Underhållsplan, går det göra själv?
Vi behöver en underhållsplan för vår brf (25 lägenheter) och jag har kollat runt en del på nätet. Det finns många firmor som gör detta (dyrt) men enligt denna artikel så kan jag göra det själv om jag är kunnig och det tar typ 1-2 veckor, är det rimligt? Jag är inte kunnig inom bygg, men tror ni jag kan göra det själv med hjälp av google/youtube? Har någon här på forumet gjort en sån plan själv? Tacksam för tips!
Jag tror inte att det är speciellt svårt att göra planen själv. Det bygger helt på shablonuppgifter om hur ofta man behöver byta ex. tak, måla trappuppgångar, större hissrenovering osv. Shablonen stämmer aldrig. Ingen byter tak bara för att underhållsplanen säger att det är dags. Utan man undersöker status, tittar lite på om man haft någon läcka osv. Planen skall mer som ses som en trigger att det är dags att undersöka ifall det är dags nu, eller om man skall titta på det igen om 5 år. Och det riktigt stora värdet med planen ligger i att försöka att antingen dra isär olika underhåll i tiden, så man inte får alla kostnader under 2 - 3 år. Eller dra ihop och göra 4 -5 stora underhåll på en gång, för att minska störningar.
Jag kan tillägga att i föreningen där jag var ordf. för 30 år sedan (800 lägenheter) hade vi ingen underhållsplan.
Det berodde på att vi först (innan jag flyttade in) hade haft en dysfunktinell styrelse (medelålder på 85+, alla hade suttit i 20 - 30 år) som höll på att driva föreningen i konkurs. Underhåll sköttes efter principen finns pengar i kassan?
Styrelsen kuppades bort strax innan jag flyttade in, och när jag blev ordf. 4 år senare hade ekonomin sanerats, och vi hade faktiskt istället ett problem med överlikviditet, ränteintäkterna på kapitalet blev för höga och gav skatteproblem, räntan var hög på den tiden.
Det var väldigt hög tid med stambyte, vi hade självriskkostnader för vattenskador på över 100 000 i månaden. försäkringsbolaget hotade att säga upp försäkringen. Vi drog igång stambytet, och planerade att ordna en underhållsplan när vi var igenom det kaoset. Men jag flyttade innan stambytet var klart.
Det berodde på att vi först (innan jag flyttade in) hade haft en dysfunktinell styrelse (medelålder på 85+, alla hade suttit i 20 - 30 år) som höll på att driva föreningen i konkurs. Underhåll sköttes efter principen finns pengar i kassan?
Styrelsen kuppades bort strax innan jag flyttade in, och när jag blev ordf. 4 år senare hade ekonomin sanerats, och vi hade faktiskt istället ett problem med överlikviditet, ränteintäkterna på kapitalet blev för höga och gav skatteproblem, räntan var hög på den tiden.
Det var väldigt hög tid med stambyte, vi hade självriskkostnader för vattenskador på över 100 000 i månaden. försäkringsbolaget hotade att säga upp försäkringen. Vi drog igång stambytet, och planerade att ordna en underhållsplan när vi var igenom det kaoset. Men jag flyttade innan stambytet var klart.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 22 112 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 22 112 inlägg
Vi har en plan via tjänsteleverantören Planima. Och när jag tillträdde i styrelsen så hade jag hoppats på lite skärpa i denna plan. Men i verkligheten så är det en kronologisk årskalender med intervall av åtgärder med rena schablonuppgifter gällande intervallen och kostnaderna. Väldigt låg koppling till byggnadernas verkliga status. Känns inte som ett seriöst beslutsunderlag om jag ska vara ärlig.
Men för styrelser som är helt otekniska och kanske inte ens vet om att man måste t ex måste måla plåttak, göra stambyte o s v så är det säkert hjälpsamt. Man får ju en lista på kostnader som man måste planera för över långa tidsperioder.
(Kort sagt, kommer du över en lista med schablonintervall och schablonkostnader så kan du göra detta i ordbehandlare eller Excel eller med penna och papper. Mer komplicerat är det inte.)
Men för styrelser som är helt otekniska och kanske inte ens vet om att man måste t ex måste måla plåttak, göra stambyte o s v så är det säkert hjälpsamt. Man får ju en lista på kostnader som man måste planera för över långa tidsperioder.
