styrelsen började göra dessa besiktningar för ett år sedan i samband med nya tillträden. De började göra dessa just för att kolla golvbrunnar och ventilation. De önskar göra dem inför försäljningarna men det är mäklarna sällan sugna på.B ByggPlankan skrev:
Angående stambyte så står det i prospektet av vattenstammarna byts ut 1995 och renoverats 2019/2020. Däremellan har huvudledningen relinats 2018.
Det har alltså, fick jag förklarat för mig ikväll, inte skett något stambyte här på ett bra tag.
Stammar från 95, skall inte behöva bytas om det inte fuskades då 95.
Problemet med att remaljera golvbrunnen är att den må ha garanti. Men det går inte att på ett godkänt sätt ansluta ett modernt tätskikt till en äldre brunn. Därmed har du inte ett godkänt tätskikt i badrummet.
Försäkringsbolag ställer normalt krav att det skall vaar fackmannamässigt utfört. Har du inte en godkänd anslutning av tätskikt till brunnen så är det inte fackmannamässigt.
H'r kommer visserligen en tidsaspekt in. Ca. 1990 - -92 infördes nya typgodkännande regler för golvbrunnar. Brunnar tillverkade före det datumet är inte godkända. Men det var först någon gång i början av 2000 talet som man explicit ställde krav att brunnar som inte var typgodkända enl.e nyrae regler måste bytas, om man renoverar tätskiktet. Tätskikt som ansluts tille en äldre brunn efter det året (2002 ??) blir inte godkända.
Det innebär att om badrummet är utfört ex. 1995, så var det inte fel att behålla en gammal brunn (nåja, en brunn från 39, borde man nog bytt då också...).
Problemet med att remaljera golvbrunnen är att den må ha garanti. Men det går inte att på ett godkänt sätt ansluta ett modernt tätskikt till en äldre brunn. Därmed har du inte ett godkänt tätskikt i badrummet.
Försäkringsbolag ställer normalt krav att det skall vaar fackmannamässigt utfört. Har du inte en godkänd anslutning av tätskikt till brunnen så är det inte fackmannamässigt.
H'r kommer visserligen en tidsaspekt in. Ca. 1990 - -92 infördes nya typgodkännande regler för golvbrunnar. Brunnar tillverkade före det datumet är inte godkända. Men det var först någon gång i början av 2000 talet som man explicit ställde krav att brunnar som inte var typgodkända enl.e nyrae regler måste bytas, om man renoverar tätskiktet. Tätskikt som ansluts tille en äldre brunn efter det året (2002 ??) blir inte godkända.
Det innebär att om badrummet är utfört ex. 1995, så var det inte fel att behålla en gammal brunn (nåja, en brunn från 39, borde man nog bytt då också...).
Det här är bara mitt tyckande.
Bra att föreningen engagerar sig för att skydda fastigheten, men dåligt att överlåta dåliga golvbrunnar. Du kan ju kolla upp att de gått rätt till, för att ändra stadgar krävs en del. Det görs på ordinarie stämma, med en föregående extrastämma, men troligtvis har föreningen även koll på den saken och stadgarna godkända.
Vi har oxå överlåtit våra brunnar, men av anledningen att de boende kan renovera badrum utan att blanda in föreningen, vi har dessutom godkända brunnar och bara markbostäder som inte drabbar nån annan om de börjar läcka.
Brunnarna är ditt ansvar, jag skulle relinat, glömt saken, sparat pengar till renovering, och tagit den lilla risken för läckage. Vid en ev tvist har du ju då gjort nått och fått garanti på det, d.v.s ansvarat för din brunn.
Om du inte gör nått, har du ju varit försumlig, och då ligger man nog risigare till.
Som sagt detta är bara mina tankar, inte ett råd hur du ska göra.
Bra att föreningen engagerar sig för att skydda fastigheten, men dåligt att överlåta dåliga golvbrunnar. Du kan ju kolla upp att de gått rätt till, för att ändra stadgar krävs en del. Det görs på ordinarie stämma, med en föregående extrastämma, men troligtvis har föreningen även koll på den saken och stadgarna godkända.
Vi har oxå överlåtit våra brunnar, men av anledningen att de boende kan renovera badrum utan att blanda in föreningen, vi har dessutom godkända brunnar och bara markbostäder som inte drabbar nån annan om de börjar läcka.
