör renovera och när? Eller är detta fel väg att gå? Jag har tidigare aldrig köpt ett hus därav denna fråga.
Tror att många som bor i äldre hus gör mycket saker själva.
Men jag tycker ofta det är för liten skillnad mellan nya och gamla hus, känns lite som att folk underskattar framtida underhåll en aning.
Teknisk livslängd , javisst, men det beror ju på så mycket saker. Inte minst subjektiva saker. Det vet man ju inte riktigt förrän man nått den tekniska livslängden är väldigt nära sitt slut. Tak är väl kanske undantaget, där bör man ju agera innan den tekniska livslängden överskrids.
Köpte själv ett hus från 43. Sjukt mycket rör är bytt, värmesystem, el, dränerat, mycket ytskikt bytt, och kök och badrum. Men man får det som man själv vill, och gör man mycket själv så blir det inte så farligt dyrt.
Tak o fasad kommer väl om 10år ca. Fönstren är egentligen ganska slut, men har lite svårt att motivera ett byte för 150000kr när man skapar 2500kr/år på värmekostnaden. De kan nog sitta 10år till utan större problem.
Skulle nog kunna tänka mig ett gammalt hus igen, om prisskillnaden mot ett nytt var tillräckligt stor.
Men jag tycker ofta det är för liten skillnad mellan nya och gamla hus, känns lite som att folk underskattar framtida underhåll en aning.
Teknisk livslängd , javisst, men det beror ju på så mycket saker. Inte minst subjektiva saker. Det vet man ju inte riktigt förrän man nått den tekniska livslängden är väldigt nära sitt slut. Tak är väl kanske undantaget, där bör man ju agera innan den tekniska livslängden överskrids.
Köpte själv ett hus från 43. Sjukt mycket rör är bytt, värmesystem, el, dränerat, mycket ytskikt bytt, och kök och badrum. Men man får det som man själv vill, och gör man mycket själv så blir det inte så farligt dyrt.
Tak o fasad kommer väl om 10år ca. Fönstren är egentligen ganska slut, men har lite svårt att motivera ett byte för 150000kr när man skapar 2500kr/år på värmekostnaden. De kan nog sitta 10år till utan större problem.
Skulle nog kunna tänka mig ett gammalt hus igen, om prisskillnaden mot ett nytt var tillräckligt stor.
Om det är dåliga / trasiga takpannor och börjar regna in så blir ju huset förstört av vattnet.Ä Fredrik28624 skrev:
Men jag vet just inget om ditt tilltänkta hus...
Själv ska jag försöka få mitt tak utbytt i sommar om allt går som det är tänkt.
Det läcker inte in ännu , men pannorna är nu väldigt slitna och det blir fullt med material i hängrännorna efter dom. Och det är orginal pannorna sedan 1971.
Lycka till med husköpet....
Det tycker jag låter bra. Den besiktningsman som vi hade försökte hjälpa oss så mycket som möjligt. Men det är ju bra om du hör dig för i samband med att du anlitar personen.Ä Fredrik28624 skrev:
Man lär sig också efterhand vad som behöver göras. Varje hus är ju unikt utifrån hur det konstruerats och byggts, vilket material man använt, hur det underhållits, etc.Ä Fredrik28624 skrev:
Så kan man inget idag så som du beskriver dig själv, är det bra att få hjälp med en bedömning av akuta åtgärder, vad som man behöver planera för, vad som kräver underhåll, etc.
Mycket av renovering är också utifrån estetiska orsaker, dvs skulle kunna hålla betydligt längre men man vill ha något nytt.
Begreppet teknisk livslängd anser jag mest vara en benämning vid t.ex. försäkringsärende och ersättning, dvs när något ska värderas.
man får inte glömma läget då dom gamla hus ligger närmare stadens centrum och oftast på större tomter med uppvuxen trädgård. Så även om den tekniska livslängden blivit kortare så finns det andra fördelar i att köpa ett gammalt hus.
Själv hade jag lyckan att bo i en 1938 villa där alla förra ägare hade råd med ordentlig underhåll.
Själv hade jag lyckan att bo i en 1938 villa där alla förra ägare hade råd med ordentlig underhåll.
Bra poäng!G gaia skrev:
I mitt fall så är jag faktiskt ute efter ett hus närmare stadens centrum, precis som du skriver, det är det som lockar. Nybyggt hus nära centrum är tyvärr väldigt svårt att hitta här. Ett plus är också förstås att trädgården är uppväxt.
Det som talar emot - för mig - är att dom hus det finns mest av där vi kikar är just 70-talshus, då min familj består av tre små barn så kommer kanske inte tiden/orken finnas att hålla på att ta hand om ett hus som kräver lika mycket skötsel som ett barn till.