(Kort sagt, kommer du över en lista med schablonintervall och schablonkostnader så kan du göra detta i ordbehandlare eller Excel eller med penna och papper. Mer komplicerat är det inte.)
När man skapar en UH-plan är det viktigt att förstå vad den ska användas till. En del företag som gör sånt här är nere på detaljnivå lägre än skru&mutter (halkskyddstejp i trappor) och hävdar att planen ska spegla ALLA kostnader.
Jag hävdar att den ska hantera de stora kostnaderna där man faktiskt byter ut saker för att de börjar bli gamla, inte för att man bygger om/totalrenoverar hela byggnaden.
En UH-plan ska aldrig vara mer detaljerad än att man kan återrapportera vad som görs eftersom en UH-plan är ett levande dokument.
Jag hävdar att den ska hantera de stora kostnaderna där man faktiskt byter ut saker för att de börjar bli gamla, inte för att man bygger om/totalrenoverar hela byggnaden.
En UH-plan ska aldrig vara mer detaljerad än att man kan återrapportera vad som görs eftersom en UH-plan är ett levande dokument.
Tack för tipset! Jag testade Planima en stund (gratis 14 dgr, vet ej vad det kostar sedan) och det verkar vara precis det jag letar efter. Lättjobbat och det fanns några hundra olika schablontal för vad som kan göras med fastigheten och vad det kan kosta. Jag kan inte avgöra hur "seriöst beslutsunderlag" det är (vem kan det?) men jag kan åtminstone göra en enkel underhållsplan som vi kan använda. Känns som en bra början iallafall.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 22 112 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 22 112 inlägg
Det är väl så att planen inte blir bättre än vad man matar in i den. Skit in, skit ut oavsett verktyg s a s.Farmarskruven skrev:
Nu talar jag delvis i egen sak, jobbar som konsult och vi gör bla UH planer för Brf:er.
Därför anser jag att det finns en poäng i att anlita någon som vet vad dom gör. Viktigast är väl, är det en gammal eller nybildad förening? Om det är en gammal förening är det ju helt centralt att göra en ordentlig statusbesiktning av fastigheten. Utan det går det inte att göra en seriös plan. En ny förening kan ju få en plan mer baserad på schabloner, där får man ju utgå ifrån att allt är nytt..
Därför anser jag att det finns en poäng i att anlita någon som vet vad dom gör. Viktigast är väl, är det en gammal eller nybildad förening? Om det är en gammal förening är det ju helt centralt att göra en ordentlig statusbesiktning av fastigheten. Utan det går det inte att göra en seriös plan. En ny förening kan ju få en plan mer baserad på schabloner, där får man ju utgå ifrån att allt är nytt..
Bästa svaret
Instämmer. Schablonen kan vara nog så bra, men de bygger på vissa antaganden om underhåll och reparationer och det är svårt, om inte omöjligt, att översätta detta till de förutsättningar som gäller i föreningen.H hempularen skrev:
En BRF är oftast mer om sig och kring sig, förlänger livslängden på saker genom löpande underhåll och reparationer, och agerar utifrån faktiskt behov snarare än en plan.
Vi lät ta fram en underhållsplan professionellt (ÅF har jag för mig) och kom fram till att vi skulle behöva lägga undan en halv miljon om året för att täcka de långsiktiga underhållskostnaderna, vilket var uppenbart helt åt skogen för mycket och skulle innebära en kraftig höjning av avgifterna. Idag tror jag alla stora puckar i planen är avbockade (t.ex. trapphus, hiss, tak, undercentral) och även om jag inte sitter med exakt facit så kan jag iallafall konstatera att några avgiftshöjningar aldrig behövde göras.
Så det blev ett nytt dilemma för styrelsen att jämka den uppenbart orimliga planen.
En styrelseledamot erbjöd sig att ta fram en alternativ underhållsplan och producerade en kortare lista med några punkter och några summor. Men det var ju inte heller trovärdigt, det fanns ju inga belägg för de siffrorna.
Så det är inte så j-kla lätt att få fram något vettigt. Det bästa med den professionella planen var nedbrytningen av fastigheten i komponenter. Där kan man så klart knåpa ihop något själv, men som lekman är det lätt att missa någon post eller hamna i en tokig uppdelning. Så där är det nog bra att snegla på en professionell plan.
