Den eviga frågan om husbesiktning - hur ska man tänka?
Min sambo och jag letar hus i en av Sveriges storstäder där det verkligen är säljarens marknad, likt resten av landet, och kanske 95% av alla hus är besiktigade när de läggs ut. Vi har läst en hel del åsikter kring besiktningar här på Byggahus och det verkar finnas två parallella åsikter.
Å ena sidan finns det många trådar av personer som köpt hus, inte besiktigat själva och som sedan stött på diverse olika problem. Den allmänna åsikten är då att man alltid bör köpa en egen besiktning, även om säljaren redan gjort en. Anticimex är rödflagg och att köpa in sig på säljarens besiktning räcker inte (den kanske inte är tillräckligt omfattande och i värsta fall är besiktningsmannen säljarens kompis).
Å andra sidan finns det också många trådar om knepiga köpare som ställer orimliga krav, även flera år efter köpet. Om den vinnande budgivaren vill ha en besiktningsklausul är det många som hellre säljer till den med det näst högsta budet och det verkar inte spela någon större roll om man meddelar att man vill ha en besiktningsklausul direkt (då räknas man bort) eller när man vunnit. 90-taliser är rödflagg (en av oss är tyvärr född -90) och problemen med köpare verkar vara såpass stora att vissa väljer att sälja med friskrivningsklausul, trots att det generellt drar ner priset.
Så hur ska vi tänka?
Vi har verkligen inte tummen mitt i handen men detta blir vårt första egna hus. Vi tittar på äldre hus med visst renoveringsbehov och kräver inte ett felfritt besiktningsprotokoll där det bara är att ställa in sina möbler och sen vara klar. Att ett tak behöver läggas om, att källaren är lite fuktig pga gammal dränering eller att ett badrum nått sin tekniska livslängd är ingen fara, men vi vill inte köpa ett sminkat ödehus där vi upptäcker fuktskador och hussvamp ni vi börjar renovera. Med en besiktning vill vi alltså undvika att köpa ett hus med allvarliga problem, inte få ett prisavdrag på 50 000 kr.
Ursäkta för långt inlägg...
Å ena sidan finns det många trådar av personer som köpt hus, inte besiktigat själva och som sedan stött på diverse olika problem. Den allmänna åsikten är då att man alltid bör köpa en egen besiktning, även om säljaren redan gjort en. Anticimex är rödflagg och att köpa in sig på säljarens besiktning räcker inte (den kanske inte är tillräckligt omfattande och i värsta fall är besiktningsmannen säljarens kompis).
Å andra sidan finns det också många trådar om knepiga köpare som ställer orimliga krav, även flera år efter köpet. Om den vinnande budgivaren vill ha en besiktningsklausul är det många som hellre säljer till den med det näst högsta budet och det verkar inte spela någon större roll om man meddelar att man vill ha en besiktningsklausul direkt (då räknas man bort) eller när man vunnit. 90-taliser är rödflagg (en av oss är tyvärr född -90) och problemen med köpare verkar vara såpass stora att vissa väljer att sälja med friskrivningsklausul, trots att det generellt drar ner priset.
Så hur ska vi tänka?
Vi har verkligen inte tummen mitt i handen men detta blir vårt första egna hus. Vi tittar på äldre hus med visst renoveringsbehov och kräver inte ett felfritt besiktningsprotokoll där det bara är att ställa in sina möbler och sen vara klar. Att ett tak behöver läggas om, att källaren är lite fuktig pga gammal dränering eller att ett badrum nått sin tekniska livslängd är ingen fara, men vi vill inte köpa ett sminkat ödehus där vi upptäcker fuktskador och hussvamp ni vi börjar renovera. Med en besiktning vill vi alltså undvika att köpa ett hus med allvarliga problem, inte få ett prisavdrag på 50 000 kr.
Ursäkta för långt inlägg...