Brunnarna är ditt ansvar, jag skulle relinat, glömt saken, sparat pengar till renovering, och tagit den lilla risken för läckage. Vid en ev tvist har du ju då gjort nått och fått garanti på det, d.v.s ansvarat för din brunn.
Om du inte gör nått, har du ju varit försumlig, och då ligger man nog risigare till.
Som sagt detta är bara mina tankar, inte ett råd hur du ska göra.
Det föreningen kan kräva är att du följer lagar och regler:K Karl_LN skrev:
Brf lagen:
"12 § Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna"
Stadgarna i sig kan inte innehålla vad som helst utan måste vara förenliga med svensk lag. Så stadgar som kräver att visst underhåll utförs på ett visst sätt är av tveksam laglig verkan. Dvs att kräva våtrumsintyg och säker vatten kanske man inte kan göra.
Jag anser att man kan kräva att underhållet skall vara fackmannamässigt. Om det då finns företag som gör jobbet på ett visst sätt och de agerar i branchen, kan lämna garanti på jobben och har ett försäkringsbolag i ryggen så tycker jag nog att de är fackmän och att jobben de utför är fackmannamässiga. Huruvida en domstol är av samma åsikt kan jag inte svara på.
Iaf så tycker jag man skall fokusera på att "hålla lägenheten i gott skick" delen av lagen och vad det innebär. Sen om man återgår till styrelsens svar så behöver du inte skicka in några papper alls. Du är skyldig att underhålla och rättigheten att renovera i en bostadsrätt är stark. Du kan utföra ditt underhåll som det passar dig utan att blanda in föreningen om du håller dig till det du ansvarar för (såtillvida du inte påverkar andra). Sen skriver dom om ansvar och då är det så att du ansvarar för ditt och föreningen för sitt. Om det börjar läcka så kommer du givetvis att reklamera jobbet, om de vill benämna det för "driva process" så får de väl det.
Gällande försäkringar så ja ditt badrum har inget värde kvar försäkringsmässigt. Varför de frågar om Länsförsäkringar tycker detta är en godkänd lösning vet jag inte man jag antar att det är föreningens fastighetsförsäkring och vad dom tycker om saker som ligger på ditt ansvar är ju inte relevant. Jag tycker man istället ska fråga remaljeringsfirmans försäkringsbolag
.Iaf som jag ser det så är det stor risk att styrelsen går i polemik i detta om du är tydlig i dina planer. Så jag skulle rekommendera att ni inte kommunicerar alls mer med styrelsen i detta ärende. Utför ditt förebyggande underhåll och ta sedan aldrig upp detta.
Notera att detta är till stor del mina tolkningar och det kan finnas prejudikat som säger annat. Det som man kan åka på som ingen någonsin åker dit på är försummelse. Och då ska man i princip bevisligen uppsåtligen göra något för att åka på det.
Brf lagen:
För reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom
1. hans eller hennes egen vårdslöshet eller försummelse, eller
2. vårdslöshet eller försummelse av
a) någon som hör till hans eller hennes hushåll eller som besöker honom eller henne som gäst,
b) någon annan som han eller hon har inrymt i lägenheten, eller
c) någon som för hans eller hennes räkning utför arbete i lägenheten.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 21 978 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 21 978 inlägg
Jag tycker styrelsens brev i stort var korrekt och tydligt. De betonar att du har ansvaret och därmed väljer hur du tar ditt ansvar. Helt i enlighet med lagen och stadgarna.K Karl_LN skrev:
Sen har de något underligt resonemang om vad Länsförsäkringar och ditt försäkringsbolag godkänner. Här går de fel i tanken, vad privata försäkringsbolag har för policys för sina försäkringsprodukter är mellan bolaget och försäkringstagaren, det är inget som styrelsen har något att säga till om eller kan ställa krav på. Det finns inte ens ett lagkrav på att ha en hemförsäkring när man bor i bostadsrätt.
Och det finns inget "godkännande" som styrelse ska ge. Du får underhålla din golvbrunn som du finner lämpligt, det är ditt ansvar.
Men styrelsen har i sak rätt i att med den gamla golvbrunnen så är det hög tid för en omfattande badrumsrenovering hos dig. Dags att flytta inom några år eller börja planera för badrumsrenovering är mitt råd. Emaljeringen kan säkert ju ge några år för att själva brunnen inte ska rosta igenom.