Nummer två är att bedöma var på tidslinjen varje komponent befinner sig idag. Det kan man lätt göra själv, i synnerhet om man har god teknisk insikt i fastighetens skick och underhållshistorik.
Nummer tre är schablonen. I vårt fall utbyteskostnad + livslängd i den professionella planen, vilket enligt min åsikt alltså är alltför naivt. Men det kanske så alla räknar(?) Här körde vi som sagt fast helt.
Ändock intressant att se deras siffror, som ju skall vara verklighetsbaserade.
(Sorry för "wall of text")
Redigerat:
Tack för jättetydligt svar! Ska kolla vad det kan kosta med proffshjälp också!C cpalm skrev:Instämmer. Schablonen kan vara nog så bra, men de bygger på vissa antaganden om underhåll och reparationer och det är svårt, om inte omöjligt, att översätta detta till de förutsättningar som gäller i föreningen.
En BRF är oftast mer om sig och kring sig, förlänger livslängden på saker genom löpande underhåll och reparationer, och agerar utifrån faktiskt behov snarare än en plan.
Vi lät ta fram en underhållsplan professionellt (ÅF har jag för mig) och kom fram till att vi skulle behöva lägga undan en halv miljon om året för att täcka de långsiktiga underhållskostnaderna, vilket var uppenbart helt åt skogen för mycket och skulle innebära en kraftig höjning av avgifterna. Idag tror jag alla stora puckar i planen är avbockade (t.ex. trapphus, hiss, tak, undercentral) och även om jag inte sitter med exakt facit så kan jag iallafall konstatera att några avgiftshöjningar aldrig behövde göras.
Så det blev ett nytt dilemma för styrelsen att jämka den uppenbart orimliga planen.
En styrelseledamot erbjöd sig att ta fram en alternativ underhållsplan och producerade en kortare lista med några punkter och några summor. Men det var ju inte heller trovärdigt, det fanns ju inga belägg för de siffrorna.
Så det är inte så j-kla lätt att få fram något vettigt. Det bästa med den professionella planen var nedbrytningen av fastigheten i komponenter. Där kan man så klart knåpa ihop något själv, men som lekman är det lätt att missa någon post eller hamna i en tokig uppdelning. Så där är det nog bra att snegla på en professionell plan.
Nummer två är att bedöma var på tidslinjen varje komponent befinner sig idag. Det kan man lätt göra själv, i synnerhet om man har god teknisk insikt i fastighetens skick och underhållshistorik.
Nummer tre är schablonen. I vårt fall utbyteskostnad + livslängd i den professionella planen, vilket enligt min åsikt alltså är alltför naivt. Men det kanske så alla räknar(?) Här körde vi som sagt fast helt.
Ändock intressant att se deras siffror, som ju skall vara verklighetsbaserade.
(Sorry för "wall of text")
Hej!
Har själv börjat gräva i detta kaninhål.
Hur gick det för dig? Vad landade du/ni i för lösning?
Har själv börjat gräva i detta kaninhål.
Hur gick det för dig? Vad landade du/ni i för lösning?
Vi tecknade abonnemang i Planima och sen jag gjorde en underhållsplan själv. Det var ganska enkelt, det finns färdiga förslag och schablontal för allt och så googlade jag det jag var osäker på. Vi ska gå igenom planen i styrelsen och om alla är nöjda börjar vi jobba med den. Har även sett att det finns företag som gör proffs-underhållsplaner med Planima, det kan bli ett alternativ om min egen plan inte håller måttet.Dannelarsen skrev:
Har du något tips från ditt eget grävande? Alltid intressant om nån hittat ett ännu bättre sätt.
Snyggt!
Per nu har jag inte dykt ner i kaninhålet på riktigt. Har bara nosat runt lite på ytan inför nästa möte, men med tanke på våran storlek så är det inte orimligt att Planima är en av de bättre lösningarna.
Per nu har jag inte dykt ner i kaninhålet på riktigt. Har bara nosat runt lite på ytan inför nästa möte, men med tanke på våran storlek så är det inte orimligt att Planima är en av de bättre lösningarna.