Medlem
· Korpilombolo
· 3 171 inlägg
Som förstahusköpare har man normalt inte tillräcklig kunskap/erfarenhet att bedöma skicket själv. Att hoppa över besiktningen kan ge dyra överraskningar. Under en halvtimmes visning hinner man heller inte med den systematisk genomgång av huset som krävs. Det är dåligt av både mäklare och säljare om de inte ger köparen möjlighet att genomföra sin undersökningsplikt. Det blir ett stort risktagande. Bara ni själva kan avgöra om ni vill ta en sådan risk. Säkrare är det att bara köpa där ni får möjlighet att besikta.
Jag tycker det är det är samma dilemma som att det nästan alltid kommer massa dårar och budar upp ruckel till samma nivå som motsvarande objekt i toppskick.bygg_katt skrev:
Är man lite om sig och kring sig som spekulant blir man alltsom oftast omkörd av de som inte är om sig och kring sig, eller ibland direkt vårdlösa (kan man ibland tycka).
Så egentligen har man bara två val - sälla sig till de som blundar, tutar och kör, eller att ha ordentligt tålamod.
Ja det är precis så vi tänkt, vi vill fullfölja vår undersökningsplikt och känna oss trygga. Efter ett år med ca 15-20 visningar där inget ens varit så intressant att vi velat lägga bud så skulle det dock vara så trist om vi hittar något vi verkligen gillar och vinner budgivningen men sedan väljs bort pga att vi vill göra en egen besiktning. Därav också en del funderingar på att köpa in sig på säljarens besiktning som alternativ...
Haha ja det är väldigt sant! Vi har sett budgivningar där man nästan undrat om det fanns en guldtacka i krypgrunden som ingick och man missade.. Men det är kanske ordentligt med tålamod som gäller för oss då..C cpalm skrev:
Räkna krasst med att det tar längre tid och se till att ni inte blir förälskade i huset innan det är ert!
Som nyskild småbarnsmamma kom jag till den främmande (skånska) storstaden och var på husvisningar varje helg. Nätterna tillbringade jag med att räkna på objekten - ekonomin var begränsad. Det 42:a objektet köpte jag. Redan då, tidigt 80tal, kostade jag på egen besiktning trots att säljaren hade egen besiktning (ovanligt då). Det huset behöll jag i 24 år och det var en riktig pärla. Men jag lärde mig väldigt mycket genom dessa husvisningar då jag dokumenterade varje besök och på det sättet satte mig in konstruktioner och typiska svagheter. Låt ert husköp ta tid! Detta forum kan också vara till stor hjälp - här finns inga dumma frågor!
Som nyskild småbarnsmamma kom jag till den främmande (skånska) storstaden och var på husvisningar varje helg. Nätterna tillbringade jag med att räkna på objekten - ekonomin var begränsad. Det 42:a objektet köpte jag. Redan då, tidigt 80tal, kostade jag på egen besiktning trots att säljaren hade egen besiktning (ovanligt då). Det huset behöll jag i 24 år och det var en riktig pärla. Men jag lärde mig väldigt mycket genom dessa husvisningar då jag dokumenterade varje besök och på det sättet satte mig in konstruktioner och typiska svagheter. Låt ert husköp ta tid! Detta forum kan också vara till stor hjälp - här finns inga dumma frågor!
Vad roligt att höra, vi gör också en dokumentering efter varje visning och som du säger så lär man sig en hel del.yonna skrev:
Vi kommer nog be om att få besiktiga själva och om säljaren inte går med på det får vi kanske ta en andra fundering då och försöka ha is i magen...