Den här fastigheten skulle man vilja besöka. Man får en känsla av att de lekmän som sitter i styrelsen kokat ihop en soppa som dom själva antagligen inte förstår. Det skulle vara mycket intressant att få läsa exakt vad styrelsen själva gjort för renoveringar i sin fastighet, Ts förklaringar kanske skulle förbättrar om Ts läser dokument på föreningens hemsida eller lägger ut dom maskade här.
Sammanfattningsvis har jag förstått det som om att föreningen relignat sin stående stam? Gissar då att liggande stammar i Lgh tillhör boende?
Vidare har man renoverat/ bytt vattenstammar som går i en garderob?
Den första tanken jag får är hur man lyckats koppla på de nya vattenstammarna med de gamla och exakt vart gränsen går mellan föreningens vattenstammar och boendes vattenstammar. Denna gräns går vanligtvis vid en ventil som antingen sitter inne i badrummet eller i ett schakt utanför. Hur har man lyckats göra en slitbotten med skvallerrör enligt dagens regler när bytet/ renoveringen av vattenstammarna utfördes?
Att enbart utföra relining på en stående stam är som att kasta pengarna i sjön. Möjligen har man relinat de liggande stammarna i källaren och då kan jag först syftet lite grann. Det är dock fortfarande en gåta att det finns föreningar som inte samtidigt relinar liggande ledningar hos resp boende OM nu detta inte har skett.
Jag misstänker starkt att de läckage runt golvbrunnar som skett i fastigheten INTE har med golvbrunnen att göra utan att det egentligen är en tätskiktskada runt golvbrunnen. Det borde finnas dokument som visar vad skadeorsaken egentligen var i de fall golvbrunnar varit inblandade.
Visst kan en golvbrunn rosta sönder. Men det vanligaste är att det läcker genom tätskiktet vid golvbrunnen. Så jag misstänker att en renovering av golvbrunnen är som att kasta pengarna i sjön. Kanske kan Ts hitta en besiktningsman som besiktigar golvbrunnen och lämnar ett utlåtande.
Det är givetvis väldigt bra att styrelsen försöker skydda fastigheten och därmed medlemmarnas ekonomi.
Men metoderna är faktiskt ytterst tveksamma. Man verkar använda sig av skrämselpropaganda.
Om en korrekt renovering ska göras ska givetvis även liggande stammar bytas fram till föreningens relignade stam. Samma sekund som man ger sig in i föreningens stam bryts garantin på religningen. Om man inte gör enligt de instruktioner som religningfirman förhoppningvis lämnat efter sig.
Eller så är det så enkelt att föreningen även utfört reling på liggande stammar och att utförande företag bedömde att brunnarna var i sådant skick att en renovering var för riskabel. Då passade man på att slänga över ansvaret på boende i stadgarna.
Något som givetvis säljaren mycket väl kände till eftersom föreningen med jämna mellanrum verkar ha skickat runt lappar att brunnar måste bytas.
Men var är dokumentationen som säger att just Ts brunn verkligen behöver bytas? Är det bara något styrelsen tycker pga. Ålder eller finns det substans i kravet?
Sammanfattningsvis har jag förstått det som om att föreningen relignat sin stående stam? Gissar då att liggande stammar i Lgh tillhör boende?
Vidare har man renoverat/ bytt vattenstammar som går i en garderob?
Den första tanken jag får är hur man lyckats koppla på de nya vattenstammarna med de gamla och exakt vart gränsen går mellan föreningens vattenstammar och boendes vattenstammar. Denna gräns går vanligtvis vid en ventil som antingen sitter inne i badrummet eller i ett schakt utanför. Hur har man lyckats göra en slitbotten med skvallerrör enligt dagens regler när bytet/ renoveringen av vattenstammarna utfördes?
Att enbart utföra relining på en stående stam är som att kasta pengarna i sjön. Möjligen har man relinat de liggande stammarna i källaren och då kan jag först syftet lite grann. Det är dock fortfarande en gåta att det finns föreningar som inte samtidigt relinar liggande ledningar hos resp boende OM nu detta inte har skett.
Jag misstänker starkt att de läckage runt golvbrunnar som skett i fastigheten INTE har med golvbrunnen att göra utan att det egentligen är en tätskiktskada runt golvbrunnen. Det borde finnas dokument som visar vad skadeorsaken egentligen var i de fall golvbrunnar varit inblandade.