Är även tråkigt att lägga runt 7 miljoner på ett hus när man vet att man kommande åren kommer behöva lägga ut säkert 0,5 miljon kronor till bara i renoveringar.Ett hus från 80-talet skulle vara bättre tänker jag för mig, här ligger renoveringarna längre fram när barnen har blivit större och jag förhoppningsvis har mera ork samt har byggt upp ett större kapital som kan användas till renoveringarna.
Jag upplever även att hus i det område vi kikar på slutar på ungefär samma köpeskilling oberoende av om det är byggt på 70- eller 80-talet.
Hur tycker ni mitt resonemang låter? Är jag ute och cyklar?
Jag skulle säga att det är mycket klokt att noga kontrollera skicket på det hus man skall köpa. Är man inte ute efter ett renoveringsobjekt skall man inte köpa ett. Men att bara titta på teknisk livslängd är galet. Därför att det i verkligheten skiljer så mycket från verklig livslängd många gånger.
När det gäller taket är det onekligen så att om man inte renoverar i tid så riskerar kostnaden att öka. Möjligen kan det bli så för våtrum också. Fasader, fönster och elinstallationer är dels oftast uppenbart när det behöver åtgärdas och dels blir inget mer förstört av av man väntar.
Titta noga på husets skick. Men använd inte teknisk livslängd till något annat än att bedöma vad du skall titta noggrannare på.
När det gäller taket är det onekligen så att om man inte renoverar i tid så riskerar kostnaden att öka. Möjligen kan det bli så för våtrum också. Fasader, fönster och elinstallationer är dels oftast uppenbart när det behöver åtgärdas och dels blir inget mer förstört av av man väntar.
Titta noga på husets skick. Men använd inte teknisk livslängd till något annat än att bedöma vad du skall titta noggrannare på.
Jag tycker du har en poäng i att sannolikt kommer tungt underhåll lite senare om man jämför köpare av 80-talshus med 70-talshus. Men som någon var inne på är det beroende på just ditt tilltänkta hus.
Populationen 80-talshus kanske ligger 10 år bättre till i teknisk livslängd än populationen 70-talhus, men det säger inte så mycket om husindividen som du faktiskt köper. Där får du uppskatta faktsitk skick och underhållsbehov med tidshorisont själv eller med hjälp av en besiktningsman.
Sikta på att välja ett läge ni kan trivas med, och så tar du renoveringarna i den takt orken och plånboken tillåter.
Populationen 80-talshus kanske ligger 10 år bättre till i teknisk livslängd än populationen 70-talhus, men det säger inte så mycket om husindividen som du faktiskt köper. Där får du uppskatta faktsitk skick och underhållsbehov med tidshorisont själv eller med hjälp av en besiktningsman.
Sikta på att välja ett läge ni kan trivas med, och så tar du renoveringarna i den takt orken och plånboken tillåter.
Det stämmer det finns ett stort eftersatt underhåll som kommer att kosta att ta igen.Ä Fredrik28624 skrev:
Installationer för vatten kan dock ha en längre livslängd (rören inte ventilerna) men avlopp är normalt slut.
Fönster som inte underhållits får man kolla hur träet mår. Kan gå att rädda men lite tur. men det kan vara rötskadat om inte underhållet
Ytskikt får man ju göra en egen bedömning men tätskikt kan kan inte räkna håller längre,
Takbeläggning måste bytas om det är papp eller betongpannor
Fasader. Beror på vad det för för typ. Är det en tegelfasad så räkna med att den bör omfofogas. Man byter ju inte en hel fasad om inte underhållet varit riktig kass
Elinstallationer är också slut men men ledningar håller lite längre. uttag och strömställare behöver bytas för säker funktion.
Det finns ju två vägar att gå. Reparera allt eftersom när det skapar ett problem eller återställ allt på en gång. Utgifterna kommer ändå det är säkert,
Det du framför allt skall akta dig för är att köpa ett renoveringsobjekt, flytta in och sen börja småpillra överallt i hela huset. Många som har gjort det misstaget och då blir det som du säger att man bor på en byggarbetsplats.Ä Fredrik28624 skrev:
Antingen skall du helrenovera hela huset innan inflytt eller så tar ni "ett rum i taget" och planerar noga så att renoveringen stör boendet så lite som möjligt. Vilket så klart kräver lite 15-spel med husets funktioner och att skicket är på en sådan nivå att man kan tänka sig att leva med det en längre tid.
Angående pengarna är det väl tyvärr så med renoveringsobjekt att marknaden ofta inte ger dem den rabatt som är motiverad om man jämför med motsvarande objekt i gott skick. Så om man inte skall göra bort sig är det bra att ha en nykter uppfattning om renoveringskostnaden och vara beredd att avstå många objekt.