Klart man ska besiktiga! Jag var nyligen och tittade på ett hus som jag gillade jättemycket. Innan visningen frågade jag mäklaren om det fanns några allvarliga eller större fel. Nej, sa hon. När jag kom dit och fick läsa säljarens (!) besiktiningsprotokoll fanns det dels en misstänkt sättning (lutande golv och sprickor i fasaden), taket behövde bytas och var fuktskadat samt dräneringen behövde bytas... Jag drog mig ur. I slutändan köpte någon annan detta hus för 6 350 000 kr. Såvitt jag förstår utan att klarlägga något mer om felen. Antar att de kommer att få lägga minst 2 mkr till på det... Nä, det gäller nog att kolla allt noga. Ingen idé att låta sig hetsas till felköp pga en galen marknad.
Ja besiktiga kommer vi absolut! Det vi börjat fundera på är om det kan räcka med att köpa in sig på säljarens besiktning (vad det nu betyder, får erkänna att vi inte läst på tillräckligt om det) eller om man alltid bör köpa en egen besiktning.F Falkberget74 skrev:
Läste i en annan tråd precis om några som bara gjorde egen besiktning på vissa specifika saker och i övrigt gick på säljarens besiktning, det kan ju också vara ett intressant alternativ!
Det var jag som skrev om "kompromissen". Vi hade egenligen bestämt att vi inte skulle avstå egen besiktning. Tidigare har vi köpt både med egen besiktning och helt utan. Alla är ju i olika situationer men vi ville dels hitta ett hus ganska snart, dels har vi inte några stora pengar att röra oss med i sammanhanget. Priserna på de objekt vi var intresserade har skenat. Vi var alltså ganska angelägna när vi väl lyckats få högsta budet på något som prickade av mycket på vår önskelista. För oss var det en sammmantagen bedömning att det räckte med genomgång på plats med säljarens besiktningsman för att lära känna huset bättre (efter köpet), och att vi fick ta in en oberoende för att kontrollera husets stomme innan köpet. Vi kollade också på egen hand vad som gällde för fastigheten m h t framtida bygglov, om det fanns servitut och att tomtgränsen verkade stämma, och att det enskilda avloppet var godkänt.
Det jag råder till är att titta noga på visningen. Ha ficklampa, och som vi började med, egen stege i bilen, för att kunna titta på vind, kattvindar, prång i källaren, krypgrund, eller vad som nu kan förekomma. Försök få en så bra bild som möjligt av om huset är "friskt" (inga fuktskador som pågått länge eller mystisk påväxt t ex), om och isf vad som behöver renoveras omgående. Räkna realistiskt på eventuella renoveringskostnader för sådant ni inte kan göra själva. Hantverkare är dyrt. Skaffa så mycket information som möjligt om huset. Är det i tätort finns ibland ritningar hos kommunen.
Läs säljarens besiktning ingående, om sådan finns. Läs också särskilt om vad som INTE ingår i säljarens besiktning och om det finns delar av huset som inte besiktigats. Det är inte ovanligt att besiktningen enbart sker från marken och endast är okulär. Vanligen ingår inte alls V/A, el, radon eller bestämmelser runt fastigheten. Finns det någon av de punkter som inte ingår i besiktningen och som ni tror kan ha en stor betydelse för er eller för kostsamma åtgärder så försök får klarhet på åtminstone den punkten.
Ett hus finns det alltid något att göra på. Det är de där större och dyrare sakerna som, åtmistone vi, vill ha ett hum om innan vi slår till. Vem som besiktigat är egentligen inte det viktigaste, utan att ni får svar på alla frågor som är viktiga för just er.
Ni planerar att köpa ett hus för många miljoner. Självklart bör ni göra en besiktning. Och även på el och VA om inte huset är bara några år gammalt. Det kan bli mycket dyra renoveringar som ni inte vet om utan besiktning, så de besiktningspengarna är är det definitivt värt.
Nu är ju bostadsmarknaden glödhet och säljare kan ju välja sin köpare och kanske väljer någon som budat 10.000 kr mindre för att de inte ville ha besiktning så det är ju en "risk" så men jag skulle inte köpa ett hus utan en egen "köparbesiktning".