Visst kan en golvbrunn rosta sönder. Men det vanligaste är att det läcker genom tätskiktet vid golvbrunnen. Så jag misstänker att en renovering av golvbrunnen är som att kasta pengarna i sjön. Kanske kan Ts hitta en besiktningsman som besiktigar golvbrunnen och lämnar ett utlåtande.
Det är givetvis väldigt bra att styrelsen försöker skydda fastigheten och därmed medlemmarnas ekonomi.
Men metoderna är faktiskt ytterst tveksamma. Man verkar använda sig av skrämselpropaganda.
Om en korrekt renovering ska göras ska givetvis även liggande stammar bytas fram till föreningens relignade stam. Samma sekund som man ger sig in i föreningens stam bryts garantin på religningen. Om man inte gör enligt de instruktioner som religningfirman förhoppningvis lämnat efter sig.
Eller så är det så enkelt att föreningen även utfört reling på liggande stammar och att utförande företag bedömde att brunnarna var i sådant skick att en renovering var för riskabel. Då passade man på att slänga över ansvaret på boende i stadgarna.
Något som givetvis säljaren mycket väl kände till eftersom föreningen med jämna mellanrum verkar ha skickat runt lappar att brunnar måste bytas.
Men var är dokumentationen som säger att just Ts brunn verkligen behöver bytas? Är det bara något styrelsen tycker pga. Ålder eller finns det substans i kravet?
Rent uppenbart så är lösningen att byta golvbrunn den bästa. Iom det så bryter man tätskikt och således behöver man fixa hela badrummet. Just denna del i bostadsrätten som koncept tycker jag haltar. Föreningen får ta en ganska stor smäll vid vattenskador i badrum och föreningen kan inte värja sig mot detta då man inte riktigt kan gå in från föreningens sida och enbart byta golvbrunn och ledningar i bjälklaget. Det måste till ett stambyte för att man ska kunna göra något. Och stambyten gör man inte bara hur som helst så man väntar gärna tills ledningarna typ rasar ihop.B ByggPlankan skrev:
R
rolflidvall
Husägare
· Stockholm/Nacka
· 408 inlägg
rolflidvall
Husägare
- Stockholm/Nacka
- 408 inlägg
"Vattenstammar" tolkar jag som inkommande vatten. När jag läser i tråden så tycker inte jag att det framkommer någonstans att avloppsstammarna åtgärdats. Inte för att det spelar någon roll vad gäller ansvaret för brunnar, men hade jag sett "vattenstammar" explicit i en objektsbeskrivning hade jag dragit öronen åt mig eller i varje fall kollat upp det extra noga. Man vill ju vara bergsäker på att även avloppsstammarna är bytta. Bara en tanke.
Jag håller med dig. Men det krävs en viss kunskap för att förstå skillnaden mellan vattenstammar och avloppsstammar. Ofta står det bara stambytt.R rolflidvall skrev:
Det jag tycker är en smula märkligt är att vid just Lgh affärer så är det väldigt enkelt att ”luras”. Mer eller mindre allt ansvar ligger på köparen. En ganska ovanlig situation med tanke på de konsumentköpslsgar vi växer upp med. Att sen mäklarna som ska företräda båda parter snarare vilseleder köparen i många fall gör inte saken enklare.
Nästan alla villor besiktigas. Men nästan inga Brf Lgh, ofta av rädsla för att inte få köpa Lgh.
Någonstans här behöver något göras.
Ts smartaste drag kanske är att försöka sälja Lgh vidare och låtsas som det regnar när det gäller golvbrunnen så nästa stackare får ta smällen…
Nja, det är väl ganska likt att köpa vad som helst från en privatperson?B ByggPlankan skrev:
Då gäller inte heller någon konsumentköpslag.
Det är mer som att köpa en begagnad bil från blocket än att köpa en bil från bilfirman. En affär mellan två "konsumenter".
Du har ingen mäklare inblandat när du köper begagnad bil? Men köper du en begagnad bil där en bilhandlare står emellan så gäller andra lagar än mellan konsument till konsument.M -MH- skrev:
Vid lägenhetsköp har du rätt att göra en undersökning om du inte har tillräckliga kunskaper själv. Gäller bara att du kräver rätten.
Visst är det så. Det vore toppen om alla började kräva sin rätt till fördjupad undersökning. Så länge det finns desperata bostadsköpare kommer det näppeligen ske.