De Anticimex besiktningar jag varit med på (och även sett här) är ju rena skämtet ofta. Som jag skrev i en annan tråd där vi köpte så upptäckte inte Anticimex gubben t.ex. att det var kakel-på-kakel i badrummet (vilket tydligt framgick i rörgenomföring och att det var en konstig kant vid dörren.
När vi sålde vårt förra hus och köparen hade tagit Anticimex skrev de kallvinden som "inte inspekterbar" trots att det fanns lucka i hallen (med inbyggd stege) och taket besiktigade han ståendes på marken (för köparen hade inte tagit med någon stege) och en del annat väldigt märkligt.
Sen finns det ju sämre och bättre gubbar på Anticimex också, men jag har då aldrig sett någon därifrån som klassar in på det bättre...
Vi tog besiktining på senaste huset mest för att kunna pruta på priset (första budgivaren på över ett år och huset var en mögelkåk från 1977...).
De försäkringar som man får vid en besiktning ska man inte räkna med att få ut något på, oavsett vad som händer och jag har aldrig hört någon som fått ut en krona på någon sådan... Jag försökte starta en omröstning här av intresse för att se om någon hade fått ut något men den blev allt annat än populär...
https://www.byggahus.se/forum/threads/har-du-fatt-ersaettning-pa-en-dolda-fel-foersaekring.414394/
De Anticimex besiktningar jag varit med på (och även sett här) är ju rena skämtet ofta. Som jag skrev i en annan tråd där vi köpte så upptäckte inte Anticimex gubben t.ex. att det var kakel-på-kakel i badrummet (vilket tydligt framgick i rörgenomföring och att det var en konstig kant vid dörren.
När vi sålde vårt förra hus och köparen hade tagit Anticimex skrev de kallvinden som "inte inspekterbar" trots att det fanns lucka i hallen (med inbyggd stege) och taket besiktigade han ståendes på marken (för köparen hade inte tagit med någon stege) och en del annat väldigt märkligt.
Sen finns det ju sämre och bättre gubbar på Anticimex också, men jag har då aldrig sett någon därifrån som klassar in på det bättre...
Vi tog besiktining på senaste huset mest för att kunna pruta på priset (första budgivaren på över ett år och huset var en mögelkåk från 1977...).
De försäkringar som man får vid en besiktning ska man inte räkna med att få ut något på, oavsett vad som händer och jag har aldrig hört någon som fått ut en krona på någon sådan... Jag försökte starta en omröstning här av intresse för att se om någon hade fått ut något men den blev allt annat än populär...
https://www.byggahus.se/forum/threads/har-du-fatt-ersaettning-pa-en-dolda-fel-foersaekring.414394/
Själv, så pockar jag för att ni definitivt skall ha en egen besikningsman och allra helst i formen av en, eller flera, händiga kompisar. De är enligt min mening, vanligtvis, minst lika kompetenta och garanterat okorrupta.
Staffans
Staffans
Tack för input och intressant att läsa hur det gick till för er!Y yalazy skrev:
Genomgången med säljarens besiktningsman som ni gjorde på plats, var det en del av att köpa in sig på säljarens besiktning? Utöver det juridiska så har vi inte riktigt förstått vad det faktiskt innebär rent praktiskt.
I övrigt har vi liknande tänk som er, försöker kolla som mycket vi kan själva med ficklampor, vattenpass etc. och försöka få så bra uppfattnings om möjligt på visningen, samt att räkna högt på eventuella renoveringar.
Tack igen för många bra tips och tankar
Hemmakatten skrev:
Ja, vi vill absolut helst besiktiga "själva" (köpa egen besiktning) och vi tänker att man kan höra lite lätt med mäklaren om det redan i början av en budgivning. Då kan man få ett hum om hur säljaren ställer sig till en egen besiktning utan att direkt bränna sina chanser och samtidigt själv ställa in sig på att ev inte få köpa även om man skulle vinna.Staffans2000 skrev:
